路线价法的基本原理
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土地估价之路线价估价法
不超过一成
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
2
2012-3-17
5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
正旁街路线价
均为两万以上 均为一万五千以上 均为一万以上
二成、一成
均为四万以上 均为三万以上 均为二万以上
三成、二成、一成
2 、台湾路线价法的操作（续）
路角地的地价除依正街的临街深度按临街深度指数计算单价 后，并斟酌加计旁街地价，加计的方法以纵横临街线的交叉 点起每4.5m为一级距离，依序按三、二、一成予以加成。
５．编制其他宗地条件修正系数表
（1）宽度修正。 （2）宽深比率修正。 （3）容积率修正。 （4）出让、转让年期修正。 （5）朝向修正。 （6）地价分配率修正。
X1-比较样本土地单价； X2-标准样本土地单价； m1-比较样本（宽/深/容积率/宽深比） m2-标准样本（宽/深/容积率/宽深比） 标准样本数为实例中众数或平均数
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5．有关概念（续）
（6）临街宗地：里地线与街道之间（即标准深度范围内） 的土地，又称为表地。 （7）袋地：里地线以内但不直接临街的土地。 （8）街角地：即路角地，指至少相邻两条边以上临街的土 地。 （9）骑楼地
二、路线价法估价步骤
1．划分路线价区段 2．设定标准深度 3．测算路线价 4．制定深度修正系数表 5．编制其他宗地条件修正系数表 6 ．临街深度的修正
4．制定深度修正系数表（续）
(2)深度修正的各种方法介绍（续）
2012-3-17
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制 深度百分率的种类： ①单独深度百分率
②平均深度百分率
③累计深度百分率
4．制定深度修正系数表（续） (3)深度修正表编制(续)
制作深度百分率表的步骤如下： ①制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的 平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准； ②确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查 中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距； ③确定单独深度百分率； ④选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。
路线价法
2、百分率法
宗地地价＝ 宗地地价＝路线价× 路线价×深度系数× 深度系数×宗地面积× 宗地面积×其 它修正系数
四、路线价法适用的对象和条件
路线价法主要适用于： 路线价法主要适用于 ： 城镇街道两侧商业 用地价格的评估。 用地价格的评估。 前提条件： 前提条件：街道较规整， 街道较规整，临街土地排列较 整齐。 整齐。
修正系数
1.93
1.60
1.24
1.00
0.78
0.66
0.58
十、编制其它因素修正系数表
1、宽度修正
∵ 临街宽度不同→ 临街宽度不同→对顾客的吸引力不同→ 对顾客的吸引力不同→营 业额不同→ 业额不同→地价不同。 地价不同。 ∴ 在路线价估价中， 在路线价估价中，必须考虑宽度修正。 必须考虑宽度修正。 方法： 方法：选取深度等其它条件相同， 选取深度等其它条件相同，但宽度不 同的样点， 同的样点，分析其地价与宽度的变化规律。 分析其地价与宽度的变化规律。
第二节 路线价法的估价程序
一、划分路线价调查区段 二、收集交易实例 三、计算样点地价 四、样点地价修正 五、样点地价整理 六、确定路线价区段 七、设定标准深度 八、计算区段地价 九、编制深度修正系数表 十、编制其它因素修正系数表 十一、 十一、计算宗地价格
一、划分路线价调查区段
目的： 目的：为了合理组织队伍， 为了合理组织队伍，进行实地调查。 进行实地调查。 方法： 方法：一般以一条街道为一个调查区段， 一般以一条街道为一个调查区段，但 对于繁华地段， 对于繁华地段，可以将同一街道划分成若干个 调查区段。 调查区段。
修正系数
1.40
1.45
1.48
1.50
1.55
3、年期修正
路线价法资料
度的增加逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒
目，同样会增加对顾客的吸引力，所以对大型商店单独采用铺面宽 度和深度修正不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽
度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。
（六）编制其他宗地条件修正系数表
3.容积率修正
一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容
二、路线价法的估价步骤
（二）设定标准临街深度
