环境动态分析的房地产商经营项目设计
影响房地产项目开发的环境包括
影响房地产项目开发的环境包括摘要：一、微观环境分析1.企业本身2.消费者3.供应商4.营销中间商5.竞争者6.社会公众二、宏观环境分析1.人口环境2.经济环境3.自然环境4.科技环境5.政治法律环境6.社会文化环境正文：房地产项目开发受到多种环境因素的影响，这些环境因素可以分为微观环境和宏观环境两个层面。
首先，我们来分析微观环境。
微观环境主要包括企业本身、消费者、供应商、营销中间商、竞争者以及社会公众等。
在房地产项目中，企业本身的实力和管理水平直接影响着项目的开发进度和质量。
消费者作为房地产的最终使用者，其需求和购买力对项目的市场前景至关重要。
供应商和营销中间商则在项目中扮演着合作伙伴的角色，他们的服务质量和服务水平直接影响到项目的销售和推广。
竞争者的实力和策略也会对房地产项目产生直接影响。
此外，社会公众对房地产项目的认知和态度也是影响项目成功与否的重要因素。
其次，宏观环境也对房地产项目开发产生深远影响。
宏观环境主要包括人口环境、经济环境、自然环境、科技环境、政治法律环境和社会文化环境。
人口环境决定了房地产市场的需求和潜力。
经济环境则直接影响着消费者的购买力和投资者的信心。
自然环境则关乎房地产项目的选址和规划，如地形、气候、水源等因素。
科技环境则决定了房地产项目的开发水平和创新能力。
政治法律环境涉及到房地产项目的政策支持和法规约束。
最后，社会文化环境影响着房地产项目的定位和营销策略。
总之，房地产项目开发需要充分考虑各种环境因素，以便制定出合理的发展策略和应对措施。
2024年潮州房地产市场环境分析
2024年潮州房地产市场环境分析引言潮州市作为广东省的一个重要城市，近年来房地产市场发展迅猛。
本文旨在对潮州房地产市场的环境进行分析，包括市场规模、供需情况、政策调控、竞争格局等方面，以便为房地产从业者和投资者提供参考信息。
市场规模潮州房地产市场规模庞大，涵盖住宅、商业办公、工业用地等多个领域。
根据最新统计数据显示，潮州市房地产市场总价值已超过X亿元，占地面积超过X平方公里。
供需情况目前，潮州房地产市场供需状况相对平衡。
需求方面，潮州市人口逐年增长，城市化进程加速，推动了住房需求的增长。
同时，潮州经济持续健康发展，吸引了更多人才和企业入驻，对商业办公地产的需求也在增加。
供应方面，潮州市政府积极推进房地产开发，未来几年将新增多个住宅小区和商业地产项目。
政策调控近年来，潮州市政府出台了一系列房地产市场调控政策，主要包括限购政策、限贷政策和限售政策等。
这些政策旨在稳定房价，防范市场泡沫，保障市场健康发展。
调控政策实施后，市场交易量有所下降，房价稳定在一个合理范围内。
竞争格局潮州房地产市场竞争格局相对较为稳定，主要有一些大型房地产开发商和中小型地产公司。
大型开发商拥有雄厚的资金实力和丰富的资源，能够快速推进项目开发。
中小型地产公司则在市场细分领域有一定的竞争优势，如豪华住宅、商业地产等。
发展趋势未来潮州房地产市场的发展趋势主要有以下几个方面： - 以市中心为核心，向周边地区拓展，扩大市场规模； - 加大对商业地产的开发力度，提升城市商业活力； - 推动房地产与科技的融合，提升产品竞争力； - 加强对中小型开发商的支持和扶持，促进市场的多元发展。
结论综上所述，潮州房地产市场在供需平衡的基础上，面临政府政策调控和竞争格局影响的情况下，仍然具有较大的发展潜力。
房地产从业者和投资者应密切关注市场动态，把握市场机遇，以实现自身利益与市场发展的良性互动。
注意：此文档为自动生成的文本，仅供参考。
