房地产融资中的税务分析与筹划
房产公司财务管理工作总结6篇
房产公司财务管理工作总结6篇篇1一、背景在过去的一年中，我所在的房产公司财务管理工作经历了诸多挑战与机遇。
面对复杂多变的市场环境，我们紧紧围绕公司总体战略，坚持财务管理工作创新，严格把控风险，实现了财务稳健运营和持续增值。
下面，我将对过去一年的财务管理工作进行详尽的总结。
二、财务管理工作的总体情况1. 财务管理战略与公司战略紧密结合在过去的一年里，我们紧密围绕公司战略发展要求，制定了与之相匹配的财务管理战略。
我们坚持优化财务结构，强化成本控制，确保公司资金链的安全和稳定。
同时，我们积极参与投资项目决策，为公司业务的扩张提供了有力的财务支持。
2. 预算管理工作有序进行我们根据公司的战略目标和市场环境的变化，制定了科学合理的年度预算。
通过实施严格的预算管理制度，确保了各项费用的合理控制和业务目标的顺利实现。
同时，我们还定期对各部门的预算执行情况进行监督和评估，及时发现并纠正预算执行中的偏差。
三、主要工作成效与亮点1. 成功筹融资工作在资金筹措方面，我们积极与金融机构合作，成功完成了多轮融资工作，为公司业务的快速发展提供了充足的资金支持。
同时，我们还加强了对资金成本的管理，有效降低了公司的财务风险。
2. 成本控制与税收筹划工作显成效在成本控制方面，我们通过精细化管理、优化采购流程、降低库存成本等措施，实现了对成本的有效控制。
在税收筹划方面，我们积极开展税务筹划工作，合理利用税收优惠政策，减轻了公司的税收负担。
3. 风险管理水平显著提升我们加强了对财务风险的管理和防范，建立了完善的风险管理体系。
通过定期开展风险评估和内部审计工作，及时发现并化解了潜在的风险隐患。
同时，我们还加强了对财务人员的培训和管理，提高了整个财务团队的风险意识和应对能力。
四、面临的挑战与问题1. 市场竞争加剧带来的挑战随着房地产市场的竞争日益激烈，我们面临着越来越大的经营压力。
为了应对这一挑战，我们需要进一步优化财务管理流程，提高财务管理效率。
房地产企业纳税筹划管理
房地产企业纳税筹划管理王卫宏摘㊀要：伴随着房地产改革的不断深化，房地产行业发生了巨大改变，房地产企业的未来发展受国家宏观政策影响较大，所处的经济环境变得越来越复杂多样化㊂因此，房地产企业如果想保持企业利润的可持续增长，急需对企业的税收进行管理，因此，政府制订的税收政策对企业收入和成本都会发生较大的影响，通过利用税收优惠降低企业的税收负担是企业纳税筹划的核心㊂基于此，首先，简要介绍房地产企业的特征和纳税筹划的相关理论知识，其次，分析目前我国房地产企业存在的问题及现状，最后，根据这些问题提出对策，希望对以后房地产企业的纳税筹划工作有所帮助㊂关键词：房地产企业；税务成本；纳税筹划一㊁引言房地产企业因其独有的特征，企业内任何一项业务均涉及较大的资金，而资金回收的周期较长也给企业带来了较大风险，由于我国税收法律法规不够完善，给房地产企业带来的结果难以承受过高的税负，此外，行业内竞争的加剧使企业需要通过纳税筹划降低成本，企业进行税务筹划应立足于国家税务法规，立足于税法规定的税收优惠政策㊂由于房地产企业高额的市场回报率与其带来的附加值，因此，房地产企业纳税筹划的探讨就有了更加深刻的现实意义㊂二㊁理论概述（一）房地产企业特征房地产行业已经发展了近２０年了，在经济市场上表现出明显的特征：第一，房地产行业正在逐步走向市场化㊂中国的各大中小房地产企业开始有意识的打造各自的房地产品牌，注重品牌是市场化的重要标志之一㊂重视品牌建设，提高产品质量，提高服务管理水平，给客户留下良好的口碑信誉，提升企业的核心竞争力，促进房地产市场化程度的提高；第二，房地产行业属于强周期行业，能够反映居民刚需㊂据调查，目前我国绝大多数购房目的是为了自住，刚需较强，房价走势与货币供应正相关，价格与经济增速相关，但波动性高于经济波动；第三，房地产最明显的特征是受政策影响较大，资金流出受管制：货币扩张带来投机需求，推动价格上涨㊂土地供应受政府管控，进而影响房价；第四，房地产企业有较为明显的现金流特点：盈利滞后于现金流：期房，采取预售形式，商品