百强商业项目案例之四--深圳COCO-PARK
创新特色商业街区案例ppt课件
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〖苹果22街〗
案例启示
1、建筑文化：原创院落艺术街区 2、景观设计：融合自然
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保利水城
保利水城——国内首个“水主题”复合商城
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地理位置 占地面积 商业面积
项目特色
经营方式
佛山RBD核心枢纽位置，南 海桂城千灯湖中央水轴之上
11.7万平方米
40万平方米
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[关键字]： 商业街区、创新、特色
[简介]： 本文分别研究了无锡哥伦布广场、苹果22街、保利水城、深圳 cocopark四个特色商业街区,它们以创新主题、特色打造以及独 特的建筑风格营造出新鲜、休闲、享受的购物方式，给消费者全 新的体验。
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案例借鉴
1、无锡哥伦布广场
国内首个内街式购物中心, 6000平方米下沉式露天广场 12条商业内街 8大自然光中庭400多间独立店铺 100米空中天桥
业态比例：
餐饮（酒吧） 35% ；
电影院（娱乐休闲） 15% ；
精品生活超市： 10% ；
主力店：吉之岛超市、
百老汇影城、
2200多平方米美食广场
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深圳coco park
占地面积：42358.4㎡ 总建筑面积：20万平米，（一期约12.8万平米） 容 积 率：1.997 绿 化 率：25.05% 由五星级商务中心（A塔SOHO、B塔LOFT复式办 公）和美洲海洋风情“一站式”休闲购物公园构成。
车位：1600个（其中一期800个车位）
A塔，soho公寓 休闲购物公园
B塔，loft办公
苹果酒店服务式公寓、
蒙太奇公寓、
coco park
凝肌美容 凝肌专业美容护肤中心以深圳纬基投资发展有限公司为背景、成立于2004年 底。现已拥有三家千平米以上的大规模高素质超五星级专业美容会所，长年 得到上千名忠实会员的追随和支持，是港深两地高尚知性女性青睐的最佳美 容（美体、美甲）护理和调养身心之场所。 人均消费：400元左右
尚HAIR "尚HAIR"一个香港美发集团的明星品牌，一群在美国、日本、英国深造归 来的高级发艺专业人才，立志要在深圳这片时尚新星之城发挥他们对发型 艺术的高超技艺，一切从"高标准，高品质，高素质"为原则精心打造的" 尚HAIR"品牌店，将为所有爱美人士提供超呼想像的"美发体验"。 "尚HAIR"品牌店之所以选择在"COCO PARK购物商场"是因为那里是商业中 心区，也将是时尚领域的另一个集中区。 人均消费：200元
面包新语 由新加坡人郭明忠创办的面包新语BreadTalk食品集团于2000年在新加坡正式成 立，以投资开设精品面包蛋糕连锁店为主，至今BreadTalk已将业务发展到了印 尼，菲律宾，科威特，马来西亚，中国，中国香港，中国台湾，中国澳门，泰 国，印度等东南亚各国家，在各地获得普遍好评，在国际上也享誉盛名，更陆 续获得最受欢迎品牌、最著名品牌、最有潜质品牌，超级品牌等多项大奖。 2003年更是获准在新加坡的证券交易所上市。在短短几年时间内，BreadTalk品 牌深入人心，风靡了整个新加坡，特别在年轻人当中，BreadTalk成为了他们追 求生活时尚的方式之一。 人均消费：29元
禾绿回转寿司
禾绿回转寿司创建于1997年10月，是以回转带为特色，经营日本 美食的餐饮集团。现已在全国三十几个城市拥有160多家直营连 锁店。经过十四年的发展，已在中国大陆，深圳、上海、北京、 天津、广州、厦门、杭州、温州、武汉、青岛、济南、晋江、惠 州、东莞、佛山、成都、重庆、长沙、贵阳、昆明、西安、哈尔 滨、沈阳、珠海、苏州、南京、中山、南宁、无锡、宁波、福州、 绍兴、襄樊、宜昌、湘潭、柳州等城市都拥有了禾绿回转寿司的 连锁分店，并成立控股子公司。现在禾绿已发展成为中国最大的 回转寿司连锁企业集团。 人均消费：65元左右
深圳Coco Park购物中心案例研究分析
完
案例分析
案例分析－深圳Coco Park 项目区位
案例分析
开发背景 Coco Park位于深圳地铁购物公园站，处于福田CBD之内。 项目开业之初，区域属于住宅开发新区，人口基础较弱， 而商业氛围更是十分淡薄。该项目成为福田CBD商业的 “破冰之作”；
