不动产估价案例
市场比较法不动产估价原理及案例
格。
REAL ESTATE APPRAISING
3、选取可比实例的基本准则
可比实例所处的地区应与估价对象所处的 地区相同，或是在同一供需范围内的类似 地区
可比实例的用途应与估价对象的用途相同 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑
如果不动产市场相对比较稳定，可适当延长间隔 时间，但最长时效不宜超过3年（房地产不宜超 过1年）。
可比实例的成交价格应是正常成交价格，或可 修正为正常成交价格。 选取可比实例的数量：一般要求选取3-10 个可比实例
REAL ESTATE APPRAISING
4、建立价格可比基础
就是对所选可比实例的成交价格进行换算处 理，使其之间的口径一致、相互可比，并统 一到估价对象的价格单位上，为进行比较修 正建立共同的基础。
2.间接比较分析
间接比较是以一个标准不动产或 条件俱佳的不动产为基准，把交易案 例和待估对象均与其逐项比较，然后 将结果转化为修正价格。
PD PB A B C D E
REAL ESTATE APPRAISING
（1）区域因素间接比较
式中：交易情况修正的分子为100，表示以正常交易价格为基准； 交易日期修正的分母为100，表示以可比实例成交时的日期为基准； 标准化修正的分子为100，表示以标准不动产所在区域的状况为基准，
1、统一付款方式。如果在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为 8%，则：
甲总价=16× 32 + 32 =76.422（万元人民币） (1 8%)0.5 (1 8%)
乙总价=15（万美元） 2、统一化为单价。则：
房地产估价裁判文书典型案例
房地产估价裁判文书典型案例一、案例一：估价偏差引发的购房纠纷。
话说有这么一对小夫妻，满心欢喜打算买套二手房。
他们看中了一套房子，卖家说这房子值100万，而且还拿出了一份房地产估价报告。
小夫妻呢，也不是那种随便就相信人的，就自己又找了个评估机构。
这新的评估机构一评估，好家伙，只值80万。
这差价可不小啊，就像你去买个苹果，卖家说这个苹果值10块，结果你找个懂行的一看，顶多值6块，你心里肯定不舒服。
于是小夫妻就不干了，把卖家告上了法庭。
法庭上呢，就得看这两份估价报告谁更靠谱。
原来啊，卖家找的那个评估机构，在估价的时候没有充分考虑到房子周边有个即将动工的大型垃圾处理站，这对房子的价值影响可大了。
而小夫妻找的评估机构就比较细致，把这些因素都考虑进去了。
法官根据小夫妻那份更合理的评估报告，判定卖家降低房价或者解除合同。
这个案例就告诉我们，房地产估价可得严谨，一点小疏忽都可能引发大麻烦。
二、案例二：商业地产估价与租金争议。
有个老板，他有个商业楼，想把楼租出去。
他找了个评估公司估价，评估公司给的结论是这个楼按照市场租金水平，每个月每平米能租200元。
老板就按照这个价格去找租户。
有个租户对这个楼也挺感兴趣的，但是租户觉得这个价格太高了。
租户自己也找了个评估师来评估，评估出来的结果是每个月每平米150元。
这老板和租户就因为这个租金价格僵持不下，最后闹到了法庭。
法庭审理的时候发现，老板找的评估公司在估价的时候，参考的都是一些比较高档的商业楼的租金水平，而这个楼虽然位置还不错，但是配套设施没有那些高档楼齐全。
租户找的评估师呢，就比较符合实际情况，考虑到了楼的实际配套设施等因素。
法官最后判定按照租户那份评估报告的租金价格来签订租赁合同。
这个案例就说明啊，商业地产的估价得结合实际情况，不能光看那些表面的东西，不然租都租不出去，老板还觉得自己亏了呢。
三、案例三：拆迁估价中的猫腻。
在一个老城区要拆迁了，政府按照规定要给拆迁户补偿。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
房地产评估法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景某市某房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）于2010年取得一块土地使用权，用于建设住宅小区。
经过两年多的建设，住宅小区于2012年竣工验收并交付使用。
开发商与业主签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价格为每平方米8000元。
在签订合同前，开发商委托某房地产评估机构（以下简称“评估机构”）对该地块进行了评估，评估结果为每平方米6000元。
二、案件起因2013年，业主李先生（以下简称“业主”）发现房屋的实际价格与合同约定价格相差较大，怀疑开发商存在欺诈行为。
于是，业主向某市某区人民法院提起诉讼，要求开发商退还差额部分并承担违约责任。
在诉讼过程中，业主对评估机构的评估结果提出质疑，认为评估结果与实际情况不符。
三、法院审理1. 法院受理某区人民法院受理了本案，并依法组成合议庭进行审理。
2. 调查取证（1）法院依法委托某市另一家具有资质的房地产评估机构对同一地块进行重新评估。
（2）法院调查了评估机构的资质、评估人员的资格以及评估方法。
（3）法院调查了开发商与评估机构之间的合作关系。
3. 评估机构重新评估根据法院委托，新评估机构对同一地块进行了评估，评估结果为每平方米7000元。
4. 法院判决（1）法院认为，开发商与业主签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。
（2）法院认为，评估机构的资质、评估人员的资格符合法律规定，评估方法合理，评估结果具有参考价值。
（3）法院认为，新评估机构重新评估的结果与原评估结果相差不大，足以证明原评估结果存在偏差。
（4）法院判决：开发商退还业主差额部分，并承担违约责任。
四、案例分析1. 评估机构的法律责任本案中，评估机构在评估过程中存在一定的偏差，导致评估结果与实际情况不符。
