中信地产2019年中山市西区项目前期定位
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《中山市中原地产西区地块整体定位及营销策略报告》201页
中山市规划局片区规划情况根据片区控规显示片区内用地基本以居住用地为主同时在各个地块当中安插医疗教育市场警务行政办公等城市及生活配套用地片区周围以城市绿地围合除居住用地之外沿彩虹大道两旁安排商业金融业用地城市居住为主商业金融为辅的传统城市发展模式项目所处彩虹片区的地理位臵及区位现状西区彩虹片区中山西北部镇区城区核心圈中山南部镇区沙溪镇中山东部镇区彩虹片区彩虹片区行政区划分为中山市西区但在一般认识上沙朗虽早已划入西区行政管辖范围但由于各自产业的发展迵异融合性一直较差而彩虹片区是连结西区与沙朗乃至中山西北部镇区的枢纽区域作为城区重要放射区域彩虹片区被市场寄予厚望在邻近的石岐区西区市场供应不足购买力膨胀的情况下顺理成章成为最佳泄洪辐射区105国道连接南北区域北外环通达东西翠景道连通城区翠沙路开通贯通交通咽喉区域交通已具备项目发力的一切条件港口镇彩虹片区从片区背景辐射力源交通条件等具备与主城区融合的无限可能项目所处彩虹片区的地理位臵及区位现状基于城区辐射能量有限及周边郊镇沙溪沙朗港口开发区的承接能力不足的情况下郊镇短期内无法超越城区卫星镇的身份而彩虹片区具备与中心城区融合无间的一切条件彩虹片区西区南区港口西区彩虹片区与周边区域郊镇关系拆解图新城区扩展枢纽郊镇沙溪大涌连结枢纽项目地块条件分析partb2项目总体区位地块位于西区彩虹片区距主城区距离约为2km周边路网规划为围绕北外环105国道翠景大道彩虹大道构建起项目路网结构并有康景路翠沙路等连结性道路路网发达彩虹片区规划以城市居住区为主辅以商业金融区配套项目城市区位示意105国道翠景大道彩虹大道北外环彩虹片区彩虹片区富华道片区富华道片区翠沙路远眺新中医院彩虹大道空地及在售楼盘空地及水体翠景大道北段地块南侧临翠沙路已经贯通并有新建成投入使用的新中医院及翠景豪苑小区地块东侧为空地规划为居住用地彩虹大道接驳105国道地块北侧为空地及水体地势较为平坦视野情况较好欠缺自然景观资源地块西侧临翠景大道北段连接北外环路项目地块四至项目地块进入性较佳城区可经由翠景大道及彩虹大道接驳翠沙路进入本项目地块进入性翠景大道彩虹大道市政路由彩虹大道接驳翠沙路进入本项目通达性较好但由于彩虹大道是中山城区接驳105国道的一条主要干道车流量较大路面状况部分时间段拥挤昭示性一般翠景大道连接西区与本项目交通状况较好车流量较少进入性极佳昭示性极佳对项目周边交通进入性的分析可得出由彩虹大道进入可获得较大的车流及人流支
最新2018年【前期定位报告】南方度假旅游产业产品定位思路研究
御景豪庭
价格 销售
客群
洋房8000 10000—14000 叠拼10000 均价11000左右 独栋12000 销售状况非常理想，销售状况非常差 3期销售60%左右 大部分为成都 （65%以上）客群 购置度假型第二居 所
3F、6+1F、 23+1F、24+1F、 26+1F 均价约4600
销售极差 销售状况非常差， 目前销售高层，经 核实卖掉房源基本 为高楼层部分，
堰山和畔
产品定位思路
2013年11月
2019/2/5
1
开心快乐
说明
堰山和畔后期开发在产品品质方面存在两种截然不同的开发方向： 一：延续前期低端产品路线，依然主打都江堰、乡镇、三洲、外省路线，此方 案市场空间有风险，价值低，开发节奏受严重制约； 二：大幅度提升产品品质，走高端产品路线，扩大目标市场范围 根据前期工作成果，后续产品基本排除第一种方案，走高端产品路线
区间 说明 价格 销售 客群
新莲花置业 50亩 3.4 完毕 18F、30F高层
钱江地产 107亩 1.99 第2 期 12F小高层
博安置业 99亩 1.79 第1期 6—9F洋房
51—66（套一） 83—90（套二） 137（套三）
目前仅剩10余套低 层大户型 余房5300—5600 均价4800 良好 一般
项目
云栖谷
中华青城
紫荆城
说明
叠拼为主力产品
