保利地产2016年第三方季度评估方案
保利地产财务管理制度
保利地产财务管理制度一、总则为规范保利地产财务管理，提高财务管理水平，保证财务活动的安全和合规性，特制定本《保利地产财务管理制度》（以下简称“制度”）。
二、财务管理部门的职责1. 财务管理部门负责编制和实施财务管理制度，协助公司高层制定财务战略和目标。
2. 财务管理部门负责制定及监督财务预算和经营计划的执行情况。
3. 财务管理部门负责组织编制财务报表，确保信息的真实、准确和完整。
4. 财务管理部门负责资金管理，包括资金的筹集、运用、监督和控制。
5. 财务管理部门负责税务管理，确保按规定缴纳各项税费并申报相关税务信息。
6. 财务管理部门负责资产管理，包括固定资产的登记、核算和管理。
7. 财务管理部门负责与外部机构的财务沟通与协调。
三、财务管理流程1. 预算编制流程1. 公司高层设定年度财务目标和预算指标。
2. 各部门按照年度目标和指标编制预算计划。
3. 财务管理部门审核预算计划，并进行统一调整。
4. 预算计划经公司高层审批后，正式执行。
2. 财务报表编制流程1. 各部门定期提供相关财务数据给财务管理部门。
2. 财务管理部门汇总财务数据，编制资产负债表、利润表和现金流量表等财务报表。
3. 财务报表经内部审计后发布，供公司高层和外部机构参考。
3. 资金管理流程1. 资金需求预测：财务管理部门根据公司经营情况预测资金需求。
2. 资金筹集计划：财务管理部门制定资金筹集计划，包括银行贷款和股权融资等。
3. 资金运用与监督：财务管理部门对资金运用进行监督和控制，确保资金的安全和合理利用。
四、财务管理制度的监督与评估1. 监督机制内部监督：财务管理部门建立内部审计机制，定期对财务管理制度的执行情况进行审计。
外部监督：委托独立审计机构对财务报表进行审计。
2. 评估机制定期评估：公司领导层对财务管理部门的工作进行定期评估，督促其履行职责。
不定期评估：公司可以委托第三方专业机构进行不定期的财务管理评估。
五、附则1. 本制度自发布之日起执行，如有需要修改或补充，应经公司高层审批。
第三方评估总结
照片问题： 窗台砼后浇现象。
原因分析： 施工工艺先后顺序颠倒，施工管理不到位。 整改计划： 拆除窗台上部砌体，待窗台砼浇筑完成后再砌 筑上部砌体。 改进措施： 加强施工技术交底，加强现场施工过程控制题： 构造柱支模浇筑未设置投料斗。
原因分析： 现场构造柱支模浇筑未设置投料斗，构造柱上 口采用砂浆补塞现象。 整改计划： 及时安排人员对构造柱浇筑质量差的进行修补。 改进措施： 后期加强现场施工管理，构造柱支模浇筑设置 投料斗。
第三方评估总结
评估引语
结合当前集团开展的全集团体系的第三方评估评测， 提升工程管理，施工，安全，文明，优标等内容上全面 推动保利地产在全国行业内品牌效益。
我司自认知，第三方评估的介入能着力提升我集团 （做为建筑企业）正式走入全国性的房地产行业的新标 准，以及企业发展的新模式。
目录
一、工程概况 二、评估分析 三、评估后期施工做法延伸 四、评估结语
1、评估问题照片分析
例5：质量风险
照片问题： 剪力墙与梁跑模。
原因分析： 主体结构剪力墙等支模加固不到位，存在偏位 和跑模现象。 整改计划： 及时安排人员对混泥土存在剔凿部位进行专项 修补恢复。 改进措施： 加强现场施工管理，后期支模加固体系加强控 制施工。
1、评估问题照片分析
例6：质量风险
1、评估问题照片分析
例17：安全文明
照片问题： 地下室后浇带独立支撑提前拆除。
原因分析： 结构模板拆除时，把后浇带独立支撑也一同拆 除。 整改计划： 增加回顶支撑。 改进措施： 在模板设计与搭设时考虑在后浇带处单独搭设 以便于将来梁、板混凝土达到一定强度后将其 它满堂脚手架拆除，留下后浇带部分的模板和 支撑。
