商业银行房地产信贷风险分析

商业银行房地产信贷风险分析商业银行房地产信贷风险分析摘要：美国次贷危机的爆发引起了国际金融市场的暴动，全球股市大跌，经济严重衰退。

而在那次危机中损失最为严重的莫过于信贷公司。

在我国，住房按揭贷款被各家商业银行视为低风险的优质资产业务，一度成为各大商业银行发展的主要业务，但是由于我国没有较为完整的个人信用记录及个人信用评价体系，再加上房价过去几年的暴涨，让人很难相信如此高的房价不存在泡沫化。

而我国住房按揭贷款主要是靠吸收存款来支持，除了少量被证券化，几乎全部被放款银行自己持有，所以我们一定要高度重视银行的房地产信贷风险。

关键词：宏观经济信用风险定价警惕投机自从1998年中国开始实施住房改革以来，随着房地产投资的快速增长，据Wind咨询公司称，城市房地产的投资金额从1998年的4,311亿元上升到2013年的5.9万亿元，年增长率高达19%。

房地产行业是我国国民经济的一个重要产业，受宏观调控影响较大。

稍有波动便累及上下游行业。

一．宏观经济波动风险我国房地产开发投资规模增幅呈持续下跌趋势，住宅投资占房地产投资比重保持稳定；房地产施工面积累计增幅下降并逐步趋稳，新开工面积累计增幅始终处于负增长态势，竣工面积累计增幅由一季度的负增长向上突破为正增长；全国商品房销售面积和销售额、全国商品住宅销售面积和销售额的累计增幅均为负值，持续恶化，且有继续加重的趋势。

瑞银最近的年报认为在居民部门负债率较低、政府兜底的背景下，虽很难预测房地产下行的幅度。

不过，全球金融危机后中国已经经历了一波房地产和基建热潮、且目前整体杠杆率已经较高，估计有15%的概率会出现房地产活动大幅下滑、拖累2015年GDP增速至5+%的风险情形。

最终消费领域也受到牵连，地产销售相关消费，除建筑装潢外，家电、家具消费增速均有所放缓。

一旦出问题将对整个经济面造成影响，进而导致银行资本成本和收入的波动。

二．信贷风险我国房地产价格前些年快速上涨，造成信贷大幅增加，而信贷增加又继续推动房价上涨，两者相辅相成。

然而一旦市场预测发生变化，或因为收到外界因素的影响导致突然下降，就会伴随着信贷风险的产生。

中国同发达经济体不同的是，所以说中国房市会想美国那样彻底崩盘，目前我是不太相信的，毕竟中国的政党制度等特点都和美国有很大不同，中国外汇储备非常充足，政府是绝对不会允许这种事情发生。

但是中国房市最近的确价格在下滑，少数城市像温州早就崩溃了。

在同等条件下，就算做最坏的打算，一旦房地产泡沫破裂，中国金融机构所受到的冲击肯定是最大的。

由于社会制度本质的不同，我们绝对不能拿美日的教训说事，但如果一旦发生类似问题，中国金融机构肯定是不容乐观的。

一是因为当前中国的一些金融机构所谓的金融创新，只不过是将美国为首的金融产品模式转到自己的业务中来；原因二是在招商引资中，各级地方政府争先恐后地以廉价甚至零地价的承诺，将大片土地送给国内外知名的大开发商，然后这些开发商又以低成本为诱饵去钓中资银行的巨额资金；原因三是在国内外投资需求的影响和拉动下，大量的高价房又通过城镇住房消费者或投资者以直接向银行按揭的方式，将开发商手中的房子重新转手到银行的手中；原因四是我国开发商自有资金所占比例之少，为世界罕见。