房的定金㊁首付㊁按揭款计入预收，但国家要求房企项目竣工验收并交付购房者后才能结转收入㊂因此，现金流入早于盈利㊂现金流波动程度高：房地产项目开发周期长，拿地和销售在不同年份㊂另外拿地投资计入房企经营活动现金流，拿地节奏影响房企的经营性净现金流㊂拿地多的年份经常产生净现金流为负㊂现金流依赖金融体系：购买土地和前期施工建设需要大量资金，但是项目开发周期长，销售情况不稳定，因此房企特别依赖外部融资㊂另外，除开发需外部融资，销售也需要通过银行的按揭贷款㊂因此，房企对于银行融资的依赖度高㊂（二）税务筹划存在的风险税务筹划是发生在企业或者个人经济行为之前所做出的安排，是事先做好准备，但我们身处的客观环境是在不断变化的，其他各种因素也是错综复杂，并且有些因素虽然不是主要因素但也可以左右事件的发生，这就让税务筹划具有很多不确定因素㊂房地产企业自身的行业特征决定了企业更需要重视税务筹划风险㊂但是税务筹划存在风险，首先，形式合法性，相关交易的安排以及纳税申报㊁减免㊁优惠符合相关税收法律㊁法规的规定；其次，实质合法性，经济交易的性质以及纳税符合实质课税标准㊁与税收立法目的相符合㊂对税收政策不了解导致的风险，项目选择不当或者对纳税筹划理解有所偏差都会导致税务筹划与既定目标不符㊂三㊁企业税务筹划存在的问题（一）企业缺乏对税务筹划的意识目前，房地产企业缺乏纳税筹划意识，目前多数企业强调岗位精细化，比如将核算会计㊁税务会计㊁成本会计分别由不同人员处理，而税务的不断复杂使得人员难以适应复杂多变的经济环境，纳税筹划工作对财务人员的专业素质要求较高，需要具备全面的全面专业知识㊂由于我国的企业所得税务筹划发展较晚，目前，还没有专业的税务筹划师，税务精算师和其他专业团队，严重影响了中国的税务筹划工作㊂甚至有些企业不重视税务管理，只重视营销生产研发方面的管理，企业领导层并不知道通过利用税收政策进行税务筹划，降低企业负担，只是盲目的等待国家税收政策优惠㊂（二）税务筹划机制不完善房地产企业目前制订的税务筹划机制都存在不足之处，最明显的地方在于许多企业在进行纳税筹划时，简单地认为税务筹划可以减轻企业负担，但没有分析到税务筹划存在风险，税务筹划除了规划要符合法律法规，其实施效果也会受到税务行政执法的影响㊂此外，由于我国税收筹划方面起步较晚，税法的建设难免存在一些遗漏，我国现有的税法体系包括税收实体法和税收建立的税收征管法，单一法律法律是平行且松散的，这会影响税法的整体有效力㊂（三）税务筹划作用未能正确认识房地产企业在关于税务筹划工作中，存在诸多认知错误㊂其一，想靠与税务征管部门搞好关系来达到减免税的错误思想㊂由于房地产企业与税收政策息息相关，一些房地产企业想要与税务部门建立 特殊关系 ，在与税务部门打交道的过程中各种使用歪门邪道的方法就是为了降低企业税务成本，甚至有些企业想要贿赂税务部门达到目的；其二，希望通过偷税逃税来获取税收利益㊂某些房地产企业隐匿真实账目，也就是做假账㊂除此之外，目前我国的房地产企业在进行纳税筹划方面存在一些矛盾之处㊂第一，税后收益并不是在纳税额最少的情况下就越大㊂房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账㊁费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是将能够得到的税收优惠最大限度的利用；第二，房地产企业涉及税目种类繁多，计税依据也随外部环境而变化㊂如果不能合理的纳税筹划反而可能使筹划方案的结果大打折扣㊂四㊁房地产企业税务筹划建议（一）健全税务筹划规划房地产企业纳税筹划除了考虑降低企业税务成本时，还应完善含相应的税务筹划风险的管理制度，降低涉税风险㊂目前随着我国国税地税的合并，一些不合理的企业涉税行为被遏制，同时，企业的利润降低，多重压力下，企业面临的涉税风险可能会加大，因此，需要采取一些措施降低税务风险㊂首先，企业应根据风险管理部门分析的风险，制订风险应对方案，同时由于房地产的行业特殊性，应随时留意国家宏观经济发展，根据国家宏观政策随时调整筹划方案，降低各种潜在的风险的发生；其次，需要提高企业应对灵活多变