万达综合体设计的个控制点
万达综合体设计的75个控制点
第一阶段方案及深化设计阶段
一、室内商业步行街设计
1.关于步行街主入口
(1) 紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆(展示用)；
⑵商业广场主岀入口门高不低于3米；
(3) 步行街主岀入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。
2?关于步行街主出入口商铺
步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。
3. 关于避风阁设置
商业广场主出入口要设置避风阁”(北方地区应设计卷帘门)，步行街出入口设双层门，并设风幕，不
宜设门帘。
4. 关于步行街室内通道
为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原
则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则
上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售
型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。
5. 关于步行街次主力店
根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主岀入口处的店铺面积不低于150平
米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。
6?关于步行街岀入口交通
为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域；
7. 关于步行街设置客流计数系统
步行街的岀入口要设置客流计数系统。
8. 关于步行街顶棚
(1) 一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶
的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm ;(规划院强制条文已列)
(2) 一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立；
(3) 步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的
吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4?6个(商管建议最好达到8个)，采光廊按每跨预留一处吊挂件，
宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。
9关于LED
中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。
室内商业步行街各商铺，除餐饮类商铺外，其他商铺均为精装标准交铺；餐饮区应预留厨房点位位置
和排油烟位置。
11. 关于商铺面积
零售和服务类商铺面积一般为100就以下，餐饮类商铺面积一般为单间100就左右。所有商铺单元进
深宜8米?16米(商管建议不宜超过12米)，面宽米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低
招商难度。
12. 关于商铺开门
(1) 室内商业步行街各商铺不能有门对门式设计，一则影响商铺引客的便利性，再则做店招形象也不方
便，同时有些商户门对门比较犯忌讳，所有商铺门应全部正对步行街；
(2) 室内商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置外，应全部采用通透白玻璃到顶设计；次立面也应尽可能设计为玻璃墙(包括部分商铺与主力店通道的次立面)。
13. 关于商铺层高
室内商业步行街的剖面：步行街一般以二至三层为最佳。步行街首层层高为米，二、三层层高为米，
走道吊顶下净高分别控制为米和米。
14. 关于商铺天棚
应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。
15. 关于商铺的调整
(1) 商户提岀的特殊具体设计要求是否和规划冲突问题的解决；
(2) 应考虑商户升级换代的预留性，建议自有物业商业区域考虑设置百变租区，以适应后期招商调铺的面积需要和房产技术需要(如服饰改为餐饮)；
(3) 建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整；
(4) 建议设计合理动线，将墙体改为防盗卷帘和防火卷帘，使同层不同业态的经营场所联通，充分调动客流。
16. 关于扶梯
(1) 根据步行街面积及空间距离，为避免前期投资增大，后期维护成本过高，建议配置数量适当的扶
梯；
(2) 步行街的**主要以电动扶梯和观光梯来组织**的垂直交通，设置的一般原则是，在步行街的主入口
10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米?70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至
三个洞口之间设，步行街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将**直接引入步行街。扶梯应靠洞口一
侧并平行布置；(规划院强制条文已列)
(3) 设置位置应避免对商铺的经营造成影响，特别是不宜设置在步行街主入口处；
(4) 为使步行街客流动线生动，方便顾客目的性购物，建议各层扶梯由平行布局调整为交叉布局；
(5) 扶梯应设置光感、变频装置。
17. 关于垂直梯
(1) 步行街内的所有垂直电梯应具有三方通话功能
(2) 主力店各楼层的客梯是否可以相互抵达，且不会造成相互管理影响或干扰；
18. 关于地下电梯厅
(1) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水不畅造成外溢，回灌进电梯底坑，损坏电气设备；
(2) 鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行安全。
(1) 步行街中庭观光电梯数量和位置是否适宜并满足使用，且与中厅面积匹配(椭圆型中庭，其位置在短
边所在弧边上为宜)；
(2) 观光梯在中庭设置，以2?3部为一组，观光梯轿厢要做成玻璃通透，井道为钢结构。观光梯应通到
地下停车场。在停车场设置通透玻璃候梯厅，候梯厅需设计空调及安全栏杆。
20. 关于中庭
中庭设置的位置：一般中庭设在步行街的转折处、入口处；中庭的平面尺度：两个中庭要分主次，大
的500?700平米(开洞面积)，小的300?400平方米(开洞面积)；中庭的间距：80?100米。
21. 关于公共卫生间
(1) 卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商铺均有较大负面影响，百货一楼可以不设卫生间；
(2) 每层步行街至少应设置一处专用卫生间，以保证步行街与主力店错时营业时使用需要；
(3) 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设3?5处卫生间，卫生间的间距80?100米，面
积70?100平方米，每处卫生间蹲位；男厕不少于3个；女厕不少于6个；男卫生间小便池不少于3
个；公用洗手盆不少于3个。应与主力店合用并作无障碍设计并应考虑设母婴室，以方便带小孩的顾
客使用。(规划院强制条文已列)
(4) 为避免出现员工与顾客争抢使用卫生间的现象(尤其是餐饮区域员工)，建议在步行街增设员工专
用卫生间”；
(5) 步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点；
(6) 建议在步行街、超市、百货、影院等区域增设残疾人卫生间专用设施，以满足不同人群的需要；
