江苏常州西太湖别墅项目市场定位分析报告
常州别墅房地产市场报告最新2007年
常州别墅市场调研报告目录：一、别墅产品的区域分析：目前，市场在售的别墅项目有：城北板块：香树湾花园、富琛苑、龙城福第；城南板块：天安别墅、新城湖畔春秋、莱蒙城、中天名园、九洲豪庭苑、新城公馆、太湖湾度假村、御城、新城长岛；城西板块：名城嘉苑城东板块：新城公园壹号通过上表的推案量分析可见：城南板块＞城北板块＞城西板块＝城东板块目前常州在售别墅项目主要分布在城南版块，其中一部分集中在西太湖片区，如新城湖畔春秋、天安别墅以及本项目等；另一部分为高档住宅项目中的别墅产品，如新城公馆、御城、莱蒙城等。
另外，太湖湾片区也将是别墅项目较为集中的区域，虽然目前在售项目只有常惠房产开发的太湖湾度假村，但苏源房产、长兴房产等在此区域均有别墅规划用地，因此此区域也会成为主要的别墅区。
而新北的别墅供应项目仅有3个，且基本集中在江阴区域，但由于项目的目标客源主要还是针对常州客源，因此也统计在内。
而其他区域只有一些零星的别墅项目。
二、别墅产品的供应分析：从常州别墅市场供应情况来看，目前在售项目共14个，总供应量约为400275平米，市场余量在244510万平米。
在售个案大多是04、06、07年推出的。
预计在今年下半年会是新增案量上市的一个高峰期，新增案量约15万平米。
另外，新区以179.1万/亩成交的软件园地块，总建约150万平米，容积率为1.6，预计在07年下半年推出，预计会有较大体量的别墅推出。
但就别墅产品而言，由于国家对别墅用地的控制，今后的供应将日趋减少。
三、别墅产品的去化分析：◆2005以来，受国家宏观政策影响，区别墅市场供应量明显减少，许多个案都以销售以往的余量为主，成交也呈缓慢态势；步入2006年，市场相应回暖，其中富琛苑开盘成为新北区别墅推案市场的一支独秀，但是效果欠佳，由于地理位置较偏，周边环境较复杂，产品定位不明确。
导致开盘之后达到“0”去化业绩。
后续市场看，香树湾花园的和院别墅推出以及富琛苑的重新开盘，使得后续市场看点较多。
常州市别墅项目市调报告
精选PPT
9
天安别墅
武进区
项目介绍：
天安别墅位于滆湖北岸，占地710亩，总建筑面积约为14万平方 米。容积率0.28，绿化率85%，物业费3.80元/平方米·月。天安别墅的 总体规划将建筑与周边环境有机结合，使居住空间、绿化空间和公共活 动空间，通过水体、缓坡、森林增加了空间和景观的层次和丰富性。以 “自然、生态、临水”为主题，充分利用好现有地块水网资源，展示岛 居生活品味。该项目规划建造为常州地区，乃至华东地区最具代表性的
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武进区
湖畔春秋
热销户型示例：
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2008年
300-350万元/套
2007年
280-300万元/套
400-500 400-500 326-416
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武进区
湖畔春秋
项目简介：
物业类别：别墅 楼盘地址：武进常州西太湖生态休闲区 开 发 商：常州富域发展有限公司 物业公司：新城物业 周边配套：位于武进农业开发区，滆湖大型风景区旁，511路公交线路可到 开盘时间：2008年5月 入住时间：2011年5月
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13
武进区
湖畔春秋
项目介绍：
湖畔春秋位于武进农发区延政西路南侧，主力户型为别墅,一房一价, 中西合壁，简约原创。坐拥滆湖大型风景区，5.8平方公里低密度高档 居住区，0.35的低容积率为业主提供更宽、更广的生活空间；采用现代 建筑风格，独有的内庭院设计，对景、回廊、照壁、每一处小品、丰富 了庭院的景致；入口处，临水而居，内庭院，临水筑台，伸向水面，自 然过度建筑与水景；简约原创，卓而不群，新加坡建筑设计SCDA+环境 景观设计CICADA联袂担纲；豪华室内，三厅布局（餐厅、会客厅、家庭 活动室、）4.5米的超高大堂、270度观景超大主卧、布置个性条窗、角 窗、落地窗。 湖畔春秋580平米别墅在售，均价800万/套，现场购房可优惠10万，仅
