绵阳房地产项目策划建议书

第一章项目概况与背景一、项目概况项目名称：XX建设项目项目业主：XX有限公司项目地址：XX工程设计单位：XX有限公司项目施工单位：XX有限公司项目监理单位：XX有限公司项目位于XX，老游仙路从项目南边经过，项目南临老游仙路，西临华兴上街，东临核工业二四建设公司，北侧为久远花园。

项目所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，交通便捷，相关基础配套设施齐备。

项目占地面积为32315.9平方米(48.47亩),其中建筑占地9434.4平方米，道路广场占地面积12770.19平方米，绿地水体面积9577.6平方米（中心绿地2100平方米）；总建筑面积53869平方米，其中商业用房建筑面积1480平方米，住宅建筑面积52029平方米，配套公共服务设施建筑面积360平方米。

共计550套，车位230个。

建筑密度29.6%，容积率1.68，绿化率30%。

二、项目建设背景及必要性绵阳地处四川省西北部，古称涪城，距省会城市成都98千米，总面积20281平方千米，总人口529万。

其历史悠久，自公元前201年汉高祖设置涪县以来，已有2200多年的历史，自古以来就是川西北的重要门户，历代兵家必争之地，史称“控扼川西”的“蜀道咽喉”。

绵阳交通发达，是川西北重要的交通枢纽，宝成铁路、成绵高速、绵广高速、108国道、205省道从市郊通过；加上绵阳市区至各县（市）的高等级公路，构成了四通八达的交通运输网络；绵阳南郊机场已经开通了至北京、上海、广州、西安、昆明、深圳、青岛等10余个国内重要城市的航班。

（一）、绵阳城镇化发展，为房地产业带来巨大市场容量，也为本项目带来良好市场环境。

按城市总规和《绵阳科技城发展纲要》规划，到2010年，绵阳科技城建成区面积增加到80平方公里，这将提供近15平方公里的土地供给，其中用于房地产开发的约4平方公里，这就为绵阳房地产长期的发展提供坚实的基础；到2010年，城市人口将增长到80万人，人口的增加必然会拉动住房的需求,加快城市要素集聚，有效扩大城市规模，从而给绵阳房地产业带来巨大的市场容量。

（二）绵阳经济发展为房地产开发奠定了经济基础。

绵阳是四川经济增长最快、最具活力和发展潜力的地区之一，经济综合实力位居全省第二，名列西部12省城市的第五位。

2007年绵阳市国民经济继续保持了较快发展势头，全市实现GDP303.8亿元，增长13%；规模以上工业企业净增83户，达到733户，完成增加值92.7亿元，总产值310.1亿元；实现财政总收入29.4亿元，增长56.3%；科技城建设取得新进展，县域经济再上新台阶，百万人口大城市建设掀起新高潮，对外开放取得新的突破，全市到位内资87.3亿元，增长23.8%；到位外资11730万美元，增长86.01%，名列全省第二位。

绵阳“十一五”计划：GDP要力争突破1000亿元，财政收入要力争实现100亿元，使绵阳成为西部地区率先进入现代化的城市之一，绵阳经济发展为房地产开发奠定经济基础。

（三）、绵阳本地族及新参加工作购房群体、外地人到城区购房群体是绵阳主要购房群体，而九院已成为绵阳城区购买房产的新力军。

目前九院职工收入普遍高于绵阳的平均水平，但由于单位提供了住房，这一群体的购买潜力目前还没有被发掘出来。

由于2004年已终止福利分房，使得一部分人特别是新参加的职工没有住房，从而产生购房需求；而现有住房的职工由于单位住房存在户型不合理、居住面积小、外部环境差等问题，为了改善居住条件，也会有再次购房的需求，因而九院丰富的购买力资源已逐步流入市场，成为绵阳城区购买房产的新力军。

第二章公司基本情况简介一、公司基本情况XX有限公司注册地址在XX，前身为XX有限责任公司，于2002年12月10日成立，营业执照注册号为XXX号,注册资本为人民币408万元（川贡会验2002字第XX号）。

2007年3月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（020）号《验资报告》审验，增加了公司股东及注册资本现金400万元，变更后注册资本为人民币808万元，根据（游）名称变核私字（207）第468号《企业名称变更核准通知书》，变更企业名称为XX 有限公司。

公司股权结构变更情况表单位：万元2007年8月，根据公司股东会决议和修改后章程规定，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（089）号《验资报告》审验，增加公司股东及注册资本1560万元，其中增加现金800万元。

变更后注册资本为人民币2368万元，股权结构为：XX人出资1552.4万元，占注册资本65.56％，XX出资11.70万元，占注册资本0.50%，XX出资3.9万元，占注册资本0.16％,XX出资800万元，占注册资本33.78%。

2007年12月，经四川华天会计师事务所川华天会验（2007）字（152）号《验资报告》审审验，增加注册资本20万元，其中增加现金20万元。

变更后注册资本为人民币2388万元，股权结构为：XX人出资1552.4万元，占注册资本65.01％，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX出资23.9万元，占注册资本1.00％,XX出资800万元，占注册资本33.50%。

2008年1月公司股东会决议，同意XX人将公司股金1552.4万元转让给XX同意XX将公司股金23.9万元转让给XX，均签订《股份转让协议》，转让后注册资本仍为人民币2388万元，股权结构为：XX 出资1576.3万元，占注册资本66.01％，XX出资11.70万元，占注册资本0.49%，XX资800万元，占注册资本33.50%。