房地产行业环境分析
房地产行业环境分析一、概述房地产行业作为国民经济的重要支柱，其发展与国家经济、社会民生息息相关。
随着城市化进程的加速和人口结构的变化，房地产行业呈现出复杂多变的发展态势。
从政策环境到市场环境，从消费者需求到技术创新，房地产行业面临着前所未有的挑战与机遇。
在政策环境方面，政府对房地产市场的调控力度不断加强，旨在抑制投机性购房，保障居民住房需求。
政策还鼓励租赁市场的发展，支持企业开发租赁住房，以缓解住房供需矛盾。
在市场环境方面，随着消费者需求的变化，房地产市场的竞争日趋激烈。
消费者更加注重房屋的品质、功能性和居住环境，对地段、交通、配套设施等要求也越来越高。
随着互联网的普及和电商的发展，线上购房、虚拟看房等新型交易模式逐渐兴起，给传统房地产市场带来了不小的冲击。
在技术环境方面，随着科技的进步，建筑行业也在不断创新。
绿色建筑、智能家居、BIM技术等新兴技术的应用，不仅提高了建筑的质量和效率，也提升了居住者的生活品质。
房地产行业面临着复杂多变的环境，既有机遇也有挑战。
企业需要紧跟市场变化，才能在竞争中立于不败之地。
政府也应加强调控，保障房地产市场的健康稳定发展。
1. 房地产行业概述房地产行业是我国经济发展的重要支柱产业之一，涉及土地开发、房屋建设、房地产交易等多个领域。
随着城市化进程的加快和人口增长带来的住房需求的增加，房地产行业在过去几十年中经历了迅猛的发展。
它不仅仅是经济建设的重要组成部分，还与人们的日常生活息息相关，为国民提供了居住、办公、商业活动等各种场所。
房地产行业正在面临转型的关键时期，由单一的住宅开发逐步向多元化、综合化的方向发展，包括商业地产、工业地产、物流地产等多个领域的拓展。
在概述部分中，我们需要了解房地产行业的历史发展背景、当前的行业规模及市场份额分布情况。
还应深入探讨行业内部的不同业态以及他们之间的关系。
房地产市场在不同城市呈现出不同的发展特点和市场状况，也要在此阶段进行一个全面的描述和分析。
房地产营销环境的SWOT分析
房地产营销环境的SWOT分析让我们来谈谈我国房地产营销环境的优势。
随着我国经济的持续增长，人们的收入水平不断提高，对住房的需求也日益旺盛。
我国政府对房地产市场的调控力度也在不断加强，通过一系列政策法规的制定和实施，为房地产市场的健康发展创造了有利条件。
与此同时，房地产市场的竞争日趋激烈，各大开发商纷纷加大对产品品质、服务质量和营销策略的投入，以满足消费者日益增长的需求。
然而，我国房地产营销环境也存在一定的劣势。
房地产开发成本较高，导致房价相对较高，让部分消费者难以承受。
房地产市场的地域性特征明显，一线城市与三四线城市之间的市场状况存在较大差异，为开发商带来了较大的市场风险。
我国房地产市场的供需矛盾仍然较为突出，尤其在一线城市，房价与居民收入之间的差距较大，导致部分消费者购房压力重重。
尽管面临诸多挑战，但我国房地产营销环境仍存在许多机会。
随着城市化进程的不断推进，大量农村人口涌入城市，为房地产市场带来了庞大的需求。
政府对新型城镇化的推动，以及相关产业政策的扶持，也为房地产市场提供了广阔的发展空间。
随着消费者对住房品质、环境、配套设施等方面要求的提高，房地产开发商有望通过创新产品和服务，满足消费者的个性化需求，从而提高市场竞争力。
然而，我国房地产营销环境也面临着一定的威胁。
政府对房地产市场的调控政策不断出台，如限购、限贷、限价等，对房地产市场产生了一定的冲击。
金融市场的波动，以及全球经济形势的不确定性，也给房地产市场带来了较大的风险。
随着互联网、大数据等技术的不断发展，房地产市场的竞争将更加激烈，开发商需要不断创新，以适应市场变革。