周边配套 项目运作之初，周边仅有部分新开发楼盘，未有任何写字 楼与酒店出现。而今已有中海华庭，星河国际，城中雅苑 等三十几栋高档住宅区紧拥在项目南侧，周边也陆续出现 大规模的甲级写字楼和高星酒店；
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
购物中心主入口
案例分析
项目主题分区
福华三路一侧，君尚百货对面
福华路一侧，购物公园地下商业对面
中心二路一侧，酒吧街
案例分析
案例分析－深圳Coco Park
中心露天广场建筑设计元素：广场、退台、连廊、扶梯、大台阶步梯、绿化、建筑小品； 中心露天广场经营业态元素：咖啡厅、酒吧、甜品、轻便餐饮、饰品零售、露天茶座、外摆、休闲氛围；
案例分析－深圳Coco Park 整体布局
案例分析
Coco PARK建筑主体共五层，其中地上三层，其独特的12条折叠式内街，8 大自然光中庭，100 米 空中天桥，配合6000 平方米下沉式露天广场，5 大自然光中庭，消费者在购物的时候时 不时就能感 受到外面的阳光与清风 ； Coco PARK 这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上的购物中心，带 来更多的消费体验；
深圳公园情景式购物中心COCOPark案例分析
档次中高端。
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•完
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总建筑面积85000平方米，共五层，拥有
200余家国际国内知名品牌。
COCO Park拥有6000平方米的全敞开
下沉式露天广场，8大自然光中庭、12条
折叠式街道和100米空中廊桥，彰显都市
休闲娱乐主题。
paቤተ መጻሕፍቲ ባይዱe1
案例分析——COCOPARK模式 打造深圳首个情景式公园版休闲购物中心
定位：时尚、休闲，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体。将现代都市与园林自然完美结合。 目的: ✓ 迎合第一商圈目标顾客的购物休闲体验诉求 ✓ 突破常规购物中心开发思路，与中信广场、万象城等竞争对手形成鲜明的差异化经营
案例分析——COCOPARK模式
COCO Park,深圳唯一公园情景式购物中
心，CBD板块新兴商业代表。
由福华三路、民田路、福华路和中心二
路四条主干道合围，紧邻深圳国际会展中
心，福田高端CBD写字楼区，高星级酒店
群，并与中心城通过地下连城广场共享商
业人流。
COCO Park是深圳最具时尚气质的购物
中心，集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体，
优势，同时借助优越的公交网络条件，有效扩大辐射商圈。 ✓ 前瞻顾客追求生活品质的需求，作出领先优势。
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案例分析——COCOPARK模式
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案例启发
定位启发
➢ 清晰定位，找准主要消费客户群，以满足经营要求推到商业定位； ➢ 立足周边消费群的基础上，对外辐射。 ➢ 以主力店带动人气，适当提高餐饮比例辐射外围人气。 ➢ 招商品牌面向主流客户群，时尚、大众，覆盖面广，确保经营。
2011年深圳福田COCOPARK深度案
地产服务·投资管理·资产及商业管理——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page1COCOPARK 案例研究德思勤·深圳2011年3月10日——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page2——Copyright ©2011 Taskinworldwide. All Rights Reserved——page3本报告仅供客户内部使用，版权归德思勤所有，未经德思勤书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
版权声明Copyright; All rights ReservedThis article is for internal use only. Taskin holds the copyright of this Article. Without prior written authorization of the copyright holder, anyone shall not circulate, quote, use, copy, or distribute this article for any purposes.前言COCOPARK 项目概况COCOPARK购物中心项目概况——Copyright ©2011 Taskin worldwide. All Rights Reserved——page8COCOPARK购物中心概况¾位置：位于福田中心区，毗邻深圳会展中心。
