世茂御龙海湾
房地产9大客群策略工具PPT课件
刚需型客群
他们就是现实真人版的海萍与苏淳、海藻与小贝
指的是住房的真实需求，也是居住层面上的最基础需求客户，主要受收入增长、 人口流动、就业等基本因素的影响，具有一定的刚性。属于首次购房，包括为结 婚、生孩子等各种刚性置业因素。必须购入住房。政策并未改变供需结构，如一 线城市土地供应的减少，保障性住房总量不 满足。如婚房、小户型项目。投机 需求被强力打压，自住性刚性需求被政策扶持，不会因新政而被削弱。
以国锐·IN北京为例
亦庄新中心 35-80㎡小户型。 平层3.1米，LOFT5.5米，自由变幻，满足居住办公等丰富功能。 户户朝南，每户均可欣赏到小区内绿化主题花园及小区周边景色。 不限购
★35-80㎡全能空间/刚需型客群
刚性改善型需求客群
在城市，在路上，不断奔波，不断痛苦，家是心故乡
以龙湖·花墅香醍叠拼为例
五重花香园林
终
极
改
多重情趣庭院
善
型
客
托斯质感别墅
群
稀缺价值
五重园林景观，四季不同花香，200 余种植被成树全冠移植
空间超独栋所享，送150-300㎡私家 庭院、送60㎡空中阁楼、送42㎡星光 露台
原粹托斯卡纳质感别墅，手选精装文 化石，手工定制意大利铁艺、马蹄窗、 烟囱，6道手工STUCCO立面
CBD东稀缺性在售600-800万别墅 中产别墅，为北京东部中产订制
休闲享受型需求客群
时光白驹，恍然大悟，原来人生就应该是一场度假
随着GDP的高速发展，北京上海等国内一线大中城市已经形成一个富裕阶层。 他们除了居住之外，还产生了强调的休闲度假的强烈需求。由此产生的置业 需求，可分为做为第一居所的生活类享受休闲型和作为第二居所使用的度假 型享受休闲型需求。诉求主要强调对于这群人产品价值带来的全新生活方式 和人生体验。
大连御龙海湾打造绝色魅力优质生活.
大连御龙海湾打造绝色魅力优质生活
大连御龙海湾是世茂房地产集团投资的一个重大项目，对于此，无论世茂集团或是当地政府均对大连御龙海湾寄予了全部的希望，也投入了大量的心血。
“御龙海湾”项目总规划面积近20平方公里，将建设室内主题游乐场、“迪拜式”超七星级国际酒店、商业中心、伴山高尔夫等82项顶级配套，目前在售双拼、联排别墅住宅。
与市场目标客群相吻合,空间实用精致，对购房者更具吸引力，这也为整体售价的高性价比奠定了基础。
世茂地产在地产严控的市场趋势中，更多用心关注到自身品质过硬的打造上，以合理化的定价赢得市场的认同，更赢得购房者的青睐!
其中以房屋维保和景观改造尤为受到老业主的赞誉。
因此在2期销售中，“阅江府”百分之五十的房源由老业主再次购买和老业主介绍购买，世茂品牌和客户满意度的提升，充分体现出项目内在的价值力。
该项目集合了世茂集团住宅、商业、旅游设施、产业集群“四驾马车”的优势资源，建成运营后，每年可吸引游客2000万人次，对于提升中国海滨旅游度假产业，拉动当地经济发展、促进就业均有显著的积极作用。
世茂集团“开垦”大连旅游 大连世茂御龙海湾顶级MALL开工在即
世茂集团“开垦”大连旅游大连世茂御龙海湾顶级MALL开工在即7月拿地百万平，大连世茂御龙海湾50万平世界顶级SHOPPINGMALL开工在即。
大连世茂御龙海湾位于大连的金渤海岸旅游度假区，由世茂集团投资500个亿打造的目前国内最高端的旅游地产项目。
大连世茂御龙海湾项目占地2000公顷，其中陆地面积1000公顷，填海面积1000公顷，为国内目前最大填海项目。
大连世茂御龙海湾也是中国目前单一开发的最大度假综合体项目。
大连世茂御龙海湾项目规划有50万平大型SHOPPING MALL、东北亚唯一3万方米平室内嘉年华游乐场、9万平亚洲首个大型娱乐航母、东北首个七星级酒店，还有大型室内主题乐园、购物广场等休闲配套以及顶级北大附属教育、东软熙康医疗服务等全功能的生活配套。
大连世茂御龙海湾本次拿地，2013下半年，项目规划中最重要的商业配套“50万平shoppingmall”即将开工建设。
