土地估价报告案例

地址：大连市中山区上海路 42 号
电话：82826539 传真：82826539
邮编：116001
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
天勤土估字（2008）708 号
第9页
各项税收 162.04 亿元，增长 18.1%；地税局组织各项税收 148.26 亿元，增长 23.2%。海关代征税收 168.93 亿元（大连海关数），增长 8.2%。居民消费价格 涨幅平稳，工业品价格涨幅回落。居民消费价格同比指数为 101.4，与上年持平。 其中，消费品价格指数和服务项目价格指数分别为 101.0 和 102.3（见表一）。 工业品出厂价格同比指数为 102.67，比上年回落 1.53 个百分点。原材料、燃料 及动力购进价格同比指数为 108.32，比上年回落 7.7 个百分点。
土地估价报告
项目名称: 大连金石谷乡村俱乐部有限公司委托位于大连市金石滩满家滩镇什字街村 旅游综合用地土地使用权拟核实价值评估
受托估价单位：辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 土地估价报告编号：天勤土估字（2008）708 号 估价报告提交日期：2008 年 12 月 24 日
目
录
土地估价报告 第一部分 摘 要 ………………………………………………3 土地估价报告 第二部分 估价对象界定………………………………………7 土地估价报告 第三部分 土地估价结果 ……………………………………14
三、地价影响因素分析 （一）一般因素
1、地理位置 大 连 市 地 处 欧 亚 大 陆 东 岸 ，中 国 东 北 辽 东 半 岛 最 南 端 ，位 于 东 经 120 度 58 分至 123 度 31、北纬 38 度 43 分至 40 度 10 分之间，东濒黄海， 西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华 北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。 全市总面积 12574 平方公里，其中老市区面积 2415 平方公里。区内山地丘陵多，
估价基准日:2008 年 9 月 30 日
估价基准日土地使用权性质：出让
估价基准日 设定开发程度
剩余土
土地使 用年限
地使用
土地面积 (m2)
年限
评估单价 (元/m2)
评估总 备
地价 注
(万元)
宗地外三通，宗地内平整 50 年
43.33 年
684,000
360
24,624
一、上述土地估价结果的限定条件
5、城市建设 城市基础设施建设力度进一步加大。全年安排城建重点工程 201 项，完成 投资 260 亿元。庄河电厂建设加快，辽宁红沿河核电站工程进展顺利。哈大铁 路客运专线、城市地铁、新铁路客运站等项目前期工作全面推进。椒金山隧道、 西部通道和胜利桥、北岗桥、菜市桥改扩建工程竣工通车。完成西北路等 10 条中心城区交通干路的拓宽改造，快轨金州线、201 路有轨电车改扩建工程、 市区至开发区应急路建设快速推进。维修城市道路 614 条，面积 161 万平方米。 完成农村公路网建设 906 公里，提前一年实现村村通油路目标。煤气新厂二期 工程主体竣工，建设改造城市煤气管网 40 公里。香海热电厂二期 1 号机组投入 运营，更新改造城市供热管网 241 公里，解决旧城区无暖气设施 12 万平方米， 新增供热面积 398.4 万平方米。改造城市供水管网 75 公里、二次加压泵站 182 处、居民室内旧管网 5 万户。改造中心城区排水管网 30 公里。 全面推进城乡环境整治。大化棉花岛渣场、砬夏河等综合整治工程全面完 成。甘井子区非煤小矿山全部关闭。城市生活垃圾焚烧厂建设加快。凌水河污 水处理厂竣工投产，马栏河二期、夏家河等污水处理厂建设进展顺利，市区生 活污水集中处理率提高 10 个百分点。我市通过“国家环保模范城”复查验收，瓦 房店市获得“国家环保模范城”称号，长海县通过创建国家级生态示范区验收。 梭鱼湾公园基本建成，西郊森林公园等 6 个公园建设初具规模。城区植树 78 万株，新增公共绿地 150 万平方米，绿化覆盖率和人均公共绿地面积有所提高。 五大林业工程建设年度任务全面完成，林业生态水平有较大提高。