¾购物中心总建筑面积：85000¾楼层：购物中心B1—L3F¾楼层高度：楼层净高3.6-4.5m ¾场内通道宽度：4.2-6m ¾购物中心使用率：¾车位数：B2、B3层共计600个车位。
深圳星河COOKPARK
星河第三空间
星河RICH
星河世纪大厦
创意家居购物中心，深圳首家一站式奢华家居体验馆
全球顶级零售商场，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、 社交、商务等功能亍一体癿全球顶级零售商业项目
深圳甲级写字楼 获“2009年度国家优质工程银质奖”
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有
南侧：君尚广场 西南：天虹购物广场
© 中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有陉公司版权所有 南侧：星河国际
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2.3 区位分析
交通概况
轨道交通：
深圳地铁1号线不本项目直接连通，从1号线购
物公园站C出口即可到达COCO PARK癿入口。目前
正圃修建癿轨道交通3号线也经过本项目。
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1.1 项目概况
建筑设计公司简介
2003年圃香港成立，事务所由一群亍世界最大癿一家建筑设计公司共事多年癿与业人士成立， HOK是世界最大癿建筑 设计公司之一，尔本建筑师事务所癿精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是圃霍克 (HOK) 国际共事8年癿资 深建筑设计师，积累了丰富癿亚太地区建筑设计经验。 尔本建筑师事务所圃提交“多文化混合”设计项目、不中国以及亚太地区癿当地収展商以及不跨国公司集团(例如凯悦酒 店、Gerald Hines， Le Meridian， 国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富癿经验。
配套
B1层业态比例（按面积）
10%
美収
合计
1
36
200
6215
3% 2%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套 85%
细分业种从产品类型上看男女服装比例较大，数量上占 到了25%癿比例，其他业种所占癿比例相差丌大。 细分业种从面积配比上来看作为本层主力店癿超市所占 癿比例最大，达到68% ；其次男女时装，占比为11%。 从档次上看主要是国际二三线品牉和国内一二线品牉， 所占比例较平均。
9-福田COCOPark案例
5. 场外立面更新、场内导购更新升级。
COCOPark二次调整后业态比例 （按实用面积）
4% 7%
39%
50%
零售 餐饮 休闲娱乐 配套
COCO Park整体业态比例：主力店及餐饮比例较大
COCO Park主力店比例
6155.5 202.2
0 6357.7 主要商家品牌
比例 0% 97% 3% 0% 100%
美食汇、滋味堂、超级牛扒、舞鹤日本料理、吴记老锅底、必瘦站
平面布局：露天广场过大，利用率低，不利于购物中心聚集人气
整体布局中商业部分不集中，广场比例过大 露天广场为6000平米，商业的经营面积布局在四周，过于分 散，不利于动线组织，形成商业氛围。 广场空旷兼以利用率低，不能充分发挥情景式的作用 为弥补动线不能回环的弊端，商场设计了沿露天广场的次动线 以及空中走廊。但广场内廊为单边铺甚至封闭式商铺，单调冗 长，无法吸引人流形成回路。长达70多米的空中走廊也存在同 样的问题。
蓝色字体为住宅项目、 红色字体为商业项目、 紫色字体为写字楼项目
发展商战略：以福田COCO Park为标杆快速扩张
异地快速拓展计划
自2010年起，星河陆续筹备多个商业项目，拟以福田COCO Park作为品牌标杆，利用其在深圳积 累多年的品牌吸引力与商业运营管理经验，快速进行品牌复制，实现布局扩张。
L1层业态比例 面积
5014.1 1283.8
0 957.3 7255.2 主要商家品牌
比例 69% 18% 0% 13% 100%
优衣库、GUESS、CK Jeans、IMMOBILE、周大福、施华洛世奇、GUCCI（钟表）、星 巴克、哈根达斯、蕉叶南亚站、CABALA1972吧、DICKIES、LEE、TOUGH
深圳COCO_PARK
南侧：君尚广场
西南：天虹购物广场
