房地产项目可行性研究要点
房地产项目可行性研究
房地产项目可行性研究引言房地产项目可行性研究是指对某一房地产项目进行全面的评估和分析，确定项目的可行性和潜在风险。
在投资房地产项目之前，进行可行性研究可以帮助投资者做出明智的决策，规避潜在的投资风险。
本文将从市场需求、项目投资回报、法律法规等方面进行分析，评估和提供关于房地产项目可行性的研究。
1. 市场需求分析房地产项目可行性研究的第一步是进行市场需求分析。
需要对目标市场进行调查和研究，了解潜在消费者的需求和偏好。
以下是该部分的分析内容：•人口统计：分析目标市场的人口数量、年龄结构、收入水平等信息，以确定潜在购房者的群体特征。
•竞争对手分析：研究目标市场上已有的房地产项目，了解竞争对手的产品特点、价格策略等，以帮助判断项目在市场中的竞争力。
•区域发展规划：了解目标市场所在地区的发展规划，包括建设项目、交通规划、商业发展等，以判断未来市场的发展趋势。
2. 项目投资回报分析项目投资回报是衡量房地产项目可行性的重要指标之一。
本部分将从以下几个方面进行分析：•初始投资成本：包括土地购买费用、开发建设费用、政府审批费用等。
对成本进行准确估计，评估项目的投资规模。
•预计销售收入：根据市场需求分析的结果，预测项目销售的规模和价格。
可以参考类似项目的销售数据和市场价格走势进行分析。
•运营成本：包括项目的日常管理费用、维护费用、税费等。
综合考虑运营成本与销售收入，评估项目的盈利能力。
•投资回报率（ROI）：通过计算项目的投资回报率，评估项目的经济效益。
ROI计算公式为：ROI = （预计销售收入 - 初始投资成本）/ 初始投资成本 * 100%。
3. 法律法规分析在进行房地产项目可行性研究时，法律法规的合规性和合法性是非常重要的考量因素。
在本部分，将进行以下分析：•土地政策：分析项目用地所在地的土地政策，包括土地出让、用途规划等，以确定土地获取的合规性。
•建设规划审批：了解项目所需的建设规划审批流程，包括环境评估、规划审查等，以评估项目建设的合法性。
房地产开发项目可行性研究报告(大纲)
房地产开发项目可行性研究报告（大纲）一、引言A. 项目背景和目的B. 研究方法和数据来源C. 报告结构概述二、市场分析A. 市场概况1. 房地产市场发展趋势2. 市场规模和增长率3. 潜在需求和供应情况B. 目标客户群体1. 人口结构和消费能力2. 潜在购房者的特点和需求3. 竞争对手分析三、地理位置评估A. 区位条件1. 交通便利性2. 基础设施和公共服务3. 周边环境和发展潜力B. 土地供应和土地成本1. 土地政策和供应情况2. 土地开发潜力和限制3. 土地购买和开发成本四、项目规划与设计A. 项目定位和规模1. 项目类型和定位策略2. 总建筑面积和可售面积3. 不同户型和功能区划B. 建筑设计和风格选择1. 建筑外观和内部布局2. 绿化和公共空间设计3. 设备设施和智能化配置五、可行性分析A. 投资回报率评估1. 项目总投资和资金来源2. 销售收入和成本分析3. 投资回报期和利润预测B. 风险评估和控制1. 政策风险和市场风险2. 竞争风险和供应链风险3. 风险应对措施和管理策略六、社会影响评估A. 就业和经济效益1. 建设过程中的就业机会2. 项目建成后的经济效益B. 社会和环境影响1. 城市发展和社会效益2. 环境保护和可持续发展3. 社区关系和公众参与七、可行性研究结论A. 项目可行性总结B. 建议和发展前景展望八、参考文献以上是一份房地产开发项目可行性研究报告的大纲，通过对市场分析、地理位置评估、项目规划与设计、可行性分析、社会影响评估等方面的研究，可以全面评估房地产开发项目的可行性和潜在风险。
这份报告旨在为投资者、开发商和决策者提供有关项目的决策依据和参考，以确保项目的成功和可持续发展。
房地产开发项目规划与设计要点
房地产开发项目规划与设计要点房地产开发项目规划与设计是保证项目顺利实施以及最终成功的关键环节。
本文将介绍一些房地产开发项目规划与设计的要点，以帮助项目团队制定合理的计划并确保项目的顺利进行。
一、项目可行性研究房地产开发项目在启动之前，必须进行一项全面的可行性研究。
这项研究包括市场需求分析、土地评估、财务预测等方面的工作。
通过这项研究可以得出项目的可行性结论，以避免投资不存在的风险。
同时，还需要考虑环保、交通、社会影响等因素，确保项目符合相关法规和社会责任。
二、合理的项目定位项目定位是指明确项目的目标市场和目标群体，以及项目的核心竞争力与差异化优势。
在确定项目定位时应充分考虑区域特点、市场需求以及目标用户的需求。
通过正确的项目定位可以帮助开发商制定精准的营销策略，并提高项目的市场竞争力。
三、科学的规划设计房地产开发项目的规划设计是确保项目顺利进行的基础。
规划设计需要综合考虑土地利用、建筑风格、景观设计以及基础设施等因素。
在规划设计中应注重功能布局的合理性、建筑设计的创新性、景观设计的美观性，同时也要满足市政设施、绿化环境、停车场等配套设施的要求。
四、合理的工期和预算控制项目的工期和预算控制是保证项目成功实施的重要因素。
项目团队应该制定合理的工期计划和项目预算，并严格执行。
在工程项目的实施中，需要定期进行工作进展和成本控制的评估，及时调整和解决问题，确保项目按时完成，同时能够控制预算。