(7) 由于各设备机房主要集中在地下，考虑到值班、巡视、车场管理等人员及员工餐厅的实际需要，建议在地下室合适位置增设卫生间；
(8) 卫生间内的梳妆镜离梳妆台高度为400公分为宜。
22. 关于顾客通道
(1) 在步行街主力店入口做客流缓冲区设计；
(2) 步行街两侧店面之间宽度：首层10?11米，二、三层16?17米，步行街楼板开口尺度：层数为2
层的步行街，开口宽度宜8米；层数为3层的步行街，开口宽度宜9米；开口长度：为16~25米。步行街走道净宽宜4米，桥”的净宽度宜米，在中庭周围走道净宽可适当加宽至5?6米；
(3) 2层以上的廊桥不宜过密(间隔在30~50米)；
⑷主力店与步行街的连通口至少有两处，其宽度应为一个柱距；(规划院强制条文已列)
(5) 各主力店与步行街通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；
(6) 设计中应考虑公共区域通道运营安全问题(如KTV场所)，建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。
⑺因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与步行街营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立
单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出。
23. 关于夜间通道
餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接
通往建筑体外；
24. 关于货物通道
(1) 通道宽度不小于米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；
⑵由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增
(3) 货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置；
⑷步行街的货梯(客货梯)一般间隔80?100m设一组，吨位为?2吨，货梯可与主力店合用(百货宜
单独设置)；
(5) 应步行街较长，为方便步行街客户运货尤其是餐饮租户，建议设立专门的泔水或货运通道；
(6) 餐饮区域应规划设计专用垃圾清运通道。
25. 关于地下设施
(1) 建议考虑步行街、各主力店业态设计，完善步行街卸货区、货运通道和专用货梯；
(2) 为方便超市送、卸货的需要，建议增加卸货平台的规划，并建议在超市区域增加独立的货梯设计；
(3) 为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；
(4) 为方便对各主机设备的管控，建议增设运行值班室；
(5) 建议将开闭所与其它变电所规划在同一层，以方便安装施工及运行管理，节约投资；
(6) 地下各设备用房门口通道宽度是否合适？，是否利于设备运输安装和日后维修？
(7) 为满足步行街商户货物存放的需要，建议在地下适当位置增加步行街仓库用房的规划，面积不小于
200平米；
(8) 若超市设置于地下区域，其临时推车停放区周边不宜设置有设备间门口。
26. 关于配套设施
(1) 整个步行街总体量、单层面积和长度是否适宜？货梯、扶梯、观光梯、卫生间、消防通道等配套设施是否匹配得当？
(2) 不宜将消防控制中心设置在一楼黄金临街位置，应改在其它低价值位置；
⑶区域面积设置消防楼梯数量是否过密？建议在消防要求允许的情况减少该楼梯设计，以增大可租赁面积。
27. 关于吸烟室
建议在步行街各层适当位置设置一处吸烟室，面积在10平米左右，并加设排烟设施。
28. 关于员工休息室
应设在B1层靠近员工专用通道附近，面积不小于60就(约为步行街建面的% )。
29. 关于垃圾房的建造
(1) 垃圾房的位置应设在靠近地下停车场岀入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域；
(2) 垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；
(3) 考虑到步行街将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及步行街小商户相对独立的
4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60就为宜，不建议主力店共用垃圾房；
(4) 关于湿垃圾房的建造标准补充建议墙面、地面统一铺瓷砖，墙面到顶、排污沟亦应铺砖，并配置上下水、照明、灭蝇灯等设施；其中危险品垃圾房还应配置防暴灯、防潮灯及泄暴口
(5) 适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。
二、关于机电系统配置及计量
30. 关于空调系统
(1) 鉴于第四代综合体建筑体量大、业态复杂、综合性强、现代化程度高的特点，建议在空调、照明、
小动力等方面采用自动控制系统”设计，兼具手、自动切换功能；其中空调主机采用厂家自主控制系统
(制冷机组联动控制、冷冻泵、冷却塔联动控制)，楼宇自控系统”只采集数据不进行控制，各家商铺
支路空调水阀独立控制；照明系统采用回路控制设计方式；小动力(插座)部分采用整层控制；
(2) 中央空调系统的设计应尽量将需要深夜服务的业户(如电玩、KTV、影院、酒吧等) 系统合并空调机
组相关运行参数可与楼宇自控系统共享，以达到楼宇自控系统对末端设备适时调节的作用；
(3) 由于步行街通道为全部开敞式设计，每层中间有天井，建议在一层顶部增设侧岀风空调设备，分别在冬季供暖和夏季供冷使用，保证步行街内不岀现温度分层现象；
(4) 建议增加卫生间内、通往各主力店通道部位的空调风口设计。
31. 关于用电系统
是否给供电局预留了(一般为10KV )开闭站的位置并标明，所有强弱电间门应向外开。
32. 关于屋顶设施
(1) 屋顶设备层设施的安装位置，建议统一规划、排列所有排油烟风机、油烟净化器的安装位置，包括出风口的方向，以免影响塔楼客户、管理公司和公寓楼的办公、居住环境；
(2) 应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；
(3) 除考虑到步行街'顶部排油烟风机或室外机设备基础的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电
源路径的设计外，应将主题餐厅”屋面的设计一并考虑；
33. 关于系统计量
(1) 各主力店、公寓楼设备系统应相互独立，实现独立计量管理；
(2) 建议不同业态的机电系统的设计应相对独立，避免造成运营后期界面分割困难，给设施设备维护保养工作出现纠纷和扯皮；
34. 关于设备房
(1) 相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设置，各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间；
(2) 充分考虑设备房的通风和散热问题。
三、关于地下室及停车场
35. 关于地下停车场
(1) 人行走道与车行通道之间建议有明确区分，避免人车混行；
(2) 进出口设计的合理性，实现单进单出”；
(3) 车场内部应设计为单循环”交通形式，尽量避免交叉口；
(4) 针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大
型、重型车辆停车位的设计，以供其及整座万达广场日后的使用；
(5) 地下车库必须预留机械停车(规划院强制条文已列)，由于机械式停车位的后期维护、保养投入较高，管理难度较大，顾客的认可度不高，在地下平面停车位可以满足的情况下，建议不采用该种停车方式；
(6) IC卡智能收费管理系统，具备自动发卡、办理长期卡等功能；收费软件应具备停车收费、已停车辆
数量统计、空余车位统计、停车区域信息显示板空”与满”的自动调节等功能；
