对深圳近十年房价的分析报告

一、引言

都说北上广深房价贵如上天，那么，北上广深的房价究竟有多贵呢？造成北上广深房价高企的原因是什么呢？这种高房价还会持续吗？本文以深圳为例，详细剖析深圳近十年的房价，并预测以后的房价走势。

特约评论员陈宝存在接受房产频道的记者采访是表示，北上广深至少还应该涨倍！

陈宝存表示，北上广深这四大城市，从2013年至今楼面地价增长了200%，现在就算是消化这三年半的楼面地价的增长，那楼价也至少应该增长两倍半以上。

现在一直都在压制着，北上广对房价的压制都是完全没有道理的。

特别是深圳在过去一年半的时间内上涨了150%。高么？不高！因为至少还有100%的房价涨幅还没有落实。

二、深圳房价

深圳10月新房均价?49557?元/m2?环比上月增长?↑?%

深圳9月新房均价?49112?元/m2

深圳当前在售楼盘?169?个

当前待售楼盘?124?个

那么，问题来了，均价?49557?元/m2是什么概念呢？如果按照90m2的房价算，总价4460130元。446万元！也就是说，如果你每个月月薪一万元，你需要446个月（年）的不吃不喝才能买的起（还不考虑货币贬值和房价的上涨）！考虑到目前都是采用房贷，我们算一下哈，贷款三十年，利息%，首付10%，那么你每个月将要还元！

我们再来参考下深圳的收入水平，2016年上半年，深圳居民主要收支数据继续呈现平稳增长态势，收入增幅继续高于全国、全省平均水平。上半年，深圳居民人均可支配收入为元，较2015年同期增加元，增长%。

也就是说，如果买房的话，深圳平均半年的收入刚好还一个月的房贷。

说完了一手房，我们来看看二手房：

可以看出，深圳的房价真不是吹的。

三、深圳的历史房价

可以看出，深圳这十年来房价一直在走高。仔细观察，可以发现，2006年到2007年的上升幅度十分剧烈，直接突破了万元大关。其次是2009年到2010年，突破了两万元大关。最后是2014年到2015年，突破了三万元大关。另外我

们注意到，2010年在房价经历了飞涨之后，略微有所下调，跌下了两万元。后文将重点以这四个时期为例，分析深圳房价的影响因素。

下面我们再分别看深圳中心区和偏远地区的房价变化

福田区，隶属于广东省深圳市，位于深圳经济特区中部，是深圳市的中心城区，市委市政府所在地，坐拥深圳中央商务区，是深圳的行政、文化、金融、信息和国际展览中心。

我们可以发现，深圳福田中心城区的房价趋势，基本和整个深圳的房价趋势是一致地。深圳的房价，也呈现出一种中心带动四周的情形，先是中心城区的房价上涨，然后紧接着就是周围卫星城的房价跟着上涨。

龙岗中心城是龙岗区政治、经济、文化中心，属于深圳八大卫星城之一。除了离市区远一点，龙岗中心城还是挺好的：环境好、配套齐全，最重要是价格还很美丽，2万以下的地铁房随便挑!(当然是一两年前，因为今年开始连龙岗中心城也沦陷了...)

据统计，10月份第四周龙岗中心城新房成交均价为29630元/平。

可以发现，深圳龙岗区的房价涨势基本和深圳的房价涨势一致，但是价格低于平均房价。也正因为其较低的房价，导致需求增加，从而促进了房价的上涨。

总体来说，深圳的房价都是高涨的。

四、深圳房价走势分析

（一）06-07年

首先我们来分析一下06到07年深圳房价的大涨。

06到07年间，深圳平均房价从9228元/㎡涨到13279元/㎡，一举突破了万元大关。涨价4051元/㎡，涨幅%。如此高的涨幅，大概也只有股票期货等风险投资才能媲美了吧。

我们先来看下06到07年间国家出台的调控措施：

06年调控政策：70/90政策

“国六条”出台，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天，“国十五条”出台，规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上，也即“70/90政策”。

市场反应：房价继续上涨，涨幅相对平稳，中小户型房增加。

07年调控政策：9/27房贷新政

9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台，这亦是后来被频繁提起的“9/27房贷新政”。

市场反应：当年楼市价格暴涨、地王频现。政策出台后，深圳楼市“集体坐过山车”，在疯狂中倒下。2008年全年房价明显下跌，当年深圳新房成交量全年“垫底”，低迷一直持续到当年12月。

2007年深圳房地产市场在政府持续的调控下呈现出“一个依旧''、“两个极端”、“三个阶段'' 的总体特征, 市场由此开始进入整固期。

与此同时,在“十七大”精神和建设“和谐社会”思想的指导下,政府加大对中低收人者住房保障的关注, 加快经济适用房和廉租房等公共住房的建设和供应, 诺多的住房保障政策和措施相继责彻和落实。

一个依旧：房价持续飙升，年底较年初商品房均价上升幅度超过60%

整体来讲, 2007年深圳商品房价格持续上升, 较2006年上升46%。

看完这些数据，我们似乎赶到深圳的房价“有毒”。的确，这些年来，深圳的房价一直呈现国家越调控，房价越上涨的趋势。之所以会出现这种情况，是因为房产拥有两种性质：它既是使用品又是投资品。

“8000个炒家控制了深圳将近３０％的二手豪宅。”在中介圈内，这句话被广为流传。

股票投资具有“买涨杀跌”的情形，但是对于房产来说，由于房产的流动性

远不如股票，所以很多人选择的都是“买涨”。而作为改革开放的窗口，作为中国最富有的城市之一，深圳最不缺的就是有钱人，不管多贵的房产，都有人买的起。而且，07年正值北京奥运会前夕，人民币升值，深圳又是以出口导向型的城市，于是很多富豪将外汇兑换成人民币进而购置房产以求增值。

于是资本露出饕餮本性，再多、再贵的新房推出，总是一吞而空。房价不断刷新历史纪录，买者依旧如云，人们似乎对数字失去了感觉；“只要楼王，不论价格”的预订已经不让地产商感到惊喜；投资者并不抱怨价格，他们的愤怒在于——并不总能买到新房。

随着购买的人越来越多，需求量的增大使得需求曲线左移，价格上涨。但是作为投资品，价格的上涨非但没有抑制人们的购买欲望，反而刺激了人们的购买欲望，导致出现了价格越高需求越大的情况，进一步推高了房价。

同时，让我们观察一下08年的房价，可以发现经历了07年的房价疯涨后，08年的房价几乎没变，区域稳定。这是因为此时投机者已经发现07年的房价疯涨，将房价推到了一个岌岌可危的地步。如果此时继续扩大投资，可能会血本无归。于是，明智的投资者们开始选择抛售一部分房源。此时，真正需要房的中低收入者终于有机会买到房（在资金充足的投资者们面前，他们想抢到房几乎不可能，但是经历了07年的房价疯涨，他们心中仍担心房价还会再涨，而且他们是属于真正需要房的人，所以此时虽说房价高企，他们还是会拼了命买）。他们接过投资者们抛售的房源。此时市场供需平衡，于是深圳房价迎来了难得的稳定。

（二）09-10年

09-10年期间，平均房价从16063元/㎡涨到20471元/㎡，涨价4408元/㎡，涨幅%。

让我们来看下10年的成交数据：

一级市场: 2010年,深圳土地市场全年供应土地76宗,其中住宅用地7宗;全年共成交土地94宗,其中成交住宅用地7宗, 土地面积万平米。