重磅文稿：农村宅基地“一户多宅”的类型与产权处置——以福建省晋江市为例
XX村宅基地有偿使用、退出、流转实施细则
XX村农村宅基地有偿使用、流转和退出实施细则为健全农村村民住房保障机制，完善宅基地管理制度，强化村民自治，提升农村宅基地管理水平，切实保护耕地，改善农村人居环境，实现土地节约集约利用，按照《中共XX县县委XX县人民政府关于印发<XX县农村宅基地制度改革试点实施方案>（XX发〔2021〕15号）》、《XX县农村宅基地制度改革试点工作领导小组办公室关于印发<XX 县农村宅基地有偿使用、流转和退出暂行办法>的通知（XX宅改办发〔2021〕3号）》要求，结合本村、组实际，现制定本办法。
一、宅基地有偿使用为进一步强化土地公有制性质，体现农村宅基地的公平使用，逐步解决因历史原因形成的宅基地超标准占用、闲置浪费等问题，实行由农村集体经济组织主导下的宅基地使用，促使宅基地有序退出。
（一）“一户一宅”的认定标准“一户一宅”是指一户只能占有一处宅基地。
若一户村民有两处及以上宅基地，面积总和未超过起征面积的，亦认定为一处。
（二）收取范围鉴于因历史原因，且结合本村、组实际。
有下列情形之一的收取宅基地有偿使用费：1.“一户一宅”情况下超过起征面积520㎡的部分；2.“一户多宅”，其中一宅超出起征面积520㎡的部分，和不愿退出的多宅部分须交纳整栋宅基地的有偿使用费；3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式占有和使用宅基地的情形。
（三）收费标准1.对于符合“一户一宅”的宅基地，有偿使用计费根据其超出部分面积，实施阶梯式计费，超5㎡以内的不收取有偿使用费，超出5㎡按实际超出面积交费。
计费标准如下：（1）超出面积1-50㎡部分按每年[1]元/㎡计费；（2）超出面积51-100㎡部分按每年[1.2]元/㎡计费；（3）超出面积101-150㎡部分按每年[1.4]元/㎡计费；（4）超出面积151-200㎡部分按每年[1.6]元/㎡计费，每增加50 ㎡标准提高[0.2]元/㎡计费，以此类推。
2.对于“一户多宅”，其中一宅超出起征面积520㎡的部分，收费标准见第1条规定；不愿退出的多宅部分整栋宅基地有偿使用计费标准为每年10元/㎡3.非本集体经济组织成员通过继承、赠予房屋或其他方式在农村占有和使用宅基地或原属本集体经济组织成员时取得宅基地。
宅基地地三权分置之下资格权的法律界定——以湖南省衡阳市为例
立项课题法制博览2019年06月（上）宅基地地三权分置之下资格权的法律界定*———以湖南省衡阳市为例杨晓衡阳师范学院法学院，湖南衡阳421002摘要：宅基地“三权分置”除了要保障集体经济组织的土地权益外，还要依法界定资格权的法律内涵、法律特征、权能内容及取得条件等，以期提高农民朋友在宅基地制度改革中的积极性，使宅基地的放活真正有利于衡阳市农民财产性收入的增加与农村经济的发展。
关键词：三权分置；资格权；实现途径中图分类号：F321．1文献标识码：A文章编号：2095－4379－（2019）16－0067－02作者简介：杨晓（1978－），男，壮族，湖南江华人，硕士研究生，衡阳师范学院法学院，教师，从事土地管理法研究。
湖南省衡阳市是一个人口大市、农业大市、人口流出大市，随着城市规模的扩张、农业产业化进程的大力推进和第三产业的发展，农村剩余劳动力进入城市经商、务工、定居已成常态。
部分村庄的宅基地与农房遭到闲置，一些农村老旧宅子无人居住，破烂荒废。
为此，加快推动宅基地有效流转，既可以节约宝贵的土地资源，又可增加农民财产性收入，这对于衡阳实施乡村振兴计划，打造最美地级市，建设名副其实的省域副中心城市战略意义重大。
因此，结合衡阳市的农村产权制度改革，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，清晰界定宅基地资格权的内涵及取得条件，有利于把宅基地流转问题纳入法制化、规范化的轨道；有利于引进社会资本进入农村、农业，提升农民创新创业的能力，为乡村振兴拓展了土地资源调整空间，可谓一举多得［1］。