经济环境的能力制订的税务管理方案应该具有灵活多样性，准备应急方案做好紧急处理，运用预先制订的风险处理方案来控制风险，随时调整以应对不同状况发生，尽量缩小风险带来的损失㊂㊀㊀㊀（下转第８６页）例如：如果企业的销售产品为自产或外购的机器设备，并向业主提供安装服务，在已经分别核算设备与服务销售额的基础上，对于安装服务可以按照甲供工程的方式选择简易计税，更能够凸显税务筹划的优势；如果企业的销售产品为活动，板房㊁钢结构件等资产物品，并提供建筑安装服务，不属于混合销售行为，则应当分别核算货物与服务的销售额，并适用于不同的税率㊂在合法合规的情况下，充分考虑简易计税与一般计税方式的成本，选择合理的计税方法，满足税务筹划的需求㊂在对小规模纳税人及一般纳税人选择简易计税的过程中，对于劳务分包业务可以采取差额计算方式，确定增值税税额，有效达到节税的效果㊂例如：甲劳务分包公司承包了乙公司的劳务分包工程项目，项目合同值为１０００万元（包含增值税），其中３００万元（含增值税）的专业作业劳务项目分包给班组组长李某，在该工程项目完工以后，最终结算值为１０００万元（含增值税）㊂在这一背景下，甲公司采取简易计税的方式计算增值税，需要向上游的发包商开具３％的增值税专用发票，而班组长李某到工程劳务所在地按照１％代开增值税发票㊂由于在疫情期间，国家税务总局规定，小规模纳税人代开发票需要按照１％征收率代开增值税发票，因此，甲公司完成该工程项目累计发生的合同成本为５００万元㊂在税务处理过程中，由甲公司全额开票，差额预缴增值税和差额申报增值税，即甲公司在工程劳务所在地税务局差额预缴增值税税款应当为：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３９万元；依据税法规定，纳税主体跨区域（市㊁区）提供建筑服务，需要向服务发生地的税务机关预缴增值税税款，并在当期增值税应纳税额中进行抵减㊂如果有抵减不完的部分，可以结转至下期继续抵减㊂因此，甲公司向当地税务局差额申报增值税时，可以对差额预缴的增值税税款进行抵扣，即：（１０００－３００）／（１＋３％）∗３％＝２０．３８万元㊂也就是说，甲公司在当地税务局进行差额，申报增值税时，可以享受零申报增值税的优惠政策，从而达到税务筹划的目的㊂（四）合理开展增值税筹划在增值税筹划环节，建安企业可以基于 价税分离 的基本原则，即：当企业的项目不含税收入与销项税确定的情况下，项目总支出成本越低，则企业收益越大㊂基于这一原则，对于增值税的筹划应当从控制不含税成本入手，即拆分不含税价格与增值税两个部分；同时，采取 合同控税 的管理理念，以交易合同为税务筹划的重要工具，注意选择合理的承包方式，在事前对材料费用㊁施工费用等进行明确规定㊂例如：在合同签署环节，确定与分包方的结算方式，要求 先开票㊁后付款 ，并在合同中明确分包商应当提供的发票类型㊁发票转移时间㊁企业适用税率等，确保增值税专用发票能够及时进入进项税抵扣环节，减少资金时间成本，也能够达到税务筹划的目的㊂还可合理选择公司制的形式，例如：建筑施工合同对方是行政事业单位，行政事业单位对是否开具多少税率的增值税发票没有具体要求，建议企业成立分公司，或选择简易计税的方法，不仅可节约施工成本，且可以节约开票的成本㊂（五）充分借助税收优惠政策在所得税筹划环境，国家为了促进部分地区行业的发展，颁布了相应的税收政策㊂例如：在‘西部地区鼓励类产业目录“中明确规定，部分设置在西部经济开发区的建安企业，如果企业主营业务内容为规定的产业项目，且企业税收年度主营业务收入占收入总额６０％以上，自２０２０年开始可以享受企业所得税优惠政策，即按照１５％的税率征收所得税㊂建安企业可以充分利用这一政策，通过在西部地区设置分公司等方式，转移部分产业至税收优惠地区，有效控制企业的税务成本㊂五㊁结语综上所述，建安企业在经营与发展过程中，为了尽快适应当前的税收政策环境，合理开展税务筹划工作尤为重要㊂但企业要事先了解税收筹划的难点问题，通过完善内部控制管理制度㊁合理选择计税方法与税目㊁充分利用税收优惠政策等手段，从整体上防范企业税务筹划风险㊁落实税务筹划方案，使得企业经济效益最大化㊂参考文献：［１］韩非．