不动产评估收益法案例

不动产评估收益法案例

一、评估对象基本情况：

评估对象为某房地产公司的一座写字楼，为钢筋混凝土结构，占地面积1200平方米，建筑面积为3000平方米；该写字楼位于市区中心，南临向阳路，西临规划之健康东路，东临南海公园，地处繁华商业区，交通便利。现委托xx公司专业评估人员对该写字楼的土地使用权价格进行评估。

1）详细资料：

2002年1月有偿取得土地使用权50年

2004年1月建成该写字楼经济使用年限60年残值率2%

现用于出租月租15万

评估基准日该建筑物重置价格3500元/平方米

2）据相关调查：

当地同类写字楼出租金一般为每月每建筑平方米80元，空置率10%

每年需支付的管理费为年租金的3%

每年需支付的维修费为重置价的1.5%

每年需支付的保险费为重置价的0.2%

土地使用税及房产税为每建筑平方米30元

确定资本化率：

资本化率的确定，本评估以银行存款利率、房地产企业和写字楼的平均收益率等为依据推算，在此不做详细介绍，土地资本化率6%，建筑资本化率9%

二、评估目的

本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。

三、评估基准日

评估基准日为2009年1月

四、评估原则

遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。

五、评估依据

1、《土地管理法》和《房地产管理法》；

2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》；

3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》；

4、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照；

5、评估人员现场勘查记录等。

六、计算方法及过程

根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能带来连续的收入——租金，而且收益比较稳定的特点，决定采用收益法进行评估。

（1）计算总收益

总收益应为客观总收益而不是年总收益。

年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元）

（2）计算总费用

年管理费=2592000X3%=77760（元）

年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元）

年税费=30X3000=90000（元）

年保险费=3500X3000X0.2%=21000（元）

年总费用=年管理费+年维修费+年税费+年保险费

=77760+157500+90000+21000

=346260（元）

（3）计算房地产净收益

年房地产净收益=年净收益-年净费用

=2592000-346260

=22245740（元）

（4）计算建筑物净收益

①计算年贬值额

年贬值额本来应该根据房屋的耐用年限而确定，但是在本题中，土地使用年限小于房屋耐用年限，土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。这样房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者的可使用年限为50-2=48年，并且不记残值，视为土地使用权年期，地上建筑物一并由国家收回。

年贬值额=建筑物重置价/使用年限

=（3500X3000）/（50-2）

=218750（元）

②计算房屋现值

房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限

= 3500X3000-218750X5

=9406250（元）

③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益年期为无限年）

房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率

=9406250X9%

=846562.5（元）

（5）计算土地净收益

土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益

=2245740-846562.5

=1399177.5（元）（6）计算土地使用权使用价值

土地使用权在2009年1月的剩余使用年限为50-7=43（年）

P=1399177.5/6%X[1-1/（1+6%)^43]

=1399177.5X15.3062

=21416090.65（元）

单价=21416090.6/1200=17846.74（元）

（7）评估结果

本宗地土地使用权在2009年1月的土地使用权价值是21416090.65元，单价为每平方米

17846.74元

六．案例评价

对于有使用期限的房地产，在估价时应注意：在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益法估价过程中予以考虑。