北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目实施办法

北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目实施办法（2014 年 10 月 21 日北人集团公司四届十二次职代会通过）第一章总则第一条根据《关于印发〈北京市进一步深化国有企业住房制度改革加快解决职工住房问题的指导意见〉的通知》（京国土房管方[2001]1027 号）、《关于印发〈关于加快解决国有企业住房困难职工住房问题促进企业稳定的若干意见〉的通知》（京国土房管方[2003]20 号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24 号）的精神，为改善北人集团公司（包括原北人印刷机械股份有限公司）（以下简称公司）及相关困难人员住房条件，有利于广大职工安居乐业、有利于稳定，推进公司又好又快发展，经北京市规划委员会、北京市通州区和北京京城机电控股有限责任公司批准，北人集团公司研究决定组织建设职工住宅楼。

第二条针对公司“三处农租房”的历史现状和公司职工住房的实际困难，在改善广大职工住房条件的同时，根据公司通州区新华大街 12 号（原三厂）院内土地使用的实际情况，采取职工集资，利用企业部分自有用地，将厂区南部 53998.912 平方米土地用于职工集资建房用地，为改善职工住房状况提供首要条件。

第三条依据《关于北人集团公司集资合作建房项目重新复核的批复》（京房改办[2009]162 号）、《建设部发展改革委监察部财政部国土资源部人民银行税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2007]258 号）、《北京市人民政府关于印发北京市经济适用住房管理办法（试行）的通知（京政发 [2007]27 号）、《国家计委、建设部关于印发〈经济适用住房价格管理办法〉的通知》（计价格[2002]2503 号）、《关于职工参加集资合作建房超标面积部分缴纳地价款等有关问题的通知》(京建改[2008]776 号）、《北京市房屋土地管理局关于加快办理出售公有住房权属审查、面积测算、买卖过户、登记发敃手续有关问题的通知》(京房地权字[1998]第 473 号）、《关于按房改政策出售住房售房款存储使用等有关问题的通知》(京房改办[2007]4 号）、《北京市人民政府办公厅关于做好市属国有企业租用农村土地建宿舍腾退工作的通知》（京政办函[2008]24 号和《北人集团公司职工集资建房管理规定》(2008 年 11 月 17 日）等文件精神，结合公司实际情况，制订本实施办法。

第二章项目规划建设第四条公司为解决腾退农租房历史遗留问题、改善职工居住环境、解决无房及未达标职工的住房问题，利用通州区新华大街 12 号院企业部分自有用地集资建设职工住宅楼。

已获取《关于北人集团公司集资合作建房项目重新复核的批复》（京房改办[2009]162 号）、《关于北人集团公司职工住宅楼集资合作建房遗留项目核准的批复》（通发改（2011）204 号）和（京发改[2011]831 号）及《项目延期的批复》（通发改（2013）292 号）和（京发改[2013]961 号）、《建设用地规划许可敃》（2013 规（通）地字 0013 号）、本项目 1#住宅楼等5 项《建设工程规划许可敃》[2013 规（通）建字 0136 号]、本项目 4# 住宅楼等 6 项的《建设工程规划许可敃》 [2014 规（通）建字 0033 号] 等主要许可文件。

本项目位于北京市通州区新华大街12号（原北京锻压机床厂院内），四至范围为：东至故城东路、西至北小园小区、南至玉带河东街、北至本厂区（新城规划路）。

总用地面积 53998.912 平方米，规划总建设用地面积 44124.829 平方米，腾退道路用地面积 6405.013 平方米，腾退绿化用地面积 3469.07 平方米；总建筑面积 146211.53 平方米，地上总建筑面积123535.56 平方米（住宅建筑面积117683.05平方米，配套公建 5852.51 平方米），地下总建筑面积22675.97平方米。

该项目共有 11个子项，建设情况如下：一、总体布局本项目地块呈“L”型。

根据规划控制要求，布置有“一”型板式住宅五栋（1#住宅楼-27层、2#住宅楼-27层、3#住宅楼-21、16层、4#住宅楼-16 层、5#楼住宅楼-16 层），“L”型板式住宅一栋（6# 楼-27 层），建筑密度 18%。

各栋号满足日照、安全卫生等间距要求。

项目公共绿地 2m2人，绿地率 30.5%，绿地面积13456平方米。

6栋住宅围合出两处阳光绿地，地块东侧、南侧也结合代征绿地布置了大面积的阳光绿地，充分满足居民的日常生活和怰闲娱乐要求。

利用住宅围合出来的阳光绿地的地下空间，设计了独立的地下车库（战时为人防），与高层住宅主体脱开，适当部位以通杹连接。

北边沿规划路设置邮局、三层配套综合楼(含商业服务、文体活动站、社区服务中心及社区卫生站等配套公建)、两层公共动力站房及垃圾站。

总居住户数 1508 户。

二、住宅楼设计1．1号楼、2号楼地上27层，地下2层，南北通透；每栋分为两个单元门，每单元两个电梯、每层 6 户。

2．3号楼地上南半部 21 层，北半部 16 层，地下2层，东西通透；南半部单元门两个电梯、每层 6 户；北半部单元门两个电梯、每层 5 户。

3. 4号楼、5号楼地上16层，地下1层，南北通透；每栋分为两个单元门，每单元两个电梯、每层 6 户。

4. 6号楼地上 27层，地下2层，直角型楼，分南北、东西通透；共设两个单元门，每单元两个电梯、每层 5 户。

三、户型设计套型建筑面积类别均为两居室，套型建筑面积约56-94 ㎡/户，按套型建筑面积分为8个档次：1.约 56-57 ㎡，共 12 套；2.约 65-66 ㎡，共 15 套；3．约 68-70 ㎡，共 12 套；4.约 70-75 ㎡，共 397 套；5.约 75-80 ㎡，共 513 套；6.约 80-85 ㎡，共 425 套；7.约 85-90 ㎡，共 81 套；8.约 90 -94 ㎡，共 53 套。

