万科为什么要走住宅产业化道路[1]
何为住宅产业化及含义
住宅产业化简介住宅产业化是指用工业化生产的方式来建造住宅，是机械化程度不高和粗放式生产的生产方式升级换代的必然要求，住宅产业化以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。
住宅产业化本来只是强调住宅领域的产业化，但不应局限于住宅建设领域的产业化，而应是包括住宅在内的，也包含其它一切用途物业的产业化。
故原词Housing Industrialization “住宅产业化”，似乎不尽准确，有收窄其涵义之嫌。
事实上“住宅产业化”中的“住宅”，应理解为一切建筑产品。
实现住宅产业化的基本条件是：①采用工业化的建造方式②住宅用构件和部品大多实现了标准化、系列化。
何为住宅产业化对于住宅产业化的概念，建设部住宅产业化促进中心副主任童悦仲是这样介绍的：住宅产业化是1968年日本人提出来的。
“上世纪90年代初，我们开始和日本有关机构合作。
我曾问他们的专家，到底什么叫住宅产业化？你能不能用最简练的语言来描述一下？他就讲，很简单，三句话：第一，资金和技术的高度集中；第二，大规模生产；第三，社会化供应。
”关于产业化，联合国很多人下过定义，但XX卫德住工科技[1]认为日本人讲得最简明。
他认为，住宅产业化首先是一种住宅建造方式的变革，就是由现在半手工半机械比较落后的建造方式，转变成一种工业化生产方式。
一家澳大利亚的公司到建设部访问时说，澳大利亚的住宅产业化是被逼出来的。
因为他们国家的建筑工会很厉害，建筑工人的工资水平非常高，所以他们要想降低成本，提高竞争力，就一定要走产业化道路，将建筑工地的工序分解。
凡是在施工现场能分解出来的部件，就拿到工厂的生产线上去做。
这样能大大减轻劳动强度，缩短工期，保证质量。
而日本的合作方工厂则完全在生产线上生产住宅，每一条生产线八个小时可以生产10到11栋住宅，48分钟一栋！运到现场一天就可以组装完成。
目前他们的市场占有率达5%。
显然，住宅产业化——用工业化方式生产住宅，可以减轻劳动强度，降低生产成本，提高劳动效率，保证建筑质量。
以设计创新推进住宅产品产业化——以沈阳万科城一期为例
宗地东至规划路； 南至长白西路； 西至胜利路 （ 规划）北至滨河 ；
路（ 规划） 。
宗地位于浑河水系冲击而成的浑河平原上 ， 地势平缓 ， 南高北 低， 东高西低 ， 自 平均 然标高为 ３．米。宗地整体呈不规则多边形 。 ８ ３
宗地北侧有浑河， 河面宽约 ３０米。宗地内无地表水。 ０
住宅产业化是房地产行业的一场革命 ， 是一种持续性的进步。
当前住宅产业化的核心课题是 ： 一是住宅建筑的标准化 ； 二是
处理 ， 使之为整个城市景观做出贡献。居住 区内部绿化景观与四周 协调统一 。
住宅建造的工业化 ： 三是住宅生产与经营的商品化。
由中科院建筑设计研究院有限公司设计的沈阳长白万科城（ 一
齐全。太原街商圈位于沈阳市中心繁华地带 ， 是集商住 、 、 饮服 文化
娱乐为一体的多功能商业社区。
新城市主义通过对城市空间类型分析 ， 认为空间表征的首要因
■规划理念创撕
综合运用城 市设计的现代手法，为居民创造一 系列收放有序、
素是空间结构 ， 是那些由建筑体量夹杂பைடு நூலகம்具有某种空间限量特征的
点就是对生活的理解 。住区的建设过程就是在创造新的生活 ， 而新 的生活又是城市整体进步的一个组成部分。
一
建筑形态 ， 成为一条贯穿社区南北的绿色交通纵轴 ； 宗地东部地块
中间为一条南北向的景观 纵轴 ， 从高层带中贯穿而过 。 成为小 区的 主要南北向开敞公共绿地。
三、 总体布局
、
沈阳万科城一期用地位于整个宗地南侧偏西， 南侧为长白西路 ， 南北 向 规划路从一期中间穿过 ， 将一期用地分为两块 根据沈阳万科
城总体规划要求， 南侧长白西路为城市干道， 道路红线宽度 ４ 米， ｏ 要 求一期建筑后退红线 １ 米， ５ 穿过用地 中间规划路红线宽度 ３ 米， ０ 两 侧建筑（ 含商业用房） 后退红线 １ 米，１ ２ １ 层以上住宅后退 １ 米。 ４ ２ ． 空间结构
