房地产第三方评估优秀做法共54页
住宅项目第三方质量评估要点和应对措施含图
华润小径湾项目三方质量评估要点和应对措施目录1、目的 (3)2、对评估体系的认识 (3)2.1对第三方质量评估单位的认识 (3)2.2华润质量评估体系认知 (3)2.3第三方质量评估重要性 (3)3、团队的重要性 (4)3.1选定统筹者 (4)3.2管理人员的选择 (4)3.3加强标准学习 (5)4、实测实量体系 (6)4.1实测实量解析 (6)4.2对于现场质量管控 (6)4.3楼板厚度控制 (8)4.4现场实测 (8)4.5问题整改流程 (8)4.6总结分析 (9)4.7实体质量具体管控措施 (9)5、质量风险体系 (17)5.1质量风险的通用原则 (17)5.2质量风险解读 (18)6、最终寄语 (40)1、目的让没有华润第三方质量评估经验的人员能够快速了解此类检查的要点和注意事项，同时减少施工管理过程中不必要的返工损失。
2、对评估体系的认识2.1对第三方质量评估单位的认识第三方评估单位：深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司该单位具备以下四个特性：随机性：检查人员由其总部安排行程公正性：检查人员公正、平等，不接受一切贿赂规律性：检查时间、检查关注点可以总结一定规律个体差异性：不同的人员总会有部分关注点不一样，对问题给出的解释也不有偏差2.2华润质量评估体系认知华润质量评估分为实测实量和质量风险两个板块，其中实测实量占比为30%，质量风险占比为70%。
（2018年以前的占比为，实测实量70%，质量风险30%）检查人员：1个组长+2个实测人员+1个材料抽检人员（该人员同时负责淋水实验）。
检查时间：2019年更改为3~6月份一次飞行检查+9~12月份一次飞行检查。
陪检人员：组长身边跟随5个人为宜，2个实测人员身边跟随8个人为宜，1个材料抽检人员身边跟随6个人为宜。
2.3第三方质量评估重要性第三方质量评估的重要性在2017年/2018年被华润置地给突然明显抬高，相对应的局和公司层面均出台相对应的管理办法。
某地产工程管理第三方质量评估课件
根据评估计划，合理安排评估时间、人员和物资，确保评估计划的 顺利实施。
现场调查与检查
现场调查
01
通过实地调查，了解项目的实际情况，包括工程进度、施工质
量、安全措施等方面。
检查施工过程
02
对施工过程进行全面检查，包括施工方案、技术交底、材料设
备质量等方面。
现场问题和隐患排查
03
针对现场存在的问题和隐患，及时进行记录和排查，确保项目
总结词
评估工程对环境及安全的影响
详细描述
对工程中可能存在的环境影响和安全隐患进行评估，提出相应的解决措施和建议，确保工程安全顺利 进行。
03
第三方质量评估实施
评估计划制定
确定评估目标和范围
明确评估的对象、评估的重点和评估的方法，制定合理的评估计 划。
设定评估标准和指标
根据行业规范和客户要求，制定评估的标准和指标，确保评估的公 正性和客观性。
详细描述
本案例展示了某地产公司如何通过项目管理 优化改进，提高工程质量和效率。具体措施 包括引入敏捷开发理念、实施项目进度动态 调整、加强团队培训等。
案例三：安全与环境管理体系建设
要点一
总结词
要点二
详细描述
以人为本，绿色发展
本案例介绍了某地产公司如何构建安全与环境管理体系， 确保工程建设的可持续性。具体措施包括强化安全意识、 建立环境管理制度、实施绿色建筑等。
某地产工程管理第三方质量评估课 件
contents
目录
• 第三方质量评估概述 • 工程管理质量评估 • 第三方质量评估实施 • 典型问题与改进措施 • 案例分析与应用
01
第三方质量评估概述
定义与目的
房地产第三方评估优秀做法
数据分析和处理
对收集的数据进行分析和处理，得出初步评 估结果。
结果审核和报告编制
对初步评估结果进行审核，编制正式的评估 报告。
持续改进和优化评估体系
01
定期收集反馈意见