根据《中华人民共和国房地产评估法》的规定，评估机构应当承担相应的法律责任。
在本案中，评估机构被法院判决承担一定的责任，体现了法律的严肃性和权威性。
2. 开发商的法律责任开发商在签订《商品房买卖合同》前，委托评估机构对地块进行评估，但评估结果与实际情况存在较大偏差。
不动产评估市场法案例
房地产估价市场法案例——不动产评估市场法案例建筑物名称：蒙特尔大厦结构形式：框支剪力墙建筑层数：地下二层地上25层总高： 99.5米蒙特尔大厦位于海奇市蒙特尔路888号，建设于2002年1月，主楼地上层，层高4.8米，顶部塔楼2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
地下3层为人防地下室，根据房地产权证记录，该地下室产权属于人防办所有，不纳入评估范围。
该楼共有2处商业用途，顶部塔楼共2层为旋转餐厅，建筑面积1300平方米。
二楼为商业用途，其中部分为自用咖啡厅，部分出租给蒙特尔银行，建筑面积1500平方米。
该楼底层为大楼接待处，3-23层为办公房，办公用途的建筑面积为38000平方米。
该楼总地上建筑面积为40000平方米。
该楼位于国际商业规划区内，南临南顿江江岸，风景优美，北接蒙特尔路，交通便利。
该楼主楼为25层框支剪力墙结构，副楼为五层钢筋混凝土框架结构，全部结构采用现浇砼，基础采用钻孔灌注桩。
该工程的抗震等级为7度设防。
该楼主楼设有合资三菱客梯4部，24层23站，运速3.5米/秒，合资三菱观光电梯2部，24层2站，运速1.75米/秒，合资三菱消防电梯1部，25层24站，运速2.5米/秒，合资三菱货梯1部，5层5站，自动扶梯4部，该楼共有大金中央空调2套。
电话光缆接入，双回路供电，电信宽带网络，带宽2兆，另有有线通宽带网络，带宽10兆建设中。
烟感结合温感火灾报警系统，喷淋消防系统。
楼内部装饰情况：进口乳胶漆，吊顶采用铝合金龙骨进口矿棉吸音板面层，办公区楼地面铺设木地板，机房地面为可调式钢支架，防静电地板，电梯厅墙面贴进口大理石，地面铺设花麻式花岗岩。
外装饰：外墙玻璃和花岗石铝板幕墙。
评估方法：用市场比较法评估办公用房。
市场比较法评估办公楼。
该楼位于国际商业自由通贸区内，距离南顿江约2公里，交通便利，有多条公交线路通过。
根据该建筑的特殊区位和情况，选择在距离南顿江5公里内，海奇基准地价2级区域内，临水景建筑物为评估比较对象。
不动产评估收益法案例
不动产评估收益法案例某对外出租之商铺1、评估对象概况据了解～本次委托评估房地产坐落于某市商业大街888号国际商业大厦第一层第1——9位置范围。
建筑面积为1500平方米。
物业产权人于2005年3月购买此物业。
该大厦位于繁华的商业大街与建材街交汇处。
周边有××贸易中心、新新综合性商场等商业～地理位置优越～交通便利。
评估对象是集餐饮、购物中心、办公、购物为一体的综合性商业大厦。
大厦总建筑面积40000 平方米～总占地面积 8000 平方米。
大厦为框架结构～外装修:进口面砖、磨光花岗岩、玻璃幕外墙,内装修:进口块料地面砖、内墙涂料、矿棉板吊顶。
该建筑物建于2006年底建成～钢筋混凝土结构～首层总建筑面积4000平方米。
混凝土基础～基础承载力较好～未出现明显不均匀沉降和趋向倾斜～各承重结构,柱、梁,无明显断裂与明显破损。
本次评估在进行现场勘察时～一层商铺经营正常。
评估对象正被租赁使用～合同期为2年～合同租赁价格为15元/平方米。
评估基准日前一个月签订租赁协议。
评估人员经对该大厦物业管理部门走访及对周边同类物业的了解～该租赁价格与该区域同类物业的市场租赁价格情况持平。
2、商铺房地产评估单价计算表序号内容数量备注一年房地产总收益(元/m2) 5,037.00 市场日租金×365 天×(1-空置率)根据估价人员对物业所属商圈同类物业1 日租金(元/m2) 15.00 租金水平的调查及该商业大厦具体实际出租情况的了解进行确定判断。
考虑到该物业位置较好～且该物业所属商圈市场供求良好～空置风险较低～根据市2 空置率 8.0% 场情况调查及现场对该物业管理的了解～确定空置率可能性约为8,。
二年总费用(元/m2) 1,133.03 1至5项之和指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用～应按年房屋重置价的2%.根据某1 维修费(元/m2) 160.00 市房屋造价信息～该类钢筋混凝土结构～重置价约为8000元/平方米(含内部装修及各类设备设施)指对出租房屋进行的必要管理所需的费2 管理费(元/m2) 75.56 用,按年房地产总收入的1.5%计 3 房产税(元/m2) 604.44 按房地产年总收入的12,征收营业税为年房地产总收入的5%计;城市维护建设税按营业税的7%计,教育费附4 营业税及附加(元/m2) 277.04 加按营业税的3%计;总计年房地产总收入的5.5%计保险费指房产所有人为使自己的房产避5 保险费(元,m2) 16.00 免意外损失而向保险公司支付的费用～按房屋重置价格的2‰计三年租金净收入A(元/m2) 3,903.97 指年房地产总收入减去年总费用本次评估对象目前处于正常出租状态～风四折现率R 10.67% 险无特别状况～与同类物业相当。
房地产评估案例一
房地产评估案例一房地产评估案例一背景介绍房地产评估是指对不动产进行价值、质量、适用性等方面的评估，以确定其在市场上的实际价值。
在房地产交易、抵押贷款、保险理赔等场景中，房地产评估往往起到重要的作用。
本文将介绍一个房地产评估的实际案例，解析评估过程和结果。
案例描述在某个城市的市中心地区，有一栋建于1990年的写字楼，总面积为5000平方米。
该写字楼目前闲置了几年，业主决定将其出售。
在进行房地产交易之前，业主希望对该写字楼进行评估，确定其实际价值。
评估过程1. 收集资料首先，评估师与业主进行会面，了解写字楼的基本信息。