我国房地产营销环境SWOT分析显示，市场前景广阔，但同时也面临着诸多挑战。
开发商应充分把握市场机遇，优化产品和服务，提升品牌竞争力，以应对日益激烈的市场竞争。
同时，密切关注政府政策动态，合理规避市场风险，为我国房地产市场的健康发展贡献力量。
在我国房地产营销环境中，我看到了无数的挑战与机遇。
房地产运营管理工作思路
房地产运营管理工作思路房地产运营管理工作思路随着市场经济的发展，房地产行业逐渐成为国民经济的重要支柱之一。
房地产运营管理作为房地产企业的重要组成部分，对于提高企业效益和竞争力具有至关重要的作用。
本文将从市场环境、运营策略、质量管理、团队建设四个方面阐述房地产运营管理的工作思路。
一、市场环境房地产市场环境是影响运营管理工作的关键因素之一。
企业必须密切关注市场动态，了解行业趋势、政策法规、客户需求等方面的信息。
通过对市场环境的充分研究，为项目决策提供有力依据。
二、运营策略房地产运营策略是企业实现长期稳定发展的核心内容。
在制定运营策略时，企业需重点关注以下几个方面：1、项目定位：根据市场需求和自身资源，明确项目的目标客户、产品类型、地理位置等。
2、投资决策：根据项目定位和预期收益，制定合理的投资计划和预算。
3、进度管理：有效控制项目进度，确保项目按时交付，提高客户满意度。
4、风险管理：识别和评估项目潜在风险，制定相应的应对措施，降低风险对项目的影响。
三、质量管理房地产项目的质量直接关系到企业的品牌形象和客户满意度。
因此，企业必须重视质量管理，确保项目达到预期的质量标准。
在质量管理过程中，可采取以下措施：1、建立质量管理体系：明确质量标准，制定质量管理流程，确保项目质量可控。
2、强化过程监控：对项目实施过程进行全面监控，及时发现和解决问题。
3、持续改进：根据项目实际情况和市场反馈，对项目质量进行持续改进，提高客户满意度。
四、团队建设团队建设是房地产运营管理的重要环节。
优秀的团队是实现企业长期稳定发展的关键。
在团队建设过程中，可采取以下措施：1、人才引进与培养：积极引进优秀人才，提高团队整体素质。
同时，加强内部培养，提升员工专业技能和团队协作能力。
2、激励机制：建立完善的激励机制，激发员工的工作积极性和创造力。
例如，设立奖金制度、晋升机会等，提高员工的工作满意度和忠诚度。
3、团队文化：加强团队文化建设，营造良好的工作氛围。
3第三章房地产市场营销环境分析教学课件
房地产市场营销环境是一个复杂 的系统，其构成因素多种多样，且 对企业营销活动的制约程度有所不 同，为了能更好的对这个系统进行 分析，将其分为两个层次：宏观环 境和微观环境。
微观环境 宏观环境
01 房地产市场营销环境分析概述
宏观环境是指间接影响和制约房地产企业市场活 动的各种因素的总和，这些因素对房地产企业的发展 和经营有较大影响力，包括人口环境、自然环境、经 济环境、技术环境、政治法律环境和社会文化环境。
微观环境 宏观环境
宏观环境
虽然宏观环境对企业活动是间接影响，但 它却是给企业带来市场机会和造成环境威 胁的主要因素，它对房地产企业活动的影 响是广而深远的。
经济环境
人口环境 A
B
微观营销环境
C 社会文化环境
企业营销
政治法律环境
F
E 自然环境
D 科技环境
01 房地产市场营销环境分析概述
微观环境是指直接影响和制约房地产企业服务 其目标市场能力的各种因素，包括企业本身、消 费者、供应商、营销中介、顾客、竞争者以及社 会公众等。
法律环境： 为企业规定经营活动的行为 准则
第三节 房地产市场市场营销微观环境分析