1、评估问题照片分析
工程综合评估管理细则
工程综合评估管理细则房地产开发有限公司工程管理部二O一六年四月第一章总则1实施目的1.1为加强精细化管理，减少或消除质量通病，鼓励先进，督促后进，推动我司各在建项目工程质量、安全文明管理水平及交付质量的共同提高，特编制本细则，以第三方评估为工具，以“过程控制”和“持续改进”为原则，通过检查、评比、经验总结、交流和学习，引导和激励施工单位、监理单位、项目部加强工程管理，提升项目管理水平，铸就工程品质。
1.2本细则以保利地产集团的《保利地产项目评估管理办法》为修订指引，通过定期评估来评价质量管理状况，并通过对质量缺陷的整改和预防控制措施的跟踪落实，最大限度的减少项目质量风险。
1.3本细则明确了月度评估、季度评估、交付评估的评估时间、评估范围、评估内容、评估方法和评估结果的应用。
2适用范围2.1本细则适用于保利（天津）房地产开发有限公司所有开发项目中的合作单位，包括但不限于总包、监理、精装修、铝合金门窗、防水、保温、幕墙、整体屋面等合作单位。
2.2所有在建（底板施工至交付评估前）的项目或标段均需要参与过程评估（天津公司月度评估和集团季度评估），所有交付住宅标段均需要在交付前进行交付评估，其中不具备实测条件的项目或标段，只进行质量风险和安全文明评估。
2.3各项目评估按土建划分标段并以总包单位为考核对象，专业分包工程亦纳入总包单位考核范畴，各项目监理单位针对评估结果承担连带责任。
3实施依据3.1保利地产集团第三方评估方案及操作指引3.2现行国家和地区工程建设法律法规、操作规程第二章评估体系1评估分类1.1天津公司第三方月度巡检月度巡检由工程管理部组织，由第三方评估单位或工程管理部按照集团评估标准对天津公司所有在建项目进行评估，每月度进行一次。
1.2集团第三方季度评估集团第三方季度评估由保利集团工程管理中心统一组织，由第三方评估单位对天津公司所有在建项目进行评估，每季度进行一次，评估方式为“飞行检查”。
1.3集团第三方交付评估集团第三方交付评估由保利集团工程管理中心统一组织，由第三方评估单位对天津公司所有即将交付的项目进行评估，评估时间一般为交付前15天。
保利地产第三方交付评估方案
保利地产第三⽅交付评估⽅案付评估⼯作，现场评估⼯作当⽇完成。
4、第三⽅评估单位完成现场评估后于2⽇内编写完成正式评估简报并递交⼯程管理中⼼审核。
⼯程管理中⼼于2⽇内完成简报审核及发放⼯作。
三、评估内容交付评估内容参见下表，具体内容详见附件三：《交付评估记录表》（⼀）评估条件第三⽅交付评估的项⽬或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域⼯程完⼯，完成保洁⼯作；2、完成交付的法定程序及证件办理⼯作；3、完成现场供⽔、供电、供⽓、供暖的接驳及施⼯，达到使⽤条件。
（⼆）评估时间评估⼯作于集中交付前7⾄15天开展，评估⼯作为期⼀天，当天完成。
（三）评估抽选范围1、各⼦公司所有交付的住宅项⽬（含公寓、别墅），评估单元按精装修或⼟建施⼯单位划分；2、交付标准为精装修的项⽬,每家精装修单位划为⼀个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。
3、交付标准为⽑坯的项⽬，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同⼀批次内由两家或两家以上⼟建总包施⼯时，交付评估按⼟建总包划分评估单元分别评估）。
4、标准层公共部位包含标准层电梯间、⾛⽕楼梯。
抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公⽤部位。
