合院户型 容积率研究
户型布局对住宅小区容积率影响研究
Ａｃ ｉｃ ｒｌ ｒ ｔｅ ｒ ｔ ｔ ａ Ｐａ ｉ ｈ ｅ ｕ ｃｃ
Ｒｅ ｅ ｈ ｆ ｔ ｅ Ｒ ｓ ａｒ ｏ ｈ ｏｏｍ Ｌ ｙ ｔ Ｓ Ｉ ｆｕｅ ｃ ｏ Ｐ ｏｔ ｃ ａ ｏｕ ｎ ｌ ｎ ｅ ｔ ｌ Ｒａ ｉ Ｒ ｓｄｅ ｃ ｔｏ ｏｆ ｅ ｉ ｎ ｅ Ｃｏｍｍｕｎｔ ｉ ｙ
ｌ “一 １ … （ ２
住 值 ，ｎ ｍ性
自 ＾ 行 Ｔ 妻 ≈ ， 井 过 佩 设 蒂 ． 术 女 在 目 一 规 ｌ 谴 十 Ｉ 自 ＊ 型 客 率 论 ． 并 论
＊ 览 ｝越 十 ＃ 率越 ＾ 匕
房 地产 女 ＊ ＆蕈 有 毒 考 ｉ
ｄｅ ｅｌ ｐ ｃ ｖ ｏ ｏｍｐａ ｎｙ
Ｋ ｙ 坩础 ｅ
ｅｗ ｍ ｏａ ｄ ｐｔ ｔ ｅ｜硒 ｏｆ ｎ Ｔ ｔｌ ｅ ｈ Ｔｈ 。 ｌ ｇ ａ ｅ ｎｄｂｅｏ 帆 『 ｄ Ｐ ｔｏｉ ｏ ｒ ｏ ｌ Ｉ
Ｄｓ ｃ ｏ ｂ 哪 ｉａｎ ｅ ｆ ｕ ｔ
１ 问矗 的 提 出
筑 。设 第一种 户型 布局 为房间 横排 ，面宽 为 ． ． 通进 深为ｂ ，建筑面 积为ａ，第 二种户 型 在住 宅小 区规 划设计 中 ．建设 单位 对容 布 局 为房 间纵排 ， 面宽 为【 通 进 深为ｂ 积 率 的大小 光为 关注 ，目为窑 积率 直接 影响 建 筑 面积 为 ａ 。根 据 房 间横 排 和 纵排 的 特 ， 建 设 单位 的 收 益。 影 响容 积 率 的囚 素 有很
张亚峰 宁甜甜 王允 茂 Ｚｎ ａｆ ｇ ｈｏ ｇ Ｙ ｅｎ
Ｎｉ ｇ ｎ Ｔａ ｔ ｎ ｉｎｉ ａ Ｗ ａｎ Ｙ ｎ ａ ｇ ｕ ｍ ｏ
中 田旁类于 Ｔ ９４Ｉ Ｕ ８ ！
主 蚨标识码 Ａ
文 章 号
豪宅项目容积率研究
• 容积率与规划布局
• 在相同的容积率的条件下，通过巧妙的建筑规划布局，不仅 能在产品类型上
•如：突F、破H项、目创，相新同，的地而块且面积能，够同样获容得积率不，同规划的布舒局差适异度可以非常大，社区空间
和产品的差异也非常大。由于F项目全部采用了高层建筑类型，降低建筑密度，提高绿 化面积；建筑布局也采用了独栋点式布局，采光通风都得到了最佳，270°观景视线与 H项目品质项目就一目了然了
先简单说一说各类物业分别对应的容积率数值：（依据经验和规律）
在容积率低于0.3（超低）的情况下，可以判是一个非常高档的独栋别墅项目；
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但密度有点大，如果穿插部分双
拼别墅、联排别墅，项目品位就相当提高了很多；
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅项目，如穿插独栋别墅的话，密度将增大许
多，即使容积率不大舒适度也会收到很大的影响；
容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中规划夹杂
低别墅的话，密度相对增大，那么环境相比而言只能算是一般了；
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会
是一大卖点；
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目；
✓ 三合院排列，面对面的两栋楼相距超100 米，它不仅以差异化的社区空间和生活 便利的享受引起购房者青睐，而且还可 以用高容积率、高售价保证开发商丰厚
整理课件
的利润回报
• 容积率与土地的增值
• 土地的增值是开发商模切关心的问题，直接影响项目的亏赢，
容积率则是计 •设 种每 产算种 品物 的模业 用型类 地型 比的的 例决参 为考X定i，容因城积市率素规为划Ri，容各积
容积率计算方法和意义
容积率计算方法和意义1. 嘿，你知道容积率是咋算的不？就好比一块地是个大蛋糕，建筑面积就是我们能吃到的蛋糕量，而土地面积就是整个大蛋糕。