• 房地产市场微观环境是指房地产公司生存与发 展的具体环境
竞争者分析 公众分析
供应商分析
企业内部分析
顾客分析
营销中介分析
一、企业内部分析
企业是一个系统组织 。内部一般设立计划 、技术、采购、生产 、营销、质检、财务 、后勤等部门。
社会文化是指人类在创造物质财富过程中所积累的精神财富的总和。
分析目的：企业营销活动必然受到所在社会文化环境的影响和制约。企业 应了解和分析社会文化环境，针对不同的文化环境制定不同的营销策略， 组织不同的营销活动。
房地产项目设计方案
房地产项目设计方案房地产项目设计方案一、项目概况本项目位于城市的中心地段，总用地面积为5000平方米，拟建住宅楼一座，主要以高层住宅为主，共有100个住宅单元，包括一房、两房和三房户型。
项目设计旨在打造一个现代化、舒适、环保的住宅小区，为市民提供高品质的居住环境。
二、项目特色1. 绿化设计：项目将建设大面积的绿化带，包括草坪、花坛、林荫道等，种植各种树木和花卉，为居民提供舒适的自然环境。
2. 建筑设计：住宅楼采用现代风格的建筑设计，外观简洁大方，窗户大、通风好，让阳光和新鲜空气充分进入室内。
3. 设施配套：项目内设有健身房、游泳池、儿童游乐场等多种配套设施，满足居民的各种需求。
4. 环境保护：项目将采用太阳能发电、雨水收集利用等环保技术，减少对自然资源的消耗，为建立可持续发展的社区做出贡献。
三、项目规划1. 住宅楼设计：住宅楼总建筑面积约为8000平方米，共分为10层，每层设有12个住宅单元。
每个住宅单元配备独立的厨房、卫生间和阳台，布局紧凑合理，面积适中。
2. 绿化带设计：绿化带位于住宅楼周围，占地面积约为2000平方米，包括花坛、草坪、树木等。
通过精心的景观设计，使绿化带成为项目的亮点。
3. 设施配套设计：项目内设有一个健身房，供居民锻炼身体；一个游泳池，供居民消暑和娱乐；一个儿童游乐场，供居民的孩子玩耍。
此外，还设有停车场和储物间，为居民提供便利。
4. 环保设计：项目将建设太阳能发电系统，利用太阳能为住宅楼提供部分电力。
同时，设置雨水收集系统，将雨水用于浇灌绿化带和冲洗公共厕所，减少对自来水的使用。
四、项目营销策略1. 宣传推广：通过媒体广告、户外广告、网络宣传等方式，积极宣传项目的特色和优势，吸引潜在购房者的关注。
2. 价格策略：根据市场需求和项目的实际情况，制定合理的价格策略，确保项目的市场竞争力。
3. 售后服务：建立完善的售后服务体系，为购房者提供全方位的服务，解决购房者在使用过程中的问题和困扰，提高客户满意度。
PEST分析法万科房地产公司案例
社会价值观的变化使得社区文化成为 影响房地产项目的重要因素，万科房 地产公司应注重社区文化的营造和维 护。
社会责任
随着社会对企业社会责任的要求越来 越高，万科房地产公司应积极履行社 会责任，关注公益事业，提升企业形 象。
04
T（技术）环境分析
新技术发展对万科房地产公司的影响
数字化技术
随着数字化技术的发展，万科房地产公司可以利用大数据、人工智能等技术提高项目规 划和营销的精准度，提升客户体验。
绿色建筑技术
新兴的绿色建筑技术如节能、太阳能利用等，有助于万科房地产公司实现可持续发展， 提高市场竞争力。
技术创新对万科房地产公司的影响
智能化物业管理
通过技术创新，万科房地产公司可以实现智 能化物业管理，提高物业服务效率和质量。
智能家居
技术创新推动了智能家居的发展，为万科房 地产公司提供更多增值服务的机会。
投资回报
经济增长通常会带来投资者对房地产市场的信心，从而提高万科房地产公司的投资回报。
通货膨胀对万科房地产公司的影响
成本压力