5、屋⾯为被抽选的户内对应楼栋的屋⾯。
6、⾸层⼤堂为被抽选的户内对应楼栋的⼤堂，同⼀批次内抽选2个⾸层⼤堂。
7、地下室电梯厅的抽选为⾸层⼤堂对应的地下电梯厅，抽选数量同⾸层⼤堂。
8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防⽕分区。
检查内容（或部位）含地下室出⼊⼝、墙、地及顶渗漏、地⾯、坡道、岗亭、停车位、排⽔沟、集⽔井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。
抽选数量为⾸层⼤堂对应地下车库的⼀个防⽕分区（共2个防⽕分区）。
9、对于交付批次内存在公建配套的项⽬，应对该交付批次内所有的公建配套进⾏评估。
10、建筑外⽴⾯随机选取3栋参与评估，不⾜3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为⼩区主⼊⼝、⼩区围蔽、中⼼园区及主要⾏⾛道路作为评估范围，如出现分期交付项⽬对于以上部位共⽤情况时，仍参与评估并在报告内进⾏提⽰。
应收账款abs方案
应收账款abs方案应收账款ABS（Asset-Backed Securities，资产支持证券）是指将企业的应收账款作为主要担保品发行的证券。
企业通过将其拥有的应收账款建立资产池，然后将资产池分割成不同的证券等级进行发行，投资者可以购买这些证券，获得相应的利息收益。
应收账款ABS是一种非常成熟的金融工具，适用于大量优质应收账款的企业，具有较高的流动性和透明度，可以有效提升企业的融资能力，降低融资成本，同时为投资者提供有吸引力的投资选择。
一、应收账款ABS的优势1.提升融资能力：企业发行应收账款ABS可以快速获得资金，以满足其经营和发展的需要。
2.降低融资成本：相对于传统的融资方式，应收账款ABS发行成本较低，且利率较低，可以有效降低企业的融资成本。
3.提高债务承受能力：应收账款ABS极大地增加了企业的债务承受能力，同时可以有效降低企业的负担。
4.提高资本利用效率：应收账款ABS使得企业可以将其所有权转换为使用权，有效提高了企业的资本利用效率。
二、应收账款ABS的发行流程1.建立资产池：企业应收账款的数量必须足够，并且质量高，以满足市场的需求。
2.评级：经过评级机构对应收账款 ABS 进行评级，以确定其各个证券等级的情况。
3.安排票据池：发行人请商业票据承兑汇票，以支撑此次发行的 ABS。
这样投资人持有票据承兑汇票，保证整个投资过程的顺畅。
4.发行交割：证券公司在发行完成后计算各级证券的发行规模，并通知股票托管公司将相应的发行规模的股票交给相应的投资人。
三、风险控制措施1.资产池的质量控制：企业要对入池应收账款进行谨慎评估，保证资产池高质量，低风险。
2.信用风险控制：在标准信贷框架下，严格控制初始信用风险，并增加担保和保险等附加措施。
3.风险避免操作：根据市场条件和税收法规等条件，经过有效的交易结构设计和优化，最大限度减少交易风险。
四、应收账款ABS应用案例目前国内较为典型的应收账款ABS案例是保利地产于2016年发行的“融地系列2016-1保利地产应收账款证券化计划”。
项目第三方评估检查迎检策划范例
项目第三方评估检查迎检策划范例附件1常德保利中央公园项目二期一标第三方评估检查迎检策划中国建筑第五工程局有限公司2018年3月18日目录1、编制内容及目的 (2)2、编制依据 (2)3、第三方评估检查概述 (2)3.1评估内容 (2)3.2评估得分 (2)3.3评估流程 (2)3.4结果考核 (3)4、迎检目标 (3)5、迎检工作小组 (3)6、前期策划 (6)6.1第三方评估方案培训、学习 (6)6.2编制第三方评估手册 (7)6.3现场策划 (7)7、迎检工作安排 (8)7.1 