文案西安浐灞河公司西安浐灞生态地产综合体项目整体定位与发展战略中期沟通
【房地产】西安某项目总体定位思路
西安某项目总体定位思路西安xx国际项目总体定位发展思路前言尊敬西安xx地产集团有限公司领导，受贵司委托，我司对项目进行了初步定位思考。
经过深入沟通、实地考察和专家论证，对本项目展开系列研究，我司逐步明确项目以生活化购物广场为商业文化导向，营造商业、生活与娱乐资源有机结合现代时尚型商业环境；通过购物、文化、娱乐、休闲、餐饮等商业功能有机整合，打造一个极具生活情趣和浓厚休闲氛围新型购物广场。
本项目以西安首个生活广场——生活MALL形象定位，成为城西商圈重要组成部分，将对推动区域未来整体商业升级起到极大支撑作用。
而如何在目前商业氛围条件下突围而出，打造项目品牌形象，建立市场地位，并结合工程进度，达到快速回笼资金目，就必须形成清晰、连贯、有预见性推售思路。
整个方案，我们以专业、科学、系统、创新、求实态度精心论证。
谨此报告，以供参考。
第一部份项目理解1 项目概况1.1 地理位置位于西安市玉祥门外转盘西北角，大庆路、玉祥门和环城西路交汇处，东距以钟楼为代表CBD约3公里路程，北临西安市经济技术开发区。
1.2 商圈界定商圈范围界定主要根据离项目距离而定，其它主要考虑因素如下：交通方便性；圈内零售业原有特色；竞争对手实力及位置。
由于考虑到项目将成为主要服务于区域内居民、商务人士为主社区配套商业设施，因此受地域距离远近影响较大，故在商圈划分如下：一级商圈：以项目为原心，步行10分钟距离为半径辐射范围，主要满足区域内居民、商务人士日常购物休闲、餐饮娱乐消费。
二级商圈：距项目30分钟车程，辐射整个城西区，并影响至西安市其他城区，以主题性商品及规模优势吸引其前来购物。
2 周边环境分析项目紧邻玉祥门盘道，南北为环城西路，东西为莲湖路——大庆路，皆为城市主要交通干道。
项目周边交通发达，有专用高速公路与西安咸阳国际机场连结，并紧邻火车西站，有一定物流优势。
项目周边有西电集团、远东公司、庆安公司等大中型工业企业，拥有职工及居民20余万人，周边常住人口数量约30万人，日均人流量将近10万人。
浐灞发展现状及未来趋势分析
浐灞发展现状及未来趋势分析浐灞位于中国西北地区，是陕西省西安市的重要发展区域。
本文将对浐灞的发展现状及未来趋势进行分析。
一、现状分析1. 经济发展：浐灞经济发展势头良好，GDP稳步增长。
2019年，浐灞区实现地区生产总值196亿元，同比增长8.3%。
浐灞区拥有丰富的资源和优势的地理位置，吸引了大量投资，促进了经济快速增长。
2. 产业结构：浐灞的产业结构逐渐优化升级。
传统的冶金、石化等重工业逐渐减少，而先进制造业、高新技术产业等新兴产业得到快速发展。
浐灞区积极引进高新技术企业和创新创业团队，加快推进产业转型升级，提高了产业附加值和竞争力。
3. 基础设施建设：浐灞区注重基础设施建设，交通、水供应、电力等方面得到大幅改善。
西安至浐灞区的高速公路、铁路等交通网络日益完善，为区域间的物流运输提供了便利。
同时，水、电等公共设施的建设和改善也进一步提升了居民的生活质量。
二、未来趋势分析1. 产业转型：浐灞区将继续加大对高新技术产业的支持力度，尤其是生物医药、新材料、节能环保等领域。
通过科技创新和产业转型升级，增强经济发展的内生动力，提高产业附加值和竞争力。
2. 建设国际化生态新城：浐灞将加大对生态环境保护的力度，推进绿色发展。
在保护生态环境的前提下，推进城市建设和生态修复，建设国际化生态新城。
借助浐灞河流域和渭河生态治理，打造生态景观与城市发展的有机结合。
3. 旅游业发展：浐灞区地处西安市中心，具备丰富的历史文化资源和自然景观。
浐灞将加强旅游业发展，推动文化旅游融合。
通过开展文化遗产保护、历史街区改造、旅游线路开发等措施，吸引更多游客前来浐灞观光、旅游，提升区域知名度和经济影响力。
三、面临的挑战1. 产业升级压力：虽然浐灞区的产业结构逐渐优化，但仍然面临产业升级和转型的压力。