他们收集了以下资料：建筑年份：1990年总面积：5000平方米建筑结构：钢筋混凝土结构楼层数：地上10层，地下2层建筑用途：写字楼周边设施：商业中心、餐饮娱乐、交通便利等2. 实地考察评估师对写字楼进行了实地考察，详细了解了其建筑质量、装修情况、设施设备等。
他们还考察了周边环境，包括交通便利程度、商业配套等因素。
3. 市场调研评估师进行了市场调研，了解了当地房地产市场的供需情况、租金水平以及其他类似写字楼的成交价。
他们还咨询了当地的地产中介和行业专家，获取了市场动态的信息。
4. 数据分析评估师根据收集到的资料进行了数据分析。
他们通过比较周边写字楼的售价、租金水平，结合市场调研的结果，推断出该写字楼的预估价值范围。
5. 评估结果评估师最终给出了评估结果。
根据他们的评估，该写字楼的市场价值在5000万元至6000万元之间，具体价格取决于交易双方的议价和市场动态。
综合评价在这个案例中，评估师通过收集资料、实地考察、市场调研和数据分析的过程，对一栋闲置多年的写字楼进行了评估。
他们基于建筑的基本信息、周边环境、市场行情等因素，对该写字楼的市场价值进行了合理预估。
房地产评估是一个复杂而综合的过程，需要评估师有丰富的经验和专业知识。
通过科学的评估方法和准确的数据分析，评估师能够为业主提供准确、客观的评估结果，为房地产交易提供决策依据。
不动产评估收益法案例
②计算房屋现值
房屋现值=房屋重置价-年贬值额X已使用年限 = 3500X3000-218750X5 =9406250（元）
③计算房屋收益年净收益（假设房屋收益 年期为无限年）
房屋年净收益=房屋现值X房屋年资本化率 =9406250X9% =846562.5（元）
（5）计算土地净收益
土地年净收益=年房地产净收益-年房屋净收益 =2245740-846562.5 =1399177.5（元） （6）
六．案例评价
对于有使用期限的房地产，在估价时应注意： 在采用收益法估价时，估价对象可获取收益的年限 受到土地可使用年限的限制，这一点在案例的收益 法估价过程中予以考虑。
六、计算方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，该写字楼能 带来连续的收入——租金，而且收益比较稳 定的特点，决定采用收益法进行评估。
（1）计算总收益 总收益应为客观总收益而不是年总收益。 年总收益=80X12X3000X（1-10%）=2592000（元） （2）计算总费用 年管理费=2592000X3%=77760（元） 年维修费=3500X3000X1.5%=157500（元） 年税费=30X3000=90000（元）
二、评估目的
本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公 允的市场价格意见。
三、评估基准日
评估基准日为2009年1月
四、评估原则
遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理 性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础 上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估 算委估资产的现时公允价值。
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《不动产估价》案例作业案例一：(一)某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房产进行评估，估价目的为抵押。
该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2002年1月竣工。
评估公司的评估结果为850元／m2。
甲公司拿到报告后颇感不解，因为其实际投入的成本已达960元／m2，而且还未考虑开发利润和利息，而评估公司认为自己的评估报告是合理的。
请问评估公司有何理由认为其评估结果是合理的?(二)某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。
现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
(三)有一临街商铺要转让，建筑面积500m2，土地使用年限40年，自2000年10月13日起计。
该商铺现已出租，租金为每月50000元，租期为2年，自2001年10月13日计。
当地商业房地产租赁的综合税率为租金收入的10％，现转让价格为510万元。
假如你欲购买该商铺用于出租，作为长期投资，期望收益率为10％。
请回答根据上述资料你能否决定购买?为什么?案例二：指错题(下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处)封面及目录(略)致委托方函(略)估价师声明(略)估价的假设和限制条件(略)××商业城部分商铺估价结果报告一、委托方：××有限公司(法定代表、住所略)二、估价方：××房地产估价事务所(法定代表、住所略)三、估价对象估价对象为××商业城第三层的部分铺位，即3001～3009号商铺，总建筑面积为547.15m2。
××商业城位于××～××路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
××商业城为理综合性百货商场。
其中一层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。
根据实地查勘及业主介绍，3层铺位(3001～3009号)经营男女装，业主分别与“×”、“××”、“×××”等品牌商家签订了租赁协议。
四、估价目的为××有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场价值。
五、估价时点2002年6月20 。