通货膨胀会导致原材料、劳动力等成 本的上涨，给万科房地产公司带来成 本压力。为了保持利润，万科可能需 要提高销售价格或降低成本。
资产价值
通货膨胀可能会影响万科房地产公司 的资产价值。如果通货膨胀率高于贷 款利率，那么万科的资产价值可能会 缩水，从而影响公司的财务状况。
PEST分析法万科房地 产公司案例
contents
目录
• P（政治）环境分析 • E（经济）环境分析 • S（社会）环境分析 • T（技术）环境分析
01
P（政治）环境分析
政策法规对万科房地产公司的影响
01
政策法规对万科房地产公司的经营策略和投资决策产生重要影 响。例如，政府对房地产市场的调控政策可能导致市场需求波
项目区位分析
项目区位分析区位分析：和东环路沿线的很多商家一样，万科美好广场的区位优势同样明显。
地处东环路与金鸡湖路交叉口，属于工业园区与市区的交界处，同时辐射着两个区域。
项目区位：园区金鸡湖路199号(欧尚超市往西500米)总规模及经济技术指标（功能分区）总建筑面积8.3万平方米，其中商业空间建筑面积6.4万平方米，地下两层为停车场，拥有约600个停车位。
地上三层商业区，酒店式公寓1.9万平方米。
开工及开业时间：2013-12-28开业项目总体定位及商业定位（消费群体的差异性）：美好广场的客群定位在近地域、主打年龄次在18-35岁之间的年轻家庭消费人群。
利用地理位置的优势集客，以项目为中心周边密集的常住人口及大量的从业人员为设施提供客流的保障，通过包含精品零售、生活服务配套、特色餐饮等在内的丰富产品组合和构成，满足以家庭为单位的消费者。
项目经营模式：购物中心、写字楼、社区集中商业三大系列商业产品。
项目投资运营单位：苏南万科房地产开发有限公司商场布局（建筑）：总体布局：功能分区规划：商业建筑设计：在建筑设计上，，将姑苏文化与商业建筑相结合，让阳光、空气、绿植与人、生活有机融合在一起。
采用开放式流线型退台，重视在建筑物之间的衔接处人们如何行动自如，以及建筑物与城市之间的想得益彰为人们营造的环境好感。
动线设计把所有功能连贯起来，逛得心情也随之愉悦起来。
交通系统规划：项目周围交通便利，路网发达，距苏州地铁一号线东环路站700米，公交站台附近有夏园新村站还有中新路站，还有苏大东校区站，项目周边覆盖26条公交线路，同时辐射新老城区，每天约2千余个公交班次，3公里范围内覆盖人口约50万人。
公共空间、景观、小品规划：美好广场的中庭部分为主要公共场所，中庭广场舞台的设计采用雕塑作为主要装饰，加强空间的动态特征，充分考虑了光照的因素。
商业导视系统规划：在电梯口处均有展示商业特色氛围营造：商场商业布局：各层商业布置：各分区的联系（商场流线设计，水平垂直流线）：在流线设计上回游性较强，增加品牌曝光率。
中国房地产业环境分析
中国房地产业环境分析中国房地产业作为我国经济发展的重要支柱产业，在过去几十年一直保持着高速增长的态势，成为了我国社会经济的重要组成部分。
然而，近年来，随着我国房地产市场进入调整期，外部环境的变化以及一系列问题的暴露，中国房地产业环境逐渐出现了新的变化和挑战。
本文将从政策、市场、资源、产业链、竞争等方面对中国房地产业环境进行分析。
一、政策环境政策是决定房地产市场发展方向、引导市场行为的重要因素。
过去的几十年，我国政府采取了一系列政策优惠房地产市场，如城市化进程加速、土地资源政策、商业银行信贷财政支持等等，这些政策稳定了房地产市场，促进了行业的发展。
但是随着国家对环境保护和高房价问题的重视，政策环境逐渐收紧，投资依赖度和预期情况受到了一定的影响。
由此可见，政策环境对房地产市场有着重要的影响。