65—140大部 分102—130的 户型，占80% 左右 叠院为主力产品 当期主要为小 高层高层 均价4700—— 5000 较为理想 都江堰，成都 客户基本平分， 其临近高铁站， 吸引大批成都
上海张江地产 300亩 2.0 第 1期 别墅、洋房、24— 27F高层 102（套二）— 125（套三）
世联-东莞“深国投.鸿福路”项目策划书-47PPT-7.7M
。
约20000平米（不含酒店/超市）。以餐饮40%为主。经营状况良好。西面少量铺面 空置 。政 优。稳定经营前景较好。
府规划为“美食一条街”。
约10000平米。以餐饮70%为主。优越的地理位置是其天然的优势，生意火暴，带动了周边 优。可扩大发展空间小。稳定经营
的店铺经营。临街街铺的经营与近在咫尺的东城步行街内街的反差明显。
蓝色为两层商铺，红色为一层商铺。 红色区域因为位置较偏，部分可以考虑作为社区商业，如干洗店 等满足住宅的需要。
注：以上方案仅供参考，具体设计将与设计师共同探讨，模拟测算后确定。
本报告是严格保密的。
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商住物业
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国际商会大厦
1栋19层，总面 积31511平米
星鹏商务
2栋15层，总 面积21000平 米
东莞首个产 权式酒店公 寓
中心区首席纯正 商务写字楼；商 务无国界，商会 赢天
雅筑—商务工 舍；青年创业 体验
市场销售缓慢； 市场需求特征不明显， 物业配套 消费压力较大；
购物、休闲、 商务会所
1-3层商场 4-15层写字楼 -1层停车场
健康办公新 体验
空气鲜风系 统、自动浇 灌系统、会 议、休闲中 心
华凯广场
1栋2层、1栋 12层、2栋19 层，总建筑 面积117332 平方米
CBD中轴线， 全景式纯商 务写字楼； 大视野,成就 大事业
4200元/平米
专业物业管 理
一般
一般
贸易公司、 小型企业办 事处、证券、 律师事务所
小型办事处、 贸易公司、 投资客
2019年富士投资南山荔香公园项目产品定位报告
周边市场主要置业群体户型和价格承受力
户型需求
片区内客户主要登记需求面 积集中在3房户型，以131150平米面积段最多，占 23%。
需求3房的客户以改善型自 住为主，70%需求集中在购 买学位房。
191以上 171-190 151-170 131-150 111-130 91-110 90以下
置业动机
片区内目前置业客户主要动
购买学位
70%
机为购买学位房，占70%。
另外纯粹的改善型换房约
30%，主要是看重区域的生
活便利性和荔香公园景观。
换房改善
30%
客户组成
片区内目前置业客户60%来 自南山，30%来自福田。
客户职业不集中，包括本片 区原住居民、科技园改善型 换房、华侨城、福田北区的 学位需求客户等。
问题思考：
能否在学位房和景观房 视角以外，发现更大的项 目价值，跳出二手楼盘的 制约？
房地产智库
> > > > > > 更深层次的视角
© Copyright Centaline Group, 2012
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项目价值审视的“冰山模型”
© Copyright Centaline Group, 2012
项目周边 Code of this report | 12
价值检验
8
项目周边目前供应全部为二手楼盘
序号
楼盘
1
荔秀华庭
2
秀林新居
3
馨荔苑
9
4
前海华庭
5
荔香源
序号
楼盘
6
明舍御园
7
阳光荔景
普金国际公司
普金产业地产的价值体现
●资源价值 ●情报价值 ●策划价值 ●项目价值 ●执行价值
团队导入国际产业地产先进的规划、管理、融资和营运方式，创建专业化、系统化、 规范化、国际化的产业地产营销模式。通过提供具有社会责任感的、专业的、富有创 造性的产业服务，为中国的产业地产及城市发展添砖加瓦。
资源价值链 Resource value chain
测 提供专业检测评估。检验方案成效、 评 提供解决对策、实现方案落地，帮 中 助企业经营控制和风险管理，提高