标准临街深度通常简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影 响的转折点。标准深度的设定有两种方法： 第一种方法是以同一路线价区段内各幅临街土地的多数深度为准， 如果路线价区段的大部分临街土地的深度为25m ，则该路线价区段的 标准深度为 25m ，若各幅临街土地的深度普遍为 10m ，则标准深度 为 10m 。 第二种方法是根据某一路线价区段内的各幅土地的平均深度确定。 例如某路线价区段内各幅土地的深度分别为30m、25m、15m、10m， 则其标准深度为 （30m+25m+15m+10m）/4 =20m
②土地形状为矩形；
③临街深度为标准临街深度； ④临街宽度为标准临街宽度; ⑤临街宽度与临街深度的比例适当； ⑥用途为所在路线价区段具有代表性的用途； ⑦容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率； ⑧其他方面，如土地使用年限、土地生熟程度等也应具有代表性。
（四）调查评估路线价
路线价是设定在街道上的标准宗地的单位地价。一般在同一路线价区段 内选取一定数量的标准宗地，采用市场比较法、收益还原法等方法求其单位 地价，再算出标准宗地单位地价的中位数或众数、算术平均值、加权平均值 等，最终得到制定路线价区段的路线价。
（五）制定深度价格修正系数表
深度价格修正的原理 深度价格修正率表是反映随宗地临街深度的变化，地价变化相对程 度的表格。是基于临街深度价格递减率制作出来的。临街深度价格递 减率又是基于临街土地中各部分的价值随着远离街道而有递减现象， 或者说，距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低。
第八章-路线价法PPT课件
在里地线内不直接临街的土地即是袋地
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
-
31
路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
-
1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
-
2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
其中逆三角形，三角形的一个顶点与底边中点垂直距离的二分之一为起 深度；底边中点深度为讫深度，比照袋地计算其单价。
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路线价法运用举例
袋地O的土地单价 = 2000×66%×7/9+2000×40%×2/9=1204
宗宗地地N宗（的J地元、土L/mK地的、2单土）M价地的单=土价2地00=0单2×0价7010%×=×69（2%010=+011×338%701）（%==元11/46m02250）（（元元/m/m22））
第八章 路线价法
房地产评估
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1
教学要求 ❖ 掌握路线价法的基本原理 ❖ 理解路线价的深度修正 ❖ 熟悉路线价法的应用 ❖ 掌握路线价法的操作步骤与内容
房地产评估
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2
第一节 路线价法
❖ 一、基本概念
❖ 1、路线价 路线价是对面临某些特定街道且接近性相等的城 市土地设定一个标准深度，并求取在该标准深度 上的数宗土地的平均单价，将其附设于该街道上， 此平均单价即为该街道土地的路线价。 简言之，路线价是表示某一区段内土地的平均价 格。
临街深度（英尺）
25 50 75 100 125 150 175 200
单独深度价格修正率（%） 40
30
20
10
9
8
7
6
累计深度价格修正率（%） 40
70
90 100 109 117 124 130
平均深度价格修正率（%） 160 140 120 100 87.2 78.0 70.8 65.0
1.一面临街矩形土地价格的计算
房地产评估
-
29
3．街角地地价的计算
街角地地价=正街路线价×正街深度价格修正率+旁街路线价×旁街深度 价格修正率×旁街影响加价率
路线价法
深度（英尺） 深度（英尺）
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
25 50 30 70 140 75 20 90 120 100 10 100 100 125 9 109 87.5 150 8 117 78 175 7 124 70.8 200 6 130 65.2
单独深度百分率（ ） 单独深度百分率（%） 40 累计深度百分率（ ） 累计深度百分率（%） 40 平均深度百分率（ ） 平均深度百分率（%） 160
第二节 路线价法的操作步骤与内容
五、制作深度百分率表和其他修正率表