⑺为避免今后自行车的乱停乱乱放，影响到广场的整体形象，增加自行车存车处的规划；非机动车停
车位：1000?2500 辆；
(8) 收费亭面积2000 X2000mm，高2500mm，并安装分体空调；
(9) 车库岀入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；
36. 关于地下室广告
(1) 地下停车场应在合适的位置设计按装一定数量的灯箱广告并分区设置。广告位主要位于以下各处：内墙面灯箱广告、立柱灯箱广告、坡道墙面广告；转角岀口处以灯箱为主；部分位置可考虑集中长条灯箱；
(2) 车场施工同时，必需预留管线和广告所需的取电点。
37. 关于地下餐厅设置
在地下室设置600至1000平左右员工餐厅(含厨房)。
38. 关于地下室附属功能
(1) 地下岀入口设计安装门禁、监控；
(2) 为便于设备安装和日后维修，地下各层设计的主力店或次主力店的制冷机房、水泵房、变电所开门应面向车场等开阔区域。
四、关于管理用房
39. 关于管理用房面积及标准
(1) 大商业用房面积不宜超过1000平米，不含食堂；
(2) 考虑到企业未来与外界沟通的形象，大商业物管用房位置应设置在地上区域，综合体商业用房面积不低于1000就，且综合体插蜡烛销售部分物管用房面积应参照项目当地相应法规规定住宅管理用房面积提供；
(3) 根据万达广场的物业管理模式及综合体的产品特点，管理用房中除了大商业管理用房之外(包括大商
业中的插蜡烛物业)，还要单独设置住宅部分的管理用房；
⑷住宅部分的管理用房，应严格按照各地方政府规定比例配置，按住宅总建筑面积的5%。预留，且位
置独立，避免后期岀现住宅物管用房产权纠纷问题的岀现。
40. 关于管理用房设施
(1) 考虑到今后对屋顶设备的维护及人员紧急疏散的需要，建议插蜡烛部分塔楼及商业管理用房，分别
在屋顶设计紧急出口；
(2) 管理用房中的员工宿舍应具备采光通风条件，并配套设置淋浴间、更衣室、访亲室；
⑶员工食堂应考虑燃气管道、新风、油烟排放风道及净化器，上下水、隔油池等设施；
(4) 物管用房内使用相对独立的中央空调，接入相对独立的天然气管道，使用相对独立的上下水。弱电系统(消防、电话、网络)均应相对独立。其在物管用房内的具体点位布置在施工图纸中予以明确。
(5) 商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了万达在当地的对外形象。
(6) 各城市万达广场的物业管理用房设计建造标准按照《房产技术条件》的相关规定设计。
第二阶段6 + 1单项设计
6+1 = 6个单项工程设计 (外立面+泛光照明+景观+内装+导示系统+智能化系统)+ 1个单体
建筑方案。
一、关于外立面及广告位设计
41. 关于外立面设计效果
(1) 商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；
(2) 严禁全玻璃幕；南方城市以玻璃幕墙、铝板幕墙为主。北方城市以石材为主，结合部分玻璃幕墙及铝板。商业裙楼部分的色彩不能过于灰暗。(规划院强制条文已列)；
(4) 步行街入口个数设计若在2个以上，应增设门号，便于顾客识别；
(5) 凡有对外采光的商铺，应保证立面玻璃幕墙的透光率，确保正常经营；一楼橱窗全部为白玻璃；
(6) 塔楼与裙楼之间应有过度结构设计和处理(即不要在一个立面上)，防止塔楼坠物伤害广场行人安全
及裙楼泛光对塔楼业主的光污染；
(7) 隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；室外应设置大型LED，面积根据外立面的形式统一设
计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；(规划院强
制条文已列
42. 关于广告位的设计
(1) 重点关注外墙广告位设置位置、数量和大小与整体建筑品质的合理匹配；
(2) 万达广场店招及主力店店招与广告位在设计位置及内容方面应有不同的定位和区别；
⑶外墙广告位需根据外立面的高度及长度进行总体的确定，宽度与高度比宜为 1 :黄金比例，面积宜
大于30平米；
(4) 万达广场、万千百货等主店面，在今后的经营中将有许多的促销、展示等活动，届时将需要悬挂一些条幅，为此建议，在商业楼体部分的结构面上预埋不锈钢挂环，供其使用。
43. 关于广告位的计量
(1) 所有广告位、店招及相关照明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，
并接入楼宇自控系统(BA系统)；广场LOGO建议由光控开关控制；
(2) 为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表。
44. 关于广告位的制作标准
(1)灯箱广告应在四周预留散热孔，以保证内部灯具的可靠运行；
⑵灯箱内部的电器元件须使用知名品牌，如欧司朗、GE的电子镇流器、光源等；安装、配线符合规
范要求；
(3) 内置广告灯箱的灯具应与广告画布保持一定距离，不小于300mm，以免过热引发事故；
(4) 户外广告位钢结构支架应做全面防锈处理，筋、梁密度分布合理；
(5) 内衬镀锌板厚度要符合要求，铆接牢固、密度合理，以避免在刮风时岀现噪音；
(6) 广告牌边框应采用不锈钢包边，并进行磨边处理，以避免刮伤顾客；
(7) 处于今后维护、更换、清洁的考虑，楼体外立面广告位建议设计可滑动式爬梯以及吊篮；
(8) 外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护。
二、关于泛光及照明设计
45. 泛光及照明设计
(1) 关注商业综合体夜间整体商业氛围和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；
(2) “达广场”及主力店店招的泛光及照明应明亮鲜明，增强远视效果；
⑶广告位的照明应尽量采用以外置照明(金卤投光灯)为主，内部衬托照明为辅的设计。
(4) 对泛光照明系统的控制提岀具体的控制方式(比如：列不列入楼宇自控系统，还是单独设置一个独立
的智能控制系统；分区域或分系统)。
城市综合体“万达广场”价值研究报告(DOC)
城市综合体“万达广场”价值研究报告 侯伟 2016/5/26
一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休
闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典。 2.“订单地产”招商模式 万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星ＫＴＶ、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3.专业管理团队 万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
万达商业综合体
吉林华桥外国语学院本科毕业论文 （2010级）
万达商业综合体商业模式与核心竞争力的构建Wanda build commercial complex of the business model and core competitiveness
摘要 自2004年开始，我国商业地产的规模在不断发展壮大，逐渐形成了商业地产风起云涌格局。好的商业地产模式是企业生存的前提和基础，因此研究商业地产的模式对企业生存和发展来说具有重大的现实意义。 优秀的商业地产模式是企业的核心竞争力，房地产企业选择何种商业地产模式，决定了其对经济周期的抗跌性,决定了其能否可持续发展。在实践和时间的历程上，万达集团坚持不懈地追求“国际万达百年企业”的宗旨，探索、验证、积累、完善和创造了具有核心竞争力的商业地产模式，创立了以“万达广场”为代表的第三代商业地产的模式—城市综合体，为业界树立了商业地产整合经营的典型。 本文通过分析万达集团的背景、业务布局以及商业地产—城市综合体的模式，并就商业地产发展态势进行了SWOT分析理论分析万达城市综合体开发的优势和劣势，总结出万达集团城市综合体的模式、成功的要素，纳出万达集团城市综合体模式对企业发展战略的重要意义及对我国商业地产发展的启发意义。 关键词：万达集团；商业地产；城市综合体；模式