二、市场环境房地产市场的供求平衡和行业活跃程度繁荣程度是衡量市场环境的两个关键要素。
当前，一线城市房价处于历年来的高位，反映了供需矛盾和市场泡沫的存在。
而有些三线城市甚至出现了房价暴跌，市场调整是必然的变化。
此外，目前房地产市场上房产企业的格局也十分重要，调整格局或者转型是未来发展的关键。
因此，市场环境的经济情况、地域政策、市场动态变化，都是要考虑到的。
三、资源环境房地产项目研发、资源的获取和规划、利用效率都与房地产行业密切相关。
目前，许多房地产企业均在规划方面遭遇困境，企业间缺乏有力的竞争方式和技术创新，规划难度比较大，此类问题对市场建设资源以及资源优化利用等方面都造成了影响。
因此，合理计划优化地域财务和规模资源对房地产业的发展起到重要的作用。
四、产业链环境房地产业是一条较为复杂的产业链，主要包括房地产开发、建筑、销售、设计和物业等几个环节。
多个环节间共享风险，也顺带着上游和下游产业的利益。
由于市场、政策、技术等因素的变化，上游产业链也会受到一定的影响，这也会反映下游的产业的融汇和发展形式，因此，完整的产业链是可以有利于协同置评的。
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足，能够把握城市未来发展方向，并进行有效的操作和推进 • （3）眼界开阔，气势宏大，能够占据市场上游，具有号召和整合其
他发展商的能力
6、争做全能冠军，超越同质竞争
7、强化流程管理，提升资源整合
• 面临利润平均化挑战的房产企业要保持较 高的盈利能力，必须提高其运作效率和创 新能力。因此：
• （1）通过规范化强化流程管理，在房产开 发的各个环节进行规范化，提高运作效率， 为企业扩张打下良好基础。
• （2）通过产业整合、银企整合、企企整合、 政企整合进行创新，创造新的竞争优势。
• 土地出让统一实行招牌挂，土地市场不断透明化 • 房产预售条件各地区基本区域一致 • 银行贷款条件基本一致 • 其他相关法规逐渐完善，行业发展逐渐规范 • 结论： • 房产企业发展环境逐渐完善，竞争不断规范，有
利于实力企业实现跨地区发展
3、马太效应初现，房产竞争进入洗 牌阶段
• 银根、地根不断收紧，中小房产企业面临 贷款难、拿地难，陷入进退两难境地；
5、做大企业规模，转向城市运营
• 房产企业面临两极分化，要么不断做大，通过规模扩张提升企业实力， 实现做强；要么做小，专做中小楼盘，走专业化道路，获取平均利润。 从长远来看，做大具有较高的利润空间，但是对企业的要求将会更高。
• 房地产企业的一个重要发展趋势是，大型房产企业不再局限于开发郊 区大盘，而是向兼具城市建设职能和房地产开发职能的城市运营商角 色转变。
• 1、城市化严重滞后，房地产发展仍有发展 空间 （1）关于城市化水平的国际经验：
• 0％～30％，城市化初期阶段 • 30％～70％，城市化加速阶段 • 70％以上，城市化后期阶段
需求与市场前景
• （2）关于人均GDP与房地产发展的国际经 验：
• 800美元～1000美元，房地产进入起步阶段 • 1000美元～8000美元，房地产进入快速上
（三）政策环境分析
• 区域政策环境； • 国家政策环境分析。
地方政府需要借助房产企业撬动区 域经济发展，开发税源
• 中国必须保持较高的GDP增长率：
• 经济发展始终是中国政府的中心任务，是基本国 策；同时，中国面临巨大的就业压力，需要保持 较快的增长速度以创造较多的就业机会，因此， GDP增长率将始终是各级地方政府的重要考核指 标。
2、置业观念深入人心，房产需求潜 力巨大（恒产与按揭）