02
改进评估方法
03
完善评估流程
通过与客户沟通、内部讨论等方 式，收集对评估工作的反馈意见。
根据反馈意见和实际需要，改进 和优化评估方法，提高评估结果 的准确性和公正性。
房地产第三方评估优秀 做法
目录
• 引言 • 房地产第三方评估概述 • 优秀第三方评估机构案例 • 房地产第三方评估优秀做法总结 • 未来展望
引言
01
背景介绍
房地产市场发展迅速，评估需求日益 增长。
传统评估方法存在局限性，需要引入 第三方评估机构进行补充和完善。
第三方评估的意义
促进评估结果客观公正
评估方法
比较法
通过比较类似房地产项目的价格、租金等指标，推算 出待评估房地产的价值。
收益法
通过预测房地产项目的未来收益，折现后计算出房地 产的价值。
成本法
通过估算房地产项目的建设成本、折旧等因素，计算 出房地产的价值。
评估流程
接受委托
明确评估目的、范围和要求，签 订评估合同。
资料收集
收集相关政策法规、市场数据、 项目资料等。
，进行全面评估。
比较法
通过比较类似房地产的成交价 格，调整差异因素，得出评估 价值。
收益法
通过预测房地产的未来收益， 折现后得出评估价值。
成本法
通过估算重新建造相同房地产 所需成本，减去折旧后得出评
估价值。
完善评估流程
明确评估目的
根据客户需求和评估目的，确定评估范围和 评估方法。
融创集团第三方质量评估确保措施
工程名称：蘭园项目 建设单位：西安元瀚房地产开辟有限公司 建设地点：西安市莲湖区大白杨路与大兴东路交口。
结构类型及层数：框架剪力墙，地上主楼 7-33 层，地下 2 层；建造面积：总建造面积约 114799.57 ㎡， 其中地上建造面积 84346.49 ㎡，地 下车库面积 30435 ㎡：通过第三方检测标准学习，管理人员前置思量施工工艺的改进及过程控制 手段， 保证最终质量达标； 通过施工过程中第三方检查评估及时发现项目土建过 程中的质量风险， 促进项目质量建设， 提升工程品质； 通过检查评估及时跟进风 险项，采取合理措施修补完善，减少后期客诉风险。
三、 ：瑞捷 2022 年第三方测评标准；瑞捷第三方测评操作指引； 2022 年融创中国实测实量、防渗漏、防空鼓开裂、安全文明计算表、质量风险 评估表；融创中国相关细部标准做法。
我公司承诺按分户对所有实测区进行 100%实测实量，在融创集团组织的第 三方检测质量评估中确保综合得分在 93 分以上。
并建立分户/分层实测档案。
针 对这项工作， 项目部将成立以质量总监为主要负责的实测实量小组， 结合第三方 测评制定详细的各施工阶段第三方测评管理实施细则及奖罚措施。
根据工程进度 情况， 及时进行相关的实测实量工作， 采集整理第一手数据资料， 对后续的施工 控制和工艺改进提出建议，最终交付一个令业主满意的精品工程。
建立实测实量管理小组架项目总工郭兆山生产经理 康宝华机电实测实量 专员 宋振杰 土建实测实量专员李国恒 工长 张磊 尚未六质量宋付强项目总工：实测实量总负责质量总监：负责实测实量方案的审批及实施实测实量专员：负责实测，并向质量总监报告结果技术经理：负责实测实量的方案编制，图纸会审，及组织质量攻关小组技术员：负责实测实量方案的编制及现场抽查生产经理：生产总负责工长：实测结果整改的监督执行者结合业主关于实测实量的相关要求，项目部对本工程的实测实量工作的具体安排和策划做以下详细说明。
某房地产公司第三方检查评估指引
×10cm 至 50cm×50cm 的 6 处及以上，或整改面积 50cm×50cm 的 3 处及以上，则视为大面积整 改；剔凿、打磨不影响结构安全、不露筋，剔凿方正、深度均匀可不用修补掩盖，不视为大面积 整改。
2. 凡是存在打磨、修补痕迹的，实测实量测点必须避开此位置测量。比如顶板水平度针对 5 个测点 区域打磨修补，墙面垂直度、平整度在测尺位置区域打磨修补，楼板厚度特定区域打磨修补等针 对性维修的，应避开检测。