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2.3 区位分析
交通概况
轨道交通：
深圳地铁1号线与本项目直接连通，从1号线购 物公园站C出口即可到达COCO PARK的入口。目前 正在修建的轨道交通3号线也经过本项目。
深圳COCO PARK案例分析
上海. 2010. 12
目
1. 项目基础信息 2. 项目区位分析 3. 项目商业布局 4. 项目动线分析 5. 项目建筑分析 6. 营运推广
录
03 08 12 37 42 48
7. 项目小结
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位置
B1S-001A2 B1S-001B1 B1S-001B2 B1S-007-008 B1S-009-010 B1S-011-013
产品档次
非品牌 国内二线 国内二线 国内二线 国内一线 国际三线
细分业种
美容 美容 化妆品 男女时装 男女时装 男女时装
经营面积（㎡）
100 100 100 70 70 70
积,集中了深圳数十座高档商务楼宇； 25家银行总部及分行等机构在此聚集,是深圳最重要的金融中心之一。
CBD区域内商业项目
商业名称 购物公园 MOCA生活馆 新世界中心 开业 时间 2001年 2007年 2004年 \ 建筑 面积 4.6万㎡ 11万㎡ 3.8万㎡ 12万㎡ 商业 类型 商业街 商办 购物中心 商办 商业 档次 中档 中高档 中高档 中高档
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1.1 项目概况
建筑设计公司简介
2003年在香港成立，事务所由一群于世界最大的一家建筑设计公司共事多年的专业人士成立， HOK是世界最大的建筑 设计公司之一，尔本建筑师事务所的精英建筑师大部分都来自霍克。创始人乌拉和大伟均是在霍克 (HOK) 国际共事8年的资 深建筑设计师，积累了丰富的亚太地区建筑设计经验。 尔本建筑师事务所在提交“多文化混合”设计项目、与中国以及亚太地区的当地发展商以及与跨国公司集团(例如凯悦酒 店、Gerald Hines， Le Meridian， 国际商业机器(IBM)、惠普公司(HP))合作方面，每个人都具备丰富的经验。
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百强商业项目案例之四——深圳COCO PARK
深圳COCO PARK——深圳唯一公园版情景式购物中心
COCO Park，深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。
于2006年9月30日正式对外开放。
总建筑面积85000平方米，共五层，由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。
COCO Park的含义：COCO Park形象标识由设计界“教父”之称的知名华人设计大师陈幼坚为其设计，COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。
COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。
Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。
COCO Park将是深圳最具特色和人气的新生代休闲购物公园，将带给深圳女性万千宠爱在一身的消费快感。
”
项目概况
发展商：深圳星河房地产经营有限公司
地理位置：深圳地铁购物公园站
项目规模：建筑面积8.5万平方米，共5层。
国内首个内街式购物中心,有6000平方米下沉式露天广场、12条商业内街、5大自然光中庭、400多间独立店铺
宣传概念：深圳唯一公园版情景式购物中心
经营品种：包罗服饰百货、餐饮酒吧、电影院、精品生活超市四大业态，
其中“餐饮业”是项目经营核心。
COCO PARK经营状况
业态比例：餐饮（酒吧）35% ；电影院（娱乐休闲）15% ；精品生活超市：10%
；
主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场
各层业态分布
负一楼为吉之岛超市、国际连锁餐饮、珠宝配饰、个人护理、家居生活、影音、礼品店
一楼为国际精品服饰店、珠宝、名表、经典配饰名店、COCO露天国际酒吧街。
二楼为商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城、国际特色餐饮、流行配饰、家居生活、影
音礼品店和百老汇影城。
三楼为高档美食概念餐厅、美容护理SPA。
每日客流量：约2万多
出租率：约80%
成功要素
选址得当
COCOPARK位于深圳地铁购物公园站，无缝衔接地铁一、四号线三个出入口，占据深圳CBD中央，福华路、民田路、福华三路、中心二路四条主道合围。