大连世茂御龙海湾将利用其内部包含的3万平全天候室内主题乐园、商业中心、休闲广场等设施构建环渤海首个“有屋顶的城市”。
改变大连只有夏季旅游的休闲格局，大连世茂御龙海湾使金渤海岸成为大连四季旅游首选地。
大连世茂御龙海湾蝴蝶造型的3万平方米超大型室内主题公园分为五大主题空间，拥有极速过山车、5D飞艇、激流勇进、高空热气球、冰雪世界、穹幕影院、动漫之家、庆典广场等，建成后将成为国内最先进的全天候、全季节室内主题公园。
大连世茂御龙海湾商业中心包括五星级度假酒店、购物中心、国际影城、名品商业街、OUTLETS、美食世界、酒吧一条街、亲子乐园、儿童水上乐园、水上餐厅等全功能配套。
同时，随着大连北站的投入使用，新机场2018年的竣工，小城镇化建设的一路向北，将使大连的城市中心一路向金渤海岸倾斜。
未来，以大连世茂御龙海湾为核心的金渤海岸现代旅游度假区将成为大连新的城市副中心。
大连旅游资源考察报告
竭诚为您提供优质文档/双击可除大连旅游资源考察报告篇一：大连考察报告12月2日对大连世茂御龙海湾进行了为期一天的参观考察，大连世茂御龙海湾位于大连金渤海岸旅游度假区，与东戴河项目类似，是依靠海资源的养老养生、旅游度假式旅游地产项目，配套包括室外主题游乐园、超大型室内主题乐园、5星温泉酒店、商业街、高尔夫等。
通过一些讲解介绍，现场参观等交流形式，使大家对沙滩及配套管理的认识有所提高，并开阔了视野，考察学习后，内心感触颇深，特别是他们的运营管理模式，娱乐设施的塑造及推广宣传方式都值得我们去推敲学习和借鉴。
运营管理模式世茂御龙海湾最在经营的具影响力的旅游项目就是魔幻岛，主要针对6—12岁的儿童项目，据了解魔幻岛打造历经3个月时间，宣传期不到4周，开业当日招揽游客近万人，他们采用与第三方合作方式经营，即单独一家公司为其经营，但是世茂不参与收益，好处有其二：第一节省人力消耗；第二增加宣传推广力度和手段。
我们再次可以借鉴的是，在满足我司服务标准及经营需要的条件下，寻求A公司合作，负责经营管理，我公司保底A公司的员工x（2500）元，其次营业额的x%（10%）作为A公司的提成作为激励，这样既省去了淡旺季用人困惑，又增加了宣传手段，即我们只专注线上或是活动推广，A公司只专注渠道或是执行层面的拓展。
娱乐设施的定位及塑造世茂项目在经营项目不多，沙滩项目仅对内开放，但公共设施较为完善，颇具成熟性，最主要的是无论从营销大厅到项目都打造成了一个主题“魔幻”主题。
营销大厅魔幻隧道从营销大厅魔幻主题的开始，再到魔幻隧道，再到最具人气及影响力的拥有“恐龙时代”、“探索世界”、“木马奇缘”、“埃及王国”、“水上乐园”，的魔幻岛至始至终都蔓延着魔幻的味道，很具有吸引力，那么无论是我们将要打造的海上嘉年华，还是美食一条街，也应该打造一个属于自己特色、主题的娱乐环境。
一些沙滩面积不大，但是娱乐、餐饮、休闲区布局一目了然，科学合理而且设施一应俱全，现场氛围十分融洽，能够吸引顾客的二次光临，远离客诉问题，我们项目未来在规划过程中，也应细致入微，彰显特色。
案例-世茂地产的“转方式、调结构”
案例：世茂地产的转方式、调结构在许荣茂的默许下，通过一批空降军，二代许世坛对世茂地产的管控与营销体系发起了一场外科手术。
在让自己变得更敏感、更接地气后，这家曾自认为站在悬崖边缘的公司，在过去三年实现了业绩大反转，现在又迈步向新的目标挺进。
这一切究竟是如何实现的？2011年3月27日的那个下午，世茂集团（00813.HK）总裁廖鲁江在他的的新办公室里接到一个电话。
电话来自杰森（许世坛的英文名JASON），这位年轻的世茂集团董事局副主席问他是否研究了竞争对手的业绩报告。
这一天是世茂房地产2011年度业绩会的日子，不久之前，廖刚刚从龙湖地产跳槽到世茂。
从资产周转率上看，世茂是中海的1/3，万科的1/4，龙湖的1/5。