a) 检查表中所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率、分级分类扣分： A 类：属于个性问题，在检查区内个别存在（1 次≤在检查区内出现次数≤5 次）； B 类：属于重点关注性问题，在检查区内部分存在（6 次≤在检查区内出现次数≤10 次）； C 类：属于系统性质量问题，在检查区内普遍发生（检查区内出现次数≥10 次）。 b) 检查表中所说的“施工方案”，是指已通过审批的施工方案。 c) 标段风险评价应得分为该检查项中所有参与检查项的 “检查大项”扣分之和；标段风险评价
第三方检查评估指引
编号： 版本：1.0 生效日期：2018 年
相应标段第一、二、三名 监理单位
相应标段倒数第一、二、 三监理单位
3. 实测时依据记录表要求全部满测，如果测区内测点不足时，在临近楼层（上下层）随机进行补 测，测满为止。
4. 主体结构中对所抽查的楼栋，如测区内某检查项出现大面积整改，若 2—3 套/户墙体出现大面积修 补，则该分项工程（混凝土结构、砌体工程、抹灰工程等）实测实量合格点数乘以 0.95 的系数； 若超过 3 套/户（不含 3 套）墙体出现大面积修补，则更换测区进行实测，则该分项工程实测实量 合格点数乘以 0.9 的系数，实测过程中应避开修补区域。乘以系数后的合格点数应四舍五入取整 数。
地产公司第三方交付评估方案
四、评估方案（一）评估条件第三方交付评估的项目或交付楼栋需具备以下条件：1、交付区域工程完工，完成保洁工作；2、完成交付的法定程序及证件办理工作；3、完成现场供水、供电、供气、供暖的接驳及施工，达到使用条件。
（二）评估时间评估工作严格于集中交付前7至15天开展，评估工作为期一天，当天完成。
（三）评估抽选范围1、各子公司所有交付的住宅项目（含公寓、别墅），评估单元按精装修或土建施工单位划分；2、交付标准为精装修的项目,每家精装修单位划为一个评估单元，别墅类户内随机抽选9套；住宅与公寓类户内随机抽12套。
3、交付标准为毛坯的项目，别墅类户内随机抽选9套，住宅与公寓类户内随机抽12套（当同一批次内由两家或两家以上土建总包施工时，交付评估按土建总包划分评估单元分别评估）。
4、标准层公共部位包含标准层电梯间、走火楼梯。
抽选部位为被抽选的户内对应楼栋的标准层公用部位。
5、屋面为被抽选的户内对应楼栋的屋面。
6、首层大堂为被抽选的户内对应楼栋的大堂，同一批次内抽选2个首层大堂。
7、地下室电梯厅的抽选为首层大堂对应的地下电梯厅，抽选数量同首层大堂。
8、地下车库为所选地下室电梯厅延伸出来的防火分区。
检查内容（或部位）含地下室出入口、墙、地及顶渗漏、地面、坡道、岗亭、停车位、排水沟、集水井等（所选测区末覆盖时，需增加检查区域）。
抽选数量为首层大堂对应地下车库的一个防火分区（共2个防火分区）。
9、对于交付批次内存在公建配套的项目，应对该交付批次内所有的公建配套进行评估。
10、建筑外立面随机选取3栋参与评估，不足3栋时全数检查；11、市政、园林检查区域为小区主入口、小区围蔽、中心园区及主要行走道路作为评估范围，如出现分期交付项目对于以上部位共用情况时，已交付区域不参与评估，之前未交付区域本次交付区域参与评估并在报告内进行提示。
12、评估单元实测实量测区的选取，每一评估单元所抽选的户内任选2套进行实测。
13、防渗漏检查包括外窗、外墙淋水试验、卫生间蓄水试验、地漏排水及厨卫台盆排水、给水管打压试验、阳台管根蓄水试验、公共区域渗漏点查看。
房地产项目第三方品质评估过程评估体系
3、增加质量风险上季度整改闭合扣分：1~2条扣0.01%分，3~5条扣0.5%分，5条以上扣1.5%分（扣减质
量风险得分） 。
1.2 2019年评估体系调整说明—过程体系具体调整内容
实测实量调整：
新增指标：无。 删减指标：混凝土工程—混凝土观感（1）、混凝土观感（2）。 标准调整：混凝土工程—截面尺寸计算点数由20个调整为10个；顶板水平标高差标准由极差15mm内合格，15-20mm爆点，20mm以外