需要进一步发展高新技术产业、吸引创新创业人才，加快形成新动能，降低对传统资源依赖。
2. 环境治理问题：随着经济的快速发展，环境污染问题也日益突出。
第三代新城—浐灞新区的使命与理想下半部分
国际领事馆区定位： – 国际使馆区是以欧亚论坛参与国家在西安建立领事馆为启动点， 利用联合国“新丝绸之路”旅游开发的概念，以联合申发“丝 绸之路”旅游签证为由头，吸引丝路沿线国家在这里设立领事 馆，使其成为西北最大的国际使馆区。
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领事官邸定位： – 领事官邸是领事馆官员和大型国外企业驻西安董事长的住所， 是国际使馆区的配套项目。领事官邸的销售不能仅仅关注价格， 必须是大西安具有地位和身份的社会名流。
– 沿浐河西岸打造主要服务于商务公园、总部基地和商贸区的休 闲美食娱乐一条街，展示环境积聚人气的项目。
核心项目： – 酒吧、茶坊、咖啡屋、主题餐饮及各类时尚名品店；为了增加 文化氛围，可以用广场、壁画、雕塑、喷泉、休闲椅、花树等 景观要素将构成一个休闲文化商业街。
商业街节点布局示意
景观 大道
休闲 商业
文化主题酒店定位：
– 陕西文化产业的国际会议中心，面向大众游客的接待中心。 – 1个四星级以上的西安文化主题酒店
– 以修缮和保护的现有乡村民居为依托，原生态的艺术乡村风貌、 关中民俗文化为主题，打造一个文化艺术主题家庭旅馆群，面 向文学创作者和爱好者群体。
（4）滨河美食公园（世界风情美食街） 定位：
– 初期只能开发外向性较高的商业，例如以餐饮、娱乐为主 导的商业或打造具有体验主题的MALL。
操作建议二：
– 大西安国际商务和文化交流的核心区。依托欧亚论坛这个超 级孵化器、丝绸之路国际区的推动，打造西北区域性金融中 心、国内外大企业总部基地、国际贸易中心、国际文化交流 中心、四五星酒店群。这个区域开发是浐灞最后完成的区域， 它需要大量客户的支撑。
主要功能： – 文化大观园： 以推介西北地区工艺品、手工艺品、旅游产品、 文化艺术部落的作品和文化创意产品为主的交易区。
西安浐灞生态区的规划实践和思考
西安浐灞生态区的规划实践和思考规划先行生态立区——西安浐灞生态区的规划实践和思考浐灞生态区是西安市于2004年9月成立的新区，位于主城区的东部,离市中心10公里，总面积129平方公里。
浐河、灞河自南往北穿过本区。
这块南北向带状区域在西安市历次总体规划中被定为发展预留区，在西安“十一五”规划和西安市新的城市总体规划中，都被确定为重点发展的区域。
经过6年的努力，坚持科学发展观的指导,坚持生态立区的规划理念，走创新之路，一个污水横流、垃圾成山、沙坑遍布的生态重灾区正在变为水绿相拥、宜居宜创业的生态新城。
规划先行的前提是研究先行富庶的“八百里秦川”和“八水绕长安”的优美自然环境,是周、秦、汉、唐十三代王朝选中西安的重要原因。
浐河灞河是“八水绕长安”中著名的二水，自然环境优美，人文荟萃，史上有“浐灞之间，三辅胜地”之说，留下众多千古绝唱和文化遗存。
然而，随着历史的变迁和人类活动的加剧，浐灞风光不再。
浐河成了西安东部的“排污渠”;500万立方米的垃圾使10余处河段变成垃圾山;过度挖沙造成浐灞河床严重下切（达6米之深），地质灾害隐患严重，甚至曾造成灞河桥跨塌、陇海线中断。
按照西安城市总体规划和西安“十一五”发展规划，浐灞生态区肩负三大任务：一是生态重建，修复浐灞的生态环境，成为西安的生态补偿区；二是满足疏散老城人口和城市扩容的需要，建设一个宜居新城；三是发展现代服务业，完善西安城市功能，提高西安综合承载力，建设一个宜创业的新城。
凡事预则立。
经验一再证明,一个城市或者一个新区，要建设好，首先要搞好城市规划。
我们的体会是规划先行的前提是研究先行。
为了搞好规划，我们进行了全面系统的研究。
研究的内容涉及浐灞未来15年的功能定位、远景目标、发展战略和路径，产业特色，生态重建和环境保护,地区历史文化及对浐灞新区现代建设的启示等等，共十几个课题。