• 中国人具有强烈的置业观念，由于土地收 归国家和集体所有，购置房产成为唯一选 择。
• 房产按揭政策激发了中国人潜藏已久的巨 大消费欲望，放大了消费能力。
（二）中国房地产竞争格局变化
1、土地垄断供应，房产行业回报丰厚，出现 “全民房产”格局和境外资金进入加快在 所难免
基于环境动态分析的房地 产商经营项目设计
分析路径
• 假设A集团是资产实力有5亿元左右、地处市场经济活跃地 区、善于开发精品楼盘项目的区域性领袖型房地产开发商。
• 要不要继续搞房地产产业？（SWOT分析和钻石体系分 析）。
• 搞什么样的房地产项目？（产品定位和项目设计） • 在什么地方搞房地产项目？（区域定位） • 采取什么样的战略和策略？（经营模式、战略重点、竞争
策略选择） • 需要什么样的配套措施？（资金、组织内控、人力资源、
企业文化等保障措施）
一、A集团发展的环境分析
• 一般环境分析： （1）经济增长前景； （2）人口增长和结构变
化；
（3）政治稳定性。
• 行业环境分析。 （1）需求与市场前景； （2）供给与竞争格局； （3）政策环境。
（一）需求与市场前景
• 传统房产企业只要在房地产开发的各个流程环节 成为冠军，就能成为市场冠军。在市场环境不断 成熟的情况，房产企业之间的能力差距逐渐缩小， 必然陷入同质化竞争的困境。
• 要超越同质化竞争，必须跳出产品竞争的层面， 在产业整合层面进行竞争，不但在产品层面做冠 军，还要在产业整合方面争做冠军，这样才能建 立新的竞争优势。
升阶段 • 8000美元～13000美元，房地产进入平稳
阶段 • 13000美元以上，房地产进入萎缩阶段
需求与市场前景
• （3）中国的现状： • 城市化水平约34％，远低于世界平均水平
的55％ • 工业化水平50％ • 人均GDP刚过1000美元 • 结论：城市化严重滞后与工业化水平，房
地产业总体上刚进入快速上升阶段
• 实力企业在融资、拿地、项目运作等方面 有诸多优势，乘机快速做大。
4、利润平均化挑战粗放式经营管理模 式
• 房产企业通过寻租获得超额利润，其竞争 焦点是政府公关能力，通过公关获取入地 资源；
• 随着行业发展地不断规范，行业利润不断 平均化，寻租空间不断缩小，竞争焦点向 管理转移，通过加强管理，控制成本，提 升经营效率，实现快速发展。
政府垄断土地市场，更多的地方实行 “非饱和供地”，使房产处于卖方市场， 房地产行业地投资回报率大大高于社会平 均水平。垄断性因素地存在，使房产行业 有别于其他行业，其利润平均化的速度相 对较慢。
2、游戏规则透明化，有利于房产企业实施跨 地区发展
• 8.31大限已过，协议出让的历史永远终止，所有 房产企业的成本水平趋于一致
8、组建产业联盟，实施军团作战
• 竞合策略在房地产行业的运用，就是组建产业联盟，通过 组建产业联盟，实施联合作战，会产生全新的竞争优势。 目前国内现有的几种模式是：
• 万达集团与沃尔马：房产＋商业 • ——商业房产的运作优势 • 北京金融街：房产＋金融 • ——创造了金融专业市场 • 广州奥园集团与中体产业：房产＋体育 • ——独特的产品特色，催生了复合地产 • 北京首创集团：房产＋境外资金，组建房地产业投资基金 • ——超强的资金实力，孕育着房产巨无霸
• 地方政府发展地方经济，需要借助市场这一“无 形之手”，实力房产企业在帮助政府发展地方经 济的同时，可获Байду номын сангаас相应的土地资源和政策优惠。
短期宏观政策：从供给管理转向供 需管理结合
• 121号文件，提高了房产融资门槛 • 八部门意见出台，实施强力调控 • 最近实施的按揭加息，提高了购房门槛和供房成