Abstract Since 2004, the scale of China's commercial real estate continues to grow, gradually formed a commercial real estate surging pattern. Good commercial real estate model is the premise and basis of survival, the study of the commercial real estate model has great practical significance for the survival and development of enterprises. Outstanding commercial real estate model is the core competitiveness of enterprises, real estate companies to choose which mode of commercial real estate type, determining its resilience to the economic cycle, determining its ability to sustainable development. In the course of practice and time, Wanda Group relentlessly pursue " international Wanda century enterprise " the purpose of exploration, validation, accumulation, improve and create a commercial real estate model with core competitiveness, the creation of a " Wanda Plaza " as the third generation model represents commercial real estate - the urban complex, the commercial real estate industry has set a typical integrated operations. This paper analyzes the background of the Wanda Group , layout, and commercial real estate business - urban complex models and commercial real estate development trend analysis conducted SWOT analysis theory Wanda Urban Complex Development strengths and weaknesses , summed up the city's comprehensive body of Wanda Group factor model, successful , satisfied the Wanda Group urban complex model of the importance of enterprise development strategies and instructive for our commercial real estate development. Keywords: Wanda Group；Commercial real estate；Urban complex；Model
万达综合体的进度管理
万达综合体的进度管理 万达广场从拿地到开业的开发周期为20-24个月，最快18个月，平均为22个月，这种速度在商业地产开发中是相当惊人的。商业综合体开发面临很多挑战，那么万达是如何做到的呢？根据南京先胜的研究，万达强有力的计划管理，突破常规的操作手法与科学管理是其中的关键。 一、三级计划管理。万达计划管理分为三级，一级计划节点50个，集团计划部门管控，二级计划节点100个，集团配合完成，三给节点200个。其中一级计划节点中不直接涉及开业的节点全部以拿地为起始时间，与开业相关的节点往往按开业时间倒排进度。 一级节点科目全集团统一，由总裁级进行管理，主要是制约和影响项目开工、开业和需要各部门密切配合的重要节点；二级节点是指由项目公司二级节点为项目公司发起、集团各相关部门配合的节点；三级节点为项目公司自行完成的节点。 50个一级节点。万达50个一级计划节点如果按项目阶段分，报建、成本、筹备、交地阶段各1个，工程阶段12个，设计17个，招标阶段2个，招商阶段7个，验收阶段5个，交付阶段3个。如果按节点责任部门分，规划院9个；安监部1个；商管总部4个；商管公司3个；总部成本部3个；人力资源部1个；项目公司25个；发展部2个。工程阶段的12个节点有土方开挖、主力店装修、消防调试与市政工程接通等，设计阶段的17个节点包括各设计阶段成果移交与材料地封样、租赁面积测算、内装方案等。 每个企业都有计划，但许多企业计划批准前不讨论，失控后措施不力，延误后无人受罚，从万达的一级计划节点看，他们在长期的摸索中真正掌握了商业地产开发的关键环节。 二、超常规操作。万达一级计划规定，交地后75天土方开挖，融资证件交地后60天完成，主力店、次主力店与步行街商铺的业态规划在交地后90天完成……按照正常操作，即使有严密的计划，万达也很难在规定时间内完成商业广场中酒店与大商业的开业。因此，为完成计划，万达在各地的操作中采取了一系列的非常规手段。 报建超常规。由于良好的政府关系，及项目对当地的影响，万达拿地前就与地方进行深入沟通，双方约定好开业时间后，万达与政府相关部门对接，政府为万达开辟绿色通道，以倒计时方式让各项报批获得快速通过。这种待遇不是一般开发企业能享受的，背后是万达过去的信誉与商业开发为地方带来的土地升值利益。 程序超常规。在开业压力与正常程序制约的情况下，为推进项目，万达一是突破
案例研究-城市综合体-一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析
一、二、三、四代万达广场商业规划对比分析（组图） 核心提示：近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉,四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 近年来万达的成功引得无数人研究模仿，有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年，尤其是华中商业重地武汉（目前已开业5个万达，江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街，未来预计要开10个万达），二三四代万达均有开业运营的项目，全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次，对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学习，不敢妄称专家，现仅就这四代万达的商业规划略说一二，与众分享交流。 第一代万达： 长沙解放西路万达（悦荟广场 说到第一代万达，有一段往事不可回避。2005年前后，正是万达大力扩张的时期，万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机，也是因缘巧合，双方当时一拍即合。麦格理通过贷款，向万达购买了9座万达广场（项目招商信息）（分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连）。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候，资本市场筹资无果，加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场，资金压力巨大。与麦格理达成协议，并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后，双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看，这9个万达广场，全部位于城市最核心的商圈，目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来，正是凭借当年的31亿现金，万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模，对双方来说也可谓双赢。 第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈，黄兴南路步行街和解放西路交汇处，紧邻长沙黄兴路步行街，交通线路纵横交错，人流如织。项目占地1.8万平方米，
