房产基础知识讲解

居住单元
是指一个单元里有 几户。俗称：一梯 两户、一梯四户等。
公寓
是指二层以上供多 户人家居住的楼房 建筑。
纯办公楼
是指专为各类公司 的日常营运提供办 公活动空间的大楼。
1-5
房产类型
SOHO
是SOHO（居家办 公）住宅观念的一 种延伸，它属于住 宅，但同时又融入 写字楼的诸多硬件 设施，尤其是网络 功能的发达，使居 住者在居住同时又 能从事商业活动的 住宅形式。
别墅
是指在郊区或风景 区建造的供住宿休 养用的花园住宅。 其中三户或三户以 上连体的别墅为连 栋别墅，二户连体 的别墅为双拼别墅， 单楼独栋的则为独 栋别墅。
TOWNHOUSE （联排别墅）
正确的译法应该为 城区住宅，是从欧 洲舶来的，其原始 意义是指在城区房 屋。目前是指建于 城郊，高绿化率， 住宅功能齐全的景 观型联排别墅。
实用面积
套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。
1-16
公摊面积计算
建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积 公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积
公摊系数＝总公共分摊面积／（套内建筑面积＊总套数）
套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积
1-17 影响公摊面积的因素：
2 套内面积
房子大就多点，房子小就少点
1
户型
同一栋楼里一梯一户、一梯两户和 一梯三户是不一样的，典式楼和 板式楼是构、砖木结构） 多层 4～6层（砖混结构） 中高层 7～9层（钢筋混凝土结构） 高层 10～30层（钢筋混凝土结构）
超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）
1-9
房 屋 八 大 要素
位置
朝向
楼层
面积居室
房屋 性质 房屋价位
建筑年代 房本年代
1-10
五证两书
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1-11 专 业 名 词 解 释
房地产证
是房屋土地所有权属二合为一的凭 证，是房地产权属的法律凭 证;
房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该 房屋所占用土地的使用权。 具体内 容是产权人对房地产的占有、使用、 收益和依法处分的权利;
土地使用权
是指土地使用权拥有者对土地使用 的权限，包括开发权、收 益权、处 置权。政府以拍卖、招标、协议的 方式，将国有土地使用权在一定年 限内出让给土地使用者。土地使用 权期满后，如该土地用途符合当时 城市规划要求的，土地使用者可申 请续用，经批准并补清地价后可以 继续使用;
SHOPPING MALL
直译为“步行街购 物广场”，是目前 国际上最流行、经 营效果最佳的零售 百货模式。
1-6
房产类型
跃层式商品房
是指由上、下两层楼盘面、卧 室、起居室、客厅、卫生间、 厨房及其它辅助用房，并采用 户内独用的小楼梯连接的房屋 通风、采光较好，布局紧凑， 功能分明，只是户内楼梯占去 一定使用面积，上下两层只有 一个出口，发生火灾时，人员 不易疏散。
专有概念
三通一平(净地)
《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工证》 《商品房预售许可证》 《国有土地使用证》
是指土地具备上水、 雨污水和道路通以及 场地平整的条件。
《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》
七通一平(熟地)
是指土地（生地）在 通过一级开发后，使 其达到具备上水、雨 污水、电力、暖气、 电信和道路通以及场 地平整的条件，使二 级开发商可以进场后 迅速开发建设。
个人住房借款合同、借款借据、委托银行扣收购房还
。
款协议书、住房抵押承诺书。
契税
契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房 价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。 它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人 和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，税率 为1%—4%。
流程
概念
3-1
贷款相关知识
个人住房抵押贷款
个人住房担保贷款
是借款人购、建、修住房时以借款 人或第三者能自主支配的房地产作 为抵押物，向银行申请一定数额借 款的一种贷款方式。借款人到期不 能归还贷款本息的，贷款银行有权 依法处分其抵押房地产以获得清偿。
是指借款人或第三人以所购住房和其 他具有所有权的财产作为抵押物或质 物，或由第三人为其贷款提供保证， 并承担连带责任的贷款。借款人到期 不能偿还贷款本息的，贷款银行有权 依法处理其抵押物或质物，或要求保 证人承担连带偿还本息责任 。
隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。
1-15
房屋面积概念
总用地面积