心 企业效率和效益。
运营管理
园区的运营管理需要超高的管理化水平， 从某种程度上讲，产业地产各个经营单元 都是统一经营整体的一部分，之间需要相 辅相成，相互依存，相互促进。
我们凭借前瞻的国际化管理理念，结合园 区整体规划的指引，进行高效、可行的专 业化管理，实现产业地产的两性经营和长 期繁荣。
数据库系统
10年累积，普金国际借助先进网络信息系统，将交易资料、资讯信息、案例分享、专业知识等 有机整合，以公开资讯、资源共享的数据库技术平台，为客户提供更完善、系统化的服务。
科融网 kr001
专为“科技融资及专利技术交易”而打造的第三方信息服务平台， 主要为企业、科研机构等提供科技情报、专利技术成果推广及转移、科技项目融资等服务。
TWO POPKING TACITI Hotel 普金塔西缇酒店
普金塔西缇酒店是针对公寓式酒店，温泉SPA度假村、主题精品酒店等项目而建立的酒店品 牌，拥有最具个性化的酒店运营服务系统，可谓小众精品主题酒店的极品之作，可全面解决 休闲地产项目的配套及运营难题。
THREE POPKING MALL 普金商业摩
中西餐饮业态 SPA水疗业态 主题精品酒店业态 康体运动业态 超市便利店业态 酒窖咖啡茶艺业态 社区教育业态 文化艺术娱乐业态
长城盛花珠海利腾金力湾综合体2019整合推广
项目专享执行层人员简介
李凯
事业三部总经理
12年创意美术出身， 多年知名地产创意公司履 历。主导服务近60多个项 目，具备丰富的房地产传 播经验及创意指导经验， 具有深厚视觉功底，负责 项目整体形象及调性。
曾经负责和参与的项目：
珠海市场操盘案例：华发·TOD/华 发·横琴创意谷/时代倾城/时代香海彼岸/ 五洲·东方墅/万科·红树东岸/珠海中环 星座/中冶·逸璟公馆/卓越·唐家墅
• 被《深圳特区报》《中外房地产导报》等媒体评为“深圳广告行业十佳企 业”
• 深圳市广告协会会员机构
• 中国“住交会”（科技部、建设部、中国房地产协会等共同举办）指定
•
“广告推广公司”
•
……
多次荣获 中国房地产行业策划推广10强
800多个地产精品 全业态操盘经验
是深圳最早引入总体策划、全面代理的广告公司， 每年广告投放近亿元，《守合同重信用企业》， 在深圳以及全国32个城市操作近900个项目。
杨剑峰
平台策略长
项目总统筹
10以上地产策略经历， 一线标杆项目的推广策划经 验，服务过众多知名地产商 的标杆项目，负责项目的策 略执行和推广策略拟定。
曾负责及参与的项目： 临沂·银座中心 、振业国际商务中心、振业城、振业 峦山谷、北海湾一号、皇庭波西塔诺、隆鑫·花漾山谷、 沈阳华润中心·悦府、万科第五园、合肥华润凯旋门、 长沙德思勤广场、中山时代倾城、中珠九悦、金地门道、 北部万科城、亿达第一郡、中海桃花园、华强北九方、 西安GPARK、龙岐湾1号、万科云城、朗泓·龙园大 观、深圳宝星智荟城、星河world、卓越前海壹号、前 海香江金融中心、深业U中心、信义·领域、深投 控·软件产业基地、深投控·生态科技园、清凤创投大 厦、莱蒙创智谷、恒大时尚慧谷、海源城、启迪协信科 技园等。
中山市2019年市重点建设项目计划表
49 中山市产业平台（板芙园）
144000
板芙镇
50 中山市产业平台（板芙园）二期
62000
板芙镇
（二）工业类项目（79 项）
51
瑞科新能源年产 200 兆瓦碲化镉太阳能电池 产业化项目
52
中山旭贵明电子有限公司年产不间断电源 及光伏逆变器 500 万套项目
4583911 55000 35000
火炬开发区 火炬开发区
牵头责任单位/ 镇区
84 华帝股份高端智卫产 85 品 500 万台(空气能热水器 130 万台，其他
节能厨卫产品 370 万台)生产项目
86
广东奥科特新材料科技股份有限公司年产 LED 照明产品 1 亿件生产项目
87
中山凯旋真空科技股份有限公司年产泵及 真空成套设备 250 套项目
66934 17476
市国资委（市中 汇集团）
小榄镇
35 DN1200 原水管道工程项目
11000
黄圃镇
（五）市政设施项目（5 项）
78949
36 富华道升级改造工程
22812
市住建局
