【房地产经营管理】房地产开发各项税费
房地产开发成本计算方法(全套)
房地产开发成本计算方法(全套)房地产开发成本计算方法（全套）第一节建设项目投资估算建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一．房地产开发项目投资与成本费用的相关概念房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费和开发间接费。
亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础办法建设费、修建安装工程费、大众配套办法建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。
该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产5,000万元组成。
房地产开发成本计算方法(全)
房地产开发成本计算（全）第一节建设项目投资估算（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模,规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出;流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
(二)房地产开发项目总投资房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。
包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金.(三）开发产品成本开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用,从财务角度,这些成本可按用途分为:土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等.而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）.亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6—1：某开发商在广州开发一个项目,总建筑面积157，349平方米，其中住宅135，049平方米，商铺5，300平方米，会所17，000平方米。
住宅全部销售，商铺用于出租,会所自己经营.该项目总投资70,794万元,其中开发建设投资70，644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产(会所)5，000万元组成。
梅州市人民政府办公室关于印发梅州市房地产税收征收管理办法的通知
梅州市人民政府办公室关于印发梅州市房地产税收征收管理办法的通知文章属性•【制定机关】梅州市人民政府•【公布日期】2006.06.12•【字号】梅市府办[2006]26号•【施行日期】2006.06.12•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文梅州市人民政府办公室关于印发梅州市房地产税收征收管理办法的通知（梅市府办〔2006〕26号）各县（市、区）人民政府，市府直属和中央、省属驻梅有关单位：《梅州市房地产税收征收管理办法》业经市政府同意，现印发给你们，请认真按照执行。
梅州市人民政府办公室二〇〇六年六月十二日梅州市房地产税收征收管理办法第一条为加强房地产的税收征收管理，规范房地产税收的征收和缴纳行为，防止税收流失，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条凡在我市范围内房地产转让或承受土地、房屋权属的单位和个人（包括企业、机关、事业单位、社会团体、军事单位及其他组织、个体工商户和其他有纳税义务的个人，以下简称纳税人），应遵守本办法。
第三条本办法所称的房地产转让，是指房地产权利人通过买卖或其他合法方式将房产（包括各种性质的房屋、建筑物、构筑物、土地附着物及配套设施）的所有权或土地使用权有偿转移给他人的行为。
单位赠与不动产的行为视同销售不动产的行为。
本办法所称承受土地、房屋权属的行为，是指纳税人以国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与和交换）、房屋的买卖、赠与、交换以及以投资、入股、抵债、获奖、预购或预付集资建房款或以其他方式事实上承受土地使用权、房屋所有权的行为。
第四条房地产转让或承受土地、房屋权属的，应依照有关税收法律、法规的规定，向主管税务机关缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税、契税、耕地占用税等税收。
第五条从事房地产开发经营的企业，应自领取营业执照之日起三十日内，持有关证件向办证主管税务机关申报办理税务登记。
企业转让房地产的税收筹划分析
企业转让房地产的税收筹划分析胡绍雨【摘要】房地产业是我国经济发展的第一大产业,也是中央和地方政府财政收入的主要来源.但随着房地产交易的数量以及金额的增加,房地产交易过程的税收问题也越来越值得相关方面的关注.企业在转让房地产时,涉及多种不同的税种,如营业税、契税、印花税、土地增值税、企业所得税等,税收成本在总投资额中所占的比例很高且涉税金额大、运作周期长、资金占用量大,如果不考虑这些繁重的税收负担,势必会对企业今后的发展造成影响.因此,企业可以在合法的前提下,充分利用各种优惠政策进行税收筹划,以此来降低转让房地产时的税收成本,减少税收负担,提高经济效益,实现企业经营活动利润最大化的目标.【期刊名称】《甘肃理论学刊》【年(卷),期】2015(000)005【总页数】6页(P148-153)【关键词】房地产转让;税收现状;税收筹划【作者】胡绍雨【作者单位】中南财经政法大学武汉学院,武汉430079;中山大学岭南学院,广州510275【正文语种】中文目前，我国企业在转让房地产时涉及到的税费种类名目繁多，多达十几种，其中所占比重较大的有营业税、土地增值税、企业所得税、契税、印花税，另外还涉及到一些小税种有城建税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税等等。
