保利地产设计细则
010 保利置业集团住宅示范区设计及实施导则-END
PLZY-JS-YF-009-2013保利置业集团住宅示范区设计及实施导则2013年3月15日发布 2013年3月15日执行保利置业集团有限公司前 言为了进一步提高保利置业的住宅项目示范区设计管理能力，提升示范区品质，塑造更好的客户体验，并在与景观设计、建筑设计、室内设计及施工单位的沟通协调中更好地贯彻设计管理意图，特编制《保利置业集团住宅示范区设计及实施导则》。
示范区为项目营销、宣传及展示企业品牌而建造的对外展示和体验的空间，以及进行营销活动的场所。
示范区包括室外景观区、售楼处、样板房三个区域。
示范区分为项目现场的实景示范区和临时示范区。
实景示范区将来作为项目建成后整体环境的一部分；临时示范区为在项目现场或他处临时搭建，项目建成后部分或全部拆除。
示范区应始终围绕“用客户视角感知品牌”的角度，通过室外景观区、售楼处、样板房的精心设计及优质施工强化客户对项目的认知，用良好的品质塑造保利置业的品牌影响力。
保利置业集团产品管理部2013.2目录前 言--------------------------------------------------------------------- 1一、示范区选址------------------------------------------------------------ 4二、客户敏感点------------------------------------------------------------ 4三、室外景观区设计及实施导则---------------------------------------------- 53.1 示范区概念设计 ---------------------------------------------------------- 53.2空间组织及流线设计 ------------------------------------------------------- 63.3 示范区入口设计 ---------------------------------------------------------- 83.4 主景设计 ---------------------------------------------------------------- 93.5 植物种植设计 ----------------------------------------------------------- 113.6水景设计 ---------------------------------------------------------------- 143.7 硬质铺装设计 ----------------------------------------------------------- 153.8 装饰小品设计 ----------------------------------------------------------- 163.9 微地形设计 ------------------------------------------------------------- 173.10灯具照明设计 ----------------------------------------------------------- 183.11景观细节设计 ----------------------------------------------------------- 193.12红线外景观设计 --------------------------------------------------------- 20四、售楼处设计及实施导则------------------------------------------------- 224.1售楼处的规划 ------------------------------------------------------------ 224.2售楼处的面积及平面功能 -------------------------------------------------- 234.3售楼处空间流线设计 ------------------------------------------------------ 264.4售楼处功能设置——接待区 ------------------------------------------------ 