企业税务筹划的风险及规避策略分析［Ｊ］．中国商论，２０１７（３１）：８７－８８．［２］陈燕． 营改增 对建安企业的税务筹划影响分析［Ｊ］．经济视野，２０１９（１）：１００．［３］刘丽．浅谈新形势下建安企业的税务风险管理［Ｊ］．商情，２０１９（２４）：６６－６７．作者简介：章孝媛，安徽省中瑞达税务师事务所有限公司宣城分公司㊂（上接第８４页）㊀㊀此外房地产企业要合理处理各个税种之间的关系，尤其是将最小纳税额与企业最多收益之间进行协调，因为房地产牵涉的税种较多，在进行纳税筹划时应纵观全局，考虑各个税种之间的影响，要清楚地认识到降低税负不等于躲避交税，土地增值税是房地产企业最常用的税种之一，房地产企业如果既建造普通住宅，又进行其他房地产开发，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额㊂在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的２０％以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负㊂（二）完善企业税务筹划环境企业在进行企业文化管理时应加强风险管理文化的宣传，提高加强房地产企业的纳税筹划意识，我国房地产企业虽然逐渐对降低税收负担的意识越来越看重，但企业管理层对税务风险不重视㊂因此，企业要进行税务风险管理，应提高房地产企业全体员工的税务风险管理意识，将税务风险管理提高到战略层面上来，这样才能全力应对信息时代和全球化给房地产企业带来的挑战㊂房地产企业应该重视纳税筹划工作，端正思想，摆正态度，应以税收法律与会计法规作为基础，在合法的范围内进行纳税筹划工作，彻底摆脱靠与税务征管部门搞好关系达到节税目的地这种愚昧思想㊂（三）培养税务相关人才纳税筹划的工作专业性和复杂性都较高，因此从事纳税筹划的财务人员需要具有较高的专业素质和人文素养，对国家税收相关法律法规较为了解，企业内部要有相应的培训人才的计划，加大公司内部的相关税务人员的培训力度，注重岗位轮换㊁财务人员多岗位任职，全面交流，提高各方面能力，只有专业高素质的税务人次才能帮助企业上减轻企业的税收负担，为企业节省出一笔可观的收益㊂五㊁结语全球化经济市场环境下，房地产企业若想使纳税筹划方案更加科学合理，需不断关注国家财务政策，深入了解纳税筹划风险，加大财务人员的培训力度，使企业财务部门更能适应市场变化，企业纳税筹划工作能够高效开展㊂参考文献：［１］张丽娟．当前中小学研学旅行课程的实施困境及对策研究［Ｊ］．读天下：综合，２０１９（２）：２２５．［２］孙波．论行政立法后评估制度的完善［Ｊ］．江西社会科学，２０１９，４０（１１）：１５６－１６２．［３］易欢欢．房地产企业融资方式及融资成本控制路径分析［Ｊ］．财会学习，２０１９（２）．作者简介：王卫宏，衡水恒茂房地产开发有限公司㊂。
海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划
海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划摘要：房地产业作为海南经济发展的支柱性产业之一，对促进海南经济发展与自由贸易港建设意义重大。
纳税成本在房地产企业成本中占比较大，直接影响了房地产企业的利润与发展。
房地产企业主动采用纳税筹划措施，可以降低企业的税收风险，增加企业的利润或现金流，增强企业综合竞争优势，促进企业稳步发展。
关键词：纳税筹划；海南自贸港；全岛封关1.纳税筹划的概念及特点1.1纳税筹划的概念纳税筹划是指企业或个人在遵纪守法的前提下，结合企业自身经营状况，事前预测企业经营以及税赋情况，参照当前税收政策，对企业涉税情况进行事前筹措布局，以期能够降低税费成本，增大企业利润[[1]]。
1.2纳税筹划的特点（1）合法性合法性是指纳税筹划的一切方案要严格遵守国家政策法规。
纳税筹划具有合法性这一特征使其区别于偷税、避税这两个概念，合法性是纳税筹划的立脚点[[2]]。