这张图左上角的城市房地产投资超过20%，而人口增速不足3%，这些地方的楼市有大跌的可能。

所以这些地方的商业银行面临的信贷风险将加大。

在查找资料时我也不敢断定它的真实性，因为中国政府控制着整个金融领域，媒体也是为国家服务的。

标准普尔公司公布1993～2011年亚太地区房地产公司的年违约率平均数为0.54%。

2007～2011年，除2009年达到3.57%违约率外，其他年份未发生违约。

这说明亚太地区房地产公司年违约率变化具有较强的突发性。

标准普尔2013年7月发布的《低评级中国房地产开发商仍易受到市场变动的冲击》所指出，38家中国房地产开发商中，近一半企业的评级介于B+到CCC级，反映出较高的违约风险。

照2012年年报披露数字，五行抵押贷款余额约在12万亿元左右，扣除个人住房贷款、房地产开发贷款、经营性物业贷款中以房地产作为抵押物的贷款后，估计至少还有5万亿～6万亿元是以房地产作为抵押物的贷款，这部分贷款约占各行资本净额的8%～10%。

从2012年年报披露数据来看，五行个人住房贷款和公司类贷款中，房地产贷款合计占贷款和垫款总额的比例最低的为20%，最高的为26%。

如果将以房地产作为抵押物的贷款、银行持有房地产企业发行的债券、通过信托公司持有的房地产企业的信托也计算在内，则“宽口径”房地产业贷款占比在30%～40%。

在经济增长预期减速，房地产市场宏观调控力度持续增强大背景下，一旦房地产市场价格持续下跌，将会导致债务人违约概率和违约损失率同时上升，房地产业贷款的预期损失和占资本净额的比例则会迅速增加。

三．以工商银行为例来分析信贷风险管理研究资料显示：今年第一季度时中国工商银行公布其2013年利润增长10.2%，至423亿美元，但其旗下的中诚信托在投资一家地方煤炭生产商失利后，出现了逾4亿美元违约，需要政府纾困。

房地产市场面临种种困难，但是不良贷款在这家银行的房地产投资组合中所占比例仅为0.72%。

总体来看，工商银行的不良贷款率为0.94%，同比仅上升0.09个百分点。

那么就是说中国工商银行不良贷款率远远低于欧美国家。

作为全球市值最大的银行，中国工商银行削减了对面临着产能过剩的高风险行业发放贷款，比如太阳能、汽车和房地产行业。

工行表示，去年，地方政府融资平台、房地产开发商和产能过剩行业的未偿还贷款分别减少943亿元、86亿元和199亿元。

工商银行与中国的房地产市场密切相联。

在其个人贷款业务中，住房抵押贷款占其贷款总额的55.6%。

2012年，抵押贷款上升了12.7%，这是报告中最近年份的数据。

同年，工商银行核销了214笔发放给商业房地产开发商的贷款，总值94亿元（约15亿美元），相比之下上年核销坏账114笔，总值64亿元。

据工商银行的年报显示，2012年商业房地产贷款是该行亏损类目中遭受打击最严重的。

而商业房地产贷款占这家银行企业贷款总额的8.3%。

信贷资产的质量作为商业银行经营的本质，其优劣程度决定着商业银行的稳健发展。

商业银行是管控风险的机构，其经营风险就是经营财富。

风险和效益永远是对立的，纯粹的看重风险，或纯粹的看重发展都不应该。

目前虽然各大商业银行竞相发展中间业务，但信贷仍然是商业银行的主要利润来源，信贷风险管理的理念将始终指引着商业银行的稳健运行，要把控制风险放在首位。

（1）一定要密切关注宏观经济面的发展变化目前宏观经济下滑可能造成风险加大，工商银行一定要积极做好准备。

应配合国家宏观调控的需求，尽可能保持与宏观经济平稳运行。

要加强对借款人的监控。

银行与客户之间信息不对称性永远都存在，当经济运行正常时，这种信息不对称不会造成什么问题，但是一旦宏观经济面恶化，严重的信息不对称会给银行造成严重损失，尤其是当前我国法制还不健全，执法力度不够等原因，商业银行一定要未雨绸缪，防患于未然，尽可能全面了解客户信息，对于未能落实的担保必须落实，对于担保品价值出现下降或已经不足的，要让客户及时补足。

