商业营销策划方案模式分析营销策略

· 待售商业面积不是易 初莲
花，而是自创的梅森 百货
O（机会）
T（威胁）
·商业项目推盘少，估计 入 ·楼价限制
S（优势）
· 商业类型优势（）；
S·O 战略
· 商业规模优势（10万 m2）；
· 品牌商家资源优势；
· 产品优势（设计、环境、 硬件）
· 待售面积规模适中优势；
· 返租回报优势。
O（机会）
购物、休闲、餐饮、娱乐 时尚、文化、风情、体验
新区商圈地标/中原商业铺王/创富时代.1
3、产品包装 业态功能
购物 （易初+ 梅森+步行街） 休闲娱乐 （影城+酒吧+书城、音像、网吧、电玩、美容健 餐饮 （地下小吃城+美食广场） 休闲广场 （演艺+集会+生态） 小户型空中花园公寓
商业品牌
一期进驻品牌 （已招商）
A、规避竞争，制造门槛； B、便于自主经营； C、投资高回报营销策略。
2、S·W·O·T分析
S（优势）
W（劣势）
· 商业类型优势（）；
· 地段认同度；
· 商业规模优势（10万m2）； · 期房销售
· 品牌商家资源优势；
· 产品优势（设计、环境、 硬件）
· 价位水平（目前全市 最高
价位之一）；
· 待售面积规模适中优势； · 返租回报优势。
4、（销售过程）
筹备期
引导期
认购期
战役期
调整期
开盘期
5、战略要点
· 销售策略基本法
· 产权商铺； · 划小分割； · 返租回报；
· 市场引导是策略可行的关键 （概念、投资回报概念两者同等重要）；
· 认购水平是开盘火爆的关键。
三、要素设计 （4P）
（一）产品要素
1、概念包装
城市商业升级，国际化标准 领航中原商业。
A、主力店 B、步行街 C、影剧院 D、其他
A、主力店
易初莲花大卖场—— 世界500强，首度进驻商业版块，目前东区最大的
购物超市，演绎又一个“浦东正大广场”，。
梅森 ·家百货——
美式家居百货中原旗舰店，时尚、家居、生活，家主题概 念，创造一站式、个性化、流行性的购物空间和家居生活 流行总站（，）主导新世纪家庭消费文 化时尚。
战略
·商业项目推盘少，估计入 ·适时入市和强势入市，
市时
高起点，
暂无竞争性项目
W·O 战略
O（机会） ·商业项目推盘少，估计入市 时
暂无竞争性项目 ·返租销售的市场空白； ·易初首个店的开市效应。
W（劣势） · 地段认同度； · 期房销售 · 价位水平（目前全市最高
价位之一）； · 待售商业面积不是易初莲
B、步行街 花街集市—— 城市干线，花园小径，花车商亭，绿技鲜花点缀五彩霓虹，
打造城市多彩的一面，构成农业路一道靓丽的城市风景。
城市后街—— 城市后街是静谧的休闲的、特色小店，熟悉的店招，老主 顾的招呼，演绎现代胡同、里弄商业的温情一面，打造“城 市商业源于巷子”特色风情。
前期市场引导成为整体策略的重点，包括炒作，投资方式 认同； 销售阶段的战术运用的创新和组合； 价位设计要多方位考虑；
二、战略提出
1、（卖给谁） 全民投资，（大众的、广泛的）
2、（卖的是什么） ·高回报、低风险、稀缺性的产权商铺， · “卖的是产权商铺，更是投资收益”
3、（为什么买）
· 投资的唯一性（首个、商业前景） · 投资的可观性（10年8%的回报） · 投资的安全性（品牌商家组合，仅有10%待售商业物业） · 投资的可行性（低门槛）
花，而是自创的梅森百货
战略 ·以项目、产品、投资品 牌的
推广，从而化解地段不 足，
S（优势）
· 商业类型优势（）；
S·T 战略
· 商业规模优势（10万m2）； · 品牌商家资源优势；
· 产品优势（设计、环境、 硬件）
· 待售面积规模适中优势；
· 返租回报优势。
T（威胁）
战略
·楼价限制
· 强化项目、产品、投
二期进驻品牌 （在招商）
关注品牌 （wenku.baidu.com意向）
易初莲花 梅森百货 21世纪河南影城
肯德基 香港免税店
国美 星巴克 三联书屋 ************ 香港铜锣湾 深圳好百年 台湾灿坤
商业布局
-1F—“地心城”—地心引力小食街/东区最大室内停车场/车 元素精品店。
1F—“名店城”—花街集市/财富广场/易初莲花/环艺广场 （特卖场、人体造型秀、现场互动活动、背景音乐/攀 岩峡谷/梅森百货/城市后街（室外步行街）/热带雨林 风情步行街，冰河世纪美食广场，城市休闲景观公园
营销策略提报
营销策略纲要
一、策略梳理 二、战略确立 三、要素设计 四．执行方略：
附：炒作（诉求点）备忘录 附一、概念： 附二、全民创富概念 附三、其他概念：
一、策略梳理
1、基本条件
·约1.5万m2待售产权商铺； ·期房（开盘时约正负零）； ·入市期暂定为易初莲花（首个）店开业阶段； ·计划采用产权商城返租销售模式，并暂定返租率为10年8%； ·提出10年8%返租，基于三种考虑；
2F—“花园城”—梅森百货/钟楼广场（亲子、游园、街头 表演、游艺、休闲运动）/水岸街市；
3F—“休闲城”—时尚聚落，轻松爵士，逍遥乐园，蓝调境 界，酒吧，书屋，乐坊，食肄，观景台；
4F—“影视城”—21世纪河南影院，，音像，演艺广场， 风中舞台；
5F以上—·城市公寓—小户型、入户花园，商务；
业态设计
战略
·炒作、包装；
3、梳理
•营销优势:首个、首个产权商铺、首个返租、首个小面积铺位 • 首例采用产权商铺销售模式。
•采用产权商铺的销售模式，考虑当地返租售铺的市场空白；对销售 • 模式适当进行因地制宜的调整和适应；
•高起点入市，“不是又推出一个商业楼盘，而是城市新商业的复兴， • 这对项目包装炒作推广提出了高要求；
·· 中原商业
[国标/复兴/领航运动]
国际化都市象征
华南、上海新天地、 中信广场并列
国际品牌组合，体验型商业
·· 新区、新商圈、新商业
最具含金量的商圈 直面城市未来 区域最大在建商业广场 区域商圈核心的形成
·· 全生活商业广场
首个；
逛的新概念 优悠趣味，任游任逛
2、形象主题
·/
500强企业/国际品牌组合/商业“联合国”
· 市场对产权商铺的接受度； 资优势，从
·市场对高价位的认同度； ·市场返租的接受度。
而弱化价位；
W·T 战略
T（威胁） · 楼价限制 · 市场对产权商铺的接受
W（劣势） · 地段认同度； · 期房销售 · 价位水平（目前全市最 高
价位之一）； · 待售商业面积不是易初 莲
花，而是自创的梅森百 货