金地自在城3期项目介绍
【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘
市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里 ； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区： 包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、 虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、 古美路街道。围绕虹桥商务区， 打造成为上海西部国际教育、 医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区： 包括吴泾镇 、颛桥镇、马桥镇、 江川路街 道、莘庄工业区。以 紫竹高新 技术产业开发区为核 心，打造 上海南部科技创新中 心核心区 。 “大浦江”城乡统筹功能区： 包括浦江镇和浦锦街道。打造 全国城乡一体化发展的先行者。
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马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档 生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商 业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保 龄球和室内温水游泳池等高档 设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日 公寓加推
推售：287套 认购：266套 认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日 公寓加推
推售：600套 认购：585套 认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日 公寓加推
推售：372套 认购：215套 认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套 认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组 推售：408套
认购：337套 认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡
金地自在城 百万地铁大城房地产营销案例
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
卧室、书房等
设置飘窗， 营造一种临 窗观景与休 憩的小情调。
主客卧分开， 主宾意识强 烈，保护个 人私密生活。
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〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
一座百万地铁大城的筑造（二）
The building of MILLION MEGA SUBWAY CITY
沪上金地自在城现场考察交流分享
上海安瑞投资咨询有限公司·策划部 201309
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◆探寻发现，八大视角
〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
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〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
室内装修器材与品牌
墙身
> 墙面瓷砖，饰面美观。 > 瓷砖装砌考究，饰面图纹有变化。
厨房 卫生间
地面
> 墙面大块瓷砖，防滑功能。
器材
> 地柜及吊柜 > FOTILE 煤气炉 > FOTILE抽油烟机 > 洗菜盆与水龙头 > SIEMENS 电冰箱 > ELKAY水槽(美国)
Part B
营销动线设计
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〉平面规划〉交通组织〉户型设计〉立面设计〉园林设计〉室内装修〉配套打造〉营销展示〉
销售中心
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房地产广告语集锦
