房地产开发各环节税收政策汇集

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房地产开发行业相关税收政策简介

房地产开发行业相关税收政策简介

房地产开发行业相关税收政策简介房地产开发行业相关税收政策简介一、关于项目登记管理根据《不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》[国税发(2006)128号]、《房地产税收一体化管理业务规程》[国税发(2007)114号]和《市地税局关于加强房地产建筑行业项目税收管理有关事项的通知》[襄地税发(2010)123号]及相关税收政策规定,纳税人销售不动产货提供建筑业应税劳务的,应在不动产所在地或建筑劳务发生地主管税务机关进行项目登记,依法办理税务登记或外出经营报验登记。

二、关于项目申报纳税管理建筑业、房地产业纳税人,应按月分项目办理纳税申报。

三、关于项目发票管理建筑业、房地产业自开票纳税人应分项目办理发票领用、缴销手续。

四、关于项目税款清算及注销管理税务机关对纳入项目管理的建筑业工程项目及销售不动产项目实行分项目办理税款清算及发票缴销手续,出具清算报告。

五、耕地占用税占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人,为耕地占用税纳税人。

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据,按规定的适用税额一次性征收。

襄阳市区(不含鱼梁洲)耕地占用税税额为45元。

占用基本农田的,适用税额在此基础上提高50%。

单位、个人占用耕地建房或从事非农业建设的,以土地管理部门批准占用农用地面积作为耕地占用税计税面积,纳税人应在与土地管理部门签订国有土地出让合同30日内到征地所在地税务机关申报纳税。

六、契税在中国境内转移土地、房产权属,承受的单位和个人是契税的纳税人。

契税的征税范围包括:国有土地使用权出让;土地使用权转让,包括出售、赠与和交换:房屋买卖;房屋赠与;房屋交换。

湖北省契税税率为4%对土地使用权属转移的,契税计税依据:(一)以出让方式取得国有土地使用权的,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益,包括土地出让金、土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、拆迁过渡费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

房地产开发税收政策汇集

房地产开发税收政策汇集

房地产开发各环节税收政策汇集一、取得土地环节1、土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税.土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定).案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。

当地土地使用税税率为4元/平米.那么2010年应缴纳多少土地使用税?分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*4*2/12=37333.33元。

2、印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

3、契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。

目前江苏省规定的契税税率为3%.契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天.二、设计施工环节1、印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。

2、印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花.3、印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节1、营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%.纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

房地产开发各环节税收政策大全(详解) - 副本

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第二部 房地产开发各环节税收政策详解
第一章 拿地阶段业务
一、契税 1、直境内转移土地、房屋权属,承受的单 位和个人。房地产企业在项目开发前,取得国有土地使用权, 发生权属转移,成为契税的纳税义务人。
2 《》规定国有土地使用权出让、转让,出
《》 房地产企业通过受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地 使用权,属于契税的征税范围。
(4)人均耕地超过 3 亩的地区,每平方米为 5 元至 25 元。
各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额表
上海 北京 天津
地区
每平方米平均税额(元) 45 40 35
5 / 41
3 / 41
的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免
征契税;企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上
投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房
屋权属,不征收契税。因此,房地产企业通过重组方式取得土
地,存在契税的筹划空间。
现行契税税率为 3-5%
二、耕地占用税 1、占用耕地建房成为纳税义务人 占用耕地建房和从事其他非农业建设的单位和个人,为耕 地占用税纳税人。因此,房地产企业通过出让、受让方式直接
第一,取得土地使用权而支付的全部经济利益为契税的征 税依据。包括货币、实物、无形资产和其他经济利息,国税函 [2002]1094 号规定,以项目换取等方式承受土地使用权,属于契 税征收范围。国税函[2004]322 号规定,以土地出资,属于契税 征收范围,即投资方以土地出资,受让方以自身股权作为支付 对价,计税依据则为作价出资额。
土地。 3、计税依据 《耕地占用税暂行条例》第四条规定,耕地占用税以纳税
人实际占用的耕地面积为计税依据。一次性征收;
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房地产行业税收政策汇编