2010年常州别墅市场研究报告
绿地世纪城
地下室
一层
二层
联排280平米
三层
市场研究 房型展示
东渡海派青城
地下室
1层
2层
3层
联排116平米
市场研究 房型展示
青枫壹号
联排280平米
市场研究 房型展示
景瑞曦城
1F
-1F
3F
2F
联排211平米
市场研究 卖点研究
案名 绿地世纪城
项目卖点 高品质、纯美式、国际化印象社区。
东渡海派青城
京沪高铁站点附近，英式管家服务，低密度、生态艺墅
市场研究 营销研究
案名
售楼处位置
售楼处内部设置
绿地世纪城
常州市龙城大道、 龙江路交口西南
简单、大气
销售人员素质
景观示范区
较好
有，大气
样板房 有
东渡海派青城
常州市新北区薛家 镇顺园新村190号
大气、奢华
较好
有，大气
有
青枫壹号
香樟路和玉龙路交 汇处
简单、大气
一般
无
有
景瑞曦城
钟楼区星港大道与 玫瑰路交叉口
市场研究 别墅外立面
绿地世纪城外立面效果图
东渡海派青城立面图
市场研究 别墅外立面
青枫壹号立面效果图
景瑞曦城立面效果图
市场研究
案名 绿地世纪城
景观研究
别墅建筑类别
独栋 双拼 联排
东渡海派青城
联排
青枫壹号
双拼 联排
绿化率 50%
景观设计公司 香港玉琪璘景观堂
景观诉求 花园式园林景观
38%
上海捷奥景观公司
景瑞曦城
联排 双拼 单位：平方米
太湖城项目定位报告初稿
二、市场分析
1.全市均价 2.量价情况 3.普通住宅 4.别墅产品 5.市场小结 成交户型分析
宏观政策 土地市场 住存在大量功能改善客户 120㎡以下面积段四房产品供应少，存在市场空白
110-120㎡四房，可主力介入
80-90㎡供求主要集中两房，三房占比相对较少
地块 编号 1 2 占地面积 （㎡） 131028 72754 容积率 用地性质 1.5 0.8 宾馆 宾馆 计容面积 （㎡） 196542 58203 开发现状 空地 计划在建工程转 让
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
3 4
5 6 7 8 合计
40390 58627
57607 56092 68355 65310 556356
【吴中区】：
【环太湖板块】： 自然资源度假型，以旅游业、农业、乡镇农家乐为主力 发展产业
面积大，人口多，但经济发展缓慢。
【初印记】：乡镇区域、发展滞后
一、项目背景及土地属性
苏州市区行政规划图
配套 交通 名称 环太湖大道 香山实验小区 太湖新天地生态休 闲公园 无 评价 区域内主干道 公立教育 整体质素一般 开放式休闲公园
一、项目背景及土地属性
经济技术指标：
项目背景 所属区位 宗地配套 规划限制 优劣分析 细分模型
地块编号
占地 容积率 容积率面积
2005-B-54(1)
131028㎡ 1.5 196542㎡
檐口高度
建筑密度 楼面价 车位配比
≤36米
36% / 按照苏州市最低要求配置
转性 规划限制
1.业态配比：住宅69%，商业31%； 2.商业性质：共6万㎡（1万㎡可分割销售，其余商业自持）； 3.幼儿园：配建幼儿园1所，无偿转让给属地政府 4.建设工艺：建筑装配化率达30%以上。
常州远洋地产西太湖项目可研定位报告2
别墅市场调研分析
0.8888起
250起
层，送两层。推出户型面积为280平方米交2
西班牙风情
万抵6万，户型面积为350、500、792、 804平方米的交2万抵10万！另外新推出12
栋别墅，户型面积为350-400平方米，共70
套！
绿洲天逸 常州绿洲置业
城
有限公司
联排
紫阳美地 伟舟房地产 联排、双 山庄 开发有限公司 拼、叠拼
装修状 况
14000元/平米
毛坯
联排别墅320-380平米 2011年
新北板块别墅现状||户型展示
龙湖香醍漫步
-1F
-1F
1F
2F
1F
3F
2F
3F
龙湖香醍漫步澜香A户型 327㎡