假设条件： 1、该土地使用权可以按大连开发区规划建设局 2006 年 2 月 21 日大开规字 ［2006］46 号“关于大连金石谷乡村俱乐部项目建设情况的报告”的规划条件进 行开发建设。 2、对可能存在需要支付的滞纳金、违约金以及可能发生的补充合同中约定 的建设项目费用支出和相关税费由于其金额的不确定性，本次评估不予考虑. 3、本次评估中，待估宗地的土地使用年限是以出让合同约定年限来设定的， 评估价值也是以此使用年限来对应测算的，在此提示报告的使用者。 4、本次评估的地价定义为在估价基准日 2008 年 9 月 30 日宗地红线外”三 通一平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内场地平整的开发程度，用 途为旅游综合用地，自出让合同约定日起设定为 50 年，剩余土地使用年限为 43.33 年的出让国有土地使用权价格（ 含 应 向 政 府 缴 纳 的 土 地 使 用 权 出 让
3、行政区划 现辖 3 个县级市(瓦房店市、普兰店市、庄河市)、1 个县(长海县)和 6 个区 (中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、保税区)。另外，还有 4 个国家级对外开放先导区(开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅 游度假区)。
4、社会经济状况 大连综合经济实力进一步增强。经济总量：综合经济实力持续增强。初步 核算，全市实现地区生产总值 2569.7 亿元，按可比价格计算比上年增长 16.5%， 为 1996 年以来的最快增幅。其中，第一产业增加值 208.6 亿元，增长 10.9%； 第二产业增加值 1229 亿元，增长 20.3%；第三产业增加值 1132 亿元，增长 13.6%。 三次产业构成比例为 8.1︰ 47.8︰ 44.1，对经济增长的贡献率分别为 5.6%、57% 和 37.4%。按常住平均人口计算，全市人均生产总值 42579 元，按年末汇率折 算 5453 美元。经济效益水平显著提高。实现地方财政一般预算收入 196.1 亿元， 比上年增长 29.5%，为 1994 年分税制改革以来的最快增幅。其中，市本级 89.9 亿元，增长 25.9%；区市县级 106.2 亿元，增长 32.8%。实现地方财政一般预算 支出 266.5 亿元,比上年增长 28.3%。其中，基本建设、社会保障及抚恤社救、 科技三项费和教育支出分别增长 11.3%、61.3%、23.5%和 23.1%。国税局组织
6、交通口岸 国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区。保税港区作为当前我国对外开 放层次最高、政策最优惠、功能最齐全的特殊经济区域之一，为国际航运中心 建设提供了难得的政策和功能支持，标志着我市对外开放跃上一个新的层次。
第一部分 摘 要
一、估价项目 大连金石谷乡村俱乐部有限公司委托位于大连市金石滩满家滩镇什字
街村旅游综合用地土地使用权拟核实资产价值评估项目
二、委托估价方 委托单位：大连金石谷乡村俱乐部有限公司 住所：大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区 法定代表人：李树华 企业类型：合资经营
三、估价目的 为委托方拟核实待估宗地的资产价值提供参考依据而评估出让国有土地使 用权价值。
估价机构：
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 2008 年 12 月 24 日
地址：大连市中山区上海路 42 号
电话：82826539 传真：82826539
邮编：116001
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
天勤土估字（2008）708 号
第二部分 估价对象界定
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一、委托估价方 委托单位：大连金石谷乡村俱乐部有限公司 住所：大连经济技术开发区金石滩国家旅游度假区 法定代表人：李树华 企业类型：合资经营
2、自然环境 大连市位于北半球的暖温带地区，具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气 候，冬无严寒，夏无酷暑，四季分明。年平均气温 10.5 摄氏度，年降水量 550--950 毫米，全年日照总时数为 2500--2800 小时。大连地区主要有黄海流域和渤海流 域两大水系。注入黄海的较大河流有碧流河、英那河、庄河、赞子河、大沙河、 登沙河、清水河、马栏河等；注入渤海的主要河流有复州河、李官村河、三十 里堡河等。其中，最大的河流为碧流河，是市区跨流域引水的水源河流。另外， 还有 200 多条小河。大连地区淡水资源总量为每年 37.86 亿立方米，其中地表 水资源 34.2 为亿立方米、地下水资源为 8.84 亿立方米，两者重复水资源量 5.8 亿立方米。