264.5售楼处功能设置——沙盘区 ------------------------------------------------ 284.6售楼处功能设置——洽谈区 ------------------------------------------------ 294.7售楼处功能设置——“保利工法美学馆”与“保利人文展示区” ---------------- 294.8售楼处的建筑立面 -------------------------------------------------------- 314.9售楼处装修建议做法 ------------------------------------------------------ 32五、样板房设计及实施导则------------------------------------------------- 335.1样板房选址 -------------------------------------------------------------- 345.2样板房选型 -------------------------------------------------------------- 345.3样板房建筑设计要求 ------------------------------------------------------ 355.4样板房室内软装设计要求 -------------------------------------------------- 385.5样板庭院设计 ------------------------------------------------------------ 40六、示范区成本控制------------------------------------------------------- 41七、示范区评价及验收----------------------------------------------------- 42一、示范区选址示范区的位置应根据交地情况、工程进度、销售计划、营销策略、成本控制等综合条件进行确定，并考虑以下原则：1.1应根据以上各方面综合因素确定设置实景示范区还是临时示范区。
某房地产公司-47-设计变更管理细则(模板)
第一章总则第一条为规范保利房地产（集团）股份有限公司及各级子公司的设计变更管理工作，加强对设计变更的监控，制定本制度。
第二条公司内房地产开发项目建设中所涉及的所有设计变更，施工现场变更等均适用本制度。
第三条设计变更是指：对于非总价包干的合同，在最终版施工图下发到现场施工后发生的变更；对于总价包干的合同，相对于作为合同定价依据的图纸下发后发生的变更。
第二章设计变更的分类及发起第四条根据变更成因的角度分类，可将设计变更分为Ⅰ类变更和Ⅱ类变更两大类别：(一)Ⅰ类变更：设计院、技术管理部门主动对原设计缺陷补正、优化设计、补缺补漏引起的变更；（二）Ⅱ类变更：包括但不限于以下情况：由于施工条件变化、施工错漏或施工质量问题，需要调整原设计或进行补救而引起的变更；根据营销部门配合销售的要求而提出的变更；根据成本管理部门提出的成本优化要求的变更；根据物业公司在日常管理中提出的优化管理的要求的变更。
第五条设计变更的发起（一）Ⅰ类变更的发起：设计院在工作中自发现的设计错漏、在图纸会审过程中或施工过程中发现了设计文件本身存在的设计缺陷，应由设计单位直接发起，经设计部确认同意出具变更，并经审核签发流程同意后下发。
Ⅰ类变更的流程是：设计院发起变更单→技术部发出变更联系单→公司内部审核签发→现场（二）Ⅱ类变更：在施工过程中由于施工条件变化或者由于施工单位发生错漏而产生的变更，应由施工单位发出工程联系单，由监理单位及工程部签署意见，再由技术部发出设计变更联系单，由设计院出具设计变更文件；根据营销、成本和物业等其他部门要求而提出的设计变更必须附上由提出部门发出的工作联系单，并注明要求变更的原因。
Ⅱ类变更的流程是：1、施工单位发起工程联系单→工程部、监理单位签署意见→技术部发出变更联系单+设计图纸→公司内部审核签发→现场2、营销、成本、物业等相关部门发出工作联系单→技术部发出变更联系单+设计图纸→公司内部审核签发→现场第三章设计变更文件的内容管控第六条应尽量减少设计变更的数量。
保利设计管理制度规定
保利设计管理制度规定第一章总则第一条为了规范和完善公司的管理制度，提高公司的运作效率和管理水平，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于公司的所有员工，无论是全职员工、兼职员工还是临时工，均应遵守并执行本制度。