检查当天迎检安排 (8)7.2 现场迎检准备 (8)7.3 现场整改 (8)8、考核规定 (9)8.1处罚类： (9)8.2奖励类： (9)9、迎检经验及拟采用优秀做法 (10)9.1迎检经验 (10)9.2 优秀做法及迎检技巧 (20)10、针对本项目的首次第三方评估检查 (35)10.1 目标 (35)10.2 重点关注 (36)1、编制内容及目的本策划编制包括五方面主要内容：保利第三方评估检查内容，评估流程及考核方式概述；项目部为第三方评估检查确定的具体目标；迎检落实责任分工及具体工作安排；根据检查结果对劳务和项目管理人员拟采取的考核措施；以往保利项目迎检经验及拟采用优秀做法。
通过策划，为后期迎检提供可操作性较强的基础支撑，使项目部达到迎检思路清晰并在检查中取得较好成绩的目的。
本次策划本项目针对第三方评估检查整体的策划，后续每次第三方评估检查前需在策划基础上并根据现场实际情况细化编制针对该次检查的相应迎检策划。
2、编制依据《保利地产第三方工程评估方案》（2018版）《保利地产实测实量操作指引（住宅项目）》《保利地产住宅项目质量风险操作指引》《保利地产安全文明施工操作指引》《保利地产第三方评估评分细则》《保利地产2018年混凝土回弹检测操作指引》3、第三方评估检查概述3.1评估内容评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及质量风险三个方面。
第三方评估总结PPT幻灯片
1、评估问题照片分析
9
1、评估问题照片分析
例5：质量风险
照片问题： 剪力墙与梁跑模。
原因分析： 主体结构剪力墙等支模加固不到位，存在偏位 和跑模现象。 整改计划： 及时安排人员对混泥土存在剔凿部位进行专项 修补恢复。 改进措施： 加强现场施工管理，后期支模加固体系加强控 制施工。
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1、评估问题照片分析
例6：质量风险
12
1、评估问题照片分析
例8：质量风险
照片问题： 户内电箱洞口留置过大，电箱安装后修补不 到位。
原因分析： 未按电箱尺寸预留洞口，施工管理不到位。 整改计划： 剔除补塞不密实砌体，采用细石砼浇筑。 改进措施： 加强施工技术交底，加强现场施工过程控制。
13
片分析
例3：质量风险
照片问题： 现场砼观感质量一般，存在麻面、振捣不密 实现象。
原因分析： 模板周转使用次数过多、漏刷脱模剂，现场砼 浇筑振捣质量未控制好，施工管理不到位。
整改计划： 将现场砼麻面、孔洞位置剔除松动的砼后进行 专项修补。 改进措施： 控制模板周转次数，及时更新旧模板，脱模剂 涂刷均匀，不漏刷。加强砼浇筑振捣手的交底 及操作工艺。
17
1、评估问题照片分析
例13：安全文明
照片问题： 外架剪刀撑搭接长度少于1米，且少于3个扣 件。
原因分析： 安全交底不到位，外架搭设操作人员对外架搭 设规范意识淡薄，安全管理不到位。 整改计划： 拆除搭接长度不足的剪刀撑，按规范要求整改， 长度不少于1米，搭接扣件不少于3个。 改进措施： 加强现场安全施工管理，技术交底，加强现场 过程控制。
照片问题： 窗台砼后浇现象。
原因分析： 施工工艺先后顺序颠倒，施工管理不到位。 整改计划： 拆除窗台上部砌体，待窗台砼浇筑完成后再砌 筑上部砌体。 改进措施： 加强施工技术交底，加强现场施工过程控制。
保利地产 第三方交付评估方案
4.墙地面瓷砖勾缝宽度一致、密实、阴阳角直线平顺，大面拼接缝直线平顺
地下室 电梯厅
（装 修）
1.涂料无凹坑、缺棱掉角、锈斑、异物或气泡；涂料线条或阴阳角顺直、无色差 一般
0条缺陷，得分30； 1条缺陷，得分20； 2条缺陷，得分10； 3条缺陷，得分0.