一、宅基地资格权概述（一）宅基地资格权的法律内涵宅基地使用权是权利主体依法占有、使用宅基地建造农宅、附属设施，流转宅基地获得收益的权利。
“资格权”是指本集体成员取得宅基地的资格，其强调的是成员的权利能力。
此意义上的宅基地资格权并不具备确定的利益内容，而仅意味着利益实现之可能。
唯有此意义上的资格权与具有确定意义的宅基地使用权相结合，资格权才能给权利主体带来现实的土地经济利益［2］。
对农村宅基地三权分置制度的思考
农业资讯NONGYEZIXUN农业信息对农村宅基地三权分置制度的思考熊友清（福建省龙岩市永定区不动产登记中心，福建龙岩 364100）摘 要 宅基地制度改革是我国农村治理缺陷和产权界定不明确的必然结果，也是宅基地福利与市场化之间矛盾加剧的结果。
宅基地市场化需求强烈，国家十分重视宅基地三权分置制度改革和完善。
但是，当前的改革制度难以缓解宅基地及其使用权流转的强制性限制，诸如复杂的基层组织职能和不完整的转移平台等因素阻碍了宅基地经济属性的正常发挥。
因此，如何放活宅基地的经济属性，充分流通宅基地、农民具有使用权的农房的使用权是探索宅基地有效使用途径的重点和难点，这将有助于宅基地广泛闲置地区的土地合理利用，有利于保护土地，加强土地流转，深入改善农民生活质量，也是我国全面建成小康社会、贯彻落实农村振兴战略的重要基础。
基于此，以农村宅基地三权分置制度为切入点，对如何最大化农地宅基地所有权、承包权和经营权的合理运用进行了较为全面的思考。
关键词 农村宅基地；三权分置；思考基地三权分置制度是具有我国特色的一项土地制度。
从土地改革时期和农业合作社的宅基地私有到人民公社化时宅基地集体共同所有，宅基地制度和权利制度逐渐形成[1-4]。
在改革开放的历程中，党中央和各级政府不断完善和改进宅基地管理文件和规定，努力规范和完善农村宅基地制度各项职能运行。
在党的第十九次全国代表大会报告中，习近平总书记提出要全面深化土地制度改革，各级政府要合理利用闲置的农村房屋资源，改进和完善宅基地政策，重点关注宅基地三权分置制度的完善，从而更好地实施农村振兴战略。
因此，在农村振兴战略背景下，宅基地制度迎来了新的制度改革。
宅基地三权分置制度可以促进农村经济发展，增加农户的财产收入，改善村庄的治理情况，这是实现农村地区振兴的当务之急。
1 农村宅基地三权分置的内涵农村宅基地是农户个人用作住所并占用和使用该村集体拥有的土地，包括已建房屋、曾建过房屋或计划建筑房屋的土地。
农村宅基地“三权分置”潜在问题及对策建议——以台州市为例
农村宅基地“三权分置”潜在问题及对策建议——以台州市为例作者：束邱恺郑扶军来源：《浙江国土资源》 2019年第9期台州市自然资源和规划局束邱恺郑扶军随着社会经济的发展以及思想观念的变化，现行宅基地制度弊端日益显著，每年有大批农民远离乡村奔赴城市，人口大量迁徙，农村呈现大量宅基地闲置的现象，造成了土地资源的浪费。
同时，在经济发达地区以及城市郊区，受到经济利益的驱使，多数农户选择私下流转宅基地，这种行为隐藏着不确定风险，一旦发生经济纠纷，许多农户可能失去赖以生存的宅基地，导致宅基地社会保障功能丧失，导致许多农户无地可住，进而对社会稳定产生威胁。
笔者通过调研宅基地“三权分置”国家试点地区义乌、德清、成都市郫都区，发现“三权分置”改革带来以下实实在在的好处。
一是激活了农村存量土地资产，促进集体经济组织和农民增收，将土地管理职权赋予村集体，将宅基地级差收益归村集体，将宅基地用于产业发展获得的收益进行分成，有效增加了农村土地财产性收入。
二是促进乡村振兴，拓宽农村就业渠道，村集体统一规划建设村道、排污、路灯、绿化等基础设施，统一村农房建筑风格，改善了农村环境风貌，同时提供了诸多民宿、餐饮、交通等相关行业就业机会，解决了驻留在农村的中老年人的就业问题，吸引了年轻人回乡创业，达到了乡村振兴的目的。