浅析住宅产业化(第5期已用)
浅析住宅产业化一、引言1999年，长沙高新技术开发区。
某建筑工地上，看不见脚手架，也没有泥瓦匠。
几名工人正把在工厂里生产好的房子运至现场装配。
两个月后，这栋有着42套标准户型、7层高的楼房竣工，它是我国第一栋工业化住宅建筑。
事后，此建筑的开发商远大住宅工业有限公司董事长张剑曾遗憾地表示，此项目成本太高，很难推广，象征与实验意义远大于实用意义。
时间转眼到了2008年，地产市场一片混沌时，却没有人怀疑万科的龙头地位。
人们相信住宅产业化将成为万科新的盈利增长点，而它也很合时机地宣布计划5年之内完成所有项目的产业化，到2009年，精装修房的比例将达到100%。
似乎就在一刹那间，多年雷声大雨点小的住宅产业化一跃从趋势成为开发商的必然之选。
在业内人士看来，以万科为代表的地产商与以北新建材为代表的建材商正前赴后继于产业化之路上，但这一路走得并不平坦。
尽管提出10年有余，住宅产业化在中国依然处于试验阶段，其推进也处于尴尬的节点之上，与国外的差距依然明显，一切还只是在路上。
二、住宅产业化的含义什么是住宅产业现代化？1999年，建设部《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》中明确指出：住宅产业现代化，即是应用现代化的高新技术改造传统的住宅产业，实行工业化设计，工业化生产，商品化运作，住宅的各个部品、部件通用化、标准化、系列化和集成化、智能化及数字住宅的要求，形成部品、部件配套协作的住宅产业链。
其包含四个方面的涵义：（1）住宅建筑的标准化；（2）住宅建筑的工业化；（3）住宅生产、经营的一体化；（4）住宅协作服务的社会化。
也就是说，住宅产业化就是像造汽车、造家电一样在流水线上生产出标准、节能、有利于生产、使用和回收的住宅产品。
三、实施住宅产业化的意义：（1）首先，住宅产业化将会实现社会资源节约，这主要体现在能源、水源和材料节约方面。
以材料为例，工业化集中生产的方式，降低了建筑主材的消耗；装配化施工的方式，降低了建筑辅材的损耗。
住宅产业化在中国
非直 接外墙 、 梯 间墙 ， 楼 分户墙 则采 用Ａ Ｃ 板 ， Ｌ墙 内隔墙 采用轻 钢龙 骨双 面石 膏板 系统 。 设备系统 将完全与主体结 构脱开 ， 给排水 系统 采用同层 系 统， 内装 系统采 用日本松下的设计及其 配套产 品。 ２ ０ 年 ， 科还 完成一 系列 工作 平 台建 设 。工作 平台 分为 软硬 件两 ０６ 万 类， 硬件 是两项基 本工程——万科客户 体验 中心和 万科住宅产业化研 究基 地。 件业有两项 基本 工程 ， 申报 国家住 宅产业化示范 基地 和成立 万科 软 即 住 宅产业化 企业联 盟。 样。虽然 内墙板 的质 量并不 理想 ， 由于节约 人工 但 和材 料 ， 减少 建 筑 垃圾 的显著 优越 性 使 得房委 会
予了深 圳 ： 二是以房 地产 开发 商为龙头 整合 住宅产
国 国内的住 宅产 业化 工作 被 重新 确定 集 中在 轻钢
结构 住 宅体 系方 面。从 １ ９ 年 建 设部 住宅 产业化 ９８ 促进 中心成 立开 始￣ ２ ０ 年为止 ， １０ ５ ｊ 陆续批 准建 立了
业链 上 的 企业 形成 的企 业联 盟 ， 万科 成 为第一 个
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建 筑源于生活 ， 服务 于生活。 社会在不断进步， 技在 飞速发展 ， 科 过去粗 放式的建筑 生产方 式因为造成 大量能耗而 影响着 我们 的生活质量。 以 ， 所 全面 改善住宅使 用功 能和居住 质量 ， 高速度 、 高质量、 高效率地建设符合市场需求 的高品质住宅成 为开发 商在新 时期的共 同目标 ， 而大 力推行住宅产业化则 无疑 是实现该目标 的最好选择 来自产业化 发 展 过去 时
万科十年“证果”住宅产业化
但 是 心 中还 有 一 座 梦 想 的 高 峰 ，“ 座 峰 这 是 没 有 尺 度的 ，就 是 如何 把 我 的能 力 和尽
