写字楼分级标准划分

寫字樓標準劃分及概念定義

资料整理：全力行地產策劃平臺

一、“甲级”、“5A ”、“第四/五代”是不同角度界定办公物业等级

三个概念基本代表了评定写字楼等级的基本方向，“甲级”从综合品质角度

出发评定写字楼的等级；“5A 5A”

”是从硬件配置角度评定；而“第四代/第五代”则是从写字楼发展角度出发指定标准，三个角评定方法各有特点，消费人群不清晰各个评定方法，从而造成概念的混乱。

二、“甲级”标准不是最高级别

“甲级写字楼”是一种通行叫法，是外资发展商开发涉外写字楼过程中，逐步引进并流行起来的词汇，将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、

丙等几个等级，就中国的办公楼市场而言：一般分为高档物业一般分为高档物业（

（甲级写字楼）、中档物业中档物业（（乙级写字楼乙级写字楼））、低档物业低档物业（（丙级写字楼丙级写字楼）

）。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。

对于超大城市(如北京、上海、深圳)在办公物业划分时除要一般考虑楼宇品质外，还要充分考虑城市交通和城市规划(CBD 布局)的因素，具体来说物业等级和等级标准可作如下的划分和界定：

1、顶级物业(国际写字楼)

（1）楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率；楼层面积大，大堂和走道宽敞。

①装饰标准：外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；

公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。

③电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。

④设备标准：名牌中央空调和新风系统，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

⑤层高方面：写字楼标准层高在3.7-4.0米，净高2.7米以上（含网络地板）。

⑥平层轴距：核心筒距离玻璃幕墙约10-15米。

（2）建筑规模：超过50000平方米，平层面积在1800-2000平米及以上。

（3）客户进驻：国外知名的大公司租户组合；知名跨国、国内外大公司、财团和企业集团。

（4）物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达。

（6）所属区位：位于城市主要商务区的核心区。

（7）智能化：5A

（8）开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年份具有财务弹性，并且具有大规模房地产投资的丰富经验。

2、高档物业(甲级写字楼)

（1）楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。

①装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大

堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0等等。

②配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。

③设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。

4500-50000

④电梯标准：良好的电梯系统，对乘客和商品进行分区，一般每4500-500平米一部电梯，平均候梯时间不超过40秒。

⑤层高方面：写字楼标准层高再3.7-4.0米，净高2.7米以上。

⑥平层轴距：核心筒距离玻璃幕墙约10-12米。

（2）建筑规模：3-3-55万平米，平层面积在1400-1500平米及以上。

（3）客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行开发、政务、研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。

（4）物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。

（5）交通便利：位于城市主干道（含地铁等轨道交通），多种交通工具直达。

（6）所属区位：位于主要商务区或副都心区。

（7）智能化：3A及3A以上。

3、中档物业(乙级写字楼)

（1）楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。

①装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等。

②配套设施：有专用地上、地下停车场。