营业税是指对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的行为为课税对象所征收的一种流转税。
在转让房地产时按“销售不动产”项目征收营业税，税率为5%。
土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种财产税［1］。
按照增值额与扣除项目的比率不同，土地增值税税率分别为30%～60%的四级超率累进税率。
契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
在中国境内取得土地、房屋权属的单位和个人，应当依法缴纳契税，实行3%～5%的幅度比例税率。
印花税是对在我国境内对在经济活动和经济交往中书立、使用、领受的具有法律效力的凭证征收的一种行为税。
地产项目开发成本测算分析(含参考指标)
地产项目开发成本测算分析（含参考指标）测算成本分析现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。
但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。
简单说下房地产成本的组成：1、土地费用土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。
房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。
目前基本以后两种方式为主。
随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。
目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。
他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。
他在整个成本构成中所占比例相对较大。
从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。
基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。
公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。
他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。
在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
房地产开发项目可行性研究—房地产开发项目的投资估算与收入估算
1．土地 费用估算
2．前期 工程费
房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期 工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费 用及开发期税费等。各项费用的构成复杂、变化因素多、不 确定性大，尤其是由于不同建设项目类型的特点不同，其费 用构成有较大的差异。
开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费 用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各 不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁 费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、 租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。
4．管理费 5．财务费用
管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开 发经营活动而发生的各种费用。主要包括管理人员工资、职 工福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、工会经费、 职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询 费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技 术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务 招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管 理费用。财务费管用理是费指可企按业项为目筹总集投资资金的而3%发～生5的%估各算项。费如用果，房主 地 要产 为开 借发 款企或业债同券时的开利发息若，干还个包房括地金产融项机目构，手管续理 费费 、应 融该 资在 代各 理 个 费项 、目 承间 诺合费理、分外摊汇。汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务 费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的 情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的 10%左右。
房地产开发项目的投资估算
6．销售费用
