德思勤城市广场个案分析

35平米
21.31% 29.51% 14.75% 14.75% 9.84% 3.28% 3.28% 3.28% 100.00% 面积 33平米 45平米 81平米 合计 46平米 72平米 133-196平米 合计
单间
一室一厅 一室一厅 复式
192
168 9 17 386
50%
44% 2% 4% 100%
1、VIP卡享受99折优惠； 2、一次性付款95折 ，按揭99折优惠
2012/4/2 8
A1宝格丽公 寓
168
163
97.02%
150
41平米一房
20天
9200
2012/5/2 7
A1#宝格丽 公寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
1、开盘当天VIP客户额外 98折； 2、一次性享96 折，按揭99折； 3、开盘认购客 户首付享受1.5折优 惠。
2月14日， 公寓样板间 对外开放。 15-300平米 商铺即将推 出
3月21日， 美国凯悦 酒店集团 全球总裁 莅临长沙 德思勤城 市广场。
5月19日，“夏 日激情，双城 精英”时尚 PARTY，将在深 圳—长沙之间 上演一场双城 派对。
4月1日，德思勤城市 广场大手笔团购长深 高铁直通票300张， 邀请深、长两地的权 威媒体、各界人才以 及准业主
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
生活阳台，实用方便，私密 性强。 开放式厨房和餐厅，小面积 也有大享受。布局合理有序
户型分析
72平米1室相对舒适，整个户型通风采光面较多，赠送面积多，浪费面积少。功能 齐全，干湿分离。
厨房与生活阳台相连， 通风采光好。72平米 做到双阳台，无面积 浪费，实用率高。
流线：生活、休息区相互独 立，干湿分离。 附加值：较大的赠送面积。 生活空间均有阳台。
写字楼：甲级总部写字楼整层 预约登记47-61m² 宝格丽商务会馆认筹中 产品、配套、地段
主要诉求
配套、地段、产品
推广主题
联合打造亚洲又一时尚中心 TASKIN德思勤城市广场 苹果时尚步行街八大投资价值
与奥尼尔一起上春晚、 免费体验高铁双城生活
亚洲地标综合体开创“十分钟生活圈” 亚洲地标综合体之上的国际公寓， 开创长沙高品质顶级公寓时代 认筹客户：高铁深圳之旅， 认购客户：香港体验之旅， 签约客户：动静体验之旅
售业也猛速发展国内外连锁知名品牌超市与百货为了抢占长株潭城南版块的红星商 圈，纷纷在此片区寻找开设分店的物业。
C) 交通优势：地铁5号线、
地铁8号线、 长株潭轻轨、高铁站距离15分钟、
D) 自身优势：TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级
酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直 播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划10000 多个停车位，成为继全球都市综合体标杆拉斯维加斯City Center之后的又一杰作， 堪称“全球都市综合体标杆的中国样本” 。
A1宝格丽公寓户型配比（总面积：32340㎡） 户型 单间 一室一厅 二室二厅 套数 273 245 98 616 占比 44% 40% 16% 100%
A1# A1 A3 24F 31F A4 27F 8F
„A1、A1#为宝格丽公寓，A3、A4为商务公馆。
„商铺的面积主要集中在30-60平米的小公寓，均价为 一层3.5万—8万/㎡ ，二层2万—4万/㎡。
客户预交5万诚意金，享 98折优惠。2、整层 购买优先，可享受 30万创业资助3、一 次性97折，按揭99 折
2012/7/2 8
Байду номын сангаас
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
7月7日，由中国宏观经济学会、 湖南大学、第一财经、德思勤投 资联合举办的“2012 中国（湖 南）国际金融发展高峰论坛” 。 第一财经传媒集团与德思勤举行 了签约仪式。
7月14日，以“中小微 企业如何借力政策， 先行一步”为主题， 潇湘晨报联合红网、 大湘网主办，德思勤 城市广场承办的第五 期中小企业“圆桌 汇”。