万达综合体设计的75个控制点
万达综合体设计的75个控制点 ?第一阶段方案及深化设计阶段 ?一、室商业步行街设计 1.关于步行街主入口 (1)紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广 场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆（展示用）； (2)商业广场主出入口门高不低于3米； (3)步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商 铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。 2.关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间，调整后此通道处可作黄金商铺。 3.关于避风阁设置 商业广场主出入口要设置“避风阁”（北方地区应设计卷帘门），步行街出入口设双层门，并设风幕，不宜设门帘。 4.关于步行街室通道
为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售型（如影院、KTV、网吧等）的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。 5.关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。 6.关于步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 7.关于步行街设置客流计数系统 步行街的出入口要设置客流计数系统。 8.关于步行街顶棚 (1)一定要加盖封顶，一是保持室步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无常经营；步行街采光顶的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm；（规划院强制条文已列）
万达综合体设计的个控制点
万达综合体设计的75个控制点 第一阶段方案及深化设计阶段 一、室内商业步行街设计 1.关于步行街主入口 (1) 紧邻交通主干道、主通道，入口设计要醒目、宽敞、通透，设计有入口外广场，便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆(展示用)； ⑵商业广场主岀入口门高不低于3米； (3) 步行街主岀入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。 2?关于步行街主出入口商铺 步行街出入口处的两侧商铺商业价值最高，而步行街出入口处设置的通往主力店的通道距离出入口太近，考虑到各主力店是否均有独立的对外主出入口，建议调整此通道于步行街出入口到中庭的区间内，调整后此通道处可作黄金商铺。 3. 关于避风阁设置 商业广场主出入口要设置避风阁”(北方地区应设计卷帘门)，步行街出入口设双层门，并设风幕，不 宜设门帘。 4. 关于步行街室内通道 为确保步行街商铺整体连贯性，建议各层与主力店的通道应适当减少，主力店在步行街开口设置的原 则：主力店单边与步行街相接的开口为一处，双边与步行街相接的不超过两处，除万千百货外，原则 上不在中庭设主力店开口，主力店的开口位置尽量设在步行街的尽端部以带动整个步行街的**，非零售 型(如影院、KTV、网吧等)的业态开口一定要和其入口大堂结合，开口尺寸为4~8米。 5. 关于步行街次主力店 根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主岀入口处的店铺面积不低于150平 米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定。 6?关于步行街岀入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域； 7. 关于步行街设置客流计数系统 步行街的岀入口要设置客流计数系统。 8. 关于步行街顶棚 (1) 一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营；步行街采光顶 的开口宽度，应较下层开口两侧各扩大800mm ;(规划院强制条文已列) (2) 一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立； (3) 步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的 吊挂件，中庭的吊挂件预留最低4?6个(商管建议最好达到8个)，采光廊按每跨预留一处吊挂件， 宜考虑电动提升装置。中庭的采光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。 9关于LED 中庭的采光天棚在设计中要考虑方便安装LED电子屏，总荷载20KN。
万达新项目规划设计方案评审关注要点
新项目规划设计方案评审要点 （专项业务类） 一、前言 1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段 商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。 2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容 商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。 二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点 1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容 商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会
签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。 3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝） 【关注点1】：业态定位 根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业 项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态 势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态 组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目 内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及 面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划 分方式等要素予以确认。 【关注点2】：步行街布局 1)步行街应合理布局、与主力店有机结合并成为连接各主 力店客流动线的枢纽，使各主力店的客流通过步行街实 现交汇和共享；目前根据不同的建筑体量，步行街与主 力店布局较为理想的方式有：步行街在整体被主力店围 合下向各主力店之间穿插、步行街对主力店全包围。为 确保步行街商铺整体连贯性，步行街各层与主力店的开