销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中 发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项 费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机 构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、 销售服务费及销售许可证申领费等。
房地产开发企业成本核算
房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。
这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。
房地产开发企业的成本核算工作是一项复杂的会计核算工作，这是由房地产项目的特性所决定的。
提高开发项目的成本核算质量，是房地产开发企业的当务之急。
如何进行成本核算显得尤为重要。
一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。
就其用途来说，大致可分为三部分：1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。
土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。
房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。
其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。
这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。
配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。
如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
二、加强房地产开发企业的成本核算策略1.加强房地产企业成本核算的规章制度建设和组织落实。
房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。
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一、土地批租、拆迁、征地 收费名称 收费单位 收费依据 收费标准及计算方法 备注 国有土地使用权出让金 市规划国土局 《中华人民共和国城镇国有土地使用权转让暂行条例》，国务院[1992]55号令 商业、住宅楼按建筑面积计收。依地段等级、用途、建筑容积率综合确定，商业50~150元/m2，住宅50~130元/ m2，工业35~100元/ m2 代政府征收
二、前期费用 收费名称 收费单位 收费依据 收费标准及计算方法 备注 用地批准书工本费 市规划国土局 省物价局鄂价房地字[1994]165号 6元/证
新征地界定勘丈费 市规划国土局 鄂价费字[1992]130号 10亩以下0.3元/ m2，10。1亩~100亩0.2元/ m2，，100。1亩以下0.1元/ m2，
城市规划咨询 市规划国土局 鄂价房服字[2002]146号 用地咨询0.5元/ m2，（用地面积），建设规划工程报建1.2元/ m2，（建筑面积） 按协议交纳
土地登记代理费 市规划国土局 鄂价房服函字[2002]180号 按协议交纳 城市基础设施配套补偿费 市规划国土局 鄂价房服[2002]178号，鄂财综复[2002]95号 按建筑面积80元/ m2 代政府征收 档案整理服务费 城建档案馆 鄂价房地字[1999]177号 预交15000元/项，12万元封顶
（墙改费） 市墙体改革办公室 鄂价房地字[1998]218号 郊、县，按建筑面积6元/ m2 公共消防设施配套费 市规划国土局 鄂政发[1995]170号 鄂价费字[1998]220号 1．5、2、3元/ m2×建筑面积 代部门征收 安全技术服务费 市安全站 鄂价房服函[2002]75号 市城郊各区按建设工程建安工作量的2‰
拆迁旧人防设施赔偿费 市人防办 国发[1984]98号，武人防委[1992]4号，鄂价费字[1996]304 1200元/ m2（拆除人防工程面积）
人防易地建设费 市人防办 鄂价费字[1996]304 武政[1999]125号 7000 m2以下按总建筑面积18元/ m2 座标放线收费 市规划国土局勘测院 市物价局核准的标准（收费许可证号26-203） 按协议缴纳
规划红线定位、验线费 市规划国土局红线办公室 国测发[1994]03号，建规[1994]205号，国测财字[2002]3号 按协议缴纳 卫生监督防疫费 市卫生监督所 鄂价费字[1996]256号 按协议缴纳 工程勘察文件审查 建设工程武价房字[2003]17号 5000万元以上的，按概算的0.24‰ 设计技术审查部门 施工图设计审查 建设工程设计技术审查部门 武价房字[2003]17号 5000万元以上的，按概算的0.4‰；
抗震设计审查费 建设工程设计审查办公室 武价房字[2003]17号 5000万元以上的，按概算的0.16‰； 垃圾服务费 市城市管理局 武政办[1997]65号，武政办[1995]268号 其中：处理费12元/ m2，清运费6元/ m2 白蚊防治费 市白蚊防治研究所 鄂价费字[1992]232 武政[1997]65号， 1.2元/ m2； 按规划红线图总建筑面积 由规划部门代征收
三、建设阶段费用 收费名称 收费单位 收费依据 收费标准及计算方法 备注 综合开发管理费 市开发办 鄂价房地字[1992]236号 按新开工面积0.50元/ m2
工程质量监督费 市质监站 鄂价费字[2001]329号文 受监工程建筑安装工作量的1.4‰ 工程检测试验费 具有相应资质的检测单位 鄂价经字[1998]329号文 按协议缴纳