第三条公司的管理制度包括但不限于组织架构、岗位设置、工作流程、人事管理、财务管理、信息管理等各方面内容。
第四条公司的管理制度是公司的基本管理准则，公司员工应遵守公司的管理制度，不得擅自修改或违反公司的管理制度。
第五条公司的管理制度由公司领导和相关部门共同制定和修改，经公司领导层审批后正式执行。
第二章组织架构和岗位设置第六条公司的组织架构由总经理负责制定并组织实施，包括公司的各个部门以及各个部门之间的职责和权限划分。
第七条公司的岗位设置应根据公司的实际情况和发展需求，合理确定各个岗位的职责、权限和涵盖范围。
第八条员工的职责和权限应明确界定，避免重复劳动和职责不清等问题。
第九条公司应建立健全的内外部联系机制，保证各部门之间的有效沟通和协调，实现组织协同。
第三章工作流程和管理规定第十条公司的工作流程应合理规范，包括工作计划、工作安排、工作进度等方面内容。
第十一条公司应建立健全的项目管理制度，包括项目立项、项目实施、项目验收等各个环节。
第十二条公司应建立健全的质量管理制度，确保产品和服务的质量达到客户要求。
第十三条公司应建立健全的人事管理制度，包括员工考核、薪酬激励、绩效评估等方面内容。
第十四条公司应建立健全的财务管理制度，确保公司的财务状况健康稳定，遵守国家相关法律法规。
第四章信息管理和安全规定第十五条公司应建立健全的信息管理制度，包括信息收集、信息存储、信息传递等各个环节。
第十六条公司应加强信息安全管理，保护公司和员工的信息安全，防止信息泄露和不当使用。
第十七条公司应合法合规地使用和管理公司的各类资料和资产，保护公司的知识产权和商业秘密。
第五章管理制度的执行和监督第十八条公司应建立健全的管理制度执行和监督机制，确保公司的管理制度得到全面贯彻执行。
保利研发中心：保利地产天悦系品牌标准化指导手册
目录前言第一篇规划（一）入口空间序列第二篇园林（一）入口空间-大门样式（二）入口空间-入口结合会所设置（三）入口空间-入口独立设置（四）装饰构筑物提炼第三篇建筑（一）立面固化-头部（二）立面固化-标准层（三）立面固化-基座第四篇室内（一）精神空间固化（二）会所配置固化（三）大堂固化第五篇部品（一）logo运用固化前言为贯彻落实保利地产天悦系品牌标准化落地，制定《保利地产天悦系品牌标准化指导手册》，以指导各子公司落实品牌标准化各项要求。
本册分为五大部分，用于指导天悦系产品设计：（一）规划篇：对天悦系产品入口空间序列进行统一，规定入口序列中所需采用的空间及景观配置（如水景、广场、大堂），同时对各项配置进行标准化要求，提升客户对在归家途中，对天悦的感知力。
（二）园林篇：对小区门头样式、入口流线组织进行固化，并对区内部分客户较为敏感的视觉及体验性要素（如水池装饰物、架空层、中心草坪）进行标准化控制，强化客户对天悦品牌的感知力。
（三）建筑篇：通过对重点（或全部）楼栋的头部、身段、基座、门头的标准化控制，增强天悦系不同项目之间的协调性，利于品牌影响力的传播。
（四）室内篇：对小区精神空间、会所所需配置的功能及室内大堂（地上和地下）空间进行了标准化控制，为习惯天悦系的客户，营造一种归家的感觉。
（五）部品篇：主要对天悦系“蝙蝠纹”logo的运用，进行了标准化控制，重复的logo运用，利于增强天悦系品牌在客户心中的印象。
本册条文适用于保利地产所有天悦系项目，文中所明确的必配部分，应在项目中强制执行，原则上不作修改。
选配部分应在本册及相应附件规定的条件下，按需自行选择执行。
本分册条文是根据我司品牌标准化的要求下进行制定，在具体项目落实的过程中，应先满足国家及地方现行有关规范及标准的相关规定。
保利地产天悦系品牌标准化指导手册研发中心图示备注3.前区广场兼做落客区设置，短边不应小于7m ，保证可以双车道通车。
4.入口大堂具体样式不限，形状规整，强调中轴仪式感,图示选型可作为参考：（1）横向轴线：进入后，精神空间位于正中，辅助功能位于左右两侧（2）纵向轴线：进入后，精神空间位于正中，辅助功能位于南北两侧5.配置精神空间，位于大堂轴线上，尺寸不小于8m*8m ，具体做法参见室内部分ab广场/落客区a （短边）≥7m≥8m≥8mD ≥8m Option 1Option 2Option 1（广州保利天悦）Option 2（南京保利天悦）图示备注“莫奈睡莲”装饰物（南京保利天悦）10.水池装饰物：统一为“莫奈睡莲”，同一IP的不断重复，有助于强化品牌形象，样式参考南京天悦11.架空层：设置架空层，将会所的部分功能从建筑中解放出来，通过室外、半室外空间来形成社区共享的泛会所。
保利地产设计深度要求