（2）事前性事前性是指根据企业的经营战略安排以及纳税筹划目标，提前部署好企业纳税筹划事务，纳税筹划活动需要在事前进行部署[[3]]。
（3）及时性企业的纳税筹划方案要依据税收法规的调整而不断更新，时刻与税收政策相一致，时刻关注政策的变化，避免由筹划政策更新不及时而给企业带来损失[[4]]。
2.海南自贸港背景下房地产企业纳税筹划思路2.1增值税筹划思路2.1.1时间成本（1）发票开具时间成本筹划纳税人可以利用推迟开具发票的时间来获取税款的时间成本，在收到全部货款之后再开具发票，可以有效递延纳税。
通常的做法有：一是对于难以收回货款的交易或事项，可以作委托代销处理，全额收款之后开局发票；二是对于不能及时收款的交易，为获取时间价值，运用赊销、分期收款方式销售。
（2）采购结算方式房地产企业对外采购工程物资以及大型设备时，一般有三种支付结算方式可供选择，一是直接现金采购，取得增值税专用发票的时间为结清货款并取得相关商品控制权时。
二是分期付款购买，且一次性全额取得增值税专用发票。
2025年房地产财务上半年工作计划一
3.资金利用效率：资金利用效率提高，融资成本降低。
4.内部控制水平：内部控制制度完善，风险得到有效管理。
5.团队竞争力：财务团队专业素质提升，具备核心竞争力。
6.定期召开工作总结会议，分享成功经验和改进措施。
7.深入分析工作中发现的问题，制定解决方案。
2025年房地产财务上半年工作计划一
编 辑：__________________
时 间：__________________
2025年房地产财务上半年工作计划
一、工作目标
1.确保财务报表真实、准确、完整，提高财务信息质量。
2.优化财务管理流程，提高财务管理效率。
3.降低财务成本，提高企业盈利能力。
4.积极配合内外部审计、税务检查等工作，提高企业信誉。
5.提升财务团队的专业能力和服务水平。
二、工作重点
1.优化财务报告流程，提升报告质量和及时性。
2.合理规划资金需求，降低融资成本。
3.实施成本控制策略，减少非必要开支。
4.加强财务内部控制，提高风险管理水平。
5.开展财务人员培训，提升团队整体素质。
三、工作措施
1.引入财务报告自动化工具，提高报告编制效率。
3.第三季度：开展财务人员培训，推进内部控制制度的执行。
4.第四季度：进行财务风险评估，优化资金调度和使用了。
五、工作考核
1.财务报告质量：报告符合规范，信息披露充分。
2.资金使用效率：资金使用合理，融资成本降低。
3.成本控制效果：非必要开支减少，盈利能力提高。
4.财务风险防控：内部控制有效，风险得到有效管理。
2.对工作总结和改进措施进行汇报，并提出建议。
房地产融资中的税务分析与筹划
Culp Fabrics
Besins Healthcare Ebao Technology Carraro Group Cavium Semiconductor
Keytronics EMS
TMD Friction
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产无偿划转的税务分析与筹划
13
房地产无偿划转的税务分析与筹划
涉税处理
无偿划转作为一种特殊的国有产权流转方式，对合理配置经济资源，实施国有经 济布局和结构调整起着重要的作用。因其非市场和无对价以及与有偿转让方式相比可 以减轻企业的税务负担等特点，被国有企业广泛使用。 国有产权无偿划转可能涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契 税、印花税等。由于无偿划转的对象多为国有资产，因此在部分税种的征收方面尚无 统一明确的政策，主要是采取针对个案逐案进行审批的方式加以处理。
房地产融资中的税务分析与筹 划
中税咨询集团 上海办公室
2014年9月
目录
不同房地产融资形式的税务分析与筹划
房地产投资入股 房地产经营租赁 房地产售后回租 房地产无偿划转 房地产企业股权重组 房地产信托
关于我们
我们的服务 我们服务过的客户
2
1.不同形式房地产 融资的税务分析与 筹划
Monster Worldwide, Inc.