37 树木园公共人防停车场工程
10217
市住建局
38 中山市粮食加工中心
10100
市住建局
39 博爱路银通街交叉口立交工程
20000
民众镇
118
格力中山生活电器年产 700 万台风扇改建项 目
11930
民众镇
119 欧普照明华南园区建设项目
258000
民众镇
120 完美华南基地工程项目
150000
南朗镇
121 百盛生物原料药项目
40000
南朗镇
122 明阳智能电气产业项目
2019年10月保利余姚项目营销提报
23
数 据 来 源
住 房 和 城 乡 建 设 部
宁波市迪赛房地产销售代理有限公司
宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在
强行拆迁、暴力拆迁
暗箱操作、贪污腐败
郭美美事件，谁会还捐款
我爸是李双江，完胜我爸是李刚
政府公信力遭受严重质疑，民众信心不足，政府形象大打折扣
24
宁波市迪赛房地产销售代理有限公司
宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在
宁波市迪赛房地产销售代理有限公司
25
经济形势：多重因素叠加，高通胀、高贬值时代来临
11日是美国国会参议院即将就《2019年 货币汇率监督改革法案》进行投票表决的 最后期限。分析人士认为，中美两国贸易 不平衡的主要原因不在于人民币汇率，美 国国会参议院对人民币汇率发难没有道理。
考虑到未来美元中期弱势难改，再考虑到 当前中小企业面临经营困难，未来人民币 对美元继续呈小幅升值态势，并且弹性会 进一步增强。
中国保利集团公司被中国残疾人福利基金会授予“爱心明星企业”称号。 国务院国资委确认中国保利集团公司主业为军品贸易、民品贸易、房地产开发经营、物业管理、中介
服务及文化艺术经营，同时 将集团公司主业定位于“涉及国家安全和国民经济命脉的主要行业和 关键领域”。 中国保利集团公司实现经济增加值（EVA）10.01亿元，在中央企业排名第44位；在实现EVA增量比 去年改善的116家中央企业中列 第38位。 中国保利集团公司进入中国企业纳税五百强行列，排名79位，在其中87家中央企业中列第35位；在 其中21家房地产企业中列第2位。 中国保利集团公司获得“圆明园海外流散文物回归故里贡献奖”。
保利影响一座城市的力量
宁波迪赛 2019-10
---保利余姚项目营销提报
数 据 来 源
住 房 和 城 乡 建 设 部
宁波市迪赛房地产销售代理有限公司
宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在
强行拆迁、暴力拆迁
暗箱操作、贪污腐败
郭美美事件，谁会还捐款
我爸是李双江，完胜我爸是李刚
政府公信力遭受严重质疑，民众信心不足，政府形象大打折扣
24
宁波市迪赛房地产销售代理有限公司
宏观大势：多重因素叠加，限购或将长期存在
宁波市迪赛房地产销售代理有限公司
25
经济形势：多重因素叠加，高通胀、高贬值时代来临
11日是美国国会参议院即将就《2019年 货币汇率监督改革法案》进行投票表决的 最后期限。分析人士认为，中美两国贸易 不平衡的主要原因不在于人民币汇率，美 国国会参议院对人民币汇率发难没有道理。
考虑到未来美元中期弱势难改，再考虑到 当前中小企业面临经营困难，未来人民币 对美元继续呈小幅升值态势，并且弹性会 进一步增强。
中国保利集团公司被中国残疾人福利基金会授予“爱心明星企业”称号。 国务院国资委确认中国保利集团公司主业为军品贸易、民品贸易、房地产开发经营、物业管理、中介
服务及文化艺术经营，同时 将集团公司主业定位于“涉及国家安全和国民经济命脉的主要行业和 关键领域”。 中国保利集团公司实现经济增加值（EVA）10.01亿元，在中央企业排名第44位；在实现EVA增量比 去年改善的116家中央企业中列 第38位。 中国保利集团公司进入中国企业纳税五百强行列，排名79位，在其中87家中央企业中列第35位；在 其中21家房地产企业中列第2位。 中国保利集团公司获得“圆明园海外流散文物回归故里贡献奖”。
保利影响一座城市的力量
宁波迪赛 2019-10
---保利余姚项目营销提报