万达广场购物中心步行街公共空间室内施工图设计任务书
xx万达广场购物中心步行街公共空间室内施工图设计任务书 编制单位：大连万达商业地产股份有限公司 xx万达广场投资（置业）有限公司 编制时间： xxxx年xx月xx日
一、项目概况 (一)本次委托设计范围为大型商业部分室内步行街内装施工图设计。 (二)项目室内步行街简述：室内步行街长约米，建筑面积约万㎡，首层层 高米，标准层高约为____米，层数层（无地下步行街）。店铺进深约____ 米，走道宽度____米。每层设置___组___部变频扶梯，____部观光梯。设置中庭___ 处，面积分别为 ___ 及 ___ 平方米。钢结构采光天棚，部分考虑开启扇并配有 遮阳设施。设置中央空调系统、通风、消防系统、应急照明、智能化楼宇自控及安 防系统。 (三)注：上述建设规模根据方案设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重新计算并 统计。 二、设计依据 (一)国家与地方相关规范、法律、法规。 (二)《JGJT 244-2011 房屋建筑室内装饰装修制图标准》。 (三)《万达安全管理技术标准》内装专项。 (四)《万达广场定额设计技术标准》内装专项。 (五)《万达商业综合体规划设计管控要点》内装专项。 (六)《2015版万达广场步行街公共区域室内设计模块图集》。 (七)《轻资产万达广场采光顶标准图集》。 (八)《万达广场慧云智能化管理系统设计标准》。 (九)《万达广场（A、B版）室内广告设置标准》。 (十)《万达商业地产规范标准一览表》 (十一)本设计任务书和设计合同或招标文件以及相关附录资料。 (十二)轻资产标准版标准版内装方案签批图册、材料封样电子库。 (十三)轻资产标准版标准版内装施工图。 (十四)业主对各阶段设计图纸的评审意见。 (十五)业主提供的经确认的方案(含轻资产标准版效果方案) 三、设计服务内容 (四)设计服务范围 1、首层室内步行街主入口，各区域主力店入口，各层连廊、公共走廊、扶梯厅、电梯 厅以及中庭空间。 2、步行街区公共卫生间，消防前室，各疏散通道（不含疏散楼梯间）。
万达第四代城市综合体
万达第四代城市综合体?商铺销售操作要点 第一部分 谁在购买商铺，为什么购买商铺? 一、客户分类： 1、专业投资客户 我们是这样定义专业投资客户的（这个定义和任何教课书都不一致）：有过一次以上购买商铺经历的人。在集团各项目销售中约占20%—40%。 2、初次购买商铺的客户 在集团各项目销售中约占60%—80%。这种分类方法至关重要，决定了我们的销售推广方式。 二、他们为什么会买商铺 1、租铺不如买铺 最早的商铺购买者大都是从事和商铺有关系的经营户，随着城市管理的不断加强和城市商业的发展，他们的经营场所从马路边到市场、住宅改造的门市房、专业的商业建筑。过程中，产生了购买的行为。¨如：沈阳五爱市场的客户、重庆朝天门市场的客户 2、受传统的买房置地观念影响
西南、华南地区盛行购置商铺的观念。 3、不把鸡蛋放在一个篮子里，用固定资产投资分散风险。 众多中小业主都用固定资产投资分散风险，还可以充当抵押物进行融资，催生了温州购房团这样的群体。 4、从别人投资商铺的成功经历发现商铺是很好的投资渠道。 5、受商铺销售者高额回报诱导。 6、在其它投资渠道受阻后转向商铺投资。 资金一定要有出路，在股市低迷，住宅市场价格持续下跌、利率下浮的情况下，商铺的保值功能凸现。 7、希望资产保值、增值。 金融危机之后或许会出现大规模的通胀，房产投资是较好的资产保值方法。 8、商铺比男人、孩子可靠留给子女 重庆三街区商铺成交客户中，女性占６２％。 三、他们是谁？ 1、与商铺有关的经营户 2、中小企业主 3、政府官员 4、专业投资群体 5、怨妇投资群体 6、相关行业从业人员
四、其他人为什么不买？ 1、买不起 如何转化为买的起？ 2、不想买 我们的客户中基本没有IT、金融类从业人员、大型企业主。 原因是投资渠道较多，通常在自己习惯的领域投资。例如：买个水厂三年还能回本呢。 如何让他们产生购买意愿？ 第二部分 他们喜欢买什么样的商铺？ 一、商铺分类 1、商业街商铺 2、市场类商铺 3、社区商铺 4、住宅底层商铺 5、购物中心商铺 6、商务楼、写字楼商铺 7、交通设施商铺
万达广场购物中心业态组合分析报告与建议
万达广场:购物中心业态组合分析与建议 一、商业业态及业态规划的定义 (一)商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态, 其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括: 购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等; 而其中购物中心内的业态主要有:百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心(KTV、电玩等)、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 (二)商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题: 1、业态的选择: 一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态; 2、配比的问题: 各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系; 3、落位与分布的问题: 各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。 对不同的业态如何进行有效的划分与组合,不仅关系
到：广场定位的实现、客流的共享,更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位, 满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面: 1)整体的功能性定位:即综合体(购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体,由于区位特征不同,其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别：如上海五角场万达广场属于城市中心(副中心)型城市综合体,北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体,而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2)目标客群的选择:位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体,其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别,这必然会影响到综合体(尤其是购物中心)内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3)规模选择:城市综合体(购物中心)的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体(购物中心)的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同,其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合