2.3.9 关注地下室各种出入口和洞口的设置与首层功能的关系，并准确标
明其定位及三维尺寸。包括：
对首层功能造成影响的因素
可能被影响的功能
地下车库出入口
首层大堂及出入口
自行车坡道出入口
首层住户室外出入口
人防工程室外出口
首层住户阳台、空调位
地下室窗井
首层住户私家花园
设备吊装孔
锅炉房泻爆口
各种地下室进排风口
4 / 30
文件编号： POLYRT-QW-技术研发中心－39
时，可用设计等高线表示。 2.2.13 注明消防通道及建筑消防登高面
版本状态：A/0
2.2 首层总平面图
2.3.1 比例：1:200~1:500
2.3.2 建筑物的首层平面图
2.3.3 图纸表达范围应包括建筑物四周最近道路，在表达范围内需标明的
2.1 总平面图 ................................................4 2.2 首层总平面图 ............................................5 2.3 土方图 * ................................................5 2.4 管道综合图 * ............................................6 2.5 平面图 ..................................................6 2.6 立面图 ..................................................9 2.7 剖面图 ..................................................9 2.8 详图 ...................................................10 2.9 外墙材料明细表 .........................................11 2.10 门窗大样及门窗表 ......................................11 2.11 图纸内容要求 ..........................................11 2.12 电子文件要求 ..........................................11 附图一：楼层拼合示意图.........................................12 附表二: 外墙材料明细表.........................................12 附表三: 各专业会签要求明细表...................................13
保利地产资料设计评审与成本优化(1)
窗地比
窗地比不应超过同类产品的平均值。
外门窗面积/建筑面积比例
对节能计算的影响
栏杆、栏板
推进栏杆栏板的分类和标准化；栏杆类型尽量少。
栏杆栏板标准化
屋顶造型
屋面（构架）形式简洁、经济合理，尽量不（全）做。
屋面（构架）面积/建筑覆盖总面积
2
结构
结构形式
结构形式的成本递增顺序：矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。
外周长、外立面/面积比
减省外保温及饰面
建筑体形长宽比例适中具对称性。
长宽比、对称性
减省结构用量
外挑外挂构件
立面简洁，无过分复杂的外挑挂件。
外挂件造价/外墙装饰造价比
外墙
装饰
不同外墙饰面、装饰线条的价格、装饰部位，与效果（客户感知度）比选。
设计标准和销售价格匹配性评审。
外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占用比例
1减少开（北）窗面积； 2调整选材（如：保温层厚度，或铝合金窗改成塑钢窗）
墙体厚度
通过墙体材料来实现节能达标。
保温材料
南方地区尽量采用外墙内保温、加气砼砌块保温等；明确女儿墙内侧、屋面构架、楼梯间、风井、突出外墙装饰墙柱（热节能取值范围。
5
山地建筑
边坡支护方式
1.可租售率（=可租售面积/总建筑面积）
2.赠送面积/销售面积
得房率控制值：78%及以上
提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格，估算建设的必要性。
合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。
通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。
