万达商业地产分析.ppt
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解读万达商业地产模式
解读万达商业地产模式万达商业地产模式是由中国最大的商业地产开发商和运营商之一，万达集团所创建的一种商业地产开发和运营模式。
该模式的核心是将商业地产开发与运营相结合，打造一个集购物中心、主题公园、酒店、写字楼、住宅等多种业态的综合地产项目，旨在为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮、居住、办公等多元化的商业服务和生活体验。
万达商业地产模式的核心理念是打造生活中心。
它通过优质的地理位置和便利的交通条件，将购物中心等商业场所建立在人流量大的区域，为周边社区居民和游客提供便利的购物和娱乐场所。
同时，万达商业地产模式注重打造一个集中、方便、舒适的购物环境，通过高品质的服务、多样化的品牌和产品，吸引消费者前来购物，迎合消费者的多变需求。
万达商业地产模式的成功离不开优质的租户合作伙伴。
万达商业地产通过与全球知名品牌和本地优质品牌的合作，引入优质的租户，提供多样化的产品和服务。
这些租户包括国际一线奢侈品牌、百货公司、国际连锁餐饮品牌等。
与此同时，万达商业地产也注重与当地文化和品牌的合作，推广本土优秀品牌和文化。
万达商业地产模式还注重运营和管理。
为了提供更好的服务和体验，万达商业地产建立了完善的运营和管理体系，包括商场管理、品牌合作、市场推广、客户服务等。
通过实施严格的管理措施和提供个性化的服务，万达商业地产致力于满足消费者的不同需求，提供高品质的购物和娱乐体验。
总之，万达商业地产模式是一个以购物中心为核心，多元化业态布局，与租户合作和优质服务为基础的商业地产开发和运营模式。
该模式通过多样化的业态布局，引入优质的租户合作伙伴，并通过严格的管理和个性化的服务，为消费者提供一站式的购物、娱乐、餐饮和居住体验，满足消费者的不同需求。
这一模式在中国的万达商业地产项目中取得了巨大的成功，并在全球范围内产生了广泛的影响和复制。
万达商业模式分析PPT课件
业、连锁百货 • 在国内一二线城市拥有40 个大型城市综合
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
2019/12/25
4
二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
9
• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
2019/12/25
10
四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
2019/12/25
18
2019/12/25
19
• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
2019/12/25
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
体项目，开业19 个 • 实现300 亿元的销售，净利润超过45 亿元
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二、发展历程
• 1、企业创立阶段： • 1988 年，进行住宅建设 • 1992 年，改制为万达集团股份有限公司 • 1994 年，进入足球领域，获得市政府支持，
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• 三、其他 • 1. 商业管理公司 • 2010 年，2 亿的纯利润。 • 2.商业广场外墙、内部广告 • 上海商业广场每年广告收入超过1500 万
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四、产品定位
• 1.第一代产品： • A.产品模式：单体商业楼 • B.长春、长沙、南昌等城市的核心商圈 • C.总面积：5 万平方米左右 • D.业态：购物功能组合 • E.主力商家：超市+家电+影院
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• 2.融资渠道：
• （1）银行资金
• 全国房地产金融改革试点企业+“总对总授 信”的协议
• （2）国内私募
• 与麦格理在2005 年完成9项商业物业的 24%股权转让，涉及资金高达32 亿元+引 进建银国际作为战略投资者（10亿左右）
• （3）销售回款对现金流的支撑
• 3. 项目获取的优势资源和商业操作
• A.地方政府优惠政策：a地价优惠、可分期 支付b:城市配套和项目建设工期
科学， • c租金过低，忽视经营， • d动线规划普遍较差，独立商铺销售价格
过高
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• 3.第三代产品：
• A.产品模式：综合体，盒子+街区+高层的 组合
经开万达报告PPT课件
20
地下车库
地下一层员工餐厅 地下车库通往百货商场的自动扶梯
21
地上一层分为百货部 分和室内步行街部分。 入口处分别设置ATM 机。室内分布有四个 卫生间，四个电动上 下扶梯和四部客梯， 两部货梯。步行街中 部设置一个总服务台。
位于自动扶梯下的总服务2台2 。
2层部分设置百货、 国美电器、KTV。 3层部分设置有百 货、电影院和湘 鄂情餐厅。餐饮 部分也主要分布 在3层。 4层设置百货、明 星厨坊。 5层都为百货商场。
周边商场：
1、湘隆时代广场 2、中百仓储超市金凯购物广场 3、中百仓储金凯购物广场 4、武商量贩沌口店 5、中百仓储金色港湾购物广场 6、东风新城商业广场 7、兴达商业中心 8、武汉体育中心体育用品商场
9
小结
商业发展有机遇也有挑战 ，无法预期 汉阳沌口的商业潜力。
23
2019/12/25
24
优点：
业态分布清晰
购物主要集中在一层和二层，餐饮及娱乐主要放置在3层，引导人流向上层 。
交通流线顺畅
以两个中庭为人流转折点，以室内步行街为主轴，布置合适数量的过廊和自 动扶梯，流线清晰顺畅。