而在此之前， 世茂高管团队已经注意到，世茂的平均地价比它的竞争对手便宜近500元，如果按同期开发1000万方来算，世茂应该多得3至4亿的利润，但眼下它们的主营业务核心利润率却都在17%左右——世茂并未在土地上占到足够的便宜。
外部局势也在变化。
一个多月后，一家华东地产商在杭州发现了市场滞销的苗头，在一周时间里，杭州楼市仅仅卖出了100套房子。
这让他们感到危险正在逼近，再四个月后，他们启动了“抢收华东”计划。
到2011年下半年，市场寒流席卷了许多城市，全国房价与成交进入距今最近的一次低谷期。
与反应迅速的竞争对手相比，此时的世茂地产却正处于尴尬状态。
至少在掌舵者许荣茂看来，这是他从商生涯的艰难时刻。
在2007年市值达到近800亿港元高峰期后，世茂地产随后度过了平淡的四年。
2011年房地产市场整体行情明显下滑。
到这一年底，世茂积压的存货已接近480亿元，净负债率高达81.7%，原定的360亿元销售目标，只达成了307亿元。
在许多城市，大批户型巨大、产品雷同的高端新房开始滞销，这种场面动摇着世茂“豪宅教父”的神坛地位。
“不能做一家优秀的企业，这种感觉真的生不如死。
”年逾60的世茂董事长许荣茂说。
许在商界浸淫多年，低调与谨慎是鲜明的特质，但在2011年底，他决意发起一场断臂式的改革，以挽救他自认为岌岌可危的局面。
全国十大旅游地产
属旅游地产项目，是国内目前最大的填海项目，也是中国目前单一开发的最大度 假综合体项目。
建筑面积
容积率 绿地率 物业类别 建筑类别 项目特色
103000㎡
0.62 30% 别墅 联排 独栋 双拼 特色别墅,水景地产,旅游地产
开盘时间
开发商 物业公司 预售许可证 售楼地址 世茂御龙海湾房价
2013年6月10日
产品策略
山湖别墅可“户户邻水观山”， 园内原生湖泊映雪堪称丽江又一奇观
启东恒大海上威尼斯
基本信息--恒大海上威尼斯水城集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健
与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区
占地面积 建筑面积 容积率 绿地率 物业类别 建筑类别 项目特色 户型面积 开发商 物业公司 开盘时间 售楼地址 价格 5978630㎡ 11957260㎡ 117 58% 普通住宅、公寓、伴海洋房、双拼亲海私宅、独联亲水私宅 独栋、联排别墅、洋房、小高层、高层 欧陆新古典主义建筑、威尼斯湖景园林、海景环岛栖居、旅游地产 独联亲海私宅299-690㎡，双拼亲海私宅175-258㎡，伴海洋房135-192㎡， 观海豪邸40-172㎡ 恒大地产 恒大金碧物业 2010年7月7~8日 启东寅阳镇寅兴垦区（市政府对面） 独栋23000/㎡、双拼17000/㎡、洋房8000/㎡（送精装）、小高层5400/ ㎡（送精装）、高层4700/㎡（送精装）
世茂集团 世茂物业 大金房预许字第2011024号 金州新区滨海路沿线，金州湾大桥北侧 60㎡公寓：60万/套；80-130㎡叠加：80-100万元/套；245-289㎡联 排：350-400万/套；365-375㎡双拼：500万元/套
区位---世茂御龙海湾北起唐家屯，东侧临山，西接台山，南依金州湾
大连海滨升值城市价值
大连海滨升值城市价值
大连海滨升值城市价值。
久居在城市当中，因海而生的城市价值也许已经被大多数人所忽视，大家只是将注意力放在了城市建设中带来的噪音、粉尘、交通拥堵等负面因素上，而当静下心来、回归大连海滨，一幅海上的最美城市生活画卷正向我们缓缓展开。
世茂房地产位于大连海滨的填海超级大盘—世茂大连御龙海湾正式面市。
据了解，该项目总投资预计将达500亿人民币，为世茂在内地投资最大的项目。
大连御龙海湾社区效果图
