房地产开发项目出售与自持的税负对比分析

一、建成后对外出售的税负情况

市场价值1000万元，项目取得土地使用权支付的金额300万元，开发成本350万元，开发间接费用200万元（其中利息支出50万能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，其他房地产开发费用的扣除比例假定为5%）。

表1 开发项目对外出售的涉税情况

注：房地产项目建成后出售，房地产开发企业在出售环节纳税以后，后期不再有该房地产开发项目的纳税义务。

二、建成后自持出租的税负情况

年租金收入90万元，年折旧40万，城镇土地使用税定额税率4元，项目占地面积150平方米。

表2 开发项目自持出租的涉税情况

注：房地产项目建成后自持出租期间，房地产开发环节作为房地产产权所有人，会一直有纳税义务发生。

三、“营改增”对于项目自持的影响

（1）营业税

当前营业税制下，因为自建自用的开发项目产权未转移，加之营业税规定的视同销售仅包括土地使用权或不动产的无偿赠送以及自建后销售时发生的自建行为这两种情况，因此自建后自用的房地产不需作为视同销售行为，不需要缴纳营业税。

自持开发产品的租金收入应按出租不动产缴纳5%的营业税。

（2）增值税

因为营改增后出租不动产会被纳入增值税的征税范围，那么应按不含税的出租收入计提销项税额，并且可以凭购进项目取得的增值税专用发票抵扣进项税额。

（3）企业所得税

开发产品自持属于内部处置资产，产权未转移不属于企业所得税视同销售范围。出租开发产品取得收入属于企业的经营收入，应并入应纳税所得额计算申报企业所得税。当前的营业税之下，企业缴纳的营业税可以在企业所得税前扣除，但营改增后，企业缴纳的增值税不属于企业所得税前扣除项目。

房地产企业税收分析

房地产企业税收分析一：房地产行业涉税及避税概述（一）房地产企业涉及税种较多，其中营业税、所得税、土地增值税对企业的现金流出量产生较大影响。 1、在销售环节营业税政策：预售房产时，应按预收款的5%缴纳营业税及城建税、教育附加税费。 2、企业所得税政策：有两种方式缴纳所得税（1）查账征收方式：其中，销售未完工开发产品的销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。（即预售房产时缴纳所得税的办法）。（开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。） (2) 核定征收方式：石家庄的房地产企业按预收款的13%缴纳所得税。分析：根据贵单位的情况，初步判断应采用查账征收方式较为有利。目前房地产企业在利用税收政策进行合理、合法进行税收筹划时，首先判断开发项目是否存在若干可筹划前提或特殊状况方可进行，否则硬性筹划得不偿失，致使企业存在重大纳税风险。例如，销售精装房时，通过分解销售收入达到减税的目的。但该筹划限制条件较多，需针对具体情况谨慎使用。（二）房地产开发企业偷逃应税收入通常采用的手段： 1、化整为零，肢解收入或者将收入挂往来帐。 2、收取价款，不作收入；开具发票，不作收入，甚至在检查中隐匿部

分发票存根，逃避追查。采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税；预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。 3、不按规定开具发票，以收款收据、白条代替发票，收取价款不作收入；发票、收款收据混开，少计部分收入；如：开具“大头小尾”发票等以达到偷逃税款目的。 4、不合理定价，减少收入。采取各种方式降低售房金额，减少收入，如采取降低售房价格，加大其他规费的方法，调节收入。 5、变通权责发生制，分期收款，应作而不作收入。如：房地产企业分期收款销售房产时，在实际收到价款才作收入，延迟反映或不反映收入。 6、其他业务收入部分或全部不入帐。房地产开发企业除主营业务以外如售后服务、材料物资销售业务、房产出租业务，这些业务零星、金额不大，企业往往不如实入帐、计算缴纳税款。 7、代收代垫款项，入帐不上税，或者不入帐。 8、在预售楼盘时故意延迟缴纳税款。不按合同约定时间确认收入，拖延缴纳企业所得税。 9、由于资金紧张，在年度内随意调整税款申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清，甚至少报税款或逃避纳税。 10、将更名、拖交房款押金、罚息收入、没收违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的