房地产项目广告语集锦每天的水岸心情——珠江帝景（）生活就在不远处——波尔多庄园华诚丽苑——关注民生实行三保水岸公馆——湖说红城——烧开了，还不趁热拿下社会山——不理解不是大事，能不能拥有才是关键问题御湖国际——要投就投玄武湖仁恒江湾城——看过江湾城方知天外有天| 阅尽千帆终现江湾自在城——自在，你值得拥有御江金城——墅立公园宅承长江半山兰溪谷——纳世界于半山金地自在城——现在没什么不好，在自在出现之前星河丹堤——掌控资本后的生活九仰丹堤——CBD山水别墅巅峰你有多久没有试过深呼吸了？来万科城，与百年老树一起深呼吸！——万科城八年大成，文居地标——江南新苑不要和陌生人说话，除非他是新邻居——海富花园传奇相遇非偶然所成——玖珑湖一林一世界.一语一人生——保利林语山庄一方水土一方人美善相随人——花园每次归家都是凯旋——凯旋新世界天河精英文化城——骏景花园中轴首席生态豪宅——逸景翠园“2010，生活重新想象”——————家运天城“世界是你的”——————天津星耀五洲“我们造城”——————世纪城4季快意人生4组鲜花盛开4载风雨历程---------------花园（系列报广）居于城中，心却能畅游城外-----------------------------乐府江南住在家里，不如说住在园子里---------------------------乐府江南西四环南下五分钟见江南——————————乐府江南万科新里程，跳出对家的想象————————万科.新里程看不见的上层看不见的别墅————————高尔夫别墅区一湖一世界————————高尔夫别墅区.栖湖向东，十七英里，一座传奇的天空之城———————万科.十七英里新湖.香格里拉纯山地私家庄园式别墅，回家的路并不长，一走却是5300年第一天晴风力3-4级车速140迈行程：从巴黎到亚丁--香槟区巴黎香槟温榆河——————————美林.香槟小镇让生活渗透城市——————万科.上东区骨子里的中国————————万科.第五园重要的是，星河湾是一个伟大的品质社交舞台————————星河湾泰兴路625弄，是门牌，更是名牌—————————上投泰府一个标准的诞生———————星河湾一个心情盛开的地方——————星河湾此前所想，皆属平常----紫园居住，与世界第一零距离----滟澜山无限城市简约生活——金色家园来诺贝尔城预约西班牙-------中国·诺比尔城寻找真正懂得享受生活的人——金域蓝湾居住与世界同步——锦绣香江花园住在，生活在欧洲；体验国际文化生活——雅居乐花园有一个美丽的地方——万科四季花城依水而居，北欧情怀——柏涛雅苑为年轻的心而存在——时代玫瑰园江畔艺术之都——珠江帝景全方位立体化教育文化社区——荔港南湾知山聆水,重拾生活之美——南湖半山豪廷人居智慧——云山诗意云山黛映南湖观澜——南湖半苑云山下，情——云裳丽影奢华至此外兼修；国际性奢华物业——领峰CBD双轴线精萃豪宅——汇峰国际级都会中央豪宅——誉峰天赋风景，人居智尚——隽悦园人生当璀璨——新世界从化最纯静的山水度假地——珠光.流溪御景米兰天空——在这世界上，只有很少的地方，早上可以这么优美的醒过来彩叠园：亲天亲地，精致生活，由我定义南城都汇：让生活色谱宽起来江前.林后.御生活——珠江御景湾新西关.生活新天地——万科柏悦湾国际居住精神荔湾生活文明——恒荔湾畔一个城市的山林记忆——保利林海山庄如果迷路了，我希望是在托斯卡纳——利海托斯卡纳看得见的豪宅社区，看不见的名流生活——汇景新城在水一方，御城之央——岭南新世界水•央生活海岸风情——金海岸花园与绿叶为伍，与鸟雀为邻，清新自然，学府为家。
业主网上维权维稳落实情况报告
业主网上维权维稳落实情况报告业主及准业主关于维权工作的阶段性总结及情况通报各位尊敬的金地自在城业主及准业主：经过前阶段一系列的活动和积极的向政府各部门的诉求后，目前维权工作取得了一定的成效，钱江电视台的新闻007的金地专题报道已经成功的对于金地隐瞒事实欺骗业主的行径进行了公正的充分的曝光。
但是，维权工作目前也遇到了瓶颈，主要表现为：1、业主参与的积极性不高，从组织活动的有效人数来看，大部分业主还是持观望态度，并未能积极投入到现场的活动中来；2、政府方面态度已经开始显现，目前官方的回应是“改善过街节点建设”，这是在12345网上回复中出现的最多的回应，说明这是政府目前考虑的方案，当然这已经是在听取业主诉求和考虑业主反应的基础上作出的决定，这个改善距离业主所要求的“隧道下穿”的诉求还有不小的差距；3、吉鸿路的建设目前还有“施工许可证”尚未公示和下发，这也是这个项目最后的一个程序，目前政府还是慎重的在考虑这个事情；4、部分表现积极的业主被公安部门频繁传唤并被有目的的限制自由，对这部分业主的工作生活造成了极大的影响和不便。
虽然维权小组是个团队，但无法控制公安部门对于部分业主个人采取的措施和行动，这部分业主的承受状况必须纳入维权小组重要的考虑因素；5、作为重要的维权途径司法途径的尝试已进行了一些前期的，但和金地陷入官司中并不能解决路的问题，如果采取司法途径就意味着只有退房意愿坚决和要求退还定金的业主才是司法途径最终的选择者，那么选择这个方向就需要业主有明确的表达，这是需要时间和形式去采集业主的想法。