三是创新宅基地管理新机制，促进用地集约节约，“三权分置”试点为村集体增加收益，调动了村集体组织管理的主动性。
试点地方出台鼓励合法宅基地利用、限制或禁止违法用地利用的政策，充分调动了村集体主动管理宅基地的积极性，村集体对村内违法用地进行制止，对闲置土地进行充分利用，形成了政府管村、村管农户的新机制。
四是明晰宅基地产权关系，促进城乡协调发展。
宅基地“三权分置”在法律和政策上明晰产权关系，有利于坚持和巩固集体所有制，保障农户长期保留或自愿退出宅基地的权利，解决农民进城的后顾之忧，促进新型城镇化。
2018 年2 月，党中央、国务院发布《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（中发〔2018〕1 号），明确提出“要完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’，即落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权”。
改革和创新农村宅基地管理制度——以河北省廊坊市为例
通过合作化将农 民的土地所有制 改造为集体土地所 有制 ， 但从相关法律文献来看 ， 社会主义改造并没有 影响到宅基地 的权利状况 。在这一时期 ， 民的宅基 农
收 稿 日期 ：０ ０ １ — ８ ２ １— ０ １
特定村 民申请 取得宅基地后 ， 只可 自己建房 ， 不可将
其出卖、 。 转让
第２ 卷 第６ ６ 期
Ｖ０．６ １ ２ Ｎｏ６ ．
Ｊｕｎ ｌｆ廊ｎｆ师 ｅｃ ｅ 学ｌ ｅＳｃ ｌ ｃ ｎ ｄ ｉ ） ｏｒａ ｏ Ｌ 坊 ｎ Ｔ ａｈ ｒＣ ｌ报 （ｏｉ ｉ ｃｓ ｉ ｎ ａｇ ｇ范 学 院 ｏ ｅ （ ａ Ｓ ｅ ｅ Ｅ ｔ ａ ｓ ｇ 社会科学版） ｏ
宅基地 的流转作 了限制性规定 ，但 因廊坊市紧邻北 京和天津这两个大都市 ，随着这两个大城市 的房地 产热 ， 廊坊周边的一些农村地区土地也开始增值 。由 于经济利益 的驱动 ， 坊农村 宅基地买卖 、 廊 出租 、 抵 押等形式 的流转 已大量存在 ，形成 了以 自发流转为 特征 的农村宅基地隐性市场 。尤其是在城乡结合部
而不是属于农户私人所有。
（ 使 用主体特定 二）
制， 实行农 民的土地所有制。 据其相关规定 ， 提 国家依
法没收或征收得来的土地分给了无地或少地 的农 民， 建立了农民私人所有的土地制度。 当时大部分地区的 农民领取了政府颁布 的 《 中华人 民共和国房地权证
书》 。从 １５ 年冬开始， ９０ 全国新解放 区以该法为指导，
分期分批进行了土地改革， １５ 到 ９２年底基本完成。
第二阶段 ， 社会主义改造时期（９３ １５ ） 农村 １５— ９６ 。
特定 的宅基地仅限本集体经济组织特定的成员 享有使用权。 国规定 ， 我 农村村民申请宅基地， 只可向 所在生产队申请 ， 经生产大队审核， 公社管委会批准 ，
农村闲置宅基地盘活利用的多主体行为逻辑——以杭州临安为案例
第38卷 第1期2024年1月Vol.38 No.1Jan.,2024中国土地科学China Land Science农村宅基地（“宅地”）及其附属农村住房（“农房”）是农户最重要的实物财产，对于保障农户安居乐业具有举足轻重的作用[1]。
我国实施房地一体交易原则，因此本文讨论的农村闲置宅基地盘活利用（“宅地盘活”）实际上同时包含了农村闲置住房的盘活利用。
在国家推进乡村振兴和共同富裕的背景下，将农户最主要的实物资产（宅地和农房），从闲置资源活化为经营资产，对于促进城乡要素有机结合和实现乡村高质量发展具有关键性的作用[2]。
2015年以来国家开展了两轮宅地改革试点，通过观察试点地区宅地盘活情况可以发现：排除地理区位和资源条件等因素的差异，各地宅地盘活的政策绩效存在较大差异。
总体而言，较多试点地区推进宅地盘活较为困难，取得的成效有限[2]。
试点地区投入了大量的财政资金开展乡村建设，但存在着乡村建设容易产业运营困难的问题，宅地盘活要从“输血”转换为“造血”存在较多障碍[3]。