经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面 积。
建设用地面积(净用地面积)
经城市规划行政主管部门划定的建设用地 范围内的土地面 积。
总建筑面积
指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以 各 层建筑面积之和。
房屋销售面积
房产基础知识 培训
主讲人；唐梦洁
目录 CON TEST
房产基本知识 房产中介相关知识
贷款相关知识 物业相关知识
房地产
房地产又称不动产，是房产和地 产的总称。房产总是和地产联结 为一体的，具有整体性和不可分 割性。
1-1
房地产市场:主要包括地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三 级市场;
一级市场
复式商品房
是由香港建筑师创造设计的 一种经济型房屋，是在层高 的一层楼中增建一个夹层， 从而形成上下两层的楼盘房。 实际层高要大大低于跃层式 住宅。复式住宅下层供起居、 餐饮、洗浴用，上层供休息、 储藏用，户内设多处入墙式 壁柜和楼梯。
错层式住宅
是指楼面高度不一 致错开之处有楼梯 联系的住宅。
1-7
3-4
个人住房按揭需提交哪些资料？
购房身份证、户口簿、结婚证原件及复印件（若客户
为未婚则提供户口所在地街办计生委出具的未婚证明
原件）；购房人及其配偶所在工作单位出具工资收入
证明（若干个体户则提供营业执照及税票）；购房人
已首付购房款收据原件及复印件；已与开发公司签订
的购房合同；在开户行开户的活期存折；贷款申请书、
2-2
房产中介概念
房产中介的具体事务 就是帮卖房人登记房 源信息、宣发布并且 保证房源真实有效； 帮买房人寻找推荐合 适、理想房源，并带 领买房人实地看房， 加以引导，促使成交； 房产中介的经济收入 主要是收取中介服务 佣金，市场惯例中介 服务佣金为2.7~3%。
主要业务流程为：房 客源开发、房客源登 记，信息回访反馈， 带看房源、三方谈判、 签约、过户贷款、物 业交割等等。
进深：住宅的进深，在建筑上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到 后墙皮之间的实际长度。
层高：层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼 板的厚度的差，叫做净高。目前一般住宅层高都在2.8-3米左右。
玄关：专指住宅室内与室外之间的一个过渡空间，也就是进入室内换鞋、更衣 或从室内去室外的缓冲空间，也有人把它叫做斗室、过厅、门厅。
3-3
房地产抵押指债务人或第三人（抵押人）以其合法拥有的房 地产作为担保物向债权人（或押权人）提供债务履行担保的
行为。房地产按揭于房地产抵押的一种形式。
申请抵押登记应提交什么资料？
（1）《房地产抵押登记申请书》； （2）委托书； （3）房地产证； （4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证 或未婚姻证明； （5）商品房买卖合同和个人住房借款合 同。
红线图:又叫(宗地图)
按一定比例尺制作的用以标示一宗 地的用地 位置、界线和面积的地形 平面图。它由政府土地管理部门颁 发给土地使用权受让者，受让者只 能在红线范围内施工建房;
1-12
容积率
是建筑总面积与建筑用地面积的比， 例如在一千平方米的土地上有四百 平方米的建筑总面积，其容积率是 0.4。
绿化率
建筑规模
楼梯高度越高公摊越大
普通住宅的一般公摊比例：
4 公共设施
多层：8%---15% 小高层：10%---20%
只有楼梯和既有楼梯又有电梯是不 一样的，公共设施、走廊越 多公摊就越大。
高层：15%---30%
1-18
商品房按“套”或“单元”出售。
商品房的销售面积即为购房者所购买的套 内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面 积）与应分摊的公用建筑面积。
套内面积：俗称“地砖面积”，是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用 空间的建筑物后的一个内容空间的概念。
1-14
户型：是指一套住宅由多少卧厅、厨、卫组成。俗称：一室一厅、二室一厅、 四室二厅二卫等。
套型：是指层住空间的大小范围。俗称：小套、中套、大套。
阁楼：是指位于房屋坡屋顶下部的房间。
假层：是指房屋的最上一层，四面外墙的高度一般不低于下式楼层外墙的高度， 以内部房间利用部分屋架空间构成的非正式层。
是指单位、个人之间的房 地产产权转让、抵押、租 赁的市场， 它是二级市场 基础上的第二次或多次转 让房地产交易活动的市场;
4
1-2
土地性质及其年限
1
2
3
4
5
居住用地
70年
工业用地
50年
教科文卫体
50年
商旅娱
40年
综合及其他
50年
1-3
房屋类型
1
2
3
4
5
商品房
指房地产开发经 营企业，经批准 用于市场出售而 建造的房屋。
二级市场
指国家土地管理部门按土 地供应计划，采用协议、 招标拍 卖的方式，以土地
使用合同的形式，将土地 使用权以一定的年限、规 定的用途及一定的价格出 让给房地产发展商或其它 用土地者的市场;
是指房地产发展商根据土 地使用合同的要求将建好 的房屋连 同相应的土地使
用权转让给单位或个人的 市场;
三级市场