公司股权结构变更情况表单位：万元2008年2月29日变更《企业法人营业执照》，注册号为XX，法定代表人XX；公司类型有限责任公司；经营范围：房地产开发经营（三级），内燃机及内燃机零配件制造、加工、销售，建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品）。

组织机构代码为20XX；有效期2008年3月5日至2012年3月5日；税务登记证号为川税绵字XX号。

2007年8月公司取得三级资质房地产开发企业。

证书编号510700D040。

二、组织机构和管理模式绵阳明佳置业有限公司由3个自然人（股东）共同出资设立。

公司设股东会，由全体股东组成，为公司的权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。

公司设执行董事，由股东选举产生，任期3年，届满可连选连任。

执行董事为公司的法定代表人，对股东会负责，执行股东会的决议。

公司设经理，由执行董事决定聘任或者解聘，经理负责公司的生产经营管理工作，实施公司的经营方针和投资方案等。

公司设机构:财务部、策划部、工程部、预算部、行政部、销售部、办公室。

现有职工26人，其中高级工程师3人，工程师9人，会计师2人；大学本科以上学历4人，大专文化程度13人，高中（中专）文化程度8人。

三、公司法定代表人及财务负责人情况（一）、法定代表人：XX，男，45 岁，汉族，大学本科，工程师，1987年8月至1993年7月在XX理工作，1993年8月至2004年1月在绵阳市第六建筑工程公司任项目经理，2004年2月至2007年12月在绵阳市万兴房产公司任副总经理； 2008年1月至今任绵阳明佳置业有限公司法定代表人，近年经营业绩良好，无不良记录。

（二）、财务负责人：XX，女，38岁，本科文化程度，会计师职称，1993年8月至1998年8月任XX司任会计；1998年8月至2001年9月中外合资企XX办会计；2001年10月至2006年5月任成都新鸿达房产公司财务部经理；2006年6月至今任绵阳明佳置业有限公司财务负责人，无不良记录。

四、公司经营状况XX责任公司， 2002年12月10日成立以来，主要为绵阳新华内燃机厂加工销售内燃机及内燃机零配件，还经营建筑材料、五金交电、化工产品（不含易燃易爆易制毒品），经营正常，效益良好。

绵阳明佳置业有限公司2005-2008年1-8月损益表单位：万元公司2005年实现主营业务收入1850万元，净利润114万元，2006年实现主营业务收入1921万元，净利润121万元，2007年实现主营业业务收入1971万元，净利润122万元。

近年随着绵阳城市建设的飞速发展，公司所在地段及周边地域已被绵阳市政府规划为住宅区，土地增值空间较大。

为充分利用该宗土地价值，股东会在2007年3月决定公司经营转型搞房地产开发，“同XX ”为该公司的首个开发项目。

2008年1-8月为项目前期准备阶段，无经营收入。

五、借款人财务管理状况XX模式和《会计法》制定公司财务管理制度，按制度规定进行成本核算和帐务处理，编制会计报表和报表审计，由公司财务负责人具体负责，并设立统计、出纳、会计岗位，做到各负其责，严格遵守财经制度。

该公司于2007年3月更名为XX置业有限公司，其前身XX有限责任公司，2005-2006年及绵阳明佳置业有限公司2007-2008年8月财务数据如下表：2005—2008年8月公司资产负债率分别为24.44％、26.74％、12.66％、2.64％。

流动比率分别为： 292.50％、284.78％、788.68％、3858.95％，表明公司具有一定长期偿债能力。

XX户行在绵阳市商业银行北街支行，帐号XX在贵行办理存取款、汇兑等结算业务，与贵行建立并保持良好的合作关系。

目前公司无金融机构借款,无对外担保,经济纠纷和未决诉讼等或有事项，通过人行咨询系统查询，无不良信用记录。

七、综合评价公司主体合法，组织机构制度健全，经营符合国家产业政策，主要管理者具有管理经验，业绩较好。

公司具有一定资金实力和赢利能力，发展前景良好，财务及信用状况良好，具备优良客户条件。

第三章项目市场分析一、全国主要区域市场现状及趋势。

自2003年开始，我国房地产业出现偏快增长的情况，并渐渐偏离理性和良性的发展轨道。

一个理性的房地产市场，其增长速度应与国民经济的发展同步，考虑到我国房地产业本轮的繁荣与1998年的住房制度改革后被长久压抑的住宅需求集中释放有关，而且目前国家处于城市化和工业化的加速阶段，因此房地产业的发展速度应在一定程度上高于国家经济的发展速度。

（一）近一年来全国楼市整体回归理性轨道。

到底什么样的形态才算理性，具体而言，现阶段我国房地产市场合理的增长指标是：房地产开发投资增幅应保持在15-25%之间（如2006年的21.8%），且不宜超过全社会固定资产投资增速；房价增幅应与人均可支配收入相符合，而且应该略低于人均可支配收入增速，目前而言，房价年均增幅不应超过10%（可比价格），2007年商品住宅价格涨幅超过17%，许多大城市的增幅超过30%，深圳、北京等超过40%，明显偏离理性轨道；从需求性质看，自住需求应成为市场主导，投资、投机需求不应超过总成交量的20%。