土地估价案例与报告计算题精选汇总.doc
土地估价师《案例与报告》考试真题
2021年土地估价师土地估价案例与报告考试真题一、案例分析题(2题，每题20分，共40分。
请阅读，并根据有关条件综合分析答复以下问题)(一)A房地产开发公司于2007年12月31日以挂牌方式取得了位于某市二环路附近的一宗住宅用途的国有建设用地使用权，全额支付了出让金及相关税费，并于2021年1月31日办理了土地登记手续，领取了国有土地使用证。
因后续资金问题，A公司拟与B公司合资成立c公司，其中B公司以现金出资，拟占C公司25%的股份，A公司以该宗地的建设用地使用权作价出资，拟占C公司75%的股份，土地价值量以2021年9月30日作为审计时间点。
双方同意将该宗地的建设用地使用权过户至C公司后，以C公司的名义共同开发该工程。
为确定该建设用地使用权的入股价值，2021年9月10日，A公司和B公司共同委托某土地估价机构对该宗地进行估价。
土地估价师拿到了当时的土地出让合同(局部内容附后)及设计方案，并到现场进行勘察，得到以下信息，请阅读后答复有关问题。
(1)该工程设计总建筑面积为20万平方米，容积率为4.00，共建5栋16层相同住宅。
其他根据规划要求配置。
(2)该宗地目前为在建土地，场地内已全部拆迁完毕。
于2021年4月5日开始开工，先期建设的为西侧的1号住宅楼，设计建筑面积为40000平方米，已投资2.5亿元，但2021年6月，由于A公司资金原因，该工程停工至今。
(3)该宗地南临市政主干道，宗地外市政根底设施配套已到达“通上水、通下水、通电、通讯、通天然气〞，目前集中供热管道尚未接通，但其管道已开始铺设，预计一年后可开通。
(4)委托方提供了该宗地的国有土地使用证，其主要内容摘抄如下：证书号：略土地使用权人：A房地产开发公司坐落：×省×市×区二环路25号地号：YT5 -6 -7-1 图号：100 -125 -75地类(用途)：住宅用地取得价格：20000万元使用权类型：国有出让终止日期：2078年1月31日使用权面积：50000平方米发证日期：2021年2月8日附：委托方提供的国有建设用地使用权出让合同局部内容(该合同为制式合有下划线的内容为填写内容，其余均为制式)。
2021土地估价案例与报告-问答集_0(精选试题)
土地估价案例与报告-问答集1、以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。
成本逼近法1．土地取得费土地估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为92.25元/m2。
根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为80元/m2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为90元/m2。
2．有关税费A．土地管理费根据×××省财政厅、×××省土地管理局《征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法》(【1995】×××财农字第82号)的规定，土地管理费按征地费总额的2%征收”，确定估价对象土地管理费为1.8元/m2。
B．耕地占用税根据《×××省耕地占用税实施办法》(×××政【1987】119号)的规定，耕地占用税为8元/m2。
C．耕地开垦费根据《×××省土地管理条例》第29条的规定，每平方米在10～15元的征收范围之内，本次估价过程中，按每平方米10元的标准征收耕地开垦费。
有关税费=A+B+C=19.8(元/m2。
)3．土地开发费估价对象已经达到土地红线外“六通”土地内平整的状态，根据×××市国土资源局提供的资料及×××省×××市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发费用的实际情况，确定土地开发费用为85元/m2。
4．投资利息投资利息的本质是体现资金的时间价值，在土地取得及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地估价中投入资金的利息应计入投资成本。
通过调查了解，平均开发期限确定为1年，投资利息率取估价基准日2006年12月31日的1年限银行贷款利率6.12%，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下：投资利息=(土地取得费+有关税费)×开发周期×6.12%+土地开发费×开发周期×1/2×6.12%=(90+19.8)×1×6.12%+85×1×1/2×6.12%=9.32(元/m2)5．投资利润通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。
土地估价案例与报告计算题精选汇总.doc
土地估价案例与报告计算题精选汇总一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。
解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。
有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。
应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
(2)参数选用。
利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
(3)计息期、收益年期取值等。
如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
(一)审题(1)明确题目要求。