缺点：
超市业态与其他业态较分离
超市入口只有从二号入口有一个，与其他店面之间没有很大的联系，从一定 程度上也阻碍了从去超市的人流。
广告位的合理布置，尽可能 多的临街橱窗。
18
6、室外步行街
设计风格较正立面趋于朴实，对 比没那么强烈，因而能与写字楼 外立面形成呼应。3号门前广场下 沉通向B区。
19
7、业态分布
建筑地下一层为 车库和沃尔玛超 市，以及辅助用 房：设备间，员 工餐厅等。 车库分为6个部 分，车库有电梯 直接通到地上层。
地下车库
地下一层员工餐厅 地下车库通往百货商场的自动扶梯
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地上一层分为百货部 分和室内步行街部分。 入口处分别设置ATM 机。室内分布有四个 卫生间，四个电动上 下扶梯和四部客梯， 两部货梯。步行街中 部设置一个总服务台。
位于自动扶梯下的总服务2台2 。
2层部分设置百货、 国美电器、KTV。 3层部分设置有百 货、电影院和湘 鄂情餐厅。餐饮 部分也主要分布 在3层。 4层设置百货、明 星厨坊。 5层都为百货商场。
周边商场：
1、湘隆时代广场 2、中百仓储超市金凯购物广场 3、中百仓储金凯购物广场 4、武商量贩沌口店 5、中百仓储金色港湾购物广场 6、东风新城商业广场 7、兴达商业中心 8、武汉体育中心体育用品商场
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小结
商业发展有机遇也有挑战 ，无法预期 汉阳沌口的商业潜力。
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优点：
业态分布清晰
购物主要集中在一层和二层，餐饮及娱乐主要放置在3层，引导人流向上层 。
交通流线顺畅
以两个中庭为人流转折点，以室内步行街为主轴，布置合适数量的过廊和自 动扶梯，流线清晰顺畅。
缺点：
超市业态与其他业态较分离
超市入口只有从二号入口有一个，与其他店面之间没有很大的联系，从一定 程度上也阻碍了从去超市的人流。
广告位的合理布置，尽可能 多的临街橱窗。
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6、室外步行街
设计风格较正立面趋于朴实，对 比没那么强烈，因而能与写字楼 外立面形成呼应。3号门前广场下 沉通向B区。
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7、业态分布
建筑地下一层为 车库和沃尔玛超 市，以及辅助用 房：设备间，员 工餐厅等。 车库分为6个部 分，车库有电梯 直接通到地上层。
万达集团ppt
万达百货是中国最大的连锁百货企业之一，拥有高 端奢华店、精致生活店、时尚流行店和社区生活店 四种店态形式，目前在全国已开业99家店。
王健林
1954年生，四川人，大连万达集团董事长，中共十七大代表，第十一届全 国政协常委，第十一届全国工商联副主席，现任中国民间商会副会长，中 国企业联合会、中国企业家协会副会长，中国商业联合会副会长，中国慈 善联合会副会长。
——大连万达集团
大连万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒 店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业 资产3800亿元，年收入1866亿元，净利润125亿元。 已在 全 国开 业 85 座 万 达 广场 、 51 家 五 星 级酒 店 、 1247块电影银幕、75家百货店、81家量贩KTV。
万达广场全国分布图
万达高级酒店拥有五星级酒店品牌万达嘉华、 超五星级品牌万达文华和顶级品牌万达瑞华， 目前在全国已开业五星级和超五星级酒店 71家。
文化旅游是万达的新兴支柱产业，已进入电影院线、 舞台演艺、文化旅游区等领域，目前开业万达影城 150家，大歌星KTV88家，建设国际文化旅游区8个。
万达集团 四大支柱
பைடு நூலகம்
商业地产
高级酒店
文化旅游
连锁百货
万达企业文化的核心理念是“国际万达，百年企 业”。“国际万达”就是企业规模、管理、文化达 到国际级，成为世界一流企业；“百年企业”是指 企业要追求基业长青，追求长远利益。
万达商业地产是全球商业地产龙头，拥有中 国商业地产第一品牌——万达广场，目前已 开业万达广场 109 座。万达广场，就是城市 中心。
唐山万达广场目介绍PPT
Part2 项目销售情况分析
一期销售分析
住宅客户成交比例图
成交 来访
商业客户成交比例图
84
成交 来访 678
分析：09年共销售住宅产品924套，之前来访4681组客户，即成交比例为19.74%；商业产品 共销售84套，之前来访678组客户，即成交比例为12.39%。
结论：前期宣传推广工作比较到位，信息送达率较高，由于项目价格等因素，致使成交率比较 低。在2010年的宣传推广工作中，充分做好客户积累工作，依然是保证销售目标的顺利实现的前 提条件。
Part5 项目竞品优劣势总结
唐山万达广场项目总结分析
项目优势：天时地利人和 创造绝对价值空间
地段价值--毗邻抗震纪念碑广场， 傲踞唐山CBD核心地位，尽享城市最 成熟完善的商业、商务、生活配套， 唐山只此一个！
规模价值--百万平米超大规模，商 业、商务、娱乐、教育、健身、公 园……社区内外多重资源配套完善、 自成体系，尽显真正高尚社区风采。
万达首创“订单商业地产”
订单商业地产”是万达集团在全国首创的商业模式，是先与品牌商家确定合作关系，然后开 发建设。 如今，所有的万达广场在项目开工之前，主力店的招商就基本解决，整个项目70%-80%的 租赁面积名花有主，成熟王 百万平米恢宏巨筑
结论：住宅客户的置业目的中，自用客户占据绝大多数，说明客户对项目住宅的居住价值十分认 可，而对住宅的的投资价值认识偏弱。商业客户的置业目的中，投资客户与自用客户基本持平，表 明客户对商业的投资价值及经营价值均比较认可。