值得关注的是仍然有一小部分试点地区成功地推动了宅地盘活。
比如，浙江先后开展的村庄整治与村庄经营有力地推动了宅地盘活，本文重点研究的临安就是其中的典型代表。
以上现象观察不免引起理论困惑：为什么在大多数地区宅地盘活陷入困难的情况下，却有小部分地区能够成功？或者说，有什么深层次的原因在影响宅地盘活？基于“何以可能”的公共政策研究进路，本文试图解开宅地盘活何以成功实施的谜题。
现有宅地盘活研究聚焦于三个方向：（1）盘活模式研究。
现有研究总结了各地不同的盘活模式，比如：按村庄类型分为城乡一体型、中心社区型和就地改良型等模式[4]；按主体类型分为村集体、地方政府、企业和外籍人员等主体主导的盘活模式[5]。
（2）盘活路径研究。
现有研究探讨了多样化的宅地盘活路径，包括整理、复垦、收回、置换、收储、合作、入股、联营等方式[6]。
（3）盘活影响因素研究。
一户多宅的定义和标准
一户多宅的定义和标准一户多宅是指一个家庭拥有多处住宅的现象。
这种现象在中国的农村地区比较常见，但在城市中也有一定的存在。
一户多宅的定义和标准对于确定其合法性、征收和拆迁等问题具有重要意义。
一、一户多宅的定义一户多宅是指一个家庭拥有多处住宅，但这些住宅并没有合并为一个完整的产权。
也就是说，这些住宅分别属于不同的产权人，而不是同一个产权人。
二、一户多宅的标准1.家庭成员数量：一个家庭拥有多处住宅，首先要考虑的是家庭成员的数量。
一般来说，如果一个家庭的成员数量较多，那么他们可能拥有更多的住宅。
但是，这并不是唯一的判断标准。
2.历史原因：一户多宅的形成往往有历史原因。
例如，在农村地区，祖宅往往由家族成员共同拥有，随着时间的推移，这些祖宅可能被分割给不同的家庭成员。
此外，一些家庭可能因为继承、赠与等原因获得多处住宅。
3.地理位置：在某些地区，由于地理环境、交通等因素的影响，一个家庭可能拥有多处住宅。
例如，一些山区或偏远地区的居民可能因为交通不便而选择在多个地点建造住宅。
4.产权证明：要确定一户多宅的合法性，需要查看产权证明。
如果一个家庭的住宅分别拥有不同的产权证明，那么他们可以被认定为拥有多处住宅。
三、一户多宅的合法性根据中国的相关法律法规，一户多宅的合法性需要视具体情况而定。
在一些地区，一户多宅是被允许的，而在另一些地区则被视为违法。
因此，在确定一户多宅的合法性时，需要查看当地的相关法律法规和政策。
四、一户多宅的征收和拆迁问题在征收和拆迁过程中，一户多宅的认定和处理是一个重要的问题。
一般来说，如果一个家庭的住宅分别拥有不同的产权证明，那么他们可以被认定为拥有多处住宅。
在这种情况下，征收和拆迁单位需要分别与每个产权人进行协商和处理。
但是，如果这些住宅属于同一个产权人，那么他们可以被视为一个整体进行征收和拆迁处理。
总之，一户多宅的定义和标准需要根据具体情况进行判断和处理。
在确定其合法性、征收和拆迁等问题时，需要遵守相关法律法规和政策的规定。
农村宅基地面积管控措施与建议——以连云港市赣榆区为例
村乡科技XIANGCUN KEJI6XIANGCUN KEJI 2020年8月（下）农村宅基地面积管控措施与建议——以连云港市赣榆区为例朱婷婷（南京农业大学公共管理学院，江苏南京210095）［摘要］宅基地闲置、一户多宅、超标准占地是我国农村宅基地利用和管理中存在的普遍问题。
在乡村振兴背景下，为有效激活农村发展活力，思考如何高效利用农村宅基地很有必要。
本文以江苏省连云港市赣榆区为例，了解其宅基地面积管控举措，分析不足之处，在此基础上提出针对性管控建议，对促进农村宅基地集约节约利用具有一定的积极意义。
［关键词］农村宅基地；面积管控；有偿使用；日常监管［中图分类号］F301.3［文献标识码］A［文章编号］1674-7909（2020）24-06-2人口众多、人均土地资源相对不足是我国的基本国情之一。