社 会 责 任结 合 起 来 ” 从这 位 中 国房 地 产 。 行业 领 军 人物 的 角色 来 看 ，代表 绿 色未 来
的住 宅 产业 化 ，正 是 一个 能 结 合事 业 与责
进 住 宅 产 业 化 的 指 导 意 见 》 根 据 该 指 导 场上 大量 需 求 ，在 集 中的 短 时 间 内把 房 屋 及 其 他 国家 进 口。 据 了 解 ，迄 今 为 止 ，万 。 意 见 ，２ ０— ２ １ 年 ， 为 北 京 市 住 宅 产 建 造 出来 ；第 二 阶 段 用 产业 化 手 段提 升 房 科 在 此 方 面投 入 已超 过 １ ｏ９ ０ １ ０亿 元 。 业 化 试 点期 ，推 广 产 业 化 住 宅 结 构 体 系 和 应 用预 制 部 品 ， 以及 住 宅 一 次性 装修 到 位 ， 屋质 量 ，最 后 一 个 阶 段 则是 达 到 节能 减 排 对我 国 ３ ０余 年 来 建 筑 工业 熟 稔 的童
７ Ｊ Ｙ ５ ２ １ 商务周干 ０ ＵＬ ， ０ ０ Ｉ
转 机 来 自去年 底 的哥 本 哈 根 会 议 。绿 童 悦 仲 对 《 务 周 刊 》 说 ， 万科 几乎 与 国 标 准 的 精 装 修 多 产 生 两 吨 垃 圾 ，５ ０万 套 商 ０
色低 碳的全 球性 呼吁 让很 多老外 注意 到 了低 家 层 面 上 的 住 宅产 业 化 同 时 起步 。 碳 单 车秀 的 中 国人 王石 ，在 绿 色 住 宅 方面
已经努 力 了十年 。声誉 由此 “ 口转 内销 ” 出 ，
房 子大 概 就 是 １ ０ ０ ０万 吨 。 ” 他 表 示 ，２ ｌ ０ ０年 ，万 科 将 全 面 退 出
万科发展历程
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2010
➢ 公司稳步推进工业化体系建设，全年实现106万平方米的工业化开工面积，超额 完成预定目标。 ➢ 期内，部分城市出台了相关的工业化优惠政策，为公司工业化科研工作的推进 创造了良好条件。考虑到保障性住房建设规模大，进度要求快，套型结构设计易于 标准化，对节能环保要求较高，适合工业化建设，公司也开始积极尝试保障房业务 与工业化技术的结合。目前，公司在深圳、南京的两个保障房项目中已经引入工业 化技术。
➢ 自2012年起，为了进一步提高工程质量管理水平，学习推广建筑产业化，万科 集团启动了“千亿计划”，耗资亿元选派千名管理干部和技术骨干赴日研修。
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2013
➢《万科2013-2015年万科工业化体系推进办法》 ➢ 以“两提一减”为纲：提高质量、提高效率，减少人工 ➢ 一个计划 ✓ 预制达到40%（万科标准） ✓ 装配式内墙100% ✓ 内外墙免抹灰100% ➢ 三个没有 ✓ 没有空鼓 ✓ 没有开裂 ✓ 没有渗透
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2013
➢ 2013 年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹 灰等三项工业化应用的比例分别达到 8.3%、38.8%和 29.1%。
2014
➢ 2014 年公司新开工的主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹 灰等三项工业化应用的比例分别达到 27%、100%和 87%，较计划数分别超额完 成 7 个百分点、40 个百分点和 37个百分点。
两大企业产业化分析
万科产业化之路
2008
➢ 期内，公司根据既定发展战略，进一步深入住宅工业化的研发和应用。全年新 开工的住宅工业化项目有上海城花新园、金色城市、四季花城，深圳第五园，北京 假日风景等，覆盖上海、深圳、北京三个城市，新开面积超过60万平方米。
万科基本竞争战略分析
万科企业股份有限公司房地产事业部基本战略分析万科的基本竞争战略分析：集中化经营战略——先做减法，后做加法a.从多元化经营，到经营房地产1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。