2010年的宣传推广中，住宅方面保持对居住价值的解析；同时加强住宅的投资价值的宣传推广， 深入解析住宅升值潜力，使客户加深对项目住宅的投资价值认识。商业方面继续深度解析万达城市 综合体的投资价值；以及万达广场满铺开业，开业即赚的升值价值；强调商圈商业带来的高投资回 报率。
郑州中原万达广场项目分析 PPT课件
万达战略布局
万达城市布局图
4
万达战略布局
战略转变的因素：
➢ 土地成本：城市核心区域土地成本高，竞争压力大；副中心或新区中心土地成本相对 较低，且升值潜力大。
➢ 规划配套：副中心与新区中心规划起点高，城市配套完善，适于营造高品质项目。 ➢ 城市进程：中国中心城市承载能力已超出其负荷能力，现高端人群选择向副中心或新
万达战略解析
3
万达足迹遍及全国21个省、31个重点城 市，投资兴建了37个万达广场。项目主 要布局在东部沿海发达地区与一二线重 点城市。
战略布局分两阶段：
第一阶段为2000年——2006年期间， 万达布局为重点城市核心地段，如北京 CBD万达广场、天津和平路万达广场。
第二阶段2006年至今，一二线城市的副 中心或新区中心，如天津河东万达广场 、郑州中原万达广场。
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中原万达广场土地素质分析
附表1商业街户型配比:
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中原万达广场土地素质分析
郑州中原万达广场一期商业街 开盘和售套数为157套，可售面积 18864平方米，现万达一期商业街销 售均价为2.8万/平米，万达一期商业 街销售汇款约为5.28亿。中原万达广 场所在宗地土地出让金为2.9亿，按 数据分析可知，万达一期商业街销售 汇款足以支撑后期项目运作。
8
万达第三产品—北京CBD万达广场
北京中央商务区核心地段，总建筑面 积约44.6万平方米，其中自持商业中 心面积约15.4万平方米，五星级酒店 面积约4.8万平方米 。北京CBD万达 广场位于北京CBD核心区，与国贸大 厦、摩托罗拉大厦、惠普大厦，京广 中心、CCTV、BTV毗邻而居。拥有 沃尔玛、新世界百货、名店世界、万 达国际影城、大歌星KTV、桑拿会所 、神采飞扬电玩城、万达索菲特白金 五星级酒店等主力店。
《北万达商圈分析》PPT课件
常州万达广场拥有令众商家艳羡的超高阳光中庭和超大 户外广场。室内阳光中庭有一南一北两个，挑高均达到35米，使用 面积分别为700平方米和500平方米，可以举办各种时尚秀场、车展、 明星活动等。户外广场有两个，南广场占地5000平方米、LED屏实 现实时互动；北广场占地3000平方米……一切都在成为最具商业价 值的人气中心，这里将不仅是整个万达广场客流的集散中心，也是 商家品牌展示的最佳空间。
对于一些老常州市民而言，一般出 行、购物或者休闲娱乐还是选择类似南 大街、购物中心和百货大楼这些商圈， 居住在通江路或者再往城市以北的居民 更倾向于选择万达广场、丰臣国际广场 等新兴商业圈。他们也表示，通江路商 圈的建成并且越来越繁华的盛况方便了 生活和出行。
精选ppt
3
丰臣国际广场是一个集商业、住宅、办公 于一体的27万㎡综合体项目，将作为新城 市中心的标志性建筑，率先引入都市综合 体这一国际领先的城市生活空间理念，并
乐宾百货是力宝集团在中国的连锁时尚百 货品牌，常州店是全国第六家分店，其它
分店在力当宝地广均受场欢迎与认可，取得了优良
的销售业绩。乐宾百货给新北区人民的购 物带来了方便，力宝广场将以丰富优质的 商品、优雅舒适的环境，周到细致的服务 为新北区消费者带来全新的购物体验。
精选ppt
4
丰臣国际广场 万达广场
新北万达广场
精选ppt
1
简介 商圈结构介绍 万达进驻品牌 新北万达亮点
精选ppt
2
简介
随着城市化进程的发展，常州的商业 地产从传统的几大商圈，发展到现在多 中心、多商圈的格局。通江路一带的不 断繁华，也逐渐影响着城市格局。
常州市民在没有告别传统成熟商圈 的前提下，也把步伐北移。随着新北万 达广场的建成和投入使用，也带动了居 民消费理念的变革。丰臣国际广场、道 生中心、乐宾百货的环伺，将通江路一 带的商业推向繁荣。
对于一些老常州市民而言，一般出 行、购物或者休闲娱乐还是选择类似南 大街、购物中心和百货大楼这些商圈， 居住在通江路或者再往城市以北的居民 更倾向于选择万达广场、丰臣国际广场 等新兴商业圈。他们也表示，通江路商 圈的建成并且越来越繁华的盛况方便了 生活和出行。
精选ppt
3
丰臣国际广场是一个集商业、住宅、办公 于一体的27万㎡综合体项目，将作为新城 市中心的标志性建筑，率先引入都市综合 体这一国际领先的城市生活空间理念，并
乐宾百货是力宝集团在中国的连锁时尚百 货品牌，常州店是全国第六家分店，其它
分店在力当宝地广均受场欢迎与认可，取得了优良
的销售业绩。乐宾百货给新北区人民的购 物带来了方便，力宝广场将以丰富优质的 商品、优雅舒适的环境，周到细致的服务 为新北区消费者带来全新的购物体验。
精选ppt
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丰臣国际广场 万达广场
新北万达广场
精选ppt
1
简介 商圈结构介绍 万达进驻品牌 新北万达亮点
精选ppt
2
简介
随着城市化进程的发展，常州的商业 地产从传统的几大商圈，发展到现在多 中心、多商圈的格局。通江路一带的不 断繁华，也逐渐影响着城市格局。
常州市民在没有告别传统成熟商圈 的前提下，也把步伐北移。随着新北万 达广场的建成和投入使用，也带动了居 民消费理念的变革。丰臣国际广场、道 生中心、乐宾百货的环伺，将通江路一 带的商业推向繁荣。
万达商业案例分析
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实践经验之二
商业地产最需要复合型知识的人才
目前国内一些大中城市商业地产开发出现大量空置的现象，是许多进入者商业地产 经验不足、专业知识不足、专门人才缺乏以及过度投机造成的。 商业地产是一个复合型的行业，因此更需要人才。 并且，单纯做零售、做百货的 单纯做零售、 单纯做零售 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是，这里需要复合 人不一定就是商业地产的行家里手，单纯做房地产的人也不一定是 型知识的人才。