深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率又称深度指数，故深度百分率表又称深度指数表。 深度百分率，是指距临街的深度不同， 深度百分率，是指距临街的深度不同，地价相对变化的相对程 度。 制作深度百分率表的原则是， 制作深度百分率表的原则是，地块的各部分价值随远离街道的 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 程度而有递减的趋势，即深度愈深，价值也就愈低。 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 国外在估价实践中已总结出了一些可供参考的深度百分率表， 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 如欧美有四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则等。 一面临街的长（正）方形宗地，临街深度虽然各不相同，但仅 一面临街的长（ 方形宗地，临街深度虽然各不相同， 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 仅据上述的深度百分率表即可计算地价。其他宗地，如路角地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、 两面临街地、三面临街地、四面临街地、三角形地、不规则形 袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。 地、袋地等，其地价的计算则有必要制定修正率。
第三节 深度百分率表制作原理
2.苏慕斯法则 2.苏慕斯法则
第十章 路线价法
平均深度指数 = 累计深度指数 ×
标准深度 所给深度
房地产估价
2、哈柏法则
深度指数 =
所给深度 标准深度
×100%
制作思路属于累计深度指数
房地产估价
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 宗地价格V 深度指数dv 深度指数dv 路线价u 路线价u
当u为单位价格时： 为单位价格时： V = u × dv × ( f × d ) dv－ dv－平均深度指数 当u为以一定单元宽， 为以一定单元宽， 标准深度的长条时： 标准深度的长条时： V = u × dv × f dv－ dv－累计深度指数
d1
100英尺 100英尺 10000元 10000元/英尺
房地产估价
3、街角地
V单=u0×dv0+u1×dv1×t t——旁街影响加价率 旁街影响加价率 A u0 B u1
房地产估价
4、特殊形状土地
A
h－三角形土地修正率 d f
B
u
C
1 三角形ABC土地价格 = u × dv × h × × f × d 2
临街深度 英尺） （英尺） 四三二一 法则 单独深度 百分率 累计深度 百分率 平均深度 百分率 25 40% 40 40 160 50 30% 30 70 140 75 20% 20 90 120 100 10% 10 100 100 125 9% 9 109 87.2 150 8% 8 117 78.0 175 7% 7 124 70.8 200 6% 6 130 65. 0
房地产估价
2、前后两面临街矩形地
路线价2000元 路线价2000元/m2 2000 15m 30m 15m 路线价3000元 路线价3000元/m2 3000
房地产估价8路线价法
第1节 路线价法的基本原理
➢适用对象和条件
适用对象：路线价法主要适用于城镇街道两侧商业用地 的估价。 适用条件：运用路线价法估价的前提条件是是街道较规 整，两侧临街土地的排列较整齐
第1节 路线价法的基为下列7大步骤进行： ①划分路线价区段； ②设定标准临街深度； ③选取标准临街宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作深度价格修正系数表； ⑥编制其他宗地条件修正系数表； ⑦计算临街土地的价值。
❖ （3）苏幕斯法则
标准深度为100英尺的土地，前50英尺占土地总价值的 72.5%，后50英尺占土地总价值的27.5%。若再深 50%，占土地价值的15%
❖ （4）哈柏法则
一宗土地的价值与其深度的平方根成正比，深度百分率是 地块深度的平方根与标准深度的平方根的百分比。
深度百分率
所给深度 100%
标准深度
第2节 路线价法的估价步骤
深度价格修正率表的编制 深度价格修正率表的制作形式有：单独深度价格修正（深
度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率 三种。 单独深度价格修正率的关系为：
a1 > a2 > a3 > … > an-1 >an
累计深度价格修正率的关系为： a1 < a1+a2 < a1+a2+a3 < … < a1+a2+a3+ …+an-1+an
第八章 路线价法
重点掌握内容：
重点介绍了路线价法的基本原理，要求重点掌握路线价 法的估价步骤、高层建筑地价分摊与土地占有分额的确定。 难点是深度修正系数表的制作。
第1节 路线价法的基本原理
➢概念
路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度， 从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均 价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其 他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种 估价方法。
路线价法
街
40% 30% 20% 10% 9% 8%
道
