移交方案

鸿山新村、文园新村物业移交（接管）方案

一、移交具备条件

根据鸿山新村、文园新村两个项目的施工进度和业主入住的时间安排，可按照总公司要求分

别对两个项目的部分楼宇、设备和系统进行验收移交，但最终移交是在政府有关职能部门和总

公司验收合格的基础上通过物业公司的再验收为准。办理移交（接管）手续时，应满足以下主要

条件：

1、被移交验收物业的竣工图及相关文字资料齐全；项目主体工程和配套设施建设工程已通过竣

工验收；消防、市政、环保等设施设备已完工并经政府有关职能部门验收合格。

2、水、电、气已纳入城市供给管网正式供应，二次供水水质符合相关标准并取得水质检测报告，

相关设施设备运行无安全隐患；电信、有线电视等线路敷设到户。

3、项目已封闭，岗亭、员工宿舍、物业服务处等物业管理用房已装修完工，可交付使用。

4、分户验收已完成（存在问题在业主入住前整改完毕）。

5、其他条件：

（1）相关设施设备可根据安装、调试情况以及总公司的要求分项移交，但原则应不影响楼宇的入住和安全使用。验收移交时，设施设备应安装调试完毕并验收合格，可随时投入使用，被验收的设施设备、系统的操作说明、保养手册及其他资料完整；提供与承包商（或供应商）签署承包（供应）合同中有关技术条款以及所有测试、检测、分析报告，并对被验收的场地、设备和机房进行清洁。

（2）业主办理交房手续前，地面、地下停车场按照规划设计要求施工完成，车位划线清晰、合理，标识、标志完善；信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、警示标志等配套设施已完善。

（3）为不影响业主办理交房手续，在业主办理交房手续前，完成“两书”（住宅使用说明书和质量保证书）的制作；

（4）由于交房时涉及物业服务费的收费问题，为避免影响交房，及时完成物价报批，故须在业

主办理交房手续之前提前25天完成项目竣工报备，取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》；

（5）存在问题整改在业主入住前完成。

二、移交（接管）程序

当项目满足移交条件准备移交时，总公司应提前15个工作日书面通知物业公司。接到总公

司项目移交（接管）通知后，物业公司应及时组织移交（接管）验收。结合项目的实际情况及工

程验收进度，拟将项目移交接管验收工作分两部分部分进行：楼宇及设施设备等实物现场查验（包括楼宇分户验收、设施设备验收、配套设施验收）和图纸及技术文字资料验收（详见附件）。

1、成立接管验收工作小组

接管验收工作小组由开发商、监理单位、施工单位、物业公司的相关人员组成，其主要职责是做

好项目移交（接管）前的准备工作，收集相关资料，为项目顺利移交（接管）做准备。

2、移交（接管）准备阶段工作

接管验收是基础性工作，可及时发现接管物业自身存在的不足，及时报给开发商整改，尽可能将存在问题在

交房前修复，减少交房后因维修问题可能给业主造成不便或投诉。

（1）楼宇分户接管验收

主要针对楼宇室内装修、楼道、屋面及相关设施进行验收，包括有防水要求的厨房、卫生间闭水试验、地面、墙面、门、窗、天花板、屋面、供水、供电（户内配电箱、插座、照明）、供气、弱电线路（有线、电信插座）、烟道、下水（排污、雨水、地漏管道）等进行查验。

（2）设施设备的接管验收①由安装单位组织培训，参加人员为物业公司的工程人员，培训内容主要针对设

备运行操作、维护、保养等方面知识培训；②对各系统的设施设备进行验收，并试运行，包括二次供水系统、供电、供气、消防系统（自动报警主机、联动设备、广播、喷淋、消防栓等）、人防系统、监控系统、巡更

系统、对讲系统、门禁系统、红外线报警系统、污水处理系统、中水处理系统、道闸系统、停车收费系统等

进行查验。③被验收设备的规格型号、数量与设计图纸符合；主要设备、设施的安装位臵、安装质量，设备

与连接整个系统的技术性能，应与设计要求符合。

（3）配套设施的接管验收

主要针对绿化、道路、景观小品、信报箱、户外垃圾桶、果皮箱、各类标识标志设臵、停车位划线、户外雨

污水管道、化粪池、检查井、集水井、沉砂井等查验。

（4）存在问题的汇总、报修。验收结束后，验收小组专业人员应及时根据分工写出单项的验收报告，验收

小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收的评定意见，呈交公司项目负责人。对不合格的

设备、设施，写出书面报告，上呈总公司及监理公司，并协助总公司跟踪整改，整改完毕组织再验收。验收

小组要填写物业竣工资料验收记录，填写物业的交接记录。服务处办理正式物业验收移交手续，会同总公司、施工单位签字生效，将全部档案资料移交物业服务处存档。

3、图纸、技术文字资料收集整理

（1）竣工工程项目一览表，包括竣工工程名称、位臵、结构、层楼、面积、装修标准、开竣工日期等；

（2）设备清单，包括设备名称、规格、数量、产地、主要性能、单价及随机工具、备品备件等；

（3）工程项目竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

（4）材料、建筑构件、外协件、各种设备、检测仪器的出厂合格证、说明书和验收记录，预制作的荷载试

验记录、自动控制仪表的调试记录；

（5）隐蔽工作验收记录；

（6）土建施工记录，包括地质勘查报告、地基处理记录、结构安装校正记录、预应力构件施工记录等；

（7）设备安装调试记录，如管道系统的试压、试漏检查记录，卫生、空调、电气、电信、通风、供水、消防

灭火、防盗报警、监控、广播等工程的检查和试验记录；

（8）建筑物的沉降、变形、防震、防爆、绝缘、隔音、隔热等指标的测试记录，重要钢骨结构焊缝探伤检

查记录；

（9）工程质量事故的发生和处理记录；

（10）图纸会审记录，工程设计变更通知和技术核定单；

（11）关于建筑物、构筑物的使用注意事项说明；

（12）有关该工程项目的其它重要技术决定和文件（含工程合同及开、竣工报告）；

（13）所有工程项目通过政府相关职能部门验收或技术鉴定的证明或证书，如水、电、气、电梯、柴油发电机、污水处理设备等。

以上资料将作为物业公司接管移交并管理物业项目的基本资料，并需永久保存，以保障设施设备能得到

切实的维护及保养。

4、项目产权资料、业主资料移交

主要指项目批准文件，用地批准文件，建筑执照，建筑分层、分单元面积测绘表，政府相关职能

部门验收合格的证书、批文，拆迁安臵资料（业主名称及安臵面积、单元号）等资料进行收集整

理。

5、项目移交（接管）手续办理

当接管验收和图纸、资料收集整理完成后，进入实质性移交（接管）阶段。被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到设计或合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，

经有关各方书面确认验收通过，总公司应督促施工单位(承包商或供应商)移交所有的钥匙、备品

备件和专用工具，物业正式移交给物业公司实施物业管理。

（1）移交原则：以总公司和物业公司共同签署有关移交验收报告，方可有效。