本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。
可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。
审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。
该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
土地估价案例与报告计算题
土地估价案例与报告计算题企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元／平方米，公寓售价为4500元／平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元／平方米，公寓为1800元／平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40％，第二年投入60％，银行贷款年利率为5.5％，开发利润为总售价的15％，销售税费为售价的5.5％。
根据以上条件，试计算：（1）该宗地在规划条件下的土地使用权价格；（2）经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90％给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
（一）审题（1）明确题目要求。
本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。
其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
（2）了解有关资料。
要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。
关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
（3）审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。
如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。
同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
（二）解题思路与方法选择1．方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价？BR>2．解题思路（1）宗地地价求取思路。
先计算项目总开发价值；然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等；从总开发价值中将以上各项成本（包括利息、利润）一一扣除，即可得到待估宗地总价；宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
2021土地估价案例与报告-常见目的下土地估价(精选试题)
土地估价案例与报告-常见目的下土地估价1、抵押价格应遵循（）。
A.替代原则B.保守原则C.最有效使用原则D.补偿原则2、课税价格指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般（）市场价格。
A.高于B.低于C.相同于D.无关于3、价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。
A.加权平均B.众数C.简单算术平均值D.中位数4、以国有土地使用权作价人股为目的的土地估价对应的价格类别是（）。
A.买卖价格B.抵押价格C.课税价格D.清算价格5、收益还原法实际总收益和客观总收益确定中容易出现的问题主要有（）。
A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益C.未明确收益内涵、取得收益的方式D.忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等E.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准6、成本逼近法说明土地取得费的各组成项目及费用标准时，（）。
A.设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别B.如有文件依据的，依据文件C.属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关的政府部门证明D.涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定E.涉及当地不同地区的费用标准的，根据经验自行选择7、综合用地宜选用（）。
A.成本逼近法B.市场比较法C.收益还原法D.剩余法E.基准地价系数修正法8、收益还原法中总费用确定容易出现的问题有（）。
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等的说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准C.将利息计入总费用中D.忽略了其他衍生收益E.未考虑房屋的闲置9、下列说法正确的有（）。
土地估价师《案例与报告》：计算题讲解(11)模拟试题
土地估价师《案例与报告》：计算题讲解（11）模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在确定定级因素时应遵循__原则。
A．主导因素B．差异性C．最有效使用D．绝对稳定性E．可行性2、征用土地的各项费用，应当自征地补偿安置方案批准之日起__内全额支付。