平间距3la（每一处扣5分）
①扣分说明：外架连墙件设置是否符合规范及方案要求（每一处扣10分）
①扣分说明：对高度24m以下的脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接，或未采 用拉筋和顶撑配合使用的附墙连接方式。且使用仅有拉筋的柔性连墙件的；对高度24m
以上的双排脚手架，未采用刚性连墙件与建筑物可靠连接（每一处扣5分）
①扣分说明：连墙件未靠近主节点设置，距离主节点距离大于300㎜（每一处扣5分）
1.2 2019年评估体系调整说明—过程体系具体调整内容
分部分项
三宝、四口、 五临边、脚手
架
分项
剪刀撑
悬挑架
安全用电
外电防护
2019版安全文明指标调整说明
2018年标准
①扣分说明：外架剪刀临边、脚手
架
分项
高层建筑末端消火栓 作业防火
施工现场未成年儿童 临边防护 洞口防护 卸料平台
连墙件
2019版安全文明指标调整说明
2018年标准
/ ①扣分说明：电焊、切割作业时无安全围挡措施（每一处扣10分）
①扣分说明：施工现场有未成年儿童（每一人扣10分）
2019年新标准
①2019年新增指标；②扣分说明：高层建筑末端消火栓处水带、枪头配置不齐全（每 一处扣5分）。
第三方工程评估常见通病及优秀做法...
2.2.1、常见问题分析
• 问题描述： 卫生间管道吊洞不密实。
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• 问题描述： 卫生间管道吊洞前基层处理不到位、夹渣。
2.2.1、常见问题分析
• 问题描述： 管道安装偏心、吊洞不密实。
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• 问题描述： 管道吊洞不密实、渗漏。
2.2.1、常见问题分析
• 问题描述： 穿楼板管道使用铁丝吊洞。
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2.2.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 使用成品管撑进行封堵。
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2.2.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 卫生间管道及地漏使用止水节。
第72页/共330页
2.2.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 吊洞质量好，分两次封堵。
等）； • 墙面套管与结构面平齐时防水材料未卷
入50mm； • 套管出地下室顶板高度应高于完成面少
于200mm； • 刚性套管止水翼焊接质量。
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1.3.1、常见问题分析
• 问题描述： 刚性防水套管周边混凝土浇筑质量差、存在夹渣现象。
第18页/共330页
1.3.1、常见问题分析
• 问题描述： 墙面套管与结构面平齐时防水材料未卷入50mm 。
1.4.1、常见问题分析
• 问题描述：
止水钢板前期控制不到位，外露宽度 过宽。
• 问题描述： 未设置止水钢板。
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1.4.1、常见问题分析
• 问题描述： 后浇带浇筑不密实，存在冷缝、夹渣、露筋。
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1.4.2、优秀做法分享
• 优秀做法： 转角部位止水钢板提前预制。
5、 ★防水基层施工质量 • 防水基层起砂、开裂、基层不干燥，基