金 ）。
八、土地估价师签字 姓名 孙谦
资格证书号 (2005210123)
王国硕
(2005210124)
九、土地估价机构 辽宁天勤不动产评估咨询有限公司 法定代表人:孙谦
签字 2008 年 12 月 24 日
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
天勤土估字（2008）708 号
表 1-1 土地估价结果一览表
四、估价基准日 2008 年 9 月 30 日
五、估价日期 2008 年 9 月 30 日—2008 年 12 月 24 日
六、地价定义 至估价基准日 2008 年 9 月 30 日，估价对象用途为旅游综合用地，土地使 用权面积为 684,000 平方米，实际土地开发程度为宗地外”三通Leabharlann Baidu平”（通上水、
表 1-2 设定待估宗地基础设施及其他条件表
宗地位置
周围道路状 地面平整状况
况
供电状况
供水状况
供暖状况
通讯条件
大连市金石滩满家滩镇什字街村
场地平整
临乡村道路 市政供电 市政供水
无
无
土地权利限 制
规划限制
无
无
影响土地 价格的其 他限制条
件
无
二、其它需要说明的事项 1、待估宗地土地面积及权利状况应以土地行政主管部门核发的土地权属证明为依据，最终面积应以《国有土地使用权证》为准； 2、本报告结果仅作为委托方拟核实委估资产提供价值参考依据而评估出让土地使用权价值。
通电、通路，土地平整），宗地内场地平整。 本次评估的地价定义为在估价基准日 2008 年 9 月 30 日宗地红线外”三通一
平”（通上水、通电、通路，土地平整），宗地内场地平整的开发程度，用途为 旅游综合用地，自出让日起设定为 50 年的出让国有土地使用权价格（ 含 应 向 政 府 缴 纳 的 土 地 使 用 权 出 让 金 ）。
七、估价结果 采用成本逼近法进行估价测算，待估宗地位于大连市金石滩满家滩镇什字 街村，土地使用权面积为 684,000 平方米，在宗地红线外”三通一平”（通上水、 通电、通路，土地平整），在下述的假设条件成立的前提下，于估价基准日 2008 年 9 月 30 日，本次估价的旅游综合用地出让土地使用权单位评估价格为 360 元/平方米；待估宗地的评估总地价为 24,624 万元；大写金额：人民币贰亿肆仟 陆佰贰拾肆万元整（详见土地估价结果一览表）。
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估价机构：辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
估价报告编号:天勤土估字[2008]708 号
序号 估价期日土地使用者
宗地 位置
容
估价期日 登记用途
估价期日 设定用途
积
率
估价基准日 实际开发程度
大连市金石
大连金石谷乡村俱乐
旅游综合 旅游综合
1
部有限公司
滩满家滩镇 用地
用地 __
什字街村
宗地红线外三通一平 宗地红线内场地平整
二、估价对象概况 １、土地登记状况 土地使用者为大连金石谷乡村俱乐部有限公司，坐落为大连市金石滩满家 滩镇什字街村，用途为旅游综合用地，使用权类型为出让，使用权面积为 684,000 平方米。 ２、土地权利状况 待估宗地为国有土地，本次评估根据原土地出让合同约定，设定的土地使 用权出让年限为 50 年，剩余使用年限为 43.33 年。待估宗地至估价基准日未设 定他项权利。 ３、土地利用状况 根据评估人员现场勘察及委托方提供的资料，待估宗地于估价基准日实际 土地开发程度为宗地红线外达“三通一平”（通路、通电、通上水、土地平整）。
地址：大连市中山区上海路 42 号
电话：82826539 传真：82826539
邮编：116001
辽宁天勤不动产评估咨询有限公司
天勤土估字（2008）708 号
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平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄；地势由中央轴部向东南和西北 两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。长白山系千山山脉余脉纵贯本区， 绝大部分为山地及久经剥蚀而成的低缓丘陵，平原低地仅零星分布在河流入海 处及一些山间谷地；岩溶地形所处可见，喀斯特地貌和海蚀地貌比较发育。