第 1 页，共 3 页
100% 50%
100%
严重
1.各设施设备的安装不规范，影响正常使用（如提升水泵、风机等）
2.地库内车行路线最低点净高不符合车库入口限高要求，各类设备管道安装高度影 响消防及车辆通行
0条缺陷，得分50； 1条缺陷，得分25； 2条缺陷，得分0；
1.安全
2.使用功能 通风/消防/水电设备运行时震动、噪音较大
品质缺 陷项 3.材料 a各类阀门的材质不符合要求b集水坑未采用格栅式井盖、井盖强度不足
0条缺陷，得分20； 1条缺陷，得分15； 2条缺陷，得分10； 3条缺陷，得分5； 4条缺陷，得分0。
4.墙地面瓷砖勾缝宽度一致、密实、阴阳角直线平顺，大面拼接缝直线平顺
首层大 堂
（大堂 装修： 墙地砖
、天 花）
100%
100%
30% 100%
70%
第 2 页，共 3 页
1.涂料无凹坑、缺棱掉角、锈斑、异物或气泡；涂料线条或阴阳角顺直、无色差
4.设计 a车库照明较差，阴暗不能清晰看见标识及指引
1.墙面涂料无污渍、污染现象。
轻微
2.顶棚涂料无刷痕，分色线顺直，涂刷均匀、无流坠、砂眼 3.墙、地砖无污染；墙地面瓷砖、石材表面平整光洁、排版合理、套割吻合、美观
0条缺陷，得分20； 1条缺陷，得分15； 2条缺陷，得分10； 3条缺陷，得分5； 4条缺陷，得分0。
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保利地产第三方工程评估方案
1.评估内容
项目评估内容包括项目实测实量、安全文明施工及质量风险三个方面。
1.1.1项目实测实量包括尺寸控制、工艺节点、渗漏隐患等内容。
1.1.2安全文明施工主要包括安全管理、文明施工、脚手架及卸料平台、基坑
工程、模板支架、高处作业、施工用电、物料提升机和施工升降机、塔式起重机和起重吊装、施工机具等内容。
根据国家安全文明施工规范标准JGJ59-2011严格评价。
1.1.3质量风险为集团每年的工程关注重点，如渗漏、空鼓/开裂等。
2.评估方法
原则上以总包单位为主体进行检查，标段建筑面积10万平方米（包含地下室）实测一组数据，标段建筑面积10万平方米以上（包含地下室）实测两组数据，每年组织不少于三期，每期对全集团所有在建项目进行检查。
2.1评估得分
标段及子公司评分方法详见附件《保利地产第三方评估评分细则》。
2.1.1住宅项目
（1）标段综合得分=70%×实测实量合格率＋15%×安全文明施工合格率＋15%×质量风险合格率。
（2）多标段项目不需进行项目综合分计算，评比排名仅考虑到标段即可。
（3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算。
2.1.2商业项目
（1）项目综合得分=70%×实测实量合格率＋30%×安全文明施工合格率-指定内容扣分
（2）集团综合得分为各项目综合得分的算术平均数。
（3）当所测项目的检查内容不能涵盖表格中全部检查内容时，得分将按所测点数的权重进行折算。
2.2评估流程
2.2.1评估流程包括评估准备、评估前会议、现场评估、评估后会议等。
2.3评估报告
每个参评项目标段现场评估作业完成后，均需项目负责人对项目评估数据进行签字认可；在各区域（子）公司所有参评项目评估结束后7天内，第三方评估公司编制完成该区域（子）公司的所有项目简报并发送给各区域（子）公司，抄送给集团工程管理中心；在全集团所有区域（子）公司评估报告提交后7天内，第三方评估公司编制完成保利地产第三方评估总报告并发送到集团工程管理中心。
2.4整改跟踪与总结提升措施
2.4.1整改及备案
每个项目检查完成后七天内由第三方单位提交项目评估简报，由集团统一下发，项目部应在检查当日对现场存在的质量、安全等相关风险问题承诺整改时间（原则上整改完成时间不得超过20天），整改完成后各标段需将整改完成情况的书面材料提交至各子公司工程管理部进行审核备案。
集团工程管理中心根据第三方提交的评估结果针对存在问题较严重的子公司及标段给予正式通报，并要求其于指定时间内完成整改及回复（整改完成时间及书面回复不得超过此通报下发后20天）。