还专门研究编制了绿色发展纲要。
经济、社会、环境、规划、生态、水资源、文化以及策划咨询等有关方面的著名专家，做了大量前瞻性的研究，提出了许多宝贵意见、建议。
浐灞房地产市场研究及策划报告(简)
浐灞房地产市场研究及策划报告（简）摘要本文对浐灞地区房地产市场进行了详细的分析和研究，并提出了相应的市场策划方案。
首先介绍了浐灞地区的发展背景和房地产市场现状，接着分析了市场的供需情况、价格走向和竞争格局。
在此基础上，提出了市场营销策略、产品策略和定价策略，并探讨了市场预测与风险管理措施。
最后，本文总结了浐灞地区房地产市场的优劣势，并对未来市场发展提出了建议。
关键词：浐灞地区、房地产市场、市场营销策略、产品策略、定价策略、市场预测、风险管理一、引言浐灞地区是西安市的一个重要区域，拥有得天独厚的地理位置和优越的自然环境，近年来快速发展，并成为了西安市不可或缺的经济支柱。
随着经济水平的提高和城市化进程的不断加速，浐灞地区的房地产市场也日益活跃。
本文旨在对浐灞地区房地产市场进行详细分析和研究，为相关企业提供市场策划参考。
二、浐灞地区发展背景和房地产市场现状1. 发展背景2. 市场现状截至目前，浐灞地区的房地产市场已经进入了一个成熟的阶段。
市场上主要产品为住宅，以及商业、办公等类别的物业。
由于受到供应和需求的制约，市场价格整体上呈现稳中有涨的趋势。
此外，浐灞地区房地产市场竞争格局明显，市场上存在诸多的房地产开发企业，并且市场体量较大。
三、市场分析1.供需情况浐灞地区的房地产市场供需状况总体上来看较为平衡。
在当前市场背景下，供应较为充足，住宅项目的供应主要分布在浐灞新区、经济技术开发区和西长安街等区域。
而需求主要来自于年轻人、新市民、企业职工等群体，大多为购买型消费者。
2.价格走向浐灞地区的房价整体走势上升，但增速略有放缓。
尤其是受到新房供应增加和市场调控的影响，房价增速逐渐放缓。
据市场调查显示，目前浐灞地区主流住宅房价在5500元-7500元/平方米左右。
3.竞争格局浐灞地区的房地产市场竞争格局明显，市场上存在诸多的房地产开发企业，并且市场体量较大。
在此背景下，各家企业争夺市场份额的竞争愈发激烈。
目前，市场上主要的竞争对手为华润置地、绿城、华夏幸福等在西安市有较大影响力的企业。
西安浐河畔项目整体定位提报
位于咸宁东路东段，总建面 10万方，R2.55，共634户。
分五期开发，一期二期在售； 三期正在排号中。共推出2522 套。高层2梯3/4户
两房84-94 44% 三房123-147 47%
项目分三期开发，一期共7栋， 5栋27F高层2梯4户，2栋18F小 高层1梯2户。共推出690户。
M 地铁浐河东路站
三环
绕城高速
离尘不离城的优势
对内交通 对外交通
项目位置
对内交通:长乐路，咸宁路,韩森路延长线。
对外交通:三环路和绕城高速。
M
地铁站
地铁:浐河东路站和长乐东路站。
区域房地产市场点评
2019-2019 年西安住宅市场年度成交价格走势分析
4454
受08年国内市场整体低迷的影响，
价格增长率明显放慢，但西安住宅
产品： 舒适户型 核心特色：阔景公寓 客户感受：阳光充足，视野开阔
高品质，高舒适度，高性价比
主力户型配比建议
本项目定位是改善型居住产品，因此在户型上要求达到一定的舒适程度，尤其是主要功能 间的尺寸和动线设计，都要本着舒适的原则，而不是节约空间的原则。
户型
2R 2R 3R 3R 4R 合计 备注
套建筑面积
2019年—2019年
2019-2019年
目
届时区域整体形象将得到大幅提 活水生态运动公园
2019年——2019年
浐灞三角洲商务行政 中心
2019年——2019年
升。2020年区域人口将达到40万。 欧亚经济论坛项目
2019-2009
本项目位置
区位特征描述
项目交通关系图
城内
地铁长乐东路站 M
西安浐灞实施方案
西安浐灞实施方案西安浐灞是西安市城市副中心，也是陕西省重要的发展增长极。