四、项目投资计划集资建房投资计划，也就是计划建造成本价（含税金），不含利润。

项目资金全部来源于集资款（入住职工、北人集团公司、通州区邮局），计划总投资额约10亿元（此额需由评估公司评估后最终确定）。

五、项目工程进度计划工程进度计划 32个月，2014年9月正式开工，2017年4月竣工，2017年下半年投入使用。

第三章参加集资建房资格规定第五条人员资格规定1.以 2008 年 11 月 30 日为节点，符合当时政策规定并已列入上报集资建房名单的基本不变。

2.由于通州区东顺城街一号院平房和通州区厂区集体宿舍因规划用地调整后不再涉及拆迁，承租人符合资格规定的可以自愿参加集资建房，需将该房无偿交回公司。

3.已列入上报集资建房名单的人员由于参加了北京市保障性住房、个人原因离职、放弃等原因已不符合集资建房资格规定。

4.凡在办理入住手续之前由于职工本人原因调出，将取消集资建房资格。

第六条富余房源的分配，将另行制定政策。

第四章房源分配原则第七条住房面积（套型建筑面积）分配原则1.未享受福利分房或政府补贴的三处农租房的人员，可以选择75 平方米以下户型；享受福利分房或政府补贴的三处农租房的人员，只可选择 65 平方米以下户型。

2.无房户可选择 75 平方米以下户型；3.未达标人员交出现住房和上交拆迁款的可以选择 85 平方米以下户型；4.现职公司中层及以上领导干部未享受过福利分房或政府补贴（含未享受福利分房或政府补贴的三处农租房的中层及以上领导干部），并符合集资建房条件的可选择 95 平方米以下户型；5．已享受企业购房补贴且自愿交出补贴的职工，参加集资建房享受 85 平方米以下户型。

第八条户型分配原则户型分配采取摇号选房的方式进行，即：由取得购房资格的职工通过参加由公司聘请的专业公司组织抽取房号活动来获得。

具体方法由专业公司另行制定。

第五章未达标户的特殊处理第九条已购或承租房的未达标户员工参加集资建房，应将已购或承租房退给公司，否则视同自愿放弃集资建房资格。

一、已购房的未达标户员工，在签订《集资建房房屋买卖合同》（协议、意向书）前，必须办理完原购房的交房手续，与公司房管部门签订原购房退给公司的协议。

原按标准价购房的应先改按成本价购房。

原购房由公司确定的评估公司按经济适用房价格重新评估计算，评估费由退房员工支付。

原购房的过户，按国家二手房交易的规定办理。

在交纳集资建房款后，所交房按经济适用房价格计算的房款部分，待公司分配给承接该房的员工时，由承接该房的员工首先将退房员工应该交的集资建房款存入集资建房专户后，进行重新核算，多退少补。

二、承租房的未达标户员工，需将该承租房无偿交回公司。

属承租公司自管房的，由员工与公司房管部门签订退房协议，原交纳的租赁保敃金本金退还本人；属承租公司自管房以外房屋的，须征得原房屋产权单位的书面同意，并出具此房屋可以由北人集团公司自由分配的敃明手续后，将承租房退给公司并办理相关手续。

不能出具上述手续的，不能参加集资建房。

第十条参加集资建房的已购或承租房腾退的住房，统一由公司按富余房源政策进行分配。

第六章集资价格确定第十一条集资建房的价格一、集资建房成本价格构成依据《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258 号）及《经济适用住房价格管理办法》（计价格[2002]2503 号）文件的规定，集资建房成本价格由建造成本及税金两部分构成：1. 建造成本①用于建设用地的拆迁补偿所支付的拆迁安置补偿费。

②建设项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工用水、用电、道路及平整场地等前期工程费。

③列入施工图预算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基、降水、护坡等）工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。

④在小区用地红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费。

○5 集资建房过程中发生的管理费用。

⑥贷款利息按照集资建房项目建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算。

⑦行政事业收费按照国家有关规定计取。

2.税金依照国家规定的税目和税率计算。

二、集资建房的价格1.经市政府主管部门核准的项目实际建造成本总价除以工程竣工后，经实测的（有房产测绘资质）实际住宅总面积，等于集资建房的单方造价。

2.每户住宅的实测建筑面积乘以集资建房单方造价为每户集资建房的价格。

3.每户住宅实测建筑面积超标准部分按届时普通商品房市场评估价计算。

三、集资建房预收集资款价格1.集资建房建造成本评估总价除以施工图纸预测的（有房产预测资质）住宅总面积，等于集资建房的预收单方成本价。

测算为每建筑平方米 9000 元左右（此额需由评估公司评估并报北京市房改办审批后最终确定）。