商业地产标杆企业的商业模式——以万达“城市综合体”商业模式为例
商业地产标杆企业的商业模式及借鉴分析 ——以万达“城市综合体”商业模式为例 目录 一、万达对商业地产的探索 (2) （一）第一代产品 (3) （二）第二代产品 (3) 二、万达的商业模式调整 (4) （一）现金流改革 (4) （二）培养自主商业产业——组建大洋百货 (4) （三）探索多元化融资 (5) 三、第三代产品——城市综合体的商业模式 (5) （一）盈利模式：资金流滚资产 (5) （二）产业链整合模式 (6) （三）订单模式的高级阶段——持有型物业的订单模式 (8) （四）投资平衡模式 (9) （五）项目获取与开发模式 (10) 四、万达的商业模式复制借鉴性 (11)
【前言】商业地产对我司是新进行业，在设计确定商业模式和发展战略之前，须对国内商业地产领域的标杆企业先做分析和讨论。为此，我们先后对SOHO中国、万达集团、华润置业三家国内知名商业地产开发商进行了资料搜集和分析，分析后认为从企业适配角度看，SOHO以高档住宅和写字楼为主的产品线和华润的“集团孵化”模式，可能不适用于我司情况，拟不做探讨。 本文对万达集团的商业模式进行了提炼和讨论，重点阐明万达以房地产起家，转入商业地产后通过整合资源、形成能力，“被动地”成长为商业地产界少见的“全程运营商”的发展历程和经验，并对其中可能被我司借鉴和改进的部分进行了初步分析。 一、万达对商业地产的探索 万达集团在20年的发展中，自2000年开始由住宅房地产向商业地产转型，在10年内成为国内最大的商业不动产运营商。过程并非一帆风顺，万达同样经历了2003年二代产品备受冷遇、2004年信贷调整下的紧张和收缩等逆境。但从2005年开始，随着第三代产品推向市场，万达整体进入良性轨道，在资金、商品、商业模式、企业管理等方面均展现出较强的竞争力与前景。 这不仅得益于近10年来，中国社会零售商业和城市化的超高速发展，更重要的是，万达在实践中秉承商业地产的运营实质，一边成长一边调整战略性商业模式，将之持之以恒，终于走出一条富有企业特色的发展道路。 万达三代产品定位比较
万达城市综合体分析
一、商业业态及业态规划的定义 （一）商业业态的定义 商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类的主要依据包括经营主体目标市场、经营理念、服务功能、选址要求、立店规模、商品结构标准等诸方面。城市综合体内主要的商业业态包括：购物中心、酒店、写字楼、公寓、住宅等等；而其中购物中心内的业态主要有：百货店、零售型专业店、专卖店、特色超市、大型综合超市、电影城、娱乐中心（KTV、电玩等）、健身中心、大型中式酒楼、特色餐饮美食广场、美容院及发廊、银行、便利店、折扣店、专业市场等。 （二）商业业态组合与规划 所谓业态组合就是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心中的分布及分配比例的过程。 业态组合涉及三个层面的问题：1、业态的选择：一个综合体或是购物中心究竟应该承载哪些功能、涵盖哪些业态；2、配比的问题：各业态在综合体或购物中心中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系； 3、落位与分布的问题：各业态在综合体或购物中心的区位与业态之间的相互关系。对不同的业态如何进行有效的划分与组合，不仅关系到广场定位的实现、客流的共享，更关系到经营收益的最大化。 二、业态规划的基本原则 1、定位优先的原则 单个综合体或购物中心的业态组合须服务于公司整体战略的发展要求。购物中心业态的选择与配比规划须符合城市综合体的整体定位，满足商家的经营需要和消费者的消费需求。综合体或购物中心的定位包括三个层面： 1）整体的功能性定位：即综合体（购物中心)要实现哪些基本的功能。位于不同城市不同区域属性的城市综合体，由于区位特征不同，其承载的基本功能及扮演的角色也会有较大的区别，如上海五角场万达广场属于城市中心（副中心）型城市综合体，北京CBD万达广场为城市特定功能区域内的综合体，而宁波万达广场则属于典型的郊区型城市综合体。 2）目标客群的选择：位于不同类型的城市以及城市不同区位的城市综合体，其目标消费人群的结构、消费能力以及消费倾向会有所差别，这必然会影响到综合体（尤其是购物中心）内商业业态种类的选择及各业态的配比。 3）规模选择：城市综合体（购物中心）的面积、大小及横竖向空间结构。 2、功能性选择是业态组合规划的基础 综合体（购物中心）的立地条件与周围的商业环境与竞争态势不同，其功能结构也将有所区别。对于位于城市中心区的综合体，购物中心、写字楼、酒店、公寓等业态的比例相对比较均衡，而位于市郊的综合体，住宅、购物中心等业态比重较大。位于城市中心区的购物中心，购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；社区型购物中心，目的性消费较强的零售类业态会比较多；郊区型的购物中心，主题性消费更强，娱乐体验类消费业态则更加丰富。 3、业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径 各业态布局与相互衔接时各业态间能否有效互融，关系到购物中心内消费的舒适性及流畅性，这又直接影响到顾客在购物中心逗留的时间及消费的总客单价。业态的互融相关性通常情况下从两个角度进行思考：功能互补性：各自有明确的功能特征但又互融成为一个整体；目标客群的一致性：特定目标客群的消
万达广场规划设计特点
万达广场规划设计特点 Document serial number【KK89K-LLS98YT-SS8CB-SSUT-SST108】
万达商业规划研究院黄大卫院长：万达广场规划设计特点 商业规划研究院院长 万达商业规划研究院黄大卫院长：非常高兴来到沈阳，沈阳的父老乡亲们，以及媒体的朋友们，以及关心万达的各界朋友们，大家下午好。很高兴来到这里和大家就万达商业地产的发展以及我们沈阳北一路项目的特点跟大家做一个交流。 介绍我们沈阳北一路项目的特征之前，我想跟大家做一个万达城市综合体规划特点的介绍。我是万达商业规划院的主管沈阳项目的院长，我有幸跟随董事长从商业地产的初期一直追随董事长到现在，走过了商业地产发展的一代、二代、三代的产品。对万达现在做的城市综合体的来龙去脉有比较详细的了解。在这里我希望能够和大家进行互动，希望大家能够对我的介绍如果有什么疑问可以问我，大家做个交流。 首先我们就万达城市综合体的规划特点进行介绍。介绍的主要内容分成了三个部分，一个是万达城市综合体的特点；第二要跟大家解释一下万达为什么要建设城市综合体；第三我们就大家关心的沈阳北一路项目有什么新的特点。大家知道万达在沈阳已经做了三个店，我们还要继续做下去，我们每一个店都有提升。沈阳北一路有什么样的提升，精彩在哪里？接下来会跟大家介绍。 首先说一下万达城市综合体及其特点。万达做商业地产走到现在也是经过了一段摸索。之所以找到这种发展模式，大家也能够通过以下的介绍感受得到。 要想介绍商业综合体的模式，首先要谈到的是，万达商业地产的产品模式。大家都知道，我们所有的努力，所有的部门都是为我们产品负责的，我们自己的商业地产有什么特点呢？我们简单地回忆一下。万达做商业地产以来，我们走过了三代的产品模式，第一代是单店，第二代组合店。从集团发展的进程上来看，我们第一代店和第二代店一共开发了12个项目，从2002年到2006年，在全国各地开发的了很多项目。这些项目都是在城市的核心区以及副中心，万达所到之处，为城市带来了重要的影响。第三代的产品商业综合体是从2007年开始，到去年年底已经开业了30个项目，到2010年万达已经开业了40多个项目，万达之所以能够高速发展，在各个不同城市做项目，而且每一个项目做得都是非常火，而且对城市的贡献，对市民、对投资方都有很好的回报。为什么会这样？下面我们就说一下“城市综合体”，这是一个学术概念，简单跟大家交流一下。城市综合体首先是一个建筑综合群体，不是一栋简单的功能建筑，是有城市居住、办公、商务、购物等功能高度集约的地区，从建筑形态上来讲是一个建筑的综合群体。从功能上来讲有城市功能，有居住，有商务办公，有酒店，有综合性购物中心，休闲娱乐、餐饮等等，这些城市功能组合了我们叫做城市综合群体。所以万达做的是第三代产品，叫城市综合体。 回归万达为什么能够找到一种发展模式，能够适合中国，以及在中国遍地开发做商业。我们认为最重要的是万达找到了一种商业地产发展模式。发展模式究竟是什么呢？其实就这么几句话。第一个，我们以万达广场命名的城市综合体为商业地产的核心产品。现在万达集团在各个城市做的项目就是以万达广场为名的城市综合体，以这种产品持续发展并不断完善。在沈阳项目就体现到集团不断追求，不断超越的理念。比如说我们建了太原街的万达广场，又建了沈阳铁西，以及沈辽东路的购物中心。我们下来做的北一路就要有超越。 第二个，就是集团董事长一直追随的企业理念，就是要为城市做贡献，要使得企业效益、社会效益双效合一。万达的购物中心为什么只做三层，这么好的地段只做三层的购物中心，是不是