龙湖香醍漫步朗香A户型 381㎡
新北板块别墅现状||户型展示
世茂香槟湖
世茂香槟湖联排别墅 234平方米
世茂香槟湖独栋别墅 514.7平方米
230
合院）独栋 香树湾花园别墅“观棠”在售，面积240平
（英式、美式、
米左右，均价9500元/平米。
地中海式
285
中式
水韵江南目前在售联排别墅（现房），面积 在280-330㎡，约285万/套起
600起
台地式合院建 筑
二期院落式城市别墅，即将实景呈现。
350
法式风格
九龙仓凤凰湖墅在售，户型面积为310-390 平方米，约350万/套
龙湖龙誉城
阳光龙庭
青枫壹号
御翠园
长宇棕榈湾
银河湾明苑 绿地外滩一号 常发香缇半岛
常发豪郡 水晶城
湖滨1号 天安别墅
聚湖半岛
香ห้องสมุดไป่ตู้壹品
天启开启2019年08月亚邦常州西太湖的项目竞标的方案——市场篇
后翼——水景居住区
规划建议滨湖地区住宅产品开发应以创造 “最佳人居 环境”为目标，着力打造生态、宜居、富有滨水景观特色 的高品质住宅。
将在社区中部形成一条贯穿东西的水景观轴，水面宽 窄有序，结合水面在中心位置设置社区配套设施。住宅用 地围绕水景观轴有机布置，并将水景自然引伸进住宅组团， 力求户户见水景。在环湖路以北区域，规划打造创意服务 住区。西北角则顺应水岛肌理自然而立的住宅群，或独栋， 或连排。
2 PART
区域环境解读/功能分区
西翼——休憩疗养区、科技研发区、生态 涵养区和湿地野趣区
休憩疗养区，以康体休闲、健康疗养、有氧运动 为主，营造舒适轻松的休闲家园。科技研发区，通过 特色滨水空间的塑造，营造宜人的科技研发环境，谋 求生态生产和环境保护之间的平衡。生态涵养区，规 划为湿地公园，并承担部分的河水清污功能。湿地野 趣区，保护原生环境，同时利用湿地系统进行水环境 整治，强调湿地保护与有限旅游开发相结合。
（1）休闲度假业快速增长
随着人民收入水平的不断提高，多样性的高品味、个性化、健康化的休闲度假需 求必会快速增长。
（2）区域内部土地稀缺，开发重心转移
今年常州一共挂牌出让78幅地块，成交73幅，并且成交的地块大多集中在武进， 共46幅。但紧邻城市中心和副中心的地块不是很多，大部分距离主城区较远，其中来 自于西太湖周边的就有16幅，这表明西太湖将成未来一段时间内地产开发的重点。
1 PART
市场经济分析/别墅成交情况
2019常州别墅总成交2200套左右， 约70万方。均价在13500-15000元/平米。 总销金额近100亿元。其中别墅价格较 09相比涨幅达到35%。 别墅总销售量占商品住宅销售量的 10%，总销金额占到25%。 别墅的市场的火爆在很大程度上拉 升了常州城市的住宅均价。
常州别墅市场分析报告(新)
规划用途：高层、小高层、别墅、写字楼、酒店公寓主力面积：185-265㎡(联排)平均价格：12000元/㎡销售率：68.1%（别墅）开盘日期：2007.12.30交付日期：2010.4【评述】：景观建筑，项目内有天然湖泊；较高档的社区项目；法式风格常州较少见；项目处在常州在发展的新北区新软件园，未来有升值潜力；内部规划有一条新的商业街区，规划为新北区新的购物休闲新天地；顶级团队的组合，为客户带来更高的生活品质。
现项目周边配套设施也不是很齐全；本案总建面积偏大，开发周期时间偏长，分多期开发，对交付业主生活品质保障性不高；产品偏多元化，不易于管理；交通相对不便利，公交站点距本案有一定距离。
➢九洲·豪廷苑项目位置：武进区淹城南路、延政西路交界处。
开发商：常州九洲福星房地产开发有限公司营销策划：联盛咨询项目总建：18万㎡规划用途：别墅、多层洋房主力面积：350-380㎡（联排）、510-650㎡（独栋）平均价格：7000元/㎡（联排）销售率：73%（联排）、独栋已全部去化开盘日期：2007.6交付日期：2009.9【评述】：新城公馆长虹转盘的西南角，周边设施配套完善，紧邻武进区政府。
3-5联排，西班牙风格海湾式布局。
建有9000㎡私家湖泊, 650米长私家湖岸线, 10米扬程私家喷泉，是一个超大规模的低密度高绿化率的住宅小区。
户型方面：独立保姆房（地下室不赠送），独立车位、台阶步入式走廊、前庭、中庭、后庭，“泊提欧”露台花园（45㎡赠送）。