容积率就是这两者的比例呀！比如咱小区占地 100 平，能盖 200 平的房子，那容积率就是 2 啦！这容积率可重要啦，它能决定咱住的地方舒不舒服呢！2. 哎呀呀，容积率的计算方法其实不难理解呀！就像数苹果一样，土地面积是篮子，建筑面积是苹果，看看篮子里能装多少苹果，这就是容积率啦！比如说一个楼盘占地 500 平，房子建了 1500 平，那容积率就是 3 咯！这可是关系到咱以后生活空间大小的关键呀！3. 喂喂喂，容积率计算方法听我讲哈！好比一场比赛，土地面积是赛场，建筑面积是参赛选手，选手和赛场的比例就是容积率呀！像那个商业区，占地不大但高楼林立，容积率肯定高呀！这对我们的影响可大了去了，咱不得搞清楚呀！4. 嘿哟，容积率的意义可太重要啦！想象一下，一个地方很挤和一个地方很宽敞，那感觉能一样吗？就像学校的教室，人多和人少差别多大呀！计算方法也简单呀，土地面积除建筑面积就行啦！比如那个新开发的小区，占地 800 平，建了 1600 平，那容积率就是 2 呀，这可关乎咱住得爽不爽呢！5. 哇塞，容积率这东西可得搞明白呀！你想想，要是盖房子没个限度，那不乱套啦？计算就是建筑面积除以土地面积嘛！比如说一块地 1200 平，房子建了 2400 平，那容积率就是 2 啦！这对我们选择住哪里可太关键了呀！6. 嘿，容积率计算不复杂呀！就跟分糖果一样，地就那么多，房子有多少，一除就知道啦！像隔壁那个小区，占地 600 平，房子 1800 平，那容积率就是 3 嘛！这可决定了咱以后生活的舒适度呢，能不重要嘛！7. 哇哦，容积率原来是这么回事呀！不就是建筑面积和土地面积的比值嘛！好比一场游戏，这两个就是关键数据呀！比如那个工业园，占地挺大，建筑也多，算一下容积率就知道它的密度啦！这对周边环境影响可大啦，咱得重视呀！8. 哎呀呀，容积率的计算超简单的啦！就像分蛋糕一样，看能分多少份！土地面积是整个蛋糕，建筑面积是切的块数呀！比如那片新城区，占地1000 平，房子建了 2500 平，那容积率就是 2.5 啦！这对城市规划可重要了呢，你说是不是呀！9. 嘿，可别小瞧了容积率呀！它的计算就像看电影选座位，座位数和影厅大小的比例呀！像那个高档小区，占地不多但房子精致，容积率肯定合适呀！这对我们住进去的感受差别可大啦，得好好研究研究！10. 哇，容积率真的好关键呀！计算方法就是那么回事，建筑面积除以土地面积嘛！比如那个旧街区改造，原来容积率超高，现在重新规划，那可就大不一样啦！这对我们的生活品质影响可太大了，绝对不能马虎呀！我的观点结论：容积率的计算方法简单易懂，但其意义却非常重大，它直接影响着我们生活环境的舒适度和质量，我们必须要清楚了解并重视它。
XX合院住宅产品建筑设计研究
附送： 阳光地下室，面积范围70-167㎡ 每户最多赠送4个露台，总面积在20-40平方米 地下双车位，住宅正下方5米层高 并列车位面宽5.7-5.9米，子母车位面宽3.3米 赠送景观花园
1、规范分析——三角形法则
沪规法[2007]524号文 第二十三条和第二十六条
高、多、低层居住建 筑的边线延长线与相邻高、 多、低层建筑不相交，不 构成正面、侧面间距的， 最小距离规定。
同时符合 H1〉H3 （H1<H3） Ly=0.5H1 (Ly=0.5H3) Ly≥4m(多、低层与多、低层) Ly≥13m（高层与多、低层） 30m≥Ly≥13m(高层与高层)
共享中央庭院
4、标准化灵活拼接、多样化空间效果
适地性演变
可以根据总图实际布置情况， 对合院进行“削角”处理，如: 1、小区出入口； 2、中心景观带核心景观处； 3、部分消防道路转弯处。
可以结合土地形状，实际长、 宽尺寸，对合院进行灵活组合， 如： 1、为适应地块斜边可在户数 上变换，12、14、16合院灵 活组合； 2、U形半合院增加场地模数 灵活度。
2、合院组合分析——16合院三层平面
二层连廊 二层露台 三层露台
3、合院户型及面积——A户型
可改建为使用空间
可改建为地下庭院
地下平面图
一层平面图
楼层 地下一层 一层平面 二层平面 三层平面 地上面积合计
建筑面积 76.1 100.9 90.2 60.0 251.1
二层平面图
三层平面图
◆ 地上部分4房3厅4卫 ◆ 底层停车直接入户 ◆地下室76.13㎡ 露台 18㎡
龙湖合院别墅产品研究
1、产品模块（十合院）