房地产项目公司收购要点及尽职调查清单

房地产项目公司收购要点一、房地产收购的种类房地产项目收购包括：在建工程转让和项目公司收购两种 1、在建工程转让又叫转让资产（烂尾楼的收购） 2、项目公司收购又叫股权转让二、项目公司股权收购步骤： 1、项目收购意向书 2、项目尽职调查 3、洽谈正式合同 4、交接三、意向书意向书包括：1、意向股权数量；2、对价金额；3、意向金（一般锁定1000万-5000万共管一个月）四、项目尽职调查包括：1、项目公司主体调查；2、项目公司财务审计；3、所收购项目的主体调查 1、项目公司主体调查（1）营业执照（包括正副本是否过期）；（2）各种开发资质（3）税务登记（4）企业组织代码（5）贷款卡（6）所有股东的存在和变更情况（7）股东章程的变化情况（8）历次股东会议的会议纪要（9）历次董事会的会议纪要 2、项目公司的财务审计（1）对项目公司的资产负债表、损益表和现金流量表进行审计（目的是主要审查项目的资产和负债情况；税务情况和债务情况）（2）项目公司需提供原始凭证和账册

（3）项目公司的往来账款情况（目的主要是考察项目的采取是否干净）（4）项目公司财务的现金流调查（目的主要是防止项目公司利用财务手段清理债权债务）（5）审计项目公司的资金到位和使用情况（6）审计项目公司的纳税情况、债务情况以及项目公司的银行账户 3、所收购项目的主体调查（1）项目的所有权证和批文，包括①项目的国有土地使用证以及土地转让合同和土地出让金缴纳发票；②项目的建设用地规划许可证或规划意见书；③项目的建筑工程规划许可； ④开工证等。（2）项目所在地的规划情况（包括控制性规划和详细性规划）（3）项目的可行性批复（4）项目的规范性调查（5）项目的以前的经济活动的调查五、洽谈正式合同六、交接和变更 1、公司证件的交接 2、公司所有印章的交接 3、公司所有材料的交接 4、项目场地的交接七、股权收购的难点 1、溢价的处理方式 2、或有负债的保证溢价的处理方式主要是股权+承担负债或有负债保证主要防止项目公司的对外担保、对外的合同和对外经济活动的风险

房地产公司各环节税收筹划

房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外

承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务；分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有：（1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我

房地产开发各项税费

一、土地批租、拆迁、征地二、前期费用

三、建设阶段费用

四、后期费用五、税

个税扣除标准：市地税局市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》销售额的1‰六、房地产交易税费

增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

房地产开发企业应该缴纳的税费

房地产开发企业应该缴纳的税费一、营业税（一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、

教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下：（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（2）对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答

房地产项目收购尽调清单

资料清单一、拟合作项目开发主体 1.公司的营业执照、代码证、税务登记证、开户许可证、开发资质等证件复印件； 2.登记卡片、银行征信报告主体； 3.公司章程及修正案、公司近两年的审计报告。二、拟合作各项目土地 1.土地管理部门核发的建设项目土地预审报告书； 2.关于地块的红线图/认定地界图及当地政府的用地限制条件； 3.征地文件（如有）：（1）市、县人民政府做出的土地征收决定；（2）其他征地所需的文件、资料；（3）征地补偿合同或协议（或政府做出的搬迁决定）；（4）按规定支付土地补偿费，安置补助费，青苗及地上附着物补偿费的情况明细（包括已支付项目及金额，应付未付项目及金额），及相关付款凭证；（5）征地结案表； 4.土地出让/转让文件：（1）土地招拍挂相关文件；（2）国有土地使用权出让或转让合同；（3）土地出让金收据；

（4）列明土地使用权应支付的费用清单(包括但不限于土地出让金/转让金，大市政配套费用，动拆迁费用等)，清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额，并提交付款凭证；（5）列明取得土地使用权应缴纳的税款清单（包括但不限于契税），清单中应包括已支付、应支付项目及各项金额），并提交已缴纳税费的付款凭证；（6）如在土地出让前与政府签订有相关合作框架协议请提供； 5.土地使用权证、房地产权证； 6.土地规划条件、规划用途、使用年限等； 7.关于土地的权利障碍设置情况（包括但不限于抵押、查封）及他项权利证明和相关合同； 8.土地是否被认定为闲置土地的说明； 9.任何其他与土地有关的、由政府部门或第三方签发的文件或与第三方订立的文本。三、拟合作各项目建设相关文件 1.建设项目建议书或可行性研究报告，以及发改委的立项批准文件； 2.关于项目的建设用地批准书及附图； 3.规划主管部门的规划批准文件（包括但不限于建设项目选址意见书、规划意见书及附图、审定设计方案通知书）； 4.建设主管机关对项目的审核批复； 5.相关主管部门（环保、交通、卫生防疫、人防、园林、节水、消防、文物、市政等）对建设项目的审查意见； 6.关于项目的合作开发和经营等事项的任何合同、意向书、备忘录等文件；