b.从房地产多品种，到经营住宅1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。
1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。
c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。
d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。
万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。
万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。
从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。
2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。
万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因：(1)国家宏观调控，经营环境恶化。
万科宏观环境分析
万科宏观环境分析·政治法律元素·经济环境·社会文化环境·科学技术环境1.政治与法律环境近些年来，由于房地产市场投资规模过大，房价上涨过快，需求偏大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。
如专项整治房地产市场秩序治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉价房，经济适用房制度等措施。
2.经济环境随着房地产行业的超速发展，国外游资不断涌入，各大城市的房价持续攀升，整个经济呈现过热态势。
国家限制外商投资及热线涌入，银行存款准备金率连续上升，对房地产市场的资金来源起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理耶一定程度上抑制了房地产的需求。
3.社会文化环境我国的经济发展阶段与发展要求决定了我国房地产仍将成为持久的消费点。
我国已经由温饱迈入小康社会，房地产消费将成为当前及今后相当长一段时间内的主要消费热点，房地产产业相应禁入攻速增长阶段。
4.科学技术环境我国房地长框架已确立，房地产数字化创新将进一步推进，信息技术将改造传统的房地产业，推动长夜的现代化进程，以环保，节能为主题的绿色生态住宅正在兴起。
万科微观环境分析、·消费者调查·合作者调查·竞争者调查·企业自身活动调查1.消费者调查随着人们生活水准的调高，对于住宅刚性要求大量出现，更将房地产作为投资增值的手段，形成房屋需求，使得在房产买卖中，客户议价能力相对较弱。
但近年来，消费者对于住房多方面均有所提高。
此外，眼看不断高涨的房价，消费者的持币观望情绪加重，又一定程度上提高消费者对于购买的议价能力。
2.合作者调查对于房地产开发我也来说，其主要供应商有★土地供应商★建材供应商★开发类供应商3.竞争者环境分析♦房地产市场存在着多个巨头（中海地产·恒大地产·绿城地产·保利地产）♦行业增长成程度迅速♦高额固定成本♦高的退出成本潜在竞争者分析♦海外竞争加强♦产品差异化♦资本要求♦政府政策替代品分析♦二手房市场活跃♦租房意识的兴起♦消费观念的转变4.企业自身年活动调查企业战略思想♦集中化战略♦横向一体化，纵向一体化战略♦差异化战略♦产品发展战略企业组织结构万科根据整个项目的生命周期才设立组织结构。
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亿元。
规模 2004年万科集团
状况
91.6 万科集团结算销售金额
亿元。
21 57 进入城市数
个，在开发项目数
个。
1676 公司员工总数
人。
如果我们没有改变,2014年的万科将会怎样?