1、各种产品发布会、合作方签约活动：发布会、凯悦集团总裁莅临德思勤、第一财经传媒集 团签约仪式、 2、与企事业单位合作活动：深圳来长沙考察团、长沙中小企业助力活动 3、与政府联合活动：2012年中国中部金融中心论坛 举办签约仪式，深圳来长考察团、派对part，中心论坛、高铁直通车、业主亚洲之旅等，其 他利用各种节点、高铁优势、业主答谢、娱乐等充分与项目结合搞活动，扩大项目影响力。 渠道利用：1、网络炒作 2、重点活动报广炒作
4月13日， “亚洲地标 名流闪耀—— 长沙商铺销冠 业主答谢晚宴 及顶级宝格丽 公寓推介会”。
5月16日，由 德思勤城市 广场冠名的 893汽车音乐 电台“寻找 最美童声” 活动
6月20日，德思 勤城市广场业主 亚洲时尚之旅首 发。6天豪华东 京香港游，全程 住5星酒店
活动炒作：线下活动既有暖场效果，也充分利用资源推介项目 ，形成圈层话题。
„商务会所面积以35-72平米为主，均价9600元/㎡ „宝格丽公寓面积以33-45平米为主，均价9400元/㎡
一期一阶段楼座 分布
户型分析
41平米公寓：面积虽小，功能齐全，带双阳台。通风采光好，户型紧凑实用，利用 率高。
流线：生活、休息功能齐全。 带双阳台，赠送面积大，实 用率高。
观景阳台大，通风采光极佳。 与卧室相连，舒适度高。
8月11日，雨花区政府 发起的中部价值发现 之旅正式拉开帷幕， 其首场活动“深圳力 量 闪耀长沙“
线下活动：
周末意向客户暖场活动：端午浓浓荔香情等 老业主维系活动：如周末3万元抽奖送业主等
合作公司活动：湖南设计装修设计讨论会、中建二局2012年集团中心会议，共同考察 德思勤广场项目等。
活动炒作总结：大小型活动穿插，保持每周有活动。充分展示项 目价值、品质、调性、业主高贵感。引起市场关注，扩大项目影 响力。
因为项目区域？
省政府长沙副中心，离市中心偏远，
长株潭融城正在建设中。
凯悦的眼光，亚洲地标商务群
稳赚
那到底卖什么？
圈子
超值
14栋中部最大写字楼
精神内核—未来、
亚洲又一时尚中心
亚洲又一时尚中心，成国际级中心城市推手
中部业态最全的综合体推进长沙国际化
占位全中国，放眼中部。推进 中部城市发展！
Four Factors(5)
现场接待：项目体验中心，是宝格丽公寓的入户大堂。简约豪华 现代风格，品质感强。
样板房：公寓样板房及47-61㎡酒店OFFICE样板层，注重材质的 应 用，对工艺要求精益求，精重点营造装修的华丽感和尊贵感
生活阳台：阳台宽3.8 米，赠送面积大。
主卧：带飘窗，通 风采光好。
餐厅和客厅：餐客厅相连， 共有面积27.36㎡。客厅外连 4.55㎡生活阳台。
观景阳台：宽3.6米，通风采 光好。与客厅餐厅相连，彰 显大气。
因为开发商实力？
曾是代理公司，地产界无名气、无品
牌号召力的开发商；
因为项目本身？
项目发展周期6-8年，项目开发首期 ，无实体配套，工程启动周期长，一 年才建4栋楼。
《彻夜排队
1小时售罄 2次加推》
《德思勤城市广场接待清华大学深圳研究生院房地产考察团》 《大事件：第一财经携国际金融巨头进驻德思勤城市广场 》 《2012“中国中部金融中心论坛”助长沙成引领型城市》 《TASKIN德思勤城市广场品质之美故事篇 》
推广炒作总结：
2012年，长沙本地报纸硬广61次，软文25次，报广费用达到两千多万，其他深圳、 广州也投报广。利用各种活动、猛烈广告攻势达到了迅速在长沙市场立足的目的。
德思勤广场项目分析
2012.8.19
德思勤广场开盘成交数据 推售 推售时间 推售楼栋 套 数 成交 套 数 成交率 VIP卡 推售面积段 蓄客时间 折后均价 优惠
A1/A2一层（30 套）
A1/A2二层 （ 33套） 2012/3/2 8 A-1商业 134 118 88.06% 200 A3一层 （25套 ） A3二层（26套 ） A4一层（15套 ） A4二层（5套） 1、开盘当天85折，VIP额 外98折； 2、一次性享96 折，按揭99折； 30 一层5万— 8万/ ㎡ ，二 层2 万— 4万/ ㎡
14栋中部最大写字楼、圈子、 巨省办公成本、买比租更赚 凯悦的眼光，亚洲地标商务群
整层购买优先， 享30万创业资助； 1000万创业计划，我是老板
配合活动
推广渠道
报纸、网络、户外、电台、大型活动
网络大事件话题炒作：
《德思勤城市广场比肩全球都市综合体标杆》 《大事件：第一财经携国际金融巨头进驻德思勤城市广场 》 《2012“中国中部金融中心论坛”助长沙成引领型城市》
项目卖点分析
A）区位价值：省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城