• 五种不同的户型单元，十户围合， 新空间布局，新邻里情怀。
• 户型面积280-320㎡，从容享受。 • 中庭花园扩展了邻里之间的交流。
• 可视实际需要对十合院进行拆分， 取其部分。
A
BB
A
C
C
D
EE
D
地下室平面
A
B
C
D
E
地下室-3.1m标高处
A
B
C
D
• 预留了电梯空间。 • 中庭花园覆土达到2.6m，可种植大型乔木，便于景观营造；且能方便到达，
成为合院住户的公共交流活动空间。 • 各户均设有南北双庭院。 • 采光庭院及采光井的设置将极大改善地下室的光照环境及使用体验。 • 地下停车便于别墅区人车分流，可直接入户，停车位每户2辆；在适当位置
设置了一些访客车位，可有效增加车位数。
E
一层平面
A
B
C
D
E
二层平面
A
B
C
D
E
三层平面
A
B
C
D
E
屋顶平面
A
B
C
D
E
2、经济技术指标
项目
占地面积
地上建筑面积
一层面积
其中
二层面积
三层面积
地下一层建筑面积
容积率
建筑密度
绿地率
机动车停车配比
指标 3910 2933 1170 1029 734 1302 0.75
30 40 1:2
单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
1466.66
651.19
651.19
赠送庭院 面积 174.71 128.47 119.57 113.99 95.98 632.72
高容积率别墅创新案例研究
向的卧室和采光 保证了每户都有上下两层，满
足客户的基本想象，利用半地 下的设计，控制了整体层数
•产品类型：独栋、独院、叠院
极度压缩组团间距离，减少道
B1
路占地，实现完全的人车分流，
提升容积率
6
合院产品 创新12合院的产品形式，在0.6的容积率 龙湖·蓝湖郡 下实现独栋的居住感受
万科·润园
创新的叠拼产品，低密度部分容积率0.9 左右，打出一城一宅，一家一院的口号
项目介绍 •地址：武昌徐东才华街润园路8号 •建筑面积：3万平方米 •容积率：1.3（项目整体） •产品：高层、小高层、底层 •项目户型区域：200-280平方米 •特点：通过巧妙叠拼，保证居住舒适度
3
叠墅产品 分为一层、一跃二、二跃三3种户型，做到户 万科·润园 户有露台且都独立入户，保证社区低密度意向
一期合院别墅建筑面积2.6万 ㎡左右，共222套。
产品为12套组成一个合院组 团，共6种户型，面积为203283㎡。
在别墅用地紧张或容积率要 求比较高的情况下，别墅空 间由横向发展转变成竖向发 展，节省私家花园，打造公 共空间以提高用地效率。集 约式别墅凭借其高品质和总 价控制得到了一线城市客户 的认可。
一层平面图
二层平面图
三层平面图
庭院
露台
庭院
入户 花园
露台
C户型：195平米
4
叠墅产品
万科·润园
美中不足的是C户型没有私家庭院，且作 为资源条件较好的A户型面积过小
没有落地庭院 C户型：195平米
但用双南向露台
三层
A户型 155㎡ 一层
南向独立入 户大面积露 天庭院
B户型 170㎡ 二层
城市规划设计之容积率分析
容积率分析
1．容积率低于0.3，这是非常高档的独栋别墅项目。
2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。
如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。
3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。
4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。
如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。
5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。
如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。