房地产行业税收政策汇编

房地产行业税收政策汇编一、增值税政策1. 转让不动产的增值税政策根据国家税务总局发布的《关于对房地产销售等计征增值税若干问题的公告》,自2019年5月1日起,全国范围内房地产开发企业和个人转让房屋产权的,按照增值税法征收增值税。

根据转让不动产的性质,纳税人可能适用增值税一般计税方法或简易计税方法,其中:•一般计税方法:纳税人销售不动产时,按照销售额减除成本费用后的余额(即纯销售额)计征增值税。

增值税率为5%或3%。

•简易计税方法:纳税人销售不动产时,按照销售额的5%计征增值税,不减除成本费用。

2. 滞纳金的增值税政策如果纳税人未按期缴纳增值税,将被征收滞纳金。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第56条的规定,纳税人未按照规定期限缴纳税款的,应当按照欠缴税款金额的每日千分之五或五分之一加收滞纳金。

滞纳金不得超过欠缴税款的百分之五十。

二、企业所得税政策1. 房地产企业所得税优惠政策根据《中华人民共和国企业所得税法》第一百二十条的规定,房地产开发企业在以下情况下,可以享受企业所得税的优惠政策:•对新建的、改建的房屋实施租金减免或减收政策的房地产企业,可以按照每月实际减免或减收的租金额,从应纳税所得额中扣除;•对住房租金超过当地平均租金1.5倍且不高于当地平均租金3倍的住房,减按当年租金收入的60%计算应纳税所得额。

2. 异地销售房地产的企业所得税政策根据国家税务总局发布的《关于异地销售自有商品房企业所得税纳税问题的通知》,企业将自有商品房在本地销售以外的其他地区销售的,按照《企业所得税法》的规定缴纳企业所得税。

在异地销售自有商品房的过程中,企业需要根据销售额、成本费用等情况计算所得额,并按照企业所得税法规定的税率缴纳企业所得税。

三、个人所得税政策1. 房地产的个人所得税政策个人通过转让房屋产权获得的所得适用于个人所得税。

根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定,个人转让不动产的所得,按照以下比例计算应纳税额:•转让时间不满5年的,按照20%的比例计算应纳税额;•转让时间超过5年的,减按20%比例递减计算应纳税额,到满5年时免征个人所得税。

房地产项目各环节税收情况

房地产项目各环节税收情况

房地产项目各环节税收情况环节涉及主要税费、税率缴纳主体征收部门土地征用1、耕地占用税:应按应税土地面积和规定的定额税率缴纳耕地占用税。

净地出让时,开发企业不缴纳开发企业地税2、契税:按土地计税价格的4%缴纳(要加上缴纳的城市配套费)。

3、城镇土地使用税:按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。

4、个人所得税:企业职工工资薪金所得,按3%-45%的超额累进税率计算缴纳。

职工(企业扣缴)开发建设阶段1、增值税:一般纳税人按工程结算收入的11%缴纳,或清包方式3%缴纳。

建筑工程承包企业国税2、城市维护建设税:按缴纳增值税税额的7%缴纳。

地税3、教育费附加:按缴纳增值税税额的3%缴纳。

4、地方教育附加:按缴纳增值税税额的2%缴纳。

5、印花税:按工程合同金额的万分之三缴纳。

1.房地产开发企业2.建筑工程承包企业6、企业所得税:按应纳税所得额的25%缴纳。

国税或地税7、个人所得税:企业职工工资薪金所得,按3%-45%的超额累进税率计算缴纳。

职工(企业扣缴)地税部门销售转让一级市场1、增值税:一般纳税人按销售收入及预收账款金额的11%(或3%预缴纳)缴纳(扣除房地产企业缴纳的土地出让金及实际支付的征地拆迁费)。