房地产开发企业各环节涉税

房地产开发企业各环节涉税一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天

然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费；当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。土地增值税实行四级超率累进税率；土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）

总结合作开发房地产项目涉税政策

总结合作开发房地产项目涉税政策仅以国税发[1995]156号、国税发[2009]31号文件及其他相关政策为依据，结合房地产开发企业的实际情况，对日益增多的房地产开发企业合作建造开发房地产项目业务涉税方面进行探讨。一、关于“合作开发”的涵义（一）定义及要件《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十八条规定，“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产”，继续了《民法通则》第51、52、53条的内容。为房地产合作开发提供了法律依据。房地产合作开发是房地产开发中一种比较普遍的形式。通过合作开发的形式，可以有效地把土地、资金、资质等房地产开发的要素结合起来，从而使合作开发的各方合法地在房地产开发中找到各自的利益。实践中，房地产合作开发的概念也有被称为“合作建房”、“联营建设”等。可见合作开发是一种整合房地产开发各要素的民事行为。其法律特征及其要件是：共同投资、共享利润、共担风险。目前，有关房地产“合作开发”税收上的定义主要来源于下列两个文件： 1、《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发[1995]156号）第十七条规定：合作建房，是指由一方(以下简称甲方)提供土地使用权，另一方(以下简称乙方)提供资金，合作建房。——仅指合作建房形式。 2、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2009〕31号）第五章特定事项的税务处理，第三十六条“合作建造开发产品的税务处理”以及第三十七条“以土地使用权投资开发项目的税务处理”的规定。此不仅包括合作建房，还包含其他形式的合作开发项目。（二）合作开发方式作为房地产合作开发的方式，从税收政策规定来看，大体表现为以下几种形式：

(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：（1）在建项目整体转让（1）合理分解租金收入（2）变房屋出租为对外投资（3）分解商品房销售价格（4）变房屋出租为承包业务（5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

[例1]在建项目整体转让的税收筹划某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为：营业税金及附加：6000×5.5%=330万元土地增值税：A企业取得转让收入6000万元减：已发生在建工程成本3500万元减：加计扣除3500×20%=700万元减：营业税金及附加330万元增值额：1470万元增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------

房地产开发各环节税收政策汇集

房地产开发各环节税收政策汇集发布时间：2011年05月03日信息来源：省地税局供稿：苏州工业园区地税局字体：【大中小】访问次数：280 本文纳税人为房地产开发企业。一、取得土地环节 1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定）。案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10 月25日。当地土地使用税税率为4元/平米。那么2010年应缴纳多少土地使用税？分析：该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税：56000*4*2/12=37333.33元。 2、印花税（土地出让或转让合同）：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。目前江苏省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合

同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。二、设计施工环节 1、印花税（设计合同）：建设工程勘察设计合同，包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。 2、印花税（建安合同）：建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。 3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五贴花。三、房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税（预征）：除普通标准住宅不实行预征外，对其他各类商品房，均实行预征。普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、