1 2 3
万 达 的 尝 试
确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 确立了“感情留人、待遇留人、事业留人”的人才观。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 除内部选拔以外，积极从外部引进人才。 与澳大利亚一个商业管理学院签订培训协议 。
每年送人员去培训，三年内有一半是实习时间，把购物中心12个主要岗位都干一遍
8
订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？ 什么叫技术对接？
也叫共同设计 共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 共同设计 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书 确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 确认书 保 证金。 证金 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险 有效防控风险。 有效防控风险 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建 避免商家进场后的改建，减少浪 避免商家进场后的改建 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积 没有无效面积。 没有无效面积
2
大连万达已在全国26个城市 全国26个城市成立了项目公司 全国26个城市
现状
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
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4
什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式
万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”？
联合发展
平均租金
订单商业 地产
技术对接
先租后建
5
订单商业地产的内涵之一
什么叫联合发展？
即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定 信息共享等双方的权利和义务。
一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。 二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。 三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。
优势
可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资， 从而提高投资回报率。
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：
• 1 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
• 2 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
• 3 国内相关行业的前三名
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开
9
万达广场经历了哪三代开发模式？
产品种类
第一代 纯商业
第二代 纯商业
第三代 商业、酒店、写字楼、住宅
选址 规模
核心商圈黄金地段 5万㎡
核心商圈黄金地段 15万㎡
城市副中心、城市的新开发区及 CBD
40-80万㎡
业态
购物功能组合
购物功能组合 “24小时不夜城”集成功能组合
主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院
建筑形态 单个盒子式
组合式
综合体，盒子+街区+高层的组合
案例 长沙、南昌、青岛
沈阳、天津
宁波、上海、北京、成都
10
第三代城市综合体有何创新和优势？
万达广场的第三代产品叫城市综合体，英文是HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、 Shopping mall、Convention、Apartment）。 万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：
酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益， 创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商 业的销售和酒店的入住率。
11
万达广场成功的四大商业要素是什么？
政策优势
商户优势
选址优势
规模优势
12
万达广场前两代产品出现过哪些问题？
1、商业定位上： 建筑形式单一，购物环境较差。 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐。 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动。 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合。 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益。 2、规划设计上： 在建筑形式上主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好。
13
万达广场前两代产品出现过哪些问题？