A．1个月B．2个月C．3个月D．6个月3、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。
A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据C．按照规定税率一次性计算征收D．耕地占用税实行据实征收原则E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据4、按照年金开始支付的时间不同，年金可划分为__年金。
A．即期B．连续C．延续D．延期E．永续5、土地开发整理规划是土地利用总体规划的深化和补充，也是土地利用总体规划的重要组成部分，其中，省级土地开发整理规划的内容包括__。
A．分析土地开发整理的背景与条件B．分类分期测算规划期内土地开发整理投入量C．估算土地开发整理的投资D．制定实施规划的政策措施E．提出土地开发整理的总体安排6、纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额的免征土地增值税。
A：5％B：10％C：20％D：30％E：土地7、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为。
B：满意率C：有用度D：满意度E：土地8、如果认为土地转换用途后使用最为有利，应以转换用途后使用为前提进行估价．土地转换用途的条件是，预计转换用途所带来的土地价值的大于转换用途所需的费用。
A：减少额B：数值C：增加额D：收益E：时间因素9、H公司所使用的一宗国有出让土地，其土地使用权出让合同约定的使用年限到期的时间是2004年11月25日，出于经营的需要，H公司拟继续使用该宗地，根据法律规定，H公司应当至迟于__申请续期。
A．2003年5月24日B．2004年8月24日C．2004年5月24日D．2003年11月24日10、按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》规范规定，电视台属于__建设用地。
2021土地估价案例与报告-路线价评估(精选试题)
土地估价案例与报告-路线价评估1、认为深度为30.48m的标准宗地，将标准深度分成4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%是（）。
A.四三二一法则B.霍夫曼法则C.苏慕斯法则D.哈柏法则2、根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分（）用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。
A.价值B.目的C.价格D.用途3、路线价评估主要用于（）的评估。
A.工业用地B.农业用地C.居住用地D.繁华商业区域的市街地4、计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的（）为区段地价。
A.中位数B.最高价C.平均价D.最低价5、对于商业用地来讲，（）是决定其使用价值的主要因素。
A.可及性B.公正性C.合理性D.完整性6、采用”货币”表示路线价的优点是（）。
A.易计算地价指数B.货币易理解C.易于估算价值差D.交易参考便利E.价值较稳定7、采用”点数”表示路线价的优点是（）。
A.点数易换算成金额B.点数不受币值变动的影响C.点数易直接估算估价前后的价值差D.点数易求取地价上涨率E.易于表达8、运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价（）等，即得该路线价区段的路线价。
A.众数B.加权算术平均值C.简单算术平均值D.中位数E.随机选择数9、地价区段划分标准有（）。
A.商服繁华程度基本相同B.城市地块区位条件相似C.城市地块交通条件相似D.地块附近的人流量、位置相似E.地理环境相似10、下列说法中正确的是（）。
A.路线价是临街标准深度宗地的平均加工B.计算区段地价前，不需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度C.计算区段地价前，可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价D.在路线价估价方法中，以累计深度及分率而制作的尝试指数，随离开街道距离的增加而减少E.一般情况下，一条街道只设一个路线价区段，但在比较特殊的情况下，可以设定2个或更多的路线价区段11、土地的价值与其深度的平方根成正比是（）。
土地估价案例与报告 真题
土地估价案例与报告引言土地估价是房地产行业中非常重要的一环，它对于房地产交易、融资和投资决策起着至关重要的作用。
本文将通过一个具体的土地估价案例，向读者介绍土地估价的基本步骤和方法。
案例背景我们选取了某个城市的一个土地估价案例，该土地位于城市中心商业区的一处闲置地块上。
该地块面积为5000平方米，周边有多个商业综合体和写字楼。
步骤1：数据收集在进行土地估价之前，第一步是收集相关的数据。
这些数据包括但不限于土地面积、地段位置、土地性质、周边设施和交通情况等。
我们需要搜集尽可能多的信息来更好地评估土地的价值。
在本案例中，我们搜集了该地块的面积、位置、土地性质和周边设施的信息。
例如，我们了解到该地块是商业用地，周边有多个购物中心和高档写字楼，交通便利，靠近主要道路和公共交通站点。
步骤2：市场研究在收集到足够的数据后，第二步是进行市场研究。
市场研究的目的是了解当前土地市场的行情和趋势，以及类似地块的成交价格和租金情况。
我们可以通过查阅房地产市场报告、咨询相关专业人士、以及研究类似土地成交案例来进行市场研究。