7
土方及支护
场地标高
动土量最小，尽可能使场内土方挖填平衡。
(保利)精装修交楼产品标准化手册户内(C2)标准
根据华南模 板调整海南 标准户型施 工图
标准图集
封面 目录 设计说明 材料表 平面类图 机电、给排水图 立面类图 大样类图
根据华南模 板调整海南 标准户型施 工图
标准图集
封面 目录 设计说明 材料表 平面类图 机电、给排水图 立面类图 大样类图
根据华南模 板调整海南 标准户型施 工图
标准图集
封面 目录 设计说明 材料表 平面类图 机电、给排水图 立面类图 大样类图
参考图 后期更换
硬装设计 细则
平面布置图
客厅效果图 餐厅效果图 主卧效果图
厨房效果图
卫生间效果图
参考图 后期更换
硬装设计 细则
平面布置图
客厅效果图 餐厅效果图 主卧效果图
厨房效果图
卫生间效果图
参考图 后期更换
硬装设计 细则
平面布置图
客厅效果图 餐厅效果图 主卧效果图
厨房效果图
卫生间效果图
参考图 后期更换
标准图集
封面 目录 设计说明 材料表 平面类图 机电、给排水图 立面类图 大样类图
标准图集
封面 目录 设计说明 材料表 平面类图 机电、给排水图 立面类图 大样类图
保利（三亚）房地产开发有限公司
保利（三亚）精装修交楼标准产品标准化手册
技术部室内组
技术资料 请勿外传 D系列【D1】
2017 10月
第一版
目录
目录
设计说明 产品配置标准 硬装设计细则 标准物料表 户型单元平面 标准图集 精装修管理标准 标识系统
设计说明
体系说明 色彩方案 审图强条
二、风格方案 根据海南各区域项目地域特点，主推都市现代风与旅游度假风，利于推广和销售。 每个档位均包含两种风格方案以供选择。 区别在于全屋地砖、实木、木皮、仿木PVC、仿木三聚氰胺、仿木金属收边条等的纹理和颜色，以及 与此密切相关的人造石台面纹理的颜色。 具体如下：
保利房地产施工图技术标准2
排排水方式
6、大户型卫生间采用降板处理，推荐考虑小降板处理；小户型根据项目不同，可以采用
降板或者不降板处理，推荐考虑小降板。
1、浴缸尺寸参考 1500×750，1650×800，1830×920，对于普通浴缸安装高度≥500，
按摩浴缸≥600，三角形按摩浴缸≥700
2、长方形淋浴间≥1200×850，方形淋浴间≥900×900，钻石型≥1000×1000
其它 电梯轿厢 电梯厅 过道 楼梯间 门窗
1、别墅花园考虑精装修设计 2、别墅花园需要设计给水位置，条件允许情况下考虑排水位置 1、别墅雨水管考虑石材外包 2、别墅檐口、线条必须考虑石材饰面厚度（按照 150 考虑），避免因为未考虑石材饰面
导致檐口、线条比例失调造成设计失误。 别墅入户门采用双开门，开门宽度应≥1500，高度≥2600 如果窗户为内开窗，考虑窗户开启扇设置高度须≥900，避免窗户开启和护窗栏杆打架 别墅花池需要考虑陶粒或者疏水板等，特别是花池靠近客厅、居室、厨房等功能用房位 置（参照地下室覆土绿化做法），避免因为花池排水不畅导致排屋首层渗漏 空调位考虑中央空调或者 VRV，位置优先级如下：地下室设备房＞地上隐蔽位置设备平 台＞首层花园＞别墅阳台或者露台 考虑设置在首层隐蔽位置，建议跟台阶侧壁、入户门廊等相结合。 1、别墅南向屋顶需要考虑太阳能面板，普通联排一般采用 200L 太阳能，类独栋采用 300L 太阳能，具体需要根据设计院计算。其中太阳能集热器基础尺寸如下（根据上海夸父太 阳能工程有限公司提供数据）：
合《产品设计标准》、《浙江保利技术部标准构造做法》《社区公共区域物业设施设计标准》
一并使用
1、总图上容易遗漏项：围墙线、门卫岗亭、开闭所、垃圾收集点等
1、小区设计容易遗漏点：小区大门、围墙
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保利地产设计管理细则保利华南实业有限公司技术部
目录四、施工图纸的受控发放
第五章.图纸审查纲要
第一章.部门职责
1、参加集团公司组织的项目有关设计方案、初步设
计和施工图设计的评审。
2、负责项目设计合同的签订和设计费的支付。
3、负责与集团公司技术研发中心的沟通协调。
4、负责委托工程地质勘察和审核地质勘察报告。
5、负责办理施工图审查。
6、负责全程跟踪设计进度和图纸收发。
7、负责各专业施工图纸会审。
8、审批设计变更修改、工程变更申请。
9、负责联系集团公司和设计单位进行建筑外立面效
果控制及材料选板，设备选型。
9、参加首批进场主要材料及重要设备检查验收。
10、参加工程项目重要部位的分项、隐蔽和样板间、
施工样板的检查验收。
11、参加单位工程竣工初验和竣工验收。