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.1 集团战略目标和现状
【目录】
■ 什么促使万科选择住宅产业化之路 ■ 万科对于住宅产业化的认识和实践 ■ 万科对于住宅产业化的愿景
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.1 集团战略目标和现状
30% 2014 按照
的复合增长率，至
年，万科集团结将实现结算
1000 销售金额
9627（7051)
工程
在建面 积
效率
工程
在建面 积
效
率
系统 人员 （万
m2）
（万m2/ 人）
系统 人员
（万m2
）
（万m2/ 人）
282 295 1.046 400 436 1.09
2014年
公司总员工人数 （物业员工总数）
73700（68700）
工程 系统 人员
在建面 积
（万m2 ）
效率
（万m2/人 ）
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
万科对于住宅产业化的认识和实践过程
2.1 认识过程
■ 建设部住宅产业化促进中心的描述
模数化、新技术应用、工厂化生产、产业链整合
■ 日本住宅产业化构成研究结论 ——《日本住宅产业研究》结论
标准化 工厂化 装配化 一体化
学习改变命运,知 识创造未来
工程 5 质量 60%
客户对于工程质量的满意度尚未达到优秀的标准。
2014年
？
学识习创改造变未命来运,注知 ：数据源于华南国际市场研究有限公司及盖万洛科普为咨什么询要有走住限宅公产司业化的道调路查[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.3 质量－维修费用
地产口保修人员及直接费用估算
投诉
维修人员
管理费用 费 用
如果不做改变，万科将面临效率、质量和专业能力
稀释 效率 等问题，核心问题是
问题。
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.2 效率问题
万科集团员工总数估算
2003年
公司总员数 （物业员工总数）
2004年
公司总员工人数 （物业员工总数）
7025（5317)
3670 4000
1.09
若按传统方式，2014年万科工程管理系统人员为3670人
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.3 客户满意度
传统生产方式下，户均保修量维持在15条/月/百户
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
维修费用
比例 总量 平均每项目所需人数 总数 占集团比例 管理费用（按20万元/人年） 因维修产生的管理费用 (按管理费用的50％考虑) 维修费用 总计
2004年
15条/百户/月 4.5万条/年 4.5 252 15.03％ 5040万/ 年
2520万/ 年
675万/ 年 3195万/ 年
2014年
效率 ，欧美国家建立了工业化的住宅建造体系，提高了生产
，加快住宅建设的进程。在住宅产业化的成熟期，发达国家住
宅产业化的重点，是提高住宅的质量和性能。当前发达国家的住宅产业化，已经进入了建筑的可持续发展阶段
，重点转向节能、降低物耗、降低对环境的压力以及资源的循环利用。与发达国家相比，当前我国住宅建设正处于从第一阶段 向第二阶段过渡的时期。但是，正如中国的工业化不能重复发达国家的老路一样，我国的住宅产业化也不能重复发达国家的老 路。我国的住宅产业化，必须把“三步并作一步”，直接以住宅建设的可持续发展为目标。
摘自：大力推进住宅产业化，加快发展节能省地型住宅 ——建设部刘志峰副部长在“节能省地生态—住宅产业可持续发展高峰论坛”上的讲话
（2005年6月17日 上海）
万科集团设计变更估算
2003年
2004年
建安部分设计变更率 建安部分设计变更率 （总金额，万元） （总金额，万元）
3.3%（9000万元） 2％（6684万元）*
设计人员数
平均设计 管理面积
设计人员数
平均设计 管理面积
135
1.3万㎡/
人
172
1.47万㎡/
人
2014年
建安部分设计变更率 （总金额，万元）
（若生产方式不变）
15条/百户/月 48.6万条/ 年
4.5 2700 65.47% 7.614亿/ 年
3.807亿/ 年
7290万/ 年 4.539亿/ 年
注：人均工资按照3.5%的年增长率估算。
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.4 专业能力稀释
万科为什么要走住宅产 业化道路[1]
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月4日星期四
万科的住宅产业化之路
【目录】
■ 什么促使万科选择住宅产业化之路 ■ 万科对于住宅产业化的认识和实践 ■ 万科对于住宅产业化的愿景
学习改变命运,知 识创造未来
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
万科的住宅产业化之路
2%（61321万元）
设计人员数
1578
平均设计管 理面积
1.47万㎡/人
*注：2004年万科集团标准化项目占36％，设计失误率为1.52%。
学习改变命运,知 识创造未来
非标准化项目占64％，设计失万误科率为什为么4要.7走0%住宅。产业化道路[1]
万科的住宅产业化之路
Байду номын сангаас【目录】
■ 什么促使万科选择住宅产业化之路 ■ 万科对于住宅产业化的认识和实践 ■ 万科对于住宅产业化的愿景
什么促使万科选择住宅产业化之路
1.3 质量－客户满意度
2003年
2004年
名次 端口 数值 名次 端口 数值
规划 1 设计 80%
物业 1 管理 89%
物业 2 管理 75%
规划 2 设计 83%
销售 2 服务 75%
销售 3 服务 77%
客户 4 服务 60%
客户 4 服务 72%
工程 5 质量 57%
万科为什么要走住宅产业化道路[1]
万科对于住宅产业化的认识和实践过程
2.1 认识过程
发展“节能省地型”住宅的提出，进一步明确了住宅产业化的方向，是推进住宅产业化的根本指导思想。这个指导思想， 与当代发达国家住宅产业化的方向是一致的。纵观发达国家的住宅产业化进程，大体经历了三个阶段。在住宅产业化初期阶段