就官司而言的最终结果也很难预测，输赢的概率和即便赢得官司后执行的效果都是未知数；总结以上的效果后，维权小组今后的思路和方向就产生了三种可能的方式：第一、继续组织活动以争取政府部门的重视，以“改路”为最终表达；选择这个的业主必须要确保自己能投入到活动一线去，不能期待别人帮助你去做，投入一线有可能的后果就是被公安部门骚扰，虽然前阶段大部分业主表达了改路为最终目的，但在实际行动中我们发现其实真实情况并非如此乐观。
金地物业管理集团公司
社区服务和资产管理整合运营商
整体概况
组织管理
业务发展
企业文化活动
整体概况
一、创始与资质
金地物业 1993年诞生于中国改革开放的前沿——深圳
为金地集团（上证600383）战略成员企业 中国首批物业管理服务一级资质企业 中国物业管理协会常务理事单位 深圳等城市物业管理协会副会长单位 2013年，金地集团整合旗下各区域物业管理企业 成立金地物业管理集团公司
刘 兵
金地物业管理集团总部住宅业务运营管理部总经理，1976年生，汕头大学法学本科毕 业，注册物业管理师。
潘锦华
金地物业管理集团华中区域物业公司总经理，1972年生，华南师范大学本科毕业，注
册物业管理师。
曾恒利
金地物业管理集团西北区域物业公司总经理，1978年生，中国石油大学工商管理本科 毕业。
孟春红
通过ISO9002质量管理体系国际、国内双重认证
1998年
获得深圳物业管理甲级资质企业 在业内率先建立管理处主任职业化制度 开始对外业务拓展
1999年
在北京、南京、武汉、沈阳、等区域接管多个项目，被业界称为行业“黑马”
2000年
金地物业品牌开始全国性拓展，正式奠定行业一流品牌地位 成为中国物业管理协会常务理事单位
2007年
全面深化预备人才选拔培养机制 企业综合实力提升至全国领军水平
2008年
通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系一体 化认证
2009年
客户满意度达到行业标杆水平 成立金地商务物业分公司\金地楼宇工程有限公司、电梯公司等专业公司
2010年
金地自在城
整体规划
总评图 一期 三期 尚未开发
二期规划图 2 3 5 8 6 7 9
二期
1 4
金地自在城二期共分9栋，其中5#、6#为27层，其余7栋为33层。
自有配套
幼儿园
游泳池
建设中的商业街
室内篮球场
金地自在城地块上将建一座建筑面积2500平方米的菜市场，两所12班幼儿园， 约8820平方米；配建4个基层社区中心，其中2个用地规模大于7000平方米
精装修、送面积、功能全，产品价值高
价格分析
10月7日，金地自在城以9500元/平米开盘。 10月31日加推，开盘价格9700元/平米。 周边项目报价： 朗诗绿色街区12000元/平米。
金地自在城
朗诗绿色街区
相对于周边项目金地自在城低价入市，以高性价比抢占市场。
热销分析
活动宣传
9月12日狗狗运动会
结构紧凑，小面积 三房，空间利用合理。 客厅宽面开窗，
主力户型
64㎡ 两房两厅一卫
主力户型
73㎡ 三房两厅一卫
户型设计
双卫设计，干湿分离 双卧朝南客厅带观景阳台
小户型复式，动静分离 上下双阳台，多层利用空间
主力户型
104 ㎡ 三房两厅两卫
主力户型
85 ㎡复式 三房两厅两卫
景观分析
社区紧邻莲花湖公园，水域面积400亩。
营销活动
金地自在城在10月14-16日举行家庭趣 味运动会，每项活动均设有一、17日，金地自在城体育 公园举办了金地杯业余网球公开赛。
开盘情况
金地自在城于10月7日中午一点在元通博 览中心开盘，推出二期1、4号楼512余套 平层房源，均价9500元平米，给出了96折 最高优惠，约有千人到场。
居住小区规划设计经典案例
居住小区规划设计经典案例目录一、概述 (3)1.1 项目背景与意义 (4)1.2 居住小区规划设计的核心理念 (4)1.3 居住小区规划设计的发展趋势 (6)二、居住小区规划设计要素 (7)2.1 选址与规划 (9)2.2 建筑设计 (10)2.3 道路与交通 (11)2.4 绿地与景观 (12)2.5 环境与生态 (13)2.6 综合服务设施 (14)三、经典案例分析 (15)3.1 北京万科金域蓝湾 (17)3.1.1 项目概述 (18)3.1.2 规划设计理念 (19)3.1.3 建筑设计特点 (20)3.1.4 绿地与景观设计 (22)3.1.5 社区文化与活动 (23)3.1.6 总结与启示 (24)3.2 上海世博滨江公园 (25)3.2.1 项目概述 (26)3.2.2 规划设计理念 (27)3.2.3 建筑设计特点 (29)3.2.4 景观设计特色 (30)3.2.5 