Hyosung Chemical
Li & Fung Limited
Iriver Invacare Medical Equipment
E-house China
34
我们服务过的客户
Jotun Paint
Uster
Corning China
企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例
企业融资中的税务筹划--以恒大集团为例
恒大集团作为中国境内一家大型多元化企业，在融资过程中，
税务筹划是其重要的一环。
以下是恒大集团在融资中常用的税务筹
划方法：
一、利用税收优惠政策
恒大集团在融资中会利用税收优惠政策，如利用“对外投资税
收优惠政策”等措施，将资金投入优惠区域，并在税收上享受一定
的优惠。
此外，恒大集团在今后企业发展中也将会积极争取和利用
各种税收优惠政策，以降低企业的融资成本。
二、合理安排财务结构
恒大集团在融资过程中，根据资金需要和财务情况，灵活安排
财务结构，在尽可能减少资金成本的情况下，优化企业的财务结构，以确保企业资本金占比、债权融资占比、股权融资占比等方面的均衡。
三、合理运用国际税收规划
恒大集团在国际化进程中，利用国际税收规划，优化企业海外
投资的税务结构。
例如，在投资控股公司时，可以考虑利用国际税
收规划优化税务结构，增加境外融资占比，减少企业整体税负等。
通过这些手段，企业可以在融资后降低其税收负担，最大化减少融
资成本，为企业的未来发展提供更加有力的支持。
总之，税务筹划在企业融资中的作用不可忽视，恒大集团通过
利用税收优惠政策、合理安排财务结构、合理运用国际税收规划等
方式，积极开展税务筹划工作，为企业的融资提供了巨大的支持和帮助。
2024年房地产公司财务部工作总结5篇
2024年房地产公司财务部工作总结5篇篇1尊敬的领导、各位同事：在这一年中，财务部在公司领导的正确指导和帮助下，充分发挥了财务管理在企业管理中的核心作用，各项工作取得较好的成绩。
今天我代表财务部作2024年工作总结。
一、财务部这一年的工作情况今年财务部的工作重点以“服务”为中心，充分地做好财务数据的统计、汇总和分析，努力发挥财务部财会团队的作用，认真履行财务部的工作职能。
现将财务部主要工作及业务概述如下：1. 统计：公司对内、对外的统计工作，每季度、年度负责统计公司的收入、成本、费用、利润等财务数据，及时准确地上报公司总部及外部有关机构；此外，还要做好各项日常统计工作。
2. 汇总：对公司每日的收入、成本、费用、应收应付项目进行详细的记录与汇总，为财务报告的制作提供有力的数据支持。
3. 分析：财务部定期对公司收入、成本、费用、利润和财务结构状况进行分析，并将分析结果及时上报公司总部以便决策层进行决策。
此外，为了充分发挥财务部的职能作用，我们还就公司的财务管理模式和组织结构提出了针对性的建议和措施：通过梳理公司的财务管理流程，提高财务管理的效率和准确性；同时强化财务部门与其他部门之间的沟通与协调，促进整个公司的团队合作和凝聚力。
二、所取得的成果在过去的一年中，财务部全体员工充分发扬了“求真务实、团结协作”的精神，使财务部工作取得了显著的成果。
具体来说：1. 财务管理水平得到了较大的提升：通过加强财务管理流程和规范，提高了财务管理的效率和准确性；同时通过加强与其他部门的沟通和协调，促进了整个公司的团队合作和凝聚力。
2. 成本控制能力得到了加强：财务部通过对各项成本费用的控制和管理，有效地降低了公司的成本费用水平，提高了公司的盈利能力和市场竞争力。
3. 风险管理意识得到了提高：在公司的日常经营活动中，财务部加强了对风险的管理和控制，及时发现和应对了各种潜在的风险和问题，为公司的稳健发展提供了有力的保障。
房地产企业营改增后的税收筹划分析
财经纵横房地产企业营改增后的税收筹划分析何玉兰 四川家益石油房地产开发有限责任公司摘要：营改增是新时期我国税收制度改革的一项重要措施，是我国在税收管理方面做出的一次重要变革。
营改增改革对房地产企业而言，能够有效地减轻房地产企业的纳税负担，但是由于房地产企业特殊的性质，如果筹划管理不当，则有可能增加房地产企业的纳税成本，因此，必须对房地产企业的税收进行科学的筹划和分析。
基于此，本文对营改增后房地产企业的销售环节的税收筹划进行了相关的分析和探究，暂不涉足项目后期的土地增值税等环节，以期为新时期房地产企业的科学纳税提供一定的参考。
关键词：房地产企业；营改增；税收筹划中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2017)001-000185-02作为我国税收管理发展历程中十分重要的一项税收改革项目，营改增是一项十分重要的减税措施，在促进经济社会更好发展方面发挥着十分重要的作用。
营改增对各行各业税收活动都产生了重大的影响，是房地产企业和建筑企业2016年的头等大事，营改增既能够减轻企业的纳税负担，但是也可能会带来重复纳税、加重税负的风险，在这种情况下，必须结合房地产企业的实际，做好营改增后房地产企业税收筹划，为新时期房地产企业的更好发展奠定良好基础。
一、营改增对房地产企业纳税产生的影响营改增对房地产企业纳税产生的影响是两面的。