与此同时，我国乡村地区存在大量闲置、低效用地，尤其是宅基地，其作为农村建设用地的重要组成部分，在利用和管理中存在很多问题，严重制约了村容村貌的改善与土地资源资产价值的发挥。
宅基地利用与管理方面存在的问题，是国内学者重点关注和研究的对象。
研究普遍认为，我国农村宅基地存在闲置浪费、一户多宅、超标准占地等问题［1-3］；一些城郊村宅基地财产功能日益凸显［4-6］，农民为了获得更多的宅基地增值效益，违法占地建房、私下交易的现象时有发生［7］。
针对当前我国宅基地利用和管理中存在的种种问题，有学者提出了诸多建议。
例如，制定科学合理的村庄土地利用规划，严格限制村民盲目占地建房［8］；有效推进宅基地确权登记［9］、实行宅基地有偿使用［10］很有必要。
而建立宅基地流转市场，促进农村宅基地有效流转［11］既能有效退出闲置宅基地，也能保障宅基地的财产价值得以实现。
在此基础上，为了保障农民没有后顾之忧地退出宅基地，应加强农村社会保障制度建设，健全农村社会保障联网体系［12］。
通过整理归纳，不难发现已有研究对宅基地利用和管理中现存问题的分析十分透彻且具有条理性，给出的建议具有针对性，但这些建议往往过于一刀切。
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重磅文稿：农村宅基地“一户多宅”的类型与产权处置——以福建省晋江市为例摘要：在广大农村一户多宅现象普遍存在。
以宅基地制度改革试点县福建省晋江市为研究对象,分析一户多宅的类型及原因,并从重构产权关系的角度提出疏解一户多宅的办法。
研究表明,晋江市的一户多宅可以分为没有分户的'一户多宅'、有合法产权的'一户多宅'、没有合法产权的'一户多宅'三种类型。
'一户多宅'问题的解决必须从理顺产权关系入手,构建产权处置的制度和机制。
对于有合法产权的一户多宅,重在建立宅基地集体内部流转机制、建立宅基地自愿有偿退出机制和落实宅基地'拆旧建新'。
对于没有合法产权的一户多宅,因历史原因造成的,建立宅基地流转有偿使用制度;不符合规划或超过面积过大的、私自圈占土地建房的,严格拆除取缔;通过开展农村居民点整治,盘活闲置宅基地。
《土地管理法》对宅基地的取得和利用做出了“一户一宅”的管理规定, 在现实中一户一宅难以实施, 尤其是在城市化快速地区, 一户多宅的情况普遍存在。
随着农村人口外流、分配土地建房时的人地关系已经发生了改变, 而宅基地随着人口的出生、分户在增加, 却不随着人口的死亡和迁出而减少, 分配、占有、继承关系的永久性已经不适应当前的人口分布情况。
在城镇化对建设用地需求和耕地红线外延约束的形势下, 亟须转变土地粗放利用方式, 农村闲置、低效使用的建设用地中的一类———宅基地, 无疑吸引了政府和专家的注意力。
如何在“空心村”上做文章, 盘活这部分建设用地, 使宅基地的使用顺应人口流动和资源集约利用的发展方式, 是一个摆在改革者面前的棘手的现实课题。
2015年全国15个试点县(市、区) 行政区试点宅基地管理制度改革。
2016年10月10日, 国土资源部召开《关于建立城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量挂钩机制的实施意见》, 迈出“允许进城落户人员在本集体经济组织内部自愿有偿退出或转让宅基地”的改革步伐。
宅基地制度改革的根本目的是解决当前的人地关系配置不合理的问题(取得困难、利用粗放、退出不畅) , 一户多宅是在资源禀赋条件下新增住房需求得不到满足的一个直接原因, 是粗放利用的典型表现, 是进城农民土地不退的结果。
晋江不仅表现出了经济发达地区宅基地利用特质, 而且是全国土地制度改革试点和新型城镇化综合试点。
在实证调研的基础上, 归纳该地区一户多宅形成的类型, 分析各种类型的制度、管理、利用、认知等层面的原因, 对该类问题的解决具有启示性意义。
一、“一户一宅”的制度要义(一) “一户一宅”制度的产生“一户一宅”的制度规定是在20世纪90年代出台的。