集团将根据项目提交的整改完成报告（提交时间为评估简报下发后20天内）采取随机抽查的方式进行现场复核，经复核发现未进行整改或整改不到位的项目/标段将对评估综合得分进行扣分处理（扣3分），逾期未提交整改完成报告的项目/标段将直接视为未整改处理，扣分处理后的综合得分作为本次评估的最终得分。
年底最终排名按每年每次各标段最终评估综合得分算术平均值进行计算，一年仅评估一次的标段该次评估最终得分即为年度评估最终成绩。
各子公司关于第三方评估的整改回复、文件表格参照附件十九：《保利地产第三方工程评估整改回复操作指引》执行。
2.4.2总结及提升
各区域（子）公司在收到评估报告后，应组织各区域（子）公司所属的各城市公司、项目部对当次项目评估存在的问题进行分析总结，对各项目存在的重点难点及安全质量通病针对性地制定预控和提升措施，并在后续施工中和日常检查过程中严格执行，避免类似问题重复出现，促进产品品质的持续提升。
3.参评标段范围
3.1原则上所有区域（子）公司在建项目/标段均需要参与第三方评估。
3.2各区域（子）公司填报每次评估的项目基本信息时，所有在建标段（从土方施工开始，到集中交付结束）均应填报。
3.3当出现以下情况申请不参评，须在《项目基本信息表》中说明原因，由股份公司及第三方评估单位共同核实及确认是否参评：
（1）项目开工后，开始地下室底板结构施工才开始参评，以第三方评估单位实际检查时的进度为准。
（2）对于临近集中交付的标段，只有完成了交付评估才不需要参与季度评估，但是对于未参与交付评估又已经交付的标段，将对子公司及标段予以扣分及通报批评处理。
（3）缓慢、断断续续施工状态的标段应参与评估，全面停工（所有专业、所有作业面均无工人施工）标段可申请不参评，实际停工情况以第三方评估单位实际检查时的进度为准。
4.结果应用
4.1.1根据第三方提供的评估结果，集团将对全国所有在建的项目进行第三方
评估年度统一排名，排名包括综合得分、实测实量、安全文明、质量风险施工。
对于处于土建总包与精装分包移交阶段的标段，视现场精装工作量的情况只对土建总包或精装分包其中一家进行考核（正常情况下，精装修湿作业完成面三层以上，即可对精装单位的工作面进行检查，达不到上述条件，即对土建总包工作面进行检查）。
4.1.2根据第三方提供的项目评估结果，集团将对所有子公司进行全国年度统
一排名，排名包括综合得分、实测实量、安全文明、质量风险施工，并将对综合得分排名靠后的子公司予以通报。
4.1.3商业项目进行全国统一的项目排名。
4.1.4年度综合排名的最后得分值取本年度各次评估分值的平均值。
4.1.5对于全国综合排名靠前的项目进行通报表扬，排名靠后的项目由集团工
程管理中心组织第三方及区域（子）公司进行专项辅导、通报及督促整改。
各区域（子）公司可在本管理办法的基础上制定各区域（子）公司项目评估的具体奖惩细则。
对于排名靠后的标段，各区域（子）公司应将各次评估结果纳入合格供方考评体系，并在供应商信息库中进行及时、真实的履约评价。
4.1.6项目公司（项目部）的项目总经理/项目负责人应作为项目管理的第一
责任人，同时作为第三方工程评估的评估主体，第三方的评估结果可作为项目总经理/项目负责人的绩效考核依据。
5.诚实守信管理
5.1.1为确保第三方评估机构的公正、独立性，在项目评估期间，禁止各项目
部以任何形式干扰第三方评估机构进行公正、独立的项目评估工作，集团和区域（子）公司随机进行抽查，一经发现存在弄虚作假、有违公正的现象，将采取补测、重测、罚分等处罚措施。
5.1.2加强对第三方评估人员的职业操守的监管，如对举报查实将进行严格查
处、直至取消合同。
5.1.3测量数据应反映项目的真实质量，避免为了片面提高实测指标，过度修
补或做表面文章，实测取点时规避相应部位，并对修补方案合理性进行检查。
如混凝土墙柱出现大面积修补，则截面尺寸、墙面表面平整度、垂直度合格率将按实测合格率的80%计算；如混凝土顶板出现大面积修补，则顶板水平度合格率将按实测合格率的80%计算。
5.1.4集团选用的第三方评估机构应坚守回避原则，不得与区域（子）公司展
开任何形式的合作。
6.注意事项及扣减分项
出现以下情况，将按下述表格对评估结果（标段综合得分）进行扣减分处理：。