首先，营改增对房地产企业纳税产生了一定积极的影响，一是在营改增情况下，房地产企业的营业税重复纳税、无法进行抵扣、退税的问题，二是营改增改变了房地产企业的价格体系，将营业税变为增值税的做法相应的建立起来增值税进项、销项的抵扣关系，这就会促使房地产企业进行自觉的内部结构调整。
三是营改增政策带来了房地产行业的优胜劣汰，自身规模小、管理不够规范、与建筑业等协作能力不够、资金管理存在风险的企业在营改增体制下很难适应行业发展的节奏，相应的税收不仅不会降低，反而会增加，营改增后长期的运行过程自然会淘汰规模小实力差的建筑企业。
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经
营 性 物
筛选组合
资 产 池
业
结构安排
REITs
信托发行 投 资 者
24
房地产信托的交易结构
信托公司（受托人）
银行
设立、 管理
托管 银行理财资金
委托人公司
①20年财产及经营收益 权转让
上海XX房地产有限公司 持有并经 营
物业
⑦支付收益
②以其持有的财产及经营收益权 设立信托
特定资产收益 权信托计划 规模:X亿元
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房地产企业股权重组的税务分析与筹划（续）
进行房地产企业股权重组的税收筹划须考虑以下几个方面： 1. 资产转让损益的确认与否对所得税负的影响（一般重组或特殊重组） 2. 资产计价的税务处理对所得税负的影响（原账面净值或评估价值） 3. 亏损弥补的处理对所得税负的影响（以前年度的亏损是否可以继续结转）
3
不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产投资入股的税务分析与筹划
4
房地产投资入股的税务分析与筹划
以房地产投资入股其他企业的行为，主要涉及营业税、土地增值税、企业所得税和 印花税。
一、营业税（是否承担投资风险） 二、土地增值税
5
房地产投资入股的税务分析与筹划（续）
三、企业所得税 1. 开发企业将开发产品作为投资，成立新公司 2. 开发企业将开发产品作为对价，收购其他企业股权 四、印花税
房地产融资中的税务分析与筹 划
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2014年9月
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不同房地产融资形式的税务分析与筹划
✓ 房地产投资入股 ✓ 房地产经营租赁 ✓ 房地产售后回租 ✓ 房地产无偿划转 ✓ 房地产企业股权重组 ✓ 房地产信托
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2
1.不同形式房地产 融资的税务分析与 筹划
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房地产企业股权重组的税收筹划（续）
房地产企业股权重组后税收事项的继承 房地产企业股权重组一般不需经清算程序，合并或兼并各方的债权、债务由合并
后的存续企业或新设企业承继。 1. 纳税人的认定 2. 减免税优惠的处理
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产信托融资的税务分析与筹划
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房地产信托投资基金简介
– 由于投资标的（房地产项目）不易变现，难以应付赎回，因此，REITs多采用封闭 式基金的形式，并将份额在交易所集中交易。
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房地产信托的基本运作流程
REITs发起人将其所有的可产生持续现金流的经营性物业经过筛选组合形成资 产池，然后设立REITs，通过信托公司向投资者进行发行，投资者凭借持有的 REITs 份额，享受资产池带来的收益。
– 房地产投资基金（Real Estate Investment Trusts,REITs），其实际上是一种证券 化的产业投资基金，通过发行基金单位，集合公众投资者资金，由专门机构经营 管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合， 在有效降低风险的同时通过将经营房地产的收入以及房地产增殖所产生的收益以 派息的方式分配给投资者，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
Nokia ABB LG Hanjin Shipping Doosan Infracore JA Solar Group SINA Corporation Samsung Heavy Industry
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我们服务过的客户
AirMedia Group, Inc. Flextronics Industrial Group (Zhuhai) Co.,Ltd. Longcheer Holdings Limited HYUNDAI MOBIS Monster Worldwide, Inc.