世茂大连御龙海湾总规划面积近20平方公里，包括陆地、半岛以及填海而成的海岛部分，以“一心一带四轴多片区”的发展规划，将围绕“一心”即以SHOPINGMAII、游艇码头所形成的核心区域，一带是以滨海商业和酒店式公寓所形成的滨海休闲带，以及沿中央景观大街、滨海路所形成的四条景观轴线，规划包括半山生活，果园风情，山林高尔夫，花园城市，滨海乐活城，水岸生态城，七星级酒店，阳光沙滩等所组成的多个生活主题区域。
园内配套效果图
目前世茂•大连海滨御龙海湾首发产品涵盖了50平方米海边精装度假叠拼别墅;100平方米海边精装度假联排别墅;240——370平方米度假行宫等多类型低密产品。
每一种产品都可以从不同角度将世茂•大连海滨御龙海湾的旅游度假价值最大化呈现，为度假养生人士提供了多元化的生活选择。
以82项国际顶级配套优势，升级居所奢华之享的同时，国际级滨海旅游度假宜居之所梦想逐渐兑现。
作为大连海滨旅游度假首选别墅，随着国家“五点一线”宏观战略实施，全域城市化发展，区域环境建设的日臻完善，世茂·大连海滨御龙海湾除了具备旅游度假功能之外，更具备瞰得见的区域升值潜力和投资价值。
并伴随着82项世界顶级旅游度假配套的全面崛起。
大连一座失重的城市
凤鸣街现代建筑群de拆除
大连体育场——大连城市记忆的标志性 建筑，大ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ足球的象征 相对北京，西安等城市来说大连的城市 底蕴比较弱。本来有纪念意义的旧建筑 更应该加以保护，然而在利益的驱动下 被挥霍掉。
大连空气质量全国排名靠前 为啥 市民感觉空气不如从前?
由于气溶胶和 PM2.5的影响。气溶胶是造 成空气能见度下降的因素之一，由挥发性 有机物和氮氧化物形成，主要来自机动车、 加油站、油库以及石油化工行业排放的挥 发性有机溶剂。 PM2.5是影响大气能见度 的主要细粒子，其直径小于或等于2.5微米。 这两种物质都会危害人体健康。而目前我 市监测项目中缺少 PM2.5、臭氧和挥发性 有机物等指标。因此，下一步我市拟重点 开展对灰霾天气监测和分析，增加 PM2.5 和挥发性有机物监测项目，增加臭氧监测 点位，为环境管理提供科学依据。
你觉得现在大连环境与发展孰重?
GDP的增长与环境的破坏相比，更加明 显更加有利与人民？ 不能以牺牲环境来拉动GDP增长？ 现在所经历的污染是一个城市发展所必 然会经历的？
环境
发展
油罐爆炸
13个月内中石油4次油罐爆炸略显坑爹？ 石油燃烧使大气二氧化碳、一氧化碳、 光化学污染等增加。 海上油污污染对附近海域的生态环境产 生影响，同时对附近的渔业产生里巨大 冲击。
地铁塌陷
一周之内3次塌陷有些坑爹！ 复杂的地质结构到底是不适合建地铁， 大连城市的规模是否适合建地铁？
地表变形与土层位移的影响。
城市路面开裂与坍塌。 地表建筑的开裂与倾斜。 土层中人工构造的变形与开裂。
注浆施工的影响
在地铁隧道建设中必然要用到注浆施工，保证隧道 的稳定。 化学注浆（水玻璃和有机高分子类）与非化学注浆 （水泥、膨胀土类）。 对城市地下水产生污染。 另一方面，若注浆压力过大，则可能引起地表隆起
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基本情况
项目名称
世茂御龙海湾
项目类型
双拼、联排、叠墅 、高层
开发商
世茂集团
2000/一期10.3 (其
占地/建面 （万㎡）
中住宅100199.7，
车位配比
1:1
公建2881.42）
总户数
340套（一期） 108套（二期）
建筑规模
双拼49栋，联排 62栋
开盘时间
面积区间 （㎡）
2011.6.11（一期） 目前均价
SHPPINGMALL、
推盘情况
联排 双拼
一期开发的为82号地块 占地166204平方米，建筑面积103081.15
平方米(其中住宅面积100199.7，公建面 积2881.42平方米) 建筑密度19.1% 容积率仅为0.62(包含地下部分，不含地下 部分容积率为0.433)，绿地率30%
产品形态 面积区间（㎡） 套数（套） 占比
去化套数、推售率的比较，375㎡的双拼产品更受客户认可