➢中央花园项目位置：晋陵北路东，外环路南开发商：中国百兴集团、江苏武房集团营销策划：易居中国项目总建：50万㎡规划用途：高层、别墅、商业主力面积：300㎡平均价格：16000元/㎡销售率：92%开盘日期：2008.10交付日期：2010.9【评述】：整体规划占地约20万平方米、建筑总面积约50万平方米，园区内规划有27幢高层住宅，以及别墅区和商业街，是目前常州市区板块规模最大的项目。
常州房地产项目地块市场及产品定位报告
公园壹号
简欧风格
面砖
18班幼儿园，中央商业街
东方福郡
现代风格
面砖
——
蔷薇花园
荷兰风情
涂料
2000㎡中央景观，1万㎡商业配套
凯旋城
现代风格
面砖+涂料
1万㎡中央景观区域
东城明居
现代风格
涂料
——
周边项目多为现代风格建筑，外立面也主要以涂料和面砖为主，项目品质感不强，缺乏一定的震撼力。
总体销售普遍较好，近期销售情况不尽理想
55
82
90
105-120
注：N+1房为带空中花园房型 周边竞争楼盘多以经济型的紧凑房型为主，总价容易控制，但在户型的附加值方面尚有欠缺，仅东城明居一个项目以高附加值的户 型为主。
风格单一，品质感不强，缺乏震撼力
项目名称
建筑风格
外立面
配套
水晶城
现代风格
面砖
——
名桂坊
现代风格
面砖+涂料
幼儿园，篮球场
优势&机会
地块规模较大，有一定的规模优势。 内外向交通相对便捷。 项目南面为一条小河，有一定的水景资源。 规划利好，属于戚墅堰重点发展区域。 戚墅堰新城区仍处在高速发展之中，区域内的配套设施和交通资源会更趋于完善。
劣势&威胁
非主城区，区位属性相对较差。 周边配套设施匮乏。 东方路和青洋路都为主干线，会有较大的噪音污染。 国家对于房价的调控态度依然强硬，未来宏观市场不容乐观。 周边仍有较大体量的后续供应，未来区域市场竞争激烈。
项目名称
推出量
总体销售率
近期去化效果 （套/月） 21
水晶城
105000
85%
常州别墅市场研究报告
别墅乃地产中的顶级物业，研究区域的房地产市场，特别是顶级的别墅市场无疑具有风向标的作用。
随着别墅土地封杀令的下达，常州城市化进程的加快，常州普通住宅市场的供给一直占着主导的地位，高档别墅市场刚刚启动。
正是抱着拿捏别墅市场变化发展的角度，本报告围绕着常州别墅的市场现状、价格比性、供需状况等动态进行调研，侧重于重点楼盘的研究，以便于及时捕捉到别墅市场的变化信息，使我们更加及时的了解常州别墅市场楼盘信息及发展方向。
五音俱全，常州别墅格局多元呈现：在江南水乡宅院中长大的常州人，应该对别墅并不陌生。
别墅的本意是指一种位于乡间、风景区的离宫别业，一种带着园林的宅邸，又可供休闲、度假和休憩之用。
而现代的别墅虽然在形式、格局、设施设置等有了许多的不同，但在体现身份，追求更高档的居住环境以及偏爱自然上，古今乃是一脉相承。
从常州整体的别墅市场来看，项目目前主要集中在新北-青龙区板块和武进板块，其他区域别墅案量较少。
这两个区域拥有相对成熟的景观资源，别墅市场发展随之相对成熟，产品风格、类型多样化。
外向型经济发展的辐射及本地民营经济的飞速发展，外来高端人士、私营业主等大量的客户群体有形中加大了别墅的消化量，整体市场价格逐步上升。
当地的风景区充分的利用，开辟着居住型城市别墅和度假型别墅的天地，受到了客户的大度青睐。
其他几个板块随经济的发展，别墅市场也得到逐步发展。
城区中居住型别墅更是一格，方便的配套设施，大都市的生活氛围，引来了当地高端人群、外地生意客充当其业主角色。
作为楼市的“高价股”，常州别墅前年开始大范围的启动。
但由于受到土地规控指标的限制，产品以联排为主，使常州目前整体的别墅市场产品竞争力度弱。
产品种类、风格过于单一化，其别墅主要以联排居住型为主，客户群体则为当地高层人士为主、少量的外地客辅助而成。
但是，不免稀少的高端产品推出市场，引领着区域市场价格的加大，别墅市场也逐步呈现出发展之态。
近期常州新别墅楼盘持续推出，可以说是层出不穷，细数近年常州别墅，种类已在不经意间丰富起来了，或倚山，或傍水，或在城市中闹中取静，或在郊区一隅自成天地。