六、定义价值(略)七、估价依据(略)八、估价原则(略)九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426万元(港币：人民币=1：1.07)。
十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。
具体的估价测算过程如下：1，交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。
上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。
3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个九、估价方法估价人员深入细致地分析了估价对象特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料及所收集的相关资料，在实际查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在××区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，确定最终价值。
市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格进行修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。
十、估价结果××有限公司委托评估的位于路商业城三层的3001～3009号商铺，建筑面积合计为547.15m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元，折合人民币为426 万元(港币：人民币=1:1.07)。
十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期(略)估价技术报告一、个别因素分析××商业城位于××区××路，建筑结构为框架结构，共六层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。
该物业所处的宗地的地势平坦，且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。
二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为相似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价格。
具体的估价测算过程如下：1，交易情况修正可比实例A、B、C均为正常价格，因估价对象情况一致，不进行交易情况修正。
2．交易日期修正有关统计部门的资料表明，2002年房地产的市场价格略有下降，但下调幅度较大的是高档写字楼和住宅。
上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2002年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易修正。
3．个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异(详述略)，故进行个别因素修正。
4．区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例A；可比实例B与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略劣于可比实例B；可比实例C与估价对象属于同一个区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之商业城的区域条件略优于可比实例C；市场比较法估价计算表5．求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)／3=7294港元／m2故采用市场比较法估价商业城三层3001～3009号商铺的公开市场价值总额为：547.15m2×7294m2=3990912港元取整为399万港元。
.(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：V=a/r[1－1/(1+r)n] 资本化率取9％。
(1)估算年租金收入该物业客观收入水平取人民币85元／m建筑面积·月(该费用不包括水电费和物业管理费)则年收益为：85元／m2×12月=1020元／m2。
(2)计算年出租费用维修费：按年收益率3％计算，年维修费=1020元／m2×3％=30.6元／m2房产税：建筑物购建价格×70％×102％=65.1元／m2保险费：建筑物投保时的购建价格×2.5％=19.4元／m2营业税金等：根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576％，即：1020元／m2×16.576=169.1元／m2(3)估价年收益1020-284=726元／m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价V=136/9%[1-1/(1+9%)34]=7741港元／m2(港币：人民币=1：1.07)故采用收益法估价商业城第三层3001-3009号商铺的公开市场价值总额为：7235港元／m2×547.15m2=3958465港元，取整为396万港元。
七、估价结果确定将上述两种方法的，估价结果采用算术平均法得出最终估价价值：最终估价值=(399+396)／2=398万港元综上所述，××商业城三层3001～3009号商铺于2002年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。
附件(略)。