客户分布
10% 20%
20%
大连市区
50%
金州
北三省
其他
大连市区 金州
东北三省 其他
50% 20% 20% 10%
在客户的占比中，大连市内的客户占到50%。另外，在整体的客户中，世 茂的老业主占到60%。
户型分析
50㎡精装叠院
户型较方正，全明 功能齐全 附赠空间大（买50平送
音室、健身房的需求 两处客厅设计，实用性差
交房标准
外墙 大堂 电梯品牌 墙面 采暖
毛坯 地热
建筑风格 楼梯间 公共走廊 地面（室内） 卫浴洁具
英式风格 -
毛坯 无
样板间
室内装饰
客厅
客卧
客厅
卫生间
主卧
露台浴缸
室内装饰
景观设计 由北京昂赛迪赛打造的英式园林
大量的水景喷泉
坡式园林 英式雕塑、廊柱
绿树成荫的世茂山；
近海部分以海床上的礁石为基础，
填海356公顷，做成一个大项的商
业娱乐岛；
海上部分是巨大的龙型填海，约
1000公顷，填海量3亿立方米，是
近海
亚洲最大广场星海湾广场的10倍之
部分
大。
项目规划 一心、一带、四轴、多片区的规划结构
一心是由shopping mall和游艇码头组
四轴
成的核心区，
50平）
户型分析
100㎡联排别墅 3层格局设计，2卧3卫，2庭院2露台
首层设挑空大堂，增加 仪式感
地上二层、三层仅为主 卧套设计，增加舒适度
赠送前院、露台、地下 室，赠送面积就达到了 100㎡左右
户型分析
245㎡别墅 4层格局设计，3卧3卫，2庭院2露台。
下沉庭院，更多私属休闲空间 前院、多处露台的赠送空间 地下多功能室的设计，满足影
七星酒 店
果园风 情
山林高 尔夫
半山生 活
花园城 市
阳光海 岸
游艇码 头
水岸生 态城
海滨乐 活城
项目配套
休闲
●
星级酒店
●
度假产品
●
商务
休闲娱乐
●
购物餐饮
生态园林
●
大型园林
●
海滩码头
●
儿童乐园
运动休闲
●
户外运动
●
绅士运动
●
人文教育
●
医疗美容
生活配套
●
龙湾会
●
市民广场
七星级国际酒店、 3万平室内主题公园、 1200亩18洞高尔夫、 300亩36洞高尔夫、 游艇码头、 5公里沙滩海岸、 4万平万人喷泉广场、 170万平商业配套、 50万平集中商业、
一带是由滨海商业和酒店式公寓组成的
滨海休闲带，
四轴是由中央景观大道，金州滨海路，
规划水系组成的四条景观轴线，
多片区是由半山生活、果园风情、山林
一心
一带
高尔夫、花园城市、七星级酒店、阳光 海岸、水岸生态城、滨海乐活城、体育
新城等组成的多个生活娱乐主题片区。
项目规划 一心、一带、四轴、多片区的规划结构
双拼别墅 240-360
98
28.8%
联排别墅 240-360
242
71.2%
推盘情况
二期产品包括50平的精装叠院、 100平的精装联排别墅 、4060平的精装公寓
在售产品户型配比：
户型 50平 100平
单套户型面积 （㎡）
100 （买50送50）
200 （买100送 100））
套数 (套) 72
2011.10.22
（元/㎡）
378-415
主力面积 （㎡）
双拼别墅均价 14000元/平米，
联排别墅均价 13000元/平米（
一期）
378-415
户型 配比
户型 面积 比例
一室 -
二室
三室
-
-
-
-
项目规划 项目总投资500亿，占地2000万平方米，总体规划三大板块
陆地 部分
填海 部分
陆地部分660公顷，依托连绵起伏
套数比例 67% 33%
细分产品
产品形态 叠墅
联排别墅
产品面积
50㎡（买50 送50）
100㎡(买100 送100)
245㎡
推出套数 72套 420套 242套
双拼别墅
375㎡
98套
高层
60㎡
240套
去化套数 15套 49套 33套 47套 20套
推售率
均价
20.83% 22000元/㎡ 11.67% 20000元/㎡ 13.64% 12800元/㎡ 47.96% 14000元/㎡ 8.33% 11000元/㎡