周边有140万平方米的甲级写字楼，占深圳三分之一强；中海华庭、星河国际、城中雅苑等三十几栋高档居住区紧拥在项目西南侧，常住人口约95万，均由高收入高消费人士组成。
与深圳国际会展中心相距仅100米，联动会展商圈。
独特建筑风格
COCOPARK却一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。
COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。
COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。
业态布局合理
COCOPARK坐落在深圳的CBD，这里有着160万平方米的写字楼，是外企云集的地方。
而餐饮早已超出家人朋友聚餐的范畴，它同时是一个理想的商务社交场所，很多商务谈判和公司贸易都是在餐桌上谈成COCOPARK充分考虑中心区的消费需求，引进较多餐饮品牌。
目前，COCOPARK的业态组合中，餐饮占到35％左右。
COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心，从规划、设计、推广到管理，整个团队可谓明星云集，如香港启胜管理公司、美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）、GRAPHIA等，因此COCO Park在建筑上就有许多独特的地方：这个建筑面积8.5万平方米的购物中心，有1/4的面积被设计为休闲空间。
打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。
COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目。
运营体现价值
（一）不断改良细节是运营的标准动作
细微之处显功夫，从场内灯光效果、地面清洁程度、停车场指引、货品质量，甚至细到
场内宣传吊旗的绑缚方法。
（二）注重商户关系维护
令商户在宽松和谐有序的空间中共赢。
消费者满意度调查中，获得90%满意分。
场内人流量也从最初的每日不足万人，提升到月人流量60多万。
有人流是前提，能创造出与人流有复合才能真正转化为经济力。
（三）休闲潮流作主，树立时尚风向标
通过调整逐渐丰富优化品牌组合，不断提升市场竞争力。
为适应消费需要，不断补充
休闲时尚品牌，已引进了精品数码、韩国进口饰品，以及WESTLINK·西遇、TOMBOY、TB2、等时尚品牌。
为满足家庭需求，星河·COCO PARK增开了反斗乐园儿童游乐场等设施。
通过不断与商家搞活动,如百事可乐歌星见面会，足球明星见面会，时装发布会等。
将其变成真正的时尚策原地。
这些软件活动的打造看来在经营上产生不了直接作用，但是一定让时尚记忆到这个地方代表着时尚前沿，那么在消费者心智中的品牌就会形成。
（四）增值服务
接待咨询服务
开具发票服务
广播寻人服务
失物招领服务
赠品派送服务
大件物品（寄存）服务
顾客意见处理
摄影证办理服务
急救简易药品提供服务
卖场简介及时尚手册拿取服务
免费手提电话充电服务
免费时尚流行报刊阅读
简单缝补针线供应
爱心雨伞租借服务
BB车租借服务
如果对香港观观塘APM商场有所了解的人就会觉得好象定位趋同，也许是近水楼台先得月。
它的开发理念带有很重的香港商业地产项目的操作痕迹，这也难怪，只要项目能通过时间考验，拿来主义也未尝不可。
在这个天时地利人和的时机节点，它围绕时尚主题进行定位打造战略是值得学习。
其规划设计、建筑外形、定位、业态组合、商户选择、运营管理、活动推广无不紧扣主题。
特别是其有策略的一系列活动推广更是值得学习。
但良好的开端仅仅是成功的前提，见过太多闪亮出场，暗淡收场的项目，对于它的未来命运如何，也许时间才能给出答案，我拭目以待并会持续关注。
我来说一说哈，
一是：星河的这个项目在深圳的知名度很高，从概念上来说档次定位也算不错，因为地理
位置上临近中心区写字楼群和它中高档的定位还是比较的符合的；
二是：周边的居民数量不太多哈，那它负一层引进的吉之岛面积就稍大了哈，白领们不可
能下班买好菜再回家吧，而且深圳中心区的白领收入其实并不高哈，大部分都住的离中心
区比较远，310-315线和320线爆挤就是因为这些白领哥哥姐姐们的加入。
三是：
它的精品百货其实和茂业的品类差距不大，没有形成差异化，而且关键是它几乎没有太大的折扣，周围又有天虹和购物公园，和吉之岛一样没有形成效果，所以聚客的效应也达不到，所以整场不旺；
四是：餐饮休闲业态作为其主要业态之一，但几乎全是西餐和咖啡，敢问哪来这么多大哥
请小姐喝咖啡啊，当然后街的酒吧在晚上到是起到了很好的聚客作用；
五是：建筑，如果单从建筑规划上来说，copark的确是相当不错的，从建筑风格到动线规划，这个很值得同级商业学习。