12、主持处理设计、施工中出现的重大质量事故。
13、参加分包项目技术文件的审定及技术标评标工
作。
14、协调处理现场有关技术问题，监督施工单位严
格按设计图纸施工。
15、协助销售部制定楼盘交楼标准和绘制售楼平面
图、制作模型。
16、负责提供面积测绘等相关图纸资料。
第二章.工作内容
一、设计管理策划
1、技术部应与集团公司技术研发中心沟通，拟定整
个设计流程的规划。
2、技术部应与集团公司技术研发中心沟通，明确整
个工程的设计分工及设计工作界面的划分和协
调配合。
二、设计委托
1、单位工程设计委托由集团公司技术研发中心办
理，技术部跟踪并提供必要的协助。
2、其它分项子项工程设计委托由技术部办理，并
联系取得集团公司技术研发中心的协助。
3、设计委托应向设计单位提供必要的资料：设计
要求、设计基础条件资料、图纸，设计限额。
三、设计合同管理
1、设计合同由技术部负责根据设计委托办理。
2、设计费支付由技术部负责办理。
四、设计管理协调
1、与集团公司技术研发中心共同拟定设计进度计划
和配合事宜
2、设立和更新项目设计协调事宜控制表，每次更新
应清楚表示计划及实际进展状况。
3、负责向有关各方传达跟进要求。
4、管理参与项目设计各方之间的信息沟通，所有协
调配合事宜应同时以文本和邮件方式传达给有
关各方。
5、主持和参加项目会议，制订会议日程并传达给有
关各方，汇总和发出会议纪要。
五、报建图管理
1、规划、单体方案确认后，由集团公司技术研发中
心、规划设计单位完成设计报建图，开发部负责
跟踪进度，技术部提供必要的协助。
2、规划、单体方案确认后，若需要修改，需由集团
公司领导批准。
3、规划、单体方案报建批复后，一般应按批复要求
进行，否则，应由集团公司领导批准后，才能改
报建图。
5、施工图若与报建图不符，需由集团公司领导批准
后，才能要求设计单位提供施工图。
六、图纸会审管理
1、图纸会审由技术部主持，组织工程部、监理公司、
设计单位和施工单位的工程技术、管理人员参加。
2、图纸会审前，技术部、工程部、监理公司、施工
单位应先预审提出意见。
3、图纸会审时，先由设计单位进行技术交底，说明
设计意图、工艺流程、建筑结构及机电的设计要
求、标准构件选用、设备材料选用要求、施工步
骤、施工方法等，对设计图纸统一认识。
4、会审提出的问题由设计单位解答处理。
施工单位
应有专人做好会审记录，着重说明处理和解决的
意见和方法，并注明会审时间、地点、主持单位、
参加单位和参加人员。
会审的记录或纪要经参加
会审的单位签字盖章认可后，根据需要一式若干
份，分别送交有关单位处理、执行或存档。
七、材料定板
1、材料样板由设计单位提供，原则上，建筑外立面
及装修材料应经销售部和集团公司技术研发中心
确认。
2、技术部应跟踪明确技术要求。
2、预算部应跟踪进行成本核算。
3、经确认的材料样板应会签确认，经确认的材料样
板由工程部封存。
4、进场材料由工程部、监理公司对板确认，施工单
位应严格按确定的设计样板进行施工。
八、设计变更管理
1、施工图阶段非施工单位提出的变更统一经技术部
审查变更原因，通知设计单位修改设计，并知会集团公司技术研发中心。
2、设计修改经技术部审查后盖章发至相关单位实
施。
3、施工单位由于施工困难、施工工艺调整等原因提
出工程变更时，应填写《监理工程师联系单》经监理、设计、技术部审批后实施。
九、质量事故处理
1、接到工程质量事故的报告，技术部应及时安排相
关人员跟踪处理，原则上，工程质量事故的处理
在技术部的主持下进行，相关设计、监理、施工
单位及工程部参加。
2、一般质量事故由相关专业工程师主持处理，工程
部协助收集相关资料，整理处理意见等。
3、重大质量事故由公司领导主持处理，技术部、工
程部协助收集相关资料，整理处理意见等。
4、可能影响结构安全的质量事故的处理，应邀请设
计人员或有关专家参加。
十、面积计算管理
1、面积计算应由设计单位将与建筑面积相关的变更
汇总，并提供各层建筑平面图及关键部位大样图。
2、技术部应核对各层建筑平面图。
3、技术部审定各层建筑平面图等资料经盖章确认后
送测绘单位，必要时应组织测绘单位现场考察。
4、技术部应对公共分摊面积的范围进行把关，并沟
通营销部、开发部根据公司领导意见取得测算目
标方向。
第三章.工作导则
一、标准和规范
1、及时有效地购置重要技术规范（国家、行业、地方、中国工程建设标准化协会颁布的与设计、施工技术相关的标准、规范、规程等）。
2、所使用的标准规范必须是当时的有效版本。
3、技术规范文件宜使用单行本。
二、施工图纸的内容
施工图主要内容一览表
三、施工图纸的审核。