3、商业销售上： 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。 过分追求销售数量、快速的现金回报，过于追求商铺销售利润的最大化，而缺乏
对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，而忽视了商铺投资者和商业租户 利益的保护。 4、商业经营上： 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营。 沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平，因为客流的阻挡（这是最主要的）、收费的 偏高、管理部门的不同、缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。
第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可 能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的 现金流。
第三，通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升 值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得 到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。
7
订单商业地产的内涵之三
什么叫先租后建？
即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一 起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能 收到租金 。
万达商业地产案例分析
企业发展部 2008年7月
1
大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史
。
商业地产
高级酒店
文化产业
连锁百货
四大支柱产业
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业 其战略目标是成为百年企业
2
大连万达已在全国26个城市成立了项目公司
现状
资产300亿元
2010年 的目标
600亿
发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
6
订单商业地产的内涵之二
什么叫平均租金？
将全国的城市分三等租金： ✓ 一等是北京、上海、广州 ✓ 二等是省会城市 ✓ 三等是其他城市
确定每一等城市的平均租金。
好处：
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而 保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
年销售额200亿元
400亿
年纳税超过10亿元
30亿
持有的为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？
第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使 用 耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想 实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。
什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式
万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”？
联合发展
平均租金
订单商业 地产
技术对接
先租后建
5
订单商业地产的内涵之一
什么叫联合发展？
即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定 信息共享等双方的权利和义务。
一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。 二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。 三是商业业态增加了休闲、餐饮、娱乐的比重，打造“24小时不夜城”。
优势
可以把写字楼销售出去，得到的现金流能减轻整个项目的总投资， 从而提高投资回报率。
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订单商业地产的内涵之四
什么叫技术对接？
也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、 交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定 之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保 证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪 费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。
万达选择战略合作伙伴有三个标准：
• 1 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业
• 2 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业
• 3 国内相关行业的前三名
到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国 及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。
与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开