房地产开发企业国税2、城建税:按缴纳增值税税额的地税部门7%(或5%、1%)缴纳。

3、教育费附加:按缴纳增值税税税额的3%缴纳。

4、地方教育附加:按缴纳增值税税额的2%缴纳。

5、企业所得税:按当期所得额及预售收入利润率不低于15%的比例计算出预计营业利润额的25%的所得税率计算缴纳。

国税或地税6、土地增值税:按1%-3%分类预征。

地税7、个人所得税:企业职工工资薪金所得,按3%-45%的超额累进税率计算缴纳。

职工(企业扣缴)8、印花税:按商品房购销合同金额的万分之三缴纳。

1、房地产开发企业2、购房人9、契税:按房屋计税价格的4%(普通住宅2%)购房人地税装饰装潢1、增值税:一般纳税人按工程结算收入的11%缴纳,或小规模纳税人按3%缴纳。

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦

房地产业的税收优惠政策集锦引言房地产业是我国经济发展的重要支柱产业之一,也是吸纳就业、促进投资、带动消费的重要行业。

为了鼓励和支持房地产业的发展,我国政府出台了一系列税收优惠政策。

本文将对这些政策进行集锦,以期帮助相关企业和个人深入了解并合理运用税收优惠政策。

1. 增值税政策1.1 增值税免征根据《中华人民共和国增值税法》,个人出售住房的增值部分免征增值税。

具体要求是:个人出售住房的,自取得住房所有权之日起满五年后出售的,免征增值税。

1.2 住房租金免征增值税个人转让非住房用途的独立产权房屋并对外出租,取得的租金收入免征增值税。

2. 企业所得税政策2.1 普惠性住房企业所得税优惠企业提供普惠性住房项目,可享受企业所得税优惠。

具体要求是:企业投资兴建的普惠性住房项目,完成主体建筑物的,免征企业所得税。

2.2 适用税率优惠房地产企业通过依法设立的住房租赁经营机构从事住房租赁业务,税率可按照5%的征收率适用。

3. 城镇土地使用税政策3.1 建设于非居住中区的房地产项目减免土地使用税建设于非居住中区的房地产项目,经批准确有公共设施、服务设施或临时性建设用地需要的,减征土地使用税。

3.2 保障性住房土地使用税减半征收保障性住房项目土地使用税按照土地表决价的50%征收。

4. 城市建设维护税政策4.1 住房租赁减半征收城市建设维护税个人出租房屋取得的租金收入,按照应纳税额的50%征收城市建设维护税。

4.2 公租房免征城市建设维护税个人取得的公租房租金收入免征城市建设维护税。

5. 其他优惠政策5.1 个人住房公积金贷款利息抵扣个人在购买住房时贷款,并按时足额还款的,可以在个人所得税时,将住房公积金因本次贷款支付的利息额度按照规定的标准进行抵扣。

5.2 办公楼与住房合建的,房屋租赁所得取得后三年内免征个人所得税结论以上只是房地产业的部分税收优惠政策,随着国家经济形势的变化和政策的调整,可能会有所修改。

因此,房地产企业和个人在进行相关操作时应及时关注政策动态,以确保能够充分利用各项税收优惠政策。

房地产行业税收政策大全

房地产行业税收政策大全

房地产行业税收政策大全概述房地产行业是一个重要的经济领域,税收政策在其中起着至关重要的作用。

本文将介绍房地产行业税收政策的各个方面,包括税收优惠、减免和规范等。

希望通过本文的介绍能够帮助读者更好地了解房地产行业的税收政策。

城市土地使用税城市土地使用税是对城市土地使用权人(包括国有土地使用权人和集体土地使用权人)征收的一种财产税。

按照《中华人民共和国城市土地使用税法》的规定,城市土地使用税的税率为土地状况调整系数乘以土地批准价格乘以土地使用税税率。

城市土地使用税的征期为年度。

增值税房地产交易中较为重要的税收是增值税。

根据《中华人民共和国增值税法》的规定,房地产开发商销售商业用途的不动产和转让房地产开发权的,应按照增值税法征收增值税。

增值税是按照不动产的销售额与税率计算的,税率为5%。

土地增值税土地增值税是指在土地使用权的转让过程中对土地增值进行征收的税收。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,土地增值税的纳税人为土地出让方,税率为土地增值额的20%。