例3：某宗临街深度为30m、临街宽度为20m的矩形土 地（标准临街宗地）， 总价为120万元。计算与之相邻 的深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价。
解： 40% 临街深度为15m、临街宽度为20m 30% 的矩形土地总价为： 20% 120×（40%+30%）=84万元 10% 临街深度为15m、临街宽度为20m 的矩形土地单价为： 84万元÷（15×20）=2800元/㎡ 深度为15m、临街宽度为25m的矩形土地的总价为： 2800×15×25=105万元
解： 标准临街宗地的单价为：1200000÷（30×20）=2000元/ ㎡ 拟估价地块的单价为：2000×140%=2800元/㎡ 拟估价地块的总价为：2800×15×25=105万元
§9.2路线价法的操作过程
六、计算各宗地土地价格
（一）计算公式
宗地价格V 深度指数dv 路线价u
8m 12m
8m 14m
10m
8m
6m
路线价为 10000元/平方
1
2
3
7m
4
8m
5
11m
平行四边形地 a)将其分割成矩形地和三角形地，分别求取其地 价，再加总。 b)将其近似地看作是矩形地，按其高度12m查深 度指数表，然后代入深度修正公式进行计算。宗 地 4：10000*110%*8*12=105.6万元
三、路线价法的理论依据 实质上是一种市场比较法 路线价法估价结果的可信度取决于路线价、深度 百分率及各种修正率的健全与否 四、适用的对象和条件
土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在城市大范围内 对大量土地进行估价的场合。
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思考与练习
1 什么是路线价和路线价法？ 2 路线价法的计算公式及其适用条件是什么？ 3 什么是深度百分率表？如何制作？ 4 简述“四三二一”法则的原理及其优缺点。
8.1.5 路线价法的操作步骤
1 划分路线价区段 2 确定标准深度 3 确定路线价 4 制作深度百分率表 5 制作深度百分率表
8.1.6 路线价的表示及其相应计算公式
1 路线价的表示方法 ①以货币表示 ②以点数表示 2 路线价的计算公式 在欧美国家，路线价法的计算公式可表示为：
8.1.2 路线价法中的基础概念
临街深度。宗地离开街道的垂直距离，称为临街深 度。
可及性。指宗地距离城市内各类设施的接近程度。 标准宗地。以从城市一定区域中沿主要街道的宗地
选定的深度、宽度和形状为标准状况的宗地，称为 标准宗地。 标准深度。标准宗地的临街深度即为标准深度。 里地线。标准深度的连线被称为里地线。
第8章 路线价法
8.1 路线价法的基本原理 8.2 深度百分率表的制作 8.3 路线价法的应用
学习目标
通过本章的学习，读者应理解路线价法的基本 概念和原理，了解路线价法的适用范围，熟练 掌握路线价法的估价程序，熟悉深度百分率表 制作原理和方法，能够较熟练地运用路线价法 评估不动产价格。
8.1 路线价法的基本原理
8.1.3 路线价法的理论依据
1 土地价值决定理论 2 替代原理
8.1.4 路线价法的适用的范围与条件
路线价法只适用于对城市土地的估价，由于这种 方法具有省时省力、公平合理的优点，因此它特 别适用于土地课税、土地重新规划、征地拆迁等 需要在大范围内对批量土地进行估价的场合。
路线价法在实际使用中还必须满足一定的适用条 件：一是，深度百分率表必须科学合理；二是， 城市规划必须完善。
8.2.2 深度百分率表的编制方法
1 确立标准深度为100％ 2 低于标准深度，则向临街方向递增或递减 3 超过标准深度，则进行递减或递增 4 深度百分率表的编制示例
8.2.3 几种常见的路线价法
1 “四三二一”法则 2 苏慕斯法则 3 霍夫曼法则 4 哈伯法则
本章基本概念
路线价 临街深度 可及性 标准宗地 标准深度 里地线 路线价区段 深度百分率 “四三二一”法则 苏慕斯法则 霍夫曼法则 哈伯法则
或
待估宗地价格 ＝ 路线价 × 深度百分率 × 临街 宽度 ± 其他条件修正额
8.2 深度百分率表的制作
8.2.1 深度价格的递减比率 8.2.2 深度百分率表的编制方法 8.2.3 几种常见的路线价法
8.2.1 深度价格的递减比率
在同一路线价区段内，尽管路线价相同，但各 幅土地的具体价格也有区别，因为影响土地价 格的地形地质、形状面积不可能完全相同。另 外，对于城市土地来说，在影响土地价格的各 个要素中，距离街道的远近程度也是一个主要 因素。一般情况下，距离街道越远，土地价格 越低。这种现象就被称为深度价格递减现象。
8.1.1 路线价法的概念 8.1.2 路线价法中的基础概念 8.1.3 路线价法的理论依据 8.1.4 路线价法的适用的范围与条件 8.1.5 路线价法的操作步骤 8.1.6 路线价的表示及其相应计算公式
8.1.1，用数学方法计算邻接同一街道 的各幅土地价格的一种估价方法。
待估宗地价格 ＝ 路线价 × 深度百分率 × 临街宽度 在日本，路线价法的计算公式可表示为： 待估宗地价格 ＝ 路线价 × 深度百分率 × 临街宽度
此外，如果宗地条件特殊，属街角地、双面临街 、三角形地、梯形地、不规则地、袋地等时，需 按下列公式计算：
待估宗地价格 ＝ 路线价 × 深度百分率 × 临街 宽度 × 其他条件修正率