房地产项目资产收购与股权并购的涉税情况学习总结

房地产项目资产收购与股权并购的涉税情况学习总结一、资产收购模式下的涉税分析（一）收购方的涉税分析 1、印花税，计税依据：合同所载金额；税率：0.5‰；政策依据：财税[2006]162号。 2、契税，计税依据：成交价；税率：3%-5%；政策依据：国务院令[1997]224号。在资产收购模式下，收购方的税负并不重，只有万分之五的印花税，和3%~5%的契税。（二）被收购方的涉税分析 1、印花税，计税依据：合同所载金额；税率：0.5‰；政策依据：财税[2006]162号。 2、增值税，计税依据：成交额（老项目简易征收）、差额征收；税率：5%（老项目简易征收）和11%（一般征收）；政策依据：财税[2016]36号，国家税务总局公告2016年第18号。财税[2016]36号文件附件明确：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”同时根据国家税务总局公告2016年第18号规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。城建税等附加税以增值税为计税依据 3、土地增值税，计税依据：增值额，税率：30%-60%，政策依据：国发[1993]138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 4、企业所得税，计税依据：转让所得额，税率：25%，政策依据：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》二、股权收购模式下的涉税分析（一）收购方的涉税分析 1、印花税，计税依据：成交金额；税率：0.5‰；政策依据：国税发〔1991〕155号。 2、契税，不征，政策依据：财税[2012]4号，财税〔2015〕37号。（二）被收购方的涉税分析 1、印花税，计税依据：成交金额；税率：0.5‰；政策依据：国税发〔1991〕155号。 2、增值税，不征，政策依据：财税[2002]191号。 3、土地增值税，不征，政策依据：《土地增值税暂行条例》第二条土地增值税是对转让房地产行为征收的一种财产税，据此，股权转让不涉及土地增值税。但税务机关可能会参照《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687号）的下列规定要求计征土地增值税：“鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。” 该文件是国家税务总局答复广西壮族自治区地方税务局的文件，该文件存在的问题是，企业转让的是股权而不是国有土地使用权及其附着物，故不符合《土地增值税暂行条例》规定的征税范围；其次，即使征税，是对转让股权的股东征税还是对被投资企业征税并不明确。再次，如果转让100%以下的股权是否征税呢？“以股权形式表现的资产主要是土地使用权、

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划

房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。（一）立项环节实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。（二）融资环节企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易

的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。（三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定

房地产开发各环节税收情况

目录一、取得土地环节 (2) （一）城镇土地使用税 (2) （二）印花税（土地出让或转让合同） (3) （三）契税 (3) 二、设计施工环节 (4) （一）印花税（设计合同） (4) （二）印花税（建安合同） (4) （三）印花税（借款合同） (4) 三、房产销售环节 (4) （一）土地增值税（预征） (4) （二）企业所得税（未完工开发产品） (5) （三）印花税（商品房销售合同） (5) （四）增值税 (5) （五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加 (6) 四、竣工交房环节 (6) （一）企业所得税（完工开发产品） (6) （二）房产税 (7) （三）土地增值税（清算） (7)

、取得土地环节一）城镇土地使用税以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 1、计税依据城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，土地面积计量标准为每平方米。 2、税率城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额，具体标准如下：大城市1.5 ～30 元；中等城市1.2 ～24 元；小城市0.9 ～18 元；县城、建制镇、工矿区0.6 ～12元表1：城镇土地使用税税率表 3、应纳税额的计算年应纳税额＝计税土地面积（平方米）* 适用税额城镇土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。纳税人新征

收购烂尾楼再转让税收

收购烂尾楼再转让税收一、营业税问题：购入烂尾楼再转让的行为，能否差额征收营业税? (财税[2003]16号)第(二十)条差额征税条款：销售或转让其受让的土地使用权销售或转让抵债所得的土地使用权销售或转让其购置的不动产销售或转让抵债的不动产税收风险：是否再投入实质性开发 (财税[2003]16号)文件规定：单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税： 1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。 2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。

在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。解析：再投入施工，不可能差额征税问题：转让过程中相关费用及税金，是否可以扣除? (海南省地方税务局公告2014年第16号) (二十)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。二、土地增值税税收风险：收购支出(支付的价款及税金)加计扣除案例： A房地产开发公司出资2000万元，收购B公司开发的烂尾楼建设改造并销售。烂尾楼建设改造及配套设施的成本共计1000万元。收购B公司烂尾楼和改造成本均取得合法凭证。办理土地增值税清算申报时，申报财政部规定的其它扣除项目(土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和，加计20%的扣除)600万元。该公司的申报的土地增值税加计扣除合理吗?