节税操作提示： ✓ 合理分解租金收入 ✓ 变房屋出租业务为投资业务 ✓ 改出租为转租 ✓ 出租变为仓储
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产售后回租的税务分析与筹划
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房地产售后回租的税务分析与筹划
涉税处理
房地产企业的售后回租，是指房地产开发商在销售商品房给购房者的同时，与购房者签 订该房的租赁合同。租赁合同中，开发商承诺在购房若干年后给予购房者固定租金，购房者 所购房屋由开发商在一定期限内承租或者代为出租给另外的公司或个人用于商业经营的一种 特殊销售方式。售后回租方式下，在开发商与购房者之间，开发商（卖主）同时是承租人， 购房者（买主）同时是出租人；在开发商与入驻商户之间，开发商又是出租人，商户则是承 租人。在这种模式下，承租方主要会涉及到营业税和企业所得税的处理问题。
国有产权无偿划转可能涉及的税种主要有营业税、土地增值税、企业所得税、契 税、印花税等。由于无偿划转的对象多为国有资产，因此在部分税种的征收方面尚无 统一明确的政策，主要是采取针对个案逐案进行审批的方式加以处理。
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房地产无偿划转的税务分析与筹划（续）
一、营业税 二、土地增值税 三、企业所得税 国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告(总局2014年29号公告) 四、契税 五、印花税
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3. 我们的服务
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我们的服务
✓ 转让定价服务 ✓ 税务顾问服务 ✓ 税务健康检查服务 ✓ 税务纳税服务 ✓ 进出口税收服务 ✓ 税收优惠申请服务 ✓ 税务稽查审计协助 ✓ 企业重组税务服务 ✓ 其他财务，会计服务以及政府服务
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4. 我们服务过的客户
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我们服务过的客户
Kohler Sensata Group Willmar Schneider Electric SK Energy Johnson Controls International SOS
三、收购商业地产项目公司（SPV）涉税分析 1. 营业税 2. 房产税 3. 城镇土地使用税 4. 企业所得税 5. 印花税
在REITs收购SPV股权后，该SPV即成为一家独立核算的企业，SPV持有商业物业经营过程中
存在的税收有营业税、房产税、印花税、城镇土地使用税、企业所得税等。REITs的投资者所能得
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房地产信托获得房地产项目资产的主要途径及涉税分析
一、REITs获得房地产项目资产的主要途径 1. 购买物业产权 2. 收购商业地产项目公司（SPV）
二、购买物业产权的涉税分析
1. 营业税 2. 营业税金及附加 3. 土地增值税 4. 契税和印花税
以一个合同价值10亿元的商业地产项目为例，假设其可计算增值部分为1亿元，则买入方需要 多支付相当于成交价3.05%的契税和印花税等，卖出方要支付相当于成交价5.55%以上的销售税金 及附加税、土地增值税和印花税等，致使收购成本提高约8.6%即8600万元。
资扩大股权，从而增加企业的资本金。
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房地产企业股权重组的税务分析与筹划 (续)
涉税规定： 一、营业税和增值税 二、土地增值税和契税
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房地产企业股权重组的税务分析与筹划 (续)
三、企业所得税 根据财税[2009]59号文件的要求，对企业合并、重组、分立等行为区分不同条件分
别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。 ➢ 一般性税务处理 ➢ 特殊性税务处理（适用条件）
商户
出租商品房
房地产企业
ห้องสมุดไป่ตู้
出售商品房 出租商品房
购房者
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房地产售后回租的税务分析与筹划（续）
1.房地产开发企业与经批准从事融资租赁业务的企业进行售后回租业务 2.房地产开发企业与其他企业或个人进行售后回租业务
房地产开发企业应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。 ➢ 销售业务 ➢ 租赁业务
Jotun Paint Linde Group Besins Healthcare Carraro Group Cavium Semiconductor China Gas Hengan Paper
Uster Corning China Culp Fabrics Ebao Technology Keytronics EMS TMD Friction Zongshen Motorcycle
Li & Fung Limited
E-house China
Alstom Broad Union Group Perfect World Co., Ltd. Future Electronics
Hyosung Chemical
Iriver Invacare Medical
Equipment
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我们服务过的客户
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不同形式房地产融资的税务分析与筹划
房地产企业股权重组的税务分析与筹划
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房地产企业股权重组的税务分析与筹划
基本含义
房地产企业股权重组是指房地产企业的股东（投资者）或股东持有的股份发生变 更。主要包括股权转让和增资扩股两种形式。
➢ 股权转让是指企业的股东将其拥有的股权或股份，部分或全部转让给他人。 ➢ 增资扩股是指企业向社会募集股份、发行股票、新股东投资入股或原股东增加投
– 在运作模式上，房地产信托投资基金和证券投资基金本质上完全一致。
– 由于房地产投资管理中需要对房地产装修、招租、物业管理等经营活动，且房地 产不是在交易所集中挂牌交易的标准化产品，REITs的结构中还安排了物业管理人 （负责所投资房产的物业管理）和独立估值师（负责所投房产的价值估值，以公 允的反映基金的净值）等服务机构。
到的投资收益最多不超过SPV向REITs分配的利润，而如果境外的REITs持有我国境内的SPV，在
收到SPV分配的股利时，还需缴纳10%的预提所得税 。
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2. 关于我们
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关于我们
中税咨询集团是是一家专业的财税服务机构，我们专注于为客户提供全面的会计、 财税、商务、法务服务。我们的顾问团队经验丰富，主要成员来自国家税务机关、国际 著名会计师事务所、大型跨国企业及大型国有企业。服务范围包括：转让定价服务、税 务顾问服务、税务纳税服务、税务健康检查服务、企业重组税务服务、进出口税收服务 、税收优惠申请服务、税务稽查协助、税务鉴证、加计扣除、会计审计、资产评估、房 地产项目预决算审计、移民及会务服务。