通过这些研究，我们可以了解到当前市场对于商业地块的需求和价格水平。
在本案例中，我们发现类似商业地块的成交价格在每平方米1万-2万之间，租金则在每平方米500-1000之间。
步骤3：估价方法选择在进行土地估价前，我们需要选择合适的估价方法。
常用的土地估价方法包括市场比较法、收益法和成本法。
•市场比较法：根据类似土地的成交价格和租金情况，对目标土地进行估价。
•收益法：通过预测土地未来的租金收益，反推出土地的现值。
•成本法：根据土地的成本、开发费用和折旧等因素，计算土地的价值。
在本案例中，我们选择了市场比较法和收益法进行土地估价。
步骤4：市场比较法估价市场比较法是一种常用的土地估价方法，它通过对类似土地的成交价格和租金情况进行分析，对目标土地进行估价。
我们比较了周边商业地块的成交价格和租金情况，并结合该地块的特点和位置，最终得出了一个估价范围。
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土地估价案例与报告计算题精选汇总一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
简单计算题简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。
解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：(1)数据选用。
有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。
应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。
(2)参数选用。
利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。
(3)计息期、收益年期取值等。
如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。
(一)审题(1)明确题目要求。
本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。
(2)梳理有关资料。
可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。
审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。
该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。
(3)考虑资料取舍，找出隐含条件。
对题目中所提供的市场调查资料要仔细审查，看缺少什么条件，是否有隐含内容。
如本题未给出土地增值收益率，但若仔细审查便不难发现，土地增值收益可依据土地出让金确定。
(二)解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关土地取得与开发费用资料及相关参数，可采用成本逼近法评估。
2.解题思路由于题目所给条件比较间接，解题思路亦应与常规做法略有不同，主要体现在年期修正上，首先需明确待估宗地的剩余使用年期，因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
基本思路：先根据题目所给条件确定评估方法;然后分步计算土地取得费、土地开发费、利息和利润;将以上各项相加得到无限年期土地成本价格;将无限年期土地成本价格和50年期土地出让金分别进行年期修正，均修正为49年期价格;将修正后价格加总得到所求地价。
(三)公式与计算步骤1.适用于该宗地的计算公式土地价格=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)×年期修正系数+土地出让金×年期修正系数：2.计算步骤(1)选择计算方法根据题意，本题适用于成本逼近法(2)土地取得费及税费10×10000÷666.67=150(元/平方米)(3)土地开发费8×10000÷666.67=120(元/平方米)(4)利息(按单利计算)150×5.5%×1+120×1×1/2×5.5%=11.55(元/平方米)(5)利润(150+120)×10%=27(元/平方米)(6)土地成本价格150+120+11.55+27=308.55(元/平方米)(7)49年期的土地成本价格308.55×[1-1/(1+6%)49]=290.79(元/平方米)(8)49年期的土地出让金30×[1-1/(1+6%)49]/ [1-1/(1+6%)50]=29.90(元/平方米)(9)计算单位地价290.79+29.90=320.69(元/平方米)(10)计算总地价总地价=320.69×3000=96.21(万元)(四)难点与常见错误分析1.试题难点对于成本逼近法应用的测试在历次考试中均有涉及，与以往不同的是，本题更偏重对应试者估价能力的考察，且在以下两方面增加了难度：(1)某些条件比较隐讳。
本题未给出土地增值收益率，土地增值收益以土地出让金形式出现，要求应试者能够做出判断。
(2)土地取得时间与估价时点不一致，需确定土地剩余使用年期并做相应修正。
因土地取得时间与估价时点相差一年，至估价时点止，土地剩余使用年期应为49年。
在对土地成本价格和土地出让金进行年期修正时，要考虑成本价格(无限年期)和土地出让金(50年期)在土地使用年期上的差异，采用不同的修正公式。
2.常见错误分析(1)解题步骤不够清晰或缺少某些步骤。
如对各项费用及利息、利润的计算只用一个算式表述，或前面缺少解题方法说明等。
(2)未统一价格单位或面积换算错误。
解题过程中各项费用与价格单位要统一，中间过程既可使用“元/平方米”，也可使用“万元/亩”，但最终单位地价要换算成“元/平方米”。