改革开放以后, 农村首先实行的家庭联产承包制改革使农村经济和农民收入大大提高, 随着农民收入的增加, 改善居住条件要求高涨, 造成宅基地不断扩大, 甚至占用大量农业用地。
与此同时, 80年代国家对农地非农化的管理较为宽松。
据统计, 1985-1987年, 农民建房占用农地年均8.87万公顷, 超过国家征地、乡镇企业建设规模。
为了解决农村经济发展和耕地利用的矛盾, 国家出台一系列对农村建设进行管理的土地政策, 农村土地进入集体非农使用从初期的自动自发转变为纳入政府行政管理。
在一定程度上规范了农村建设用地合理使用, 压制了乱占耕地的势头, 缓解了农村由于建房引发的矛盾。
统计数据表明, 1988年以后, 农民建房占用耕地的数量有所减少, 基本保持在3万公顷的水平。
1990年国务院发出《关于加强农村宅基地管理工作的通知》, 1991年农民建房占地减少到2.05万公顷, 较1990年减少了三成。
1992年国家加快了经济建设的步伐, 农民建房的发展又出现了反弹, 虽然没有达到80年代中期农民建房的占地水平, 但是远高于1991年的占地面积。
因此, 1997年以后国家加强对宅基地利用的管制, 提出“一户一宅”的管理原则。
(二) “一户一宅”的涵义“一户一宅”是对农民拥有的宅基地规模的限制。
其中包含四层涵义:1.“户”指的是农户。
宅基地是农民凭借集体经济组织成员权获得的居住权, 1999年之前的相关政策还是对城镇非农业户口居民开放的, 经县级人民政府批准, 面积不超标, 支付相关费用后可以建住宅, 但是1998年《土地管理法》关闭了这个口子, 1999年下发的《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“农民住宅不得向城市居民出售, 也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。
2. 法律允许的农民取得宅基地的方式是“依法申请、无偿获得”。
按照《土地管理法》的规定, 有宅基地需求的农民, “向村、乡(镇) 提出申请, 逐级审核, 批量报县(市) 批准”后, 即能获得合法产权, 如果涉及转用农用地的, 还需要县(市) 向省(区、市) 申请办理农地转用审批手续。
目前, 国家政策刚刚放开集体经济组织内部可以交易和转让宅基地的口子, 但是非集体经济组织成员间是不允许的。
3. 宅基地的功能是居住。
宅基地在最初的认识上是基于“房屋”而存在的, 新中国成立后, 国家关于农村土地的政策文件中没有提到过“宅基地”, 提的是“房屋”, 1956年《农村生产合作社示范章程》提出“房屋地基”一词, 表明地基是随房屋的附属物。
1962年出台的《农村人民公社工作条例》才首次使用“宅基地”一词, 并且从这一时间开始讲宅基地所有权、使用权和房屋所有权“三权分离”。
宅基地的取得方式自制度创立之初至今都是无偿申请。
可见从“宅基地”一词的出现到宅基地的获得方式, 都表明宅基地的基本功能是自住。
4. 以户为单位, 每户拥有的宅基宗数是一宗。
对于宅基地的使用者以“户”为基本单元, 每个基本单元只能有一处宅基地, 多出的宅基地,要依法收归集体所有。
没有宅基地的农户, 有获得宅基地的权利, 国家法律保障农民户有所居, 满足农民居住条件。
5.每宗宅基地面积不能超标。
法定面积国家未做统一规定, 由各省的地方性法规制定。
各省(区、市) 都制定了户均宅基地标准。
如《福建省农村村民住宅建设管理办法》(闽政办[2011]189号) 第十条规定:“村民建房每户宅基地面积限额为80平方米至120平方米。
利用空闲地、荒坡地和其他未利用地建设住宅, 或者对原旧住宅进行改建的, 每户可以增加不超过30平方米的用地面积。
”“一户一宅”制度具有极强的针对性, 目的是为了解决农民住房建设和土地利用过度的矛盾, 既要满足农民合理的居住需求, 又对农民个体的建房行为进行干预, 避免“公共”利益的破坏。