房地产项目开发程序及税费缴纳

房地产开发程序及相关税费 https://www.360docs.net/doc/6715175489.html,/zcfg/ 房地产开发程序复杂、税费名目繁多，行政审批要和众多政府职能部门打交道，各地区程序和收费略有差别。现将搜集整理到的相关内容整理如下，仅供参考。一、房地产开发公司的设立（一）、内资房地产综合开发公司的设立 1、公司设立准备 2、申请资质等级审批 3、申请办理企业名称预先核准 4、办理工商注册登记 5、办理税务登记（二）、外资房地产开发公司的设立 1、申请批准项目建议书 2、办理企业名称登记 3、送审合资或合作合同、章程 4、申领外商投资企业批准证书 5、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费 1、企业法人开业登记费 2、企业法人变更登记费 3、企业法人年度检验费 4、补、换、领证照费二、房地产开发项目的立项和可行性研究 1、选定项目，签定合作意向书 2、初步确定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费三、房地产开发项目的规划设计和市政配套

（一）、房地产开发项目的规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案 7、住宅设计方案的专家组审查 8、落实环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计（二）、房地产开发项目的市政配套 1、征求主管部门审查意见 2、落实市政公用设施配套方案 3、报审市政配套方案 4、市政各管理部门提出市政配套意见 5、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费四、房地产开发项目土地使用权的取得（一）、国有土地使用权的出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告的预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金的返还（二）、国有土地使用权的划拨 1、国有土地使用权划拨用地申请 2、主管部门现场勘察 3、划拨用地申请的审核、报批 4、取得划拨用地批准（三）、集体土地的征用 1、征用集体土地用地申请 2、到拟征地所在区（县）房地局立案 3、签订征地协议 4、签订补偿安置协议 5、确定劳动力安置方案 6、区（县）房地局审核各项协议 7、市政府下文征地 8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费 9、办理批地文件、批地图 10、办理冻结户口 11、调查户口核实劳动力 12、办理农转工工作 13、办理农转居工作 14、办理超转人员安置工作 15、地上物作价补偿工作 16、征地结案

现在房地产开发企业涉及哪些税费

现在房地产开发企业涉及哪些税费税率是多少?? 一、营业税（一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面：、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使1用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后2会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。（）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有1权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（）销售其他土地附着物2（二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的1规定：（）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 1 （）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五2条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。纳税人销售不动产价格明显偏低而无）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：（3正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；计税价格营业成本或工程成本×（按下列公式核定计税价格：③成本利润率）1+=÷（—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务1机关确定。、其他具体规定如下：2（）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》1（京地税营号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代[1996]592理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。根据《转发国家税务总局关于印发营业税问（）对合作建房行为应如何征收营业税2题解答（之一）的通知》（京地税营号）规定：合作建房，是指由一方（以下简[1995]319称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互。具体的方式也有以下两种：:):)①土地使用权和房屋所有权相互，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合:)作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让．

房地产项目收购三大方式

房地产开发项目收购三大方式黄传洲/著2020-08-1921:40 一、常见的收购方式所谓房地产项目的收购，泛指房产、土地使用权的交易，既包括对房地产公司的房地产和开发项目的收购，也包括对一般企业的已建房屋建筑物、土地使用权、在建工程的收购；既包括整体收购，也包括部分收购。目前，普遍采用的房地产项目的收购方式大体上有三种，即股权收购、资产收购和项目收购。二、交易主体和操作模式（A）股权收购：所谓“股权收购”，是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购，通过持有目标公司的股权而间接的持有房地产项目。既包括全资和绝对控股型的收购，也包括非控股的参股型收购。此种模式又可细分为股权转让方式收购和增资扩股方式收购。股权转让方式为大家所熟悉，就是双方签订股权转让协议，办理相关变更登记。所谓增资扩股的方式进行收购，即收购方以现金或其他资产对目标公司进行增资，增资后收购方持有目标公司的一定比例的股权。 1、交易主体：

收购方和目标公司的原股东。不需要征得目标公司的同意，交易的决策权在股东手里。 2、操作模式：在股权转让模式下，进行股权收购的操作模式：收购方收购目标公司原股东的全部或部分股权，达成协议后签订《股权转让协议》，然后到工商部门办理相应的变更登记。采取增资扩股方式进行收购，具体来说，由收购方即增资方与目标公司原股东签订增资协议，对增资额和增资后各方所占股权比例作出约定，然后由会计师出具《验资报告》，并到工商部门办理变更登记。如果目标公司是外商投资企业，或增资后目标公司由内资企业变更为外商投资企业，则需要经相关商务部门批准，然后再办理工商变更登记。（B）资产收购： “资产收购”是指，以目标公司的资产为标的进行收购的法律行为，是收购方购买被收购方实质经营性资产的交易。该资产，既包括有形资产，也包括无形资产。 1、交易主体：收购方和被收购方（房地产项目的所有权人）。