城市综合体“万达广场”价值研究报告详解
城市综合体“万达广场”价值研究报告详解
城市综合体“万达广场”价值研究报告
侯伟 2016/5/26 一．经济“新常态”下的商业地产新模式 在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。 城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分
之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。 二．万达广场特色显著，发展态势势如破竹 创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由６个方面组成，包含酒店（Hotel），写字楼（Office），公共空间（Publicplace），购物中心（Shoppingmall），文化娱乐休闲设施（Culture＆Recreation），公寓楼（Apartment）等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1.定位中端市场 依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。 2.“订单地产”招商模式
万达广场购物中心步行街公共空间室内施工图设计任务书
xx万达广场购物中心步行街公共空间 室内施工图设计任务书 编制单位：大连万达商业地产股份有限公司 xx万达广场投资（置业）有限公司 编制时间：xxxx年xx月xx日
一、项目概况 (一)本次委托设计范围为大型商业部分室内步行街内装施工图设计。 (二)项目室内步行街简述：室内步行街长约米，建筑面积约万 ㎡，首层层高米，标准层高约为____米，层数层（无地下步行街）。店铺进深约____米，走道宽度____米。每层设置___组___部变频扶梯，____部观光梯。 设置中庭___处，面积分别为___ 及___ 平方米。钢结构采光天棚，部分考虑开启扇并配有遮阳设施。设置中央空调系统、通风、消防系统、应急照明、智能化楼宇自控及安防系统。 (三)注：上述建设规模根据方案设计统计，施工图设计时应根据任务书要求重 新计算并统计。 二、设计依据 (一)国家与地方相关规范、法律、法规。 (二)《JGJT 244-2011 房屋建筑室内装饰装修制图标准》。 (三)《万达安全管理技术标准》内装专项。 (四)《万达广场定额设计技术标准》内装专项。 (五)《万达商业综合体规划设计管控要点》内装专项。 (六)《2015版万达广场步行街公共区域室内设计模块图集》。 (七)《轻资产万达广场采光顶标准图集》。 (八)《万达广场慧云智能化管理系统设计标准》。 (九)《万达广场（A、B版）室内广告设置标准》。 (十)《万达商业地产规范标准一览表》 (十一)本设计任务书和设计合同或招标文件以及相关附录资料。 (十二)轻资产标准版标准版内装方案签批图册、材料封样电子库。 (十三)轻资产标准版标准版内装施工图。 (十四)业主对各阶段设计图纸的评审意见。 (十五)业主提供的经确认的方案(含轻资产标准版效果方案) 三、设计服务内容 (四)设计服务范围 1、首层室内步行街主入口，各区域主力店入口，各层连廊、公共走廊、扶梯 厅、电梯厅以及中庭空间。 2、步行街区公共卫生间，消防前室，各疏散通道（不含疏散楼梯间）。 3、采光顶深化方案设计。 4、步行街环境休息椅、总服务台、小品、绿植等。 5、自动扶梯的结构侧板及底板的装饰，客梯、观光电梯轿厢内饰设计（电梯 为标配）。 6、光环境设计。
万达商业综合体规划--精选设计管控要点总结.docx
（一）安全管控要点 设计说明中应明确表述“符合国家、地方、万达集团现行相关 1 总体要规范及标准要求” 。 求2应按模板要求编制完成《万达广场消防及安全设计专篇》 3总平面图应明确表示消防通道及消防救援场地。 3疏散宽度是否符合万达安全管控要求，并提供疏散宽度计算表。 室内步行街公共区首层任一点至直通室外的最近疏散门的距离4不宜超过 60m,二层及以上各层内任一点到安全出入口的距离不 宜大于。 室内步行街两侧商铺内任一点至最近疏散门的距离, 高层不应 5大于 20m，多层不应大于 22m。主力店、次主力店、超市内任一消防疏 点至最近安全出口疏散门的距离不应大于。 散 平面布 每个观众厅的人员疏散出口不应少于 2 个，当观众厅面积大于6 400 ㎡时，不应少于 3 个 置 7购物中心上部塔楼的疏散楼梯应独立设置。 购物中心的员工宿舍，应布置在商管用房内，不允许放于地下8 建筑内。 9购物中心消防控制室应布置在首层或地下一层。 室内步行街首层应按安全区考虑，步行街公共区域按一个防烟10 分区、一个防火分区考虑。 步行街商铺与步行街走道间应设置不小于耐火极限的防火分隔□□□□□□□□□□□□□□□□ □□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□ 11或采用设有闭式自动喷水灭火系统保护的防火玻璃与走道或步□□□□行街进行分隔。 次主力店应采用的墙体与相邻商铺分隔，面向步行街一侧应采 用耐火极限的分隔物进行分隔；当面向步行街一侧采用防火玻 消防构 12□□□□造 璃时，应设置闭式自动喷水冷却系统保护，且设计喷水时间大 平面布于.
置步行街对于餐饮类商铺，建筑面积不宜大于500m2，使用燃气 等明火的厨房和备餐区与营业区之间应采用耐火极限不低于 13的墙体和乙级防火门进行分隔；当建筑面积大于 500m2 时，厨□□□□房和备餐区与营业区之间应采用防火墙及甲级防火门进行分 隔， 步行街两侧建筑的商铺之间应设置耐火极限不低于的防火隔 墙，每间商铺的建筑面积不宜大于300 ㎡。建筑面积大于 300 14 ㎡的商铺应采用的防火墙分隔。 □□□□相邻商铺之间面向步行街一侧 应设置宽度不小于、耐火极限不低于的实体墙。 步行街内的设备室、通风、空调机房与其他部位之间，应采用 15 耐火极限不低于的隔墙，的楼板和甲级防火门进行分隔。 □□□□室内步行街的电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖 16向管道井，应分别独立设置；其井壁应为耐火极限不低于的不 □□□□燃烧体；井壁上的检查门应采用乙级防火门。 室内步行街公共区域原则不得设置挡烟垂壁，如必须设置，应 17 设置为可升降式。□□□□ 消防 构造 防火门设置应满足集团、国家和地方标准，不得随意提高防火 平面 19□□□□门级别，不得随意增加防火门数量。 布置 设计文件中应明确以下部位必须按照防火要求进行封堵：防火 19卷帘上方、管道穿越防火分隔处、步行街公共空间与店铺之间、□□□□步行街店铺之间、风管电缆桥架穿越防火分隔处。 20 建筑内外设置的疏散楼梯，其净宽度应大于 , 商铺的疏散门净宽 度应大于 0.9m。 □□□□ 材料 21购物中心公共区域（不含酒店）顶棚、地面、隔墙均应用 A 级 □□□□ 要求材料。 安全 22中庭栏板玻璃应采用 8+8mm及以上厚度钢化夹胶玻璃，栏板与□□□□要求