绿地与生态保护 (31)3.2.6 总结与启示 (33)3.3 广州保利花园 (34)3.3.1 项目概述 (35)3.3.2 规划设计理念 (36)3.3.3 建筑设计特点 (37)3.3.4 道路与交通系统 (38)3.3.5 绿地与休闲空间 (40)3.3.6 社区管理与服务体系 (41)3.3.7 总结与启示 (43)3.4 深圳万科城 (44)3.4.1 项目概述 (45)3.4.2 规划设计理念 (46)3.4.3 建筑设计特点 (47)3.4.4 社区文化与活动 (49)3.4.5 绿地与景观设计 (50)3.4.6 综合服务设施布局 (51)3.4.7 总结与启示 (52)四、结论与展望 (53)4.1 结论总结 (54)4.2 发展前景与挑战 (55)4.3 对未来居住小区规划的启示与建议 (57)一、概述随着城市化进程的加速和人民生活水平的提高，居住小区规划设计的重要性日益凸显。
一个优秀的居住小区规划设计，不仅要满足居民的居住需求，还要兼顾环境友好、交通便利、设施完善等多方面因素。
地下室细则
B13金地自在城二期工程监理实施细则（地下室工程）内容提要：专业工程特点监理工作流程监理工作控制要点及目标监理工作方法及措施项目监理机构（章）：专业监理工程师：总监理工程师：日期：江苏省建设厅监制一、专业工程特点1．金地自在城二期拟建小区住宅楼，主体工程由1#~9#超高层楼群，10#楼、11#、12#楼组成，具体详见下表2．本工程位于南京市雨花区板桥镇。
场地北侧为江大路，东侧与宁马高速相邻，南侧为规划五号路，西侧隔规划道路与一期在建工地相邻。
主要使用功能为地下停车库。
地下一层。
3．采用框架结构，基础形式为桩基础，其中3#、4#、7#、8#、9#楼基础形式为筏板基础。
4．房屋层高3.6米。
其中1#车库房屋总长度222.9米，总宽度28.7米。
2号车库A区房屋总长度195米，总宽度142米。
B区房屋总长度163米，房屋总宽度93米。
本工程地下室商品砼：垫层C15：承台、基础梁、底板、柱、外墙、梁、顶板C40，抗渗等级P8。
二、监理工作流程监理程序、质量控制流程三、监理工作控制要点及目标本工程单建车库为框架结构，主楼部分为框剪结构，根据结构特点设置了地下防水砼工程、模板工程、钢筋工程等做为质量监理关键控制点，在地下室结构施工阶段严格进行质量控制，以保证地下室工程达到设计及规范要求。
（一）、地下防水砼工程质量控制。
1、审核施工单位的防水砼工程施工组织设计或施工技术方案，提出审核意见，并督促其实施。
2、做好基坑底部施工排水工作，使地下水位控制在基坑底标高以下50cm处，以保持施工区土层基本干燥，做砼垫层和浇筑底板砼时，基坑内不得有积水，集水坑内留泵随时抽水。
3、工程桩顶砼应修补平整，桩顶锚入承台的钢筋长度，必须满足设计要求。
4、复测防水砼工程的定位放线、轴线和标高，必须符合设计要求。
5、防水砼所用的原材料质量、各项指标，必须符合施工规范及有关标准的规定，防水砼墙所用的砂，要求用中粗砂，其细度模量应达到2.5以上，原材料进场须有出厂质量证明书和试验报告。
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金地自在城3期项目介绍
项目简介
金地自在城3期位于松江区地铁9号线泗泾站旁，距徐家汇9站地铁。
金地自在城总开发用地超过1000亩，以泗陈公路为界分南北幅地块开发。
物业类型涵盖：公寓、洋房、别墅等多种形态，并规划有2座主题会所、幼儿园、九年制一贯制学校、风情商业街、邻里中心等设施。
项目配套
中小学：泗泾二小、松江四中、小区规划1所九年一贯制学校；
综合商场：三湘商业广场、大润发超市、保利购物中心（在建）、绿地商业街（在建）
幼稚园：新凯幼儿园，泗泾第三幼儿园、小区规划2所幼儿园；
邮局：泗泾邮局；
医院：泗泾医院；
其他：室内菜市场（在建）、泗泾镇公共活动站（在建）、社区事务受理服务中心（在建）小区自带幼儿园
交通状况
轨道交通：距9号线泗泾站，仅300米距离，至漕河泾开发区仅需6站，到徐家汇CBD只需9站；自驾：G15沈海高速、G50沪渝高速、以及嘉闵高架。
建材装修
1、结构：钢筋混凝土剪力墙；
2、外墙：真石漆涂料；
3、内墙：乳胶漆；
4、电梯：1梯2户；
5、门窗：装修；
6、卫生间：装修；
7、大堂：装修；
8、厨房：装修；
9、供水：市政供水；
10、供电：市政供电；
11、供气：市政燃气；
12、采暖：无
相关信息
占地面积：72000平方米
建筑面积：176000平方米
开工时间：2014-07-01
物业管理附加信息：金地自在城3期物业费2.6元/平方米·月开发商：上海仲骏房地产开发有限公司
代理商：上海新聚仁机构,上海新联康有限公司
投资商：金地集团、星狮地产
物业管理公司：上海金地物业服务有限公司
产权年限：70年
户数：1446户。