二、晋江宅基地“一户多宅”的客观现实根据福建省晋江市农村居民点的地理分布和经济发展水平, 我们在城镇规划区外选取10个镇100个行政村, 就村域和农户情况、宅基地利用情况(现状、申请与审批、流转与退出) 及农户意愿几个方面, 在当地土地管理部门大力协助下, 向村委和村民分别发放“晋江市农村宅基地现状调查现状问卷”和“晋江市农村宅基地现状调查村委会问卷”, 并且组织调查人员分组与村委访谈、入户调查, 进一步详细了解宅基地利用情况及影响因素, 确保了数据的真实性、信息的客观性。
通过实证数据分析, 发现晋江市农村宅基地一户多宅情况普遍, 且一户多宅比例相差较大。
在调查的行政村中, 有两块及两块以上宅基地的农户占全部农户比重的平均值约为9.45%。
其中, 一户多宅比例最大的是T镇W村, 为95%, 最小的一户多宅比例为0.00%。
与此同时, 各村的户均宅基地宗数相差较大, 有45%的村没有达到“一户一宅”, 在55%户均宅基地宗数超过1宗/户的村中, 户均宅基地宗数偏高, 这说明宅基地占有严重不均。
另外, 在对晋江385户农民的走访中, 超过半数的农民存在“建新不拆旧”的意识。
三、晋江“一户多宅”形成的类型及原因一户多宅虽然与国家“一户一宅”的政策规定相悖, 但是在性质认定上要区分情况:分户和没有分户的;产权合法和不合法的;产权不合法中又要区分历史客观原因造成、属于农户正当利益获得、可以给予产权的宅基地和农户不当得利的宅基地部分。
因此, 透过W村曾某农户“一户多宅”形成的案例, 可以将“一户多宅”形成的类型分为三类:没有分户的“一户多宅”、有合法产权的“一户多宅”、没有合法产权的“一户多宅”。
(一) 没有分户的“一户多宅”一户的户籍人口具备分户条件但没有分户, 法律规定的一处宅基地面积无法满足户籍人口居住需求的情况下, 该户拥有两处或两处以上宅基地。
这种由于“户”的界定导致的“一户多宅”主要有以下制度性原因。
1. 法律对“一户”的解释比较模糊《土地管理法》只对“一户一宅”做了限制性规定, 地方性法规对宅基地面积做了圈定, 但是国家对“户”并未做确切定义, “一户”的概念在现实中包含不同数量的人口, 有面积规定的“一宅”就会存在“现实合理”对“制度合理”的挑战。
2. 户籍意义上没有分户“一户一宅”的“户”是按照户籍备案所说的, 但是实际中不乏很多子女成家而不单立门户的情况, 即在户籍登记上没有分户。
例如, 课题组在调研中发现晋江一个一户多宅的典型案例, 形成的一种重要原因就是没有分户。
3. 户籍管理和宅基地审批使用的时间不一致户籍管理是以居住地为依托的, 对于需要分户申请宅基地的农民来说, 首先要做的是申请新居住地, 新宅基地下来后到户籍管理部门办理分户手续才算是分户, 等确实分户完成, 新宅基地才属于了新户主。
如果新宅基地申请下来, 原户没有及时办理分户手续, 或者由于办理周期等原因, 就会出现户籍管理和宅基地审批使用时间的不衔接, 造成统计数字中“一户多宅”。
(二) 有合法产权的“一户多宅”部分“一户多宅”拥有相关证书, 主要是由历史性原因及管理体制缺陷所造成的。
1. 基层管理人员的寻租和疏忽农民获得宅基地是通过申请审批制度, 改革开放初期, 宅基地的审批权限主要在生产队, 具体可见1982年《村镇建房用地管理条例》。
20世纪八、九十年代, 村或乡镇干部掌握着重要的审批权限,在农民建房热情高涨, 农村宅基地用地管制尚不成熟的情况下, 出现只要交钱就可得到一处宅基地, 并颁发相应证书的情况。
90年代以后宅基地申请权限收到乡镇土地管理部门, 不乏一些乡镇土管部门违规收费, 使“一户多宅”的违法行为获得合法身份, 政策执行大打折扣。
基层土管部门未能严格审批宅基地的行为也助长了一户多宅现象的产生。
2. 颁证时间早于政策管制时间一些一户多宅的宅基地证书是上世纪90年代以前颁发的, 例如, 调查中发现, W村一户多宅比例高达95%, 面积超标的也高达90%, 但是宅基地颁证比例却达到50%, 未批先建违规情况仅占到1/3。
这就是因为其中有相当一部分是上世纪90年代以前颁的证。