合同印花税合同印花税是对房地产买卖合同和土地使用权出让合同等进行征收的一种税收。

根据《中华人民共和国印花税法》的规定,对于不动产的买卖合同和转让房地产使用权的合同,合同印花税的税率为0.05%。

个人所得税对于个人在房地产交易中所得的差价收入,根据《中华人民共和国个人所得税法》的规定,个人需要缴纳相应的个人所得税。

个人所得税的税率根据个人所得额的不同而有所变化,一般为3%至45%之间。

物业税房地产物业税是指对房地产所有权人、房屋使用权人和房屋承租人根据其房地产的不同条件和用途向其征收的一种税收。

根据《中华人民共和国地方税法》的规定,物业税的纳税人包括房地产所有权人、房屋使用权人和房屋承租人。

物业税的税率根据不同的房地产和地区有所不同。

印花税房地产交易中还需要缴纳印花税。

根据《中华人民共和国印花税法》的规定,对于房地产交易中涉及的合同、票据等,需要根据不同种类进行征收一定的印花税。

房地产企业各环节涉及的税收分析

房地产企业各环节涉及的税收分析

房地产企业各环节涉及的税收分析随着我国经济的快速发展,房地产业已成为支柱性产业,也是我国进一步深化税制改革的重点对象之一。

房地产企业涉及的税收分析较为复杂,需要从不同的环节逐一分析。

一、开发环节房地产开发是房地产企业的核心业务,也是涉及税收的重要环节。

房地产开发涉及的主要税收包括土地增值税和企业所得税。

(1)土地增值税:土地增值税是属于土地交易方面的一种税收,主要针对土地出让所得实行征收,它是按照该土地的增值部分计算,并且是属于事业性税收。

房地产开发企业在开发过程中需要获得土地,并以此作为开发的基础,当企业完成房地产开发并将其售出时,就可以通过合法渠道追缴土地增值税。

(2)企业所得税:企业所得税是指企业在营业过程中所产生的收入,减去相应的成本、费用以及减税优惠等因素后的净利润,按照税率进行计算所应缴纳的税收。

房地产企业从事开发业务时,除了要支付增值税外,还需要缴纳企业所得税。

二、房源销售环节房地产企业在销售房源时需要缴纳的主要税收包括契税和个人所得税。

(1)契税:契税是指房地产买卖双方在房地产销售过程中应缴纳的税收,它是按照房屋交易价格的一定比例(具体比例根据不同地区会有所不同)征收。

房地产企业在销售房源时需要缴纳契税。

(2)个人所得税:个人所得税是指针对个人所获得的各种收入进行征收的税收,根据我国税法规定,房地产销售收入应计入个人所得税范围。

如果房地产企业的销售对象是个人,那么销售所得就要缴纳个人所得税,而如果销售对象是企业或单位,则不需要缴纳个人所得税。

三、物业管理环节房地产企业不仅需要进行房地产开发和销售,还需要进行物业管理工作。

物业管理涉及的主要税收包括城市维护建设税和房产税。

(1)城市维护建设税:城市维护建设税是指为了维护和建设城市设施、改善城市居民生活而实行的一种城市税。

房地产企业在进行物业管理时,需要缴纳城市维护建设税。

(2)房产税:房产税是指对持有房地产的所有人或管理人征收的税收。

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房地产开发各环节税收政策汇集发布时间:2011年05月03日信息来源:省地税局供稿:苏州工业园区地税局字体:【大中小】访问次数:280本文纳税人为房地产开发企业。

一、取得土地环节1、土地使用税:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收(具体税率参照当地规定)。

案例:某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同,合同约定出让土地面积为56000平米,土地出让金为34000万元,合同约定土地交付时间为2010年10月25日。

当地土地使用税税率为4元/平米。

那么2010年应缴纳多少土地使用税?分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税,2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*4*2/12=37333.33元。

2、印花税(土地出让或转让合同):对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

3、契税:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。

目前江苏省规定的契税税率为3%。

契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

二、设计施工环节1、印花税(设计合同):建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同,按收取费用万分之五贴花。

2、印花税(建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同,按承包金额万分之三贴花。

3、印花税(借款合同):银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。

三、房产销售环节1、营业税(销售不动产):纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额,销售不动产税率为5%。

纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。

营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。

纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2、土地增值税(预征):除普通标准住宅不实行预征外,对其他各类商品房,均实行预征。

普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。

普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件,经当地主管税务部门审核后确认。

土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。

除保障性住房外,我省预征率不得低于2%,具体税率参照当地规定。

3、企业所得税(未完工开发产品):企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定: (1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的,不得低于15%。

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的,不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的,不得低于5%。

(4)属于经济适用房、限价房和危改房的,不得低于3%。

案例:如某房地产开发企业开发某楼盘,尚未完工,2010年4月开始预售,4-6月共取得预收收入10000万元,6月利润表反映利润总额为-50万元,以前年度均盈利,该企业应缴纳多少企业所得税?(假设企业土地增值税预征率为3%、城建税税率7%、教育费附加3%、地方教育费附加3%,该企业位于地级市,当地规定计税毛利率为10%)分析:该企业预收收入10000万元,应缴纳营业税10000*5%=500万元,城建税500*7%=35万元,教育费附加500*3%=15万元,地方教育费附加500*3%=15万元,土地增值税10000*2%=200万元,合计765万元。

应纳税所得额=-50+10000*10%-765=185万元,应缴纳企业所得税=185*25%=46.25万元4、印花税(商品房销售合同):对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税,按所载金额万分之五贴花。

四、竣工交房环节1、企业所得税(完工开发产品):开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。

除土地开发之外,其他开发产品符合下列条件之一的,应视为已经完工:(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

(2)开发产品已开始投入使用。

(3)开发产品已取得了初始产权证明。

在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

案例:如某房地产开发企业开发某楼盘2010年12月完工,之前已预收房款30000万元,之前已按计税毛利率10%计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税,12月6月利润表反映利润总额为-2300万元,完工后计算出实际毛利额为10500万元,那么该企业该如何缴纳企业所得税?分析:实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额为7500(10500-30000*10%)万,应纳税所得额=-2300+7500=5200万,应缴纳企业所得税=5200*25%=1300万元。

2、土地增值税(清算):纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算:(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(3)直接转让土地使用权的。

对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:(1)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(4)各省辖市地方税务机关规定的其他情况。

(5)对前款所列第(3)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;(3)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;(4)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;(5)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

常见问题解答1、应收房款欠款是否缴纳营业税?如房地产公司销售了一套房屋给业主,按照合同09年底应收房款100万,业主实际只缴纳了30万,请问欠款70万是否要在09年申报营业税,还是在实际收到时缴纳营业税?答:《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第52号)第二十四条规定,条例第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。

条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。

因此,纳税人应当按照合同确定的付款日期确认营业收入,依法缴纳营业税。

2、房地产开发公司采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年作为条件销售不动产,如何缴纳销售不动产营业税?答:根据苏地税函[2008]135号文件规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年。

这一经营方式名义上是开发商让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益。

因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按规定核定其营业额。

不能以低价缴纳营业税,更不能以未取得销售收入为名不缴纳营业税。

3、房地产企业代收费用是否需缴纳营业税?答:根据《营业税暂行条例》第五条规定:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外收费,《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定:营业税条例所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:(一)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(二)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(三)所收款项全额上缴财政。

如果为符合规定条件的政府性基金或者行政事业性收费,则不并入营业额征收营业税,否则应作为价外收费,全额计征营业税。

4、房地产开发公司出租地下车位使用权,与业主签订合同约定使用年限为20年,使用费一次性收取。

这笔收入是否应当缴纳土地增值税?答:根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定,土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。

出售或转让应当以办理相应产权为标志,产权未发生转移就不构成出售或转让。

只出租地下车位的行为,因为没有发生使用权的转移,不需要缴纳土地增值税。

5、以不动产投资是否征收土地增值税?答:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。

对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

自2006年3月2日起,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。

6、房地产开发企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的,企业所得税上如何处理?答:根据《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2009〕875号)以及《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》(国税函〔2008〕828号)规定,企业以买别墅送汽车的方式销售不动产的,不属于捐赠行为,应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例分摊确认各项的销售收入。

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