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万达广场经历了哪三代开发模式？
产品种类
第一代 纯商业
第二代 纯商业
第三代 商业、酒店、写字楼、住宅
选址 规模
核心商圈黄金地段 5万㎡
核心商圈黄金地段 15万㎡
城市副中心、城市的新开发区及 CBD
40-80万㎡
业态
购物功能组合
购物功能组合 “24小时不夜城”集成功能组合
主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院
建筑形态 单个盒子式
组合式
综合体，盒子+街区+高层的组合
案例 长沙、南昌、青岛
沈阳、天津
宁波、上海、北京、成都
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第三代城市综合体有何创新和优势？
万达广场的第三代产品叫城市综合体，英文是HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、 Shopping mall、Convention、Apartment）。 万达第三代城市综合体与前两代产品的区别在于：
酒店、商业、写字楼综合于一体，能增加比较效益和综合效益， 创造“月光经济效益”、24小时商圈，进而刺激晚上消费，增加商 业的销售和酒店的入住率。
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万达广场成功的四大商业要素是什么？
政策优势
商户优势
选址优势
规模优势
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万达广场前两代产品出现过哪些问题？
1、商业定位上： 建筑形式单一，购物环境较差。 业态单一，90%以上为购物，缺乏休闲与娱乐。 业态组合上的不科学，沃尔玛、美凯龙与精品店的组合，无法互动。 没有解决好目的性消费（超市、建材）与非目的性消费（精品店）的人群组合。 主力店占到70%以上，租金过低，影响收益。 2、规划设计上： 在建筑形式上主力店之间、主力店与独立街铺之间没有形成较好的互动。 动线规划普遍较差，平面循环与立体交叉的动线不好。
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万达广场前两代产品出现过哪些问题？
3、商业销售上： 独立商铺销售价格过高，散铺投资收益预期无法实现。 过分追求销售数量、快速的现金回报，过于追求商铺销售利润的最大化，而缺乏
对投资类型、经营品类、已售未售商铺的控制，而忽视了商铺投资者和商业租户 利益的保护。 4、商业经营上： 过分依赖主力店的拉动效应，而忽视经营。 沃尔玛们和其他商铺的竞争不公平，因为客流的阻挡（这是最主要的）、收费的 偏高、管理部门的不同、缺乏统一的促销策略都导致商铺经营危机。
第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可 能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的 现金流。
第三，通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升 值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得 到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。
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订单商业地产的内涵之三
什么叫先租后建？
即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一 起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成 后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能 收到租金 。
万达商业地产案例分析
企业发展部 2008年7月
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大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史
。
商业地产
高级酒店
文化产业
连锁百货
四大支柱产业
大连万达现已成为中国商业地产的领军企业 其战略目标是成为百年企业
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大连万达已在全国26个城市成立了项目公司
现状
资产300亿元
2010年 的目标
600亿
发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。
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订单商业地产的内涵之二
什么叫平均租金？
将全国的城市分三等租金： ✓ 一等是北京、上海、广州 ✓ 二等是省会城市 ✓ 三等是其他城市
确定每一等城市的平均租金。
好处：
不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而 保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。
年销售额200亿元
400亿
年纳税超过10亿元
30亿
持有的为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？
第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使 用 耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想 实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。