6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。
此时如果做全小高层，环境会很差。
9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。
10．容积率6.0以上，摩天大楼项目。
容积率 豪宅组合讲解
容积率指标与单一建筑形态的关系在建筑设计中，容积率指标与单一建筑形态有如下关系：建筑形态住宅小区容积率独立别墅≤ 0.3双拼别墅 0.4 — 0.5联排别墅 0.6 — 0.8叠加别墅 0.8 — 1.0（3—4层）花园洋房 1.0 — 1.2（4—5层）多层 1.2 — 2.0（6—7层）小高层 1.6 — 2.2（8—11层）中高层 2.2 — 2.8（12—18层）高层 2.8 — 4.5（19—33层）注：（1）单体建筑与单排建筑的容积率不适用上表，其可以有成倍的提高。
（2）按《高层民用建筑设计防火规范》（GB 50045-95）：在我国凡 10层及 10层以上，或者建筑高度大于 24米的建筑都属于高层建筑。
为与目前住宅建筑设计上的惯例一致，故细分定义“小高层”、“中高层”、“高层”三个楼层分段。
■“高层低密度”与“低层高密度”建筑密度，即建筑覆盖率，即建筑的基地面积与土地面积之比值。
而市场上经常混淆建筑密度的概念，似乎只要是别墅类物业，就是低密度住宅，就号称“低密度”。
低容积率可以保证低密度，所以目前各地政府都以容积率指标1.0作为判断是否非普通住宅与普通住宅的标准之一。
高容积率难以保证低密度。
从理论上说，高容积率只有当其为高层建筑时，才有可能实现低密度，可以称为“高层低密度”，如香港的高层建筑小区。
而高容积率如果做成低层建筑，则会出现“低层高密度”的现象。
如目前深圳市场供应的别墅和Townhouse，有许多都是低层高密度住宅。
如“万科．17英里”的建筑密度之高，可能成为深圳楼盘之首；“中央悦城”将高容积率做成低层建筑，也成了“低层高密度”的典型案例。
深圳“低层高密度”的典型楼盘：“万科.１７英里”。
“万科．17英里”在其推广中，从来不愿涉及建筑密度（覆盖率）指标。
但到过“万科．17 英里”的人都有一个基本的感觉——Townhouse几乎把所有地面都占用了，而且彼此叠加。
深圳“高层低密度”的典型楼盘：“中信红树湾”。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
A
1
案例1
A
2
预留电梯位
案例1
预留电梯位
A
3
改进户型
预留电梯位
案例1
预留电梯位
A
4
原内院联排方案中，以5拼为例， 别墅组团容积率为0.76
150㎡每户 10户
分析
A
5
若改为进深10M，面宽3.9M小户型， 组团容积率可到0.95
110㎡每户 16户
分析
A
6
分析
若增加侧院户型，容积率为0.93，效 率基本相当，但空间形态更为丰富
A
9
案例2
地下停车，送超大地 下室
A
10
案例2
二层以上体量层层退让
A
11
户型改小后品质有所提升，但仍 有个别户以东西向为主采光面
案例2
180㎡ 12户 或150㎡ 12户
A
12
类独栋大户型产品，总高不超10M 临水边放置，增加溢价空间
180㎡ 12户
案例3
A
13
案例3
总高不超10M临水边放置，退线减少
110㎡13户 150㎡ 2户
A
7
案例2
A
8
案例2
原建筑为3层，面积200280平方米之间，可通过 减层或减小每层房间数 将户型减小至150-180平 米
优点： 容积率高，有独栋别墅的效果 公共空间层层递进，由公共逐渐转 向私密，符合老年人加强邻里交流 又保有独立安静空间的要求
缺点： 局部户型难以保证首层卧室南向 日照
A
14
案例3
地下一层
A
15
案例3
此部分可改 造成南卧
首层
A
16
案例3
A
17
案例3
A
Байду номын сангаас18
类独栋中小户型产品，主力户型
150㎡ 10户
案例4
A
19
类独栋中小户型产品，主力户型
150㎡ 8户
案例5
A
20
案例5
A
21
案例5
预留电梯位
A
22
案例5
A
23
案例5
A
24