工程定额测定费 市造价站 鄂价房服[2002]47号 工程造价的1% 工程质量监理费 监理公司 武城监字[1996]158号 1~5亿元的，按0.8%~1.2%收取 招投标交易服务费 市建设工程交易中心 鄂价房地字[2000]49号 中标合同价的1.6‰（甲、乙双方各半）
商品混凝土服务费 市商品混凝土管理站 鄂价房地字[2000]49号 商品砼交易合同价的1.8‰（甲、乙双方各半） 散装水泥专项基金 市散装水泥办公室 财综[2002]23号 概预算中未明确的，按工程建筑面积以1.5元/m2预缴） 建设工程合同鉴证 市工商局 鄂价审字[1992]135号 甲方0.1‰，乙方0.1‰ 路灯建设工程费 武城开字[1992]064号 按路灯建设低压工程总投资的70% 道路挖掘修复费 市城管局 省道路挖掘修复收费标准的通知 鄂建[1996]324号 200~328元/m2
占道费 市城管局 市物价局、市财政局《关于发布武汉市临0.60元/m2•天 时占用城市道路收费标准的通知》 建设项目环境影响评价费，环境监测费等 市环保服务机构 省财政厅，省环保局 鄂价费字[1994]50号，鄂价费字[1993]32号，国家物价局、财政部[1992]价费字581号 环评费议价，监测费等依照文件执行 噪音防治费 市环保局 0.5元/m2（经综合测算摊入房价） 排污水费 市环保局 武价服字[2002]54号 0.05元/t 易地绿化费 市园林局 武价费地字[1996]231号 700元/m2，以用地面积计算 未达标的，按绿地差额补交
施工安全技术服务费 市安全站 武建建管字[2002]221号，鄂价房服函[2002]75号，武价房字[2002]112号 中心城区建设工程建安工作量1.5‰；市城郊各区建安工作量2‰
四、后期费用 收费名称 收费单位 收费依据 收费标准及计算方法 备注 物业管理启动资金 小区业主管委会 1999年《武汉市住宅物业管理条例》 住宅建设造成价的1.5%（配有电梯的住宅楼，按建安造价的2.5%）
住宅小区业主委员会用房 小区业主管委会 1999年《武汉市住宅物业管理条例》 无偿提供住宅区总面积的2‰ 物业管理经营用房 小区业主管委会 1999年《武汉市住宅物业管理条例》 按住宅综合成本价提供住宅区总建筑面积的3‰ 房屋测丈费 市房产局 国测发[1993]82号 0.5元/m2 五、税 收费名称 收费单位 收费依据 收费标准及计算方法 备注 土地使用税 市地税局 武地税发[2000]212号 （外资企业按20元/m2/年向市房地局缴纳场地使用费）
耕地占用税 市地税局 武政[1987]98号 实际占用的耕地面积（一次性征收）×差别定额税率 印花税 市地税局 [88]国税地字第009号文 建设工程勘察设计合同5‰；建设安装工程承包合同3‰ 所得税 市地税局 1985年11月8日财税国字045号国税函〔2008〕299号 按应纳税所得额的33% 25% 按收入5%预缴（查账征收） 房产税 房产所在地地税局 国发[1998]90号 按房产余值的1.2%，房产租金收入的12%（个人少于800元/月免收）
车船使用税 市地税局 武政[1998]28号文 320元/辆（乘人）60元/t（载货、按净吨位每吨） 土地增值税 市地税局 武政[1998]133号 按土地增值额×适用税率-扣除数（实行四级超额、增值额与累进税率30%、40%、50%、60%） 见附表1
营业税 市地税局 财政部、国家税务总局财税字[1999]210号 销售额的5% 城市维护建筑税 市地税局 中华人民共和国城市维护建设税暂行条例 营业税额 7% 教育费附加 市地税局 国务院关于教育费附加征收问题文件的通知 营业税额 3% 堤防工程修建维护管理费 市地税局 武政[1999]81号 营业税额 2% 地方教育发展费 市地税局 市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》 销售额的1‰
付食平抑基金 市地税局 市人民政府《关于征收付食平抑基金的通知》 销售额的1‰ 个人所得税 市地税局 中华人民共和国个人所得税法 2000元起征点，超出部分*适用税率-速算扣除数（详见下表） 由企业代扣代缴 个税扣除标准： 超出起征点数额（元） 适用税率标准 速算扣除数 ≤500 5% 0 500-2000 10% 25 2000-5000 15% 125 5000-20000 20% 375 20000-40000 25% 1375 40000-60000 30% 3375 60000-80000 35% 6375 80000-100000 40% 10375 100000以上 45% 15375
市地税局 市人民政府《关于征收地方教育发展费的通知》 销售额的1‰ 六、房地产交易税费 契税 地税局 《中华人民共和国契税暂行条例》财税[2004]134号 成交价格的4%
土地交易服务费 交易中心 鄂价房服字（2000）232号 0.5%-2.5% 见附表2 营业税 地税局 成交价 5% 卖方付 城市维护建筑税 地税局 营业税的7% 卖方付 教育费附加 地税局 营业税的3% 卖方付 堤防工程修建维护管理费 地税局 营业税的2% 卖方付
平抑副食品基金 地税局 成交价 1‰ 卖方付 教育发展费 地税局 成交价 1‰ 卖方付 印花税 地税局 财政部（88）财税字第255号 审定价格 出让、承受方各5‰ 房地产交易土地收益金 市政府武政[92]218号（武政[97]20号文已降20%） 见附表3 卖方 附表1土地增值税缴纳标准：
增值额与扣除项目比较 适用税率标准（基数为增值额） 速算扣除数（基数为扣除项目金额） ≤50% 30% 0 50%-100% 40% 5% 100%-200% 50% 15% ≧200% 60% 35% 增值额的扣除项目，具体为： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。