面积换算是成本逼近法考题中的一个重要考点，历次考试多有涉及，‘’亩“ 与”平方米“之间的换算，可采用”1亩=666.67平方米“或”1亩=1/0.0015平方米“。
(3)利息计算中计息期取值错误。
需计算利息的项目为土地取得费与土地开发费，但计息期不同，土地取得费的计息期为整个开发期即1年，土地开发费在均匀投入的前提下(等同于在年中一次性投入)，其计息期为0.5年。
应试者往往不考虑土地取得费与土地开发费的计息差异，计息期均按一年或半年计算。
本题土地开发周期未超过1年，在按年计息的前提下，可按单利计算利息，若开发周期在一年以上，则需按复利计算。
(4)利润计算基数错误。
利润计算基数应为土地开发费与土地取得费之和，利息一般不作为计算利润的基数。
(5)未做年期修正或修正错误。
如：未考虑土地成本价格与土地出让金在使用年期上的不同，均按无限年期将两者一并修正为49年期价格;或仅对土地成本价格进行年期修正;或错将土地剩余使用年期确定为50年。
企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。
企业甲在完成前期投入后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。
根据以上条件，试计算：(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
(一)审题(1)明确题目要求。
本题设有两问，即求取宗地在规划条件下价格和甲方应得公寓面积。
其中求取宗地价格是问题的关键，也是下一步计算的基础。
(2)了解有关资料。
要弄清哪些属于估价对象资料，哪些属于市场调查资料。
关于市场调查资料，本题主要给出了房地产售价、建筑费和专业费标准及其投入情况，利息率、利润率、销售税费率等有关参数值，对这些内容的了解有助于构思解题方法。
(3)审查关键内容，谨防误用。
对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵。
如本题中的利润率，要明确是投资利润率，还是销售利润率，否则很容易造成误用。
同时，由于第二问涉及甲乙房地实物交换的问题，还要明晰双方认同的交换条件。
(二)解题思路与方法选择1.方法选择本题主要提供了有关房地产售价和开发费用资料及相关参数，不难想可采用剩余法倒算地价?BR> 2.解题思路(1)宗地地价求取思路。
先计算项目总开发价值;然后分步计算建筑费及专业费、利息、利润、税费等;从总开发价值中将以上各项成本(包括利息、利润)一一扣除，即可得到待估宗地总价;宗地总价除以土地总面积得到单位地价。
(2)甲方应得公寓面积求取思路。
首先要明确以地换房、等价交换的思路，即：总地价：部分综合楼价格+部分公寓价格，价格标准则应采用双方约定价格。
具体求取思路是：先按约定价格计算甲方所得14000平方米综合楼价格;然后在总地价中将其扣除，即可得到甲方应得公寓总价;再用甲方应得公寓总价除以公寓的约定单价，计算结果即为甲方应得公寓面积。
(三)公式与计算步骤1.适用公式地价：房地产售价—建筑费及专业费—投资利息—开发利润—销售税费2.计算步骤题解一：(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。
(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)(4)计算投资利息地价×[(1+5.5%)2-1]+12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)-1]=596.75+0 .113X地价(5)开发利润33000×15%=4950(万元)(6)销售税费33000×5.5%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=33000—12000—596.75—0.1130×地价—4950—1815地价=12253.59(万元)(8)计算单位地价单位地价=12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000×6000×90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59(万元)甲方可得公寓面积：4693.59×10000÷(4500×90%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。
题解二：(1)选择计算方法根据题意，宗地地价求取适用于剩余法。
(2)计算房地产总售价6000×4+4500×2=33000(万元)(3)计算建筑费及专业费2100×4+1800×2=12000(万元)(4)计算投资利息利息=12000×40%×[(1+5.5%)1.5-1]+12000×60%×[(1+5.5%)0.5-1] =596.75(万元)(5)开发利润33000×15%=4950(万元)(6)销售税费33000X5.5%=1815(万元)(7)计算土地总价地价=(33000—12000—596.75—4950—1815)÷(1+5.5%)9：13638.25÷1.1130 =12253.59(万元)(8)计算单位地价单位地价：12253.59÷20 =612.68(万元/亩)=9190.20(元/平方米)(9)计算甲方应得公寓面积14000平方米综合楼价格=14000X6000X90%=7560.0(万元)甲方可得公寓总价=12253.59—7560.0 =4693.59(万元)甲方可得公寓面积二4693.59X10000÷(4500X90%)=11589.11(平方米)即甲方除可获得14000平方米综合楼外，还可获得11589.11平方米的公寓。