在此，对于已经出现不良贷款要区别对待，不能一刀切。

有些企业难免破产，就要通过破产清算的方式解决，多数企业银行应于企业共同度过难关。

（2）对进入我国房地产市场的外资应保持必要的警惕性但是大企业的进入，主要集中于高端市场，如高档住宅、甲级写字楼和其他豪华商业地产。

一方面进一步推动了地产价格上涨，另一方面买了或建了以后，大部分还要出手，不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构，还会产生挤出效应。

热钱短期套利的特性，决定了其大多涌入中高档住宅市场。

炒买炒卖之间，不断推高房价。

它们主要目的是赌人民币升值，暂时寄宿在房市、股市，顺便捞一把，将来一旦在汇市得手，连本带利都要撤出。

而且热钱极其敏感，稍有风吹草动，就会立即反应，来去无踪。

在热钱涌入，贸易顺差大，消费需求不足和引进外资的共同作用下，外汇储备过大、货币流动性过高，这是导致房地产热的宏观经济背景。

房地产业的问题，只是整个经济机体患病的一个表症，而非病源。

改革开放近30年，外资的利弊已经看得很清楚了，应当趋利避害，明确哪些可以大力引进，哪些应当限制引进，哪些坚决不能引进。

(3)对大型房地产企业跨地区开发房地产市场要格外小心大量事实已经表明，这些在一线城市磨盘滚打多年的大型房地产企业，不仅拥有比较雄厚的资金实力，超前的设计理念，极强的谈判能力和比较丰富的市场管理经验，而且很会利用银行之间的相互竞争和自己在市场中的有利地位，把银行的信贷资金掌控在自己的手上，一旦进入二线城市并掌握大量土地时，它们就能够轻易将各家银行玩弄于鼓掌。

而且由于利益争端，也会发生一线城市分行与二线城市分行围绕项目资金管理所产生一系列矛盾。

处理不好，就会造成管理上的风险。

因此要加强工商银行区域联动合作与营销。

（4）应拒绝按揭贷款中的投机行为目前能在多大程度上拒绝按揭贷款中的投机行为，就已经决定了在未来不可预见的震荡调整中避免了多大程度的损失。

（5）要密切关注正常信贷资金被公司，企业变相流入房地产市场（6）提高银行的风险定价能力，优化银行资产结构。

贷款利率全面放开。

由于五大行目前已建立起相对完善的定价机制，应以五大行为主导，实施有协调的利率定价机制。

继续推进利率市场化改革，需完善相关配套制度，如推出大额可转让存单（CD）、建立存款保险制度等。

利率市场化的必要条件还包括取消存贷比和贷款规模监管约束。

利率市场化推进之前，由于存贷款利率的浮动区间小，银行的净利差基本上是有保障的，因此经营重心在追求规模扩张之上，而随着利率市场化的逐步推进，净利差的波动加大，银行需要把管理重心从规模扩张的粗放式管理转向净利差的精细化管理。

而净利差的精细化管理，需要银行提高其利率定价能力。

银行要尽快全面提高风险定价能力。

综合考虑资金成本、风险程度、综合贡献、客户关系等因素，从理念、架构、流程、考核、方法和技术等方面多管齐下，建立和完善风险定价体系，做到成本可知、风险可控、收益可计。

（7）要处理好房地产金融业务上、下游产品之间的关系过去几年，各商业银行在开展房地产业务过程中突出了两个特点：一是围绕中高端客户所展开的房地产开发贷款的竞争已进入白热化阶段；二是围绕的大房地产开发商的精品楼盘所展开的房地产开发贷款的竞争，而是无所不用其极。

对于后者的竞争，除了是看好项目的收益和风险可控制外，更主要的还是因为它能为下游的住房按揭贷款打下基础。

但在商业银行内部分工中，在作为银行公司业务组成部分的房地产开发贷款与作为房金部的个人按揭贷款之间，由于存在部门的产品风险度约束和年度指标考核的要求，因此要真正实现上下游之间完全一致的整体联系，的确存在一定的难度。