为了加快浐灞新区的建设步伐，提升区域发展水平，制定了西安浐灞实施方案。
一、总体目标。
西安浐灞实施方案的总体目标是加快浐灞新区的建设步伐，打造现代化、生态化、宜居宜业的城市副中心。
通过实施方案，加快浐灞新区的产业发展、基础设施建设、生态环境保护等工作，提升区域的综合竞争力。
二、产业发展。
1. 产业定位，以高端装备制造、新材料、电子信息、生物医药等为主导产业，打造具有国际竞争力的产业集群。
2. 产业支持，加大对重点产业的扶持力度，引进和培育一批具有核心竞争力的企业，推动产业集群的形成和发展。
三、基础设施建设。
1. 交通建设，加快建设轨道交通、高速公路等交通基础设施，提升区域的交通运输效率。
2. 水利设施，加强对浐灞河、渭河等水系的治理和保护，确保水资源的可持续利用。
3. 公共服务设施，加大对教育、医疗、文化等公共服务设施的建设投入，提升区域的公共服务水平。
四、生态环境保护。
1. 生态修复，加强对浐灞新区生态环境的保护和修复工作，推动生态文明建设。
2. 污染治理，严格控制工业污染排放，加大对污染治理设施的建设和运营管理力度。
五、城市规划与建设。
1. 规划编制，制定浐灞新区城市总体规划和详细规划，合理布局城市空间，提升城市品质。
2. 建设管理，加强对建设项目的管理，确保建设工程的质量和进度。
六、人才引进与培养。
1. 人才引进，加大对高端人才的引进力度，吸引国内外优秀人才来浐灞新区工作创业。
2. 人才培养，加强对本地人才的培养和引进，提升人才队伍的整体素质。
七、资金保障。
1. 资金来源，整合各类资金来源，包括政府投资、社会资本等，确保实施方案的资金需求。
2. 资金使用，加强对资金使用的监督和管理，确保资金的有效利用。
结语。
西安浐灞实施方案的制定和实施，将为浐灞新区的发展提供有力支撑，推动区域经济社会的快速发展。
希望全体相关部门和人员共同努力，认真落实实施方案，为浐灞新区的建设和发展贡献力量。
浐灞生态区规划建设(1)
城市篇
焕然一新 打造宜居新城
昨天，这里是西安城市东北部一片待开发“保留地”；今天，这里成为新
一轮城市扩张的发展高地。 2009年浐灞生态区大力增强基15公里，管线51.7公里，城市广场2个，完 成浐河河道治理约2.1公里。
浐灞生态区位于西安城区东部，北到渭河，南到 绕城高速，包括浐灞河两河四岸的南北向带状区 域，规划总面积129平方公里，其中集中治理区 89平方公里。整个生态区区域呈“一心三翼”的 布局。 《浐灞河生态区总体规划》及其绿地系统规划 1) 浐灞生态区规划目标及功能定位： 通过对现有河道水环境的整治和科学技术发 展，营造人与自然和谐共生的山水城区。形成以 滨水生态住宅及旅游度假产业为主，综合现代商 贸、会展、物流、教育及科技型产业的生态型滨 水城市副中心。 2）浐灞生态区绿地规划结构布局： “一心三翼” •一心：以浐灞三角洲、广运潭生态景区为 主的浐灞核心区域。该区内以休闲度假旅游、国 际会议会展、高级商务办公、省市级行政管理、 高品质多层次滨水居住等功能为主。 •北翼：为绕城高速路以北至灞河入渭口的 灞河下游段。该区以高等教育、旅游度假和生态 湿地等功能为主。 •南翼：为陇海铁路华清路以南至三环与绕 城立交的浐河段。该区以高品质居住和生态绿地 等功能为主。 •东南翼：为陇海铁路至西康铁路的灞河段。 该区以科技产业园和生态居住区等功能为主。
2）西安总体结构布局形态：“九宫格局，棋盘路网，轴线突出，一城多心”。
九宫格局中确定浐灞生态区的城市目标功能是：依托流域水资源、生态资源和人文资源，
尽快成为新的生态、旅游、会展、居住新区。 3）西安城市绿地系统规划总体目标： •切实保护和改善生态环境，完善城市生态绿化系统，逐步恢复“八水绕长安”的景观。 •建立外围生态区，加速秦岭北麓绿化，逐步建设秦岭生态区。 •加强河湖水系周192.168.0.190边的绿化带建设，结合八条水系建设绿色廊道，形成城市 绿色生态保护环。