五、风险管理与可持续发展房地产开发项目面临着众多的风险，包括市场风险、政策风险、资金风险等。
项目团队需要对这些风险进行有效管理，制定风险应对策略，并建立相应的风险管理体系。
另外，项目的可持续发展也是需要重视的，要注重环境保护、社会责任和经济效益的统一，确保项目的可持续发展。
六、协调沟通与团队管理房地产开发项目是一个复杂的过程，需要协调各方利益，包括政府、投资者、开发商、设计师、承包商等。
有效的团队管理和沟通是确保项目顺利进行的关键。
房地产开发项目可行性研究报告内容.doc
房地产开发项目可行性研究报告内容房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。
因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。
下面我整理了关于房地产开发项目可行性研究报告内容范文。
欢迎参考!*旅游度假区规划分区(A8、A9)开发项目可行性研究报告呈报单位：**房地产开发公司呈报时间：年月日一、项目概况(一)、开发项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。
A8、A9地块为度假区规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
(二)、规划方案旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。
规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。
总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡;高层(18层)住宅建筑面积为53682㎡;商业、公用、办公建筑面积为11768㎡;地下储藏室3749㎡;地下车库376个，建筑面积15040㎡。
建筑密度20.1%，容积率为2.27。
整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件(一)、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
房地产开发可行性研究项目前期评估与决策
房地产开发可行性研究项目前期评估与决策一、项目背景及目的房地产开发可行性研究项目前期评估与决策是针对房地产开发项目在启动前进行的一项关键工作。
其目的是通过充分评估项目的可行性，为投资方提供决策依据，确保项目的顺利进行和成功实施。
二、研究内容1. 市场调研与分析在房地产开发可行性研究项目前期评估的过程中，首先需要进行市场调研与分析。
这一阶段的目标是了解市场需求、竞争格局和潜在风险。
通过收集和分析市场数据、调研用户需求以及研究竞争对手的情况，可以为项目的定位和规划提供依据。
2. 技术可行性研究技术可行性研究是评估项目的技术可行性，包括工程设计、施工方案、环境影响等方面的研究。
通过与相关专业人士的沟通和协商，对工程的技术可行性进行评估，为项目的顺利进行提供技术保障。
3. 经济可行性研究经济可行性研究是评估项目的经济效益和可行性。
该研究涉及项目的建设投资、运营成本、销售收入等方面的考虑。
可以通过制定财务预测和风险评估模型，对项目的盈利能力和回报率进行预测和分析，以便投资方做出决策。
4. 法律可行性研究法律可行性研究是评估项目是否符合相关法律法规和政策的要求。
项目开发过程中需要遵守土地规划、建设规范以及相关环境保护要求等。
通过与相关法律专业人士的咨询和对法律文件的审查，可以评估项目对法律的合规性和风险。
三、研究方法1. 多维度数据收集通过市场调研、问卷调查、专家访谈等多种途径，收集与项目相关的数据和信息。
2. 数据分析与模型建立对收集的数据进行整理和分析，并根据项目特征建立相应的评估模型，以综合评价项目的可行性。
3. 风险评估与应对策略在项目前期评估的过程中，需要对项目的风险进行评估，并制定相应的风险应对策略，以降低项目的风险程度。
四、项目决策与推进基于项目前期评估的结果，投资方可以根据评估报告中提供的各项指标和分析，做出是否继续推进项目的决策。
对于拟推进的项目，还需要制定详细的项目实施计划，并组织相应的资源与团队。
房产建设项目可行性研究报告
房产建设项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快和人口增长，住房需求不断增加。
因此，房地产行业成为当前国内发展最快的行业之一，房地产项目投资风险相对较小，回报相对稳定。
在这种情况下，我们通过对房产建设项目的可行性研究，以规避投资风险，提高项目效益。
二、项目概述房地产建设项目是指开发商购买土地或对现有建筑进行改建、扩建、装修等，将其变成适合居住、商业或工业用途的建筑物，同时高效运营并获得可观的投资回报率。
本文研究的是一项商业写字楼的建设项目。
根据市场调查，商业写字楼的需求量较大，而供给较少，因此具有很高的投资价值。
此项目将建设于城市中心商业区，总建筑面积约为20万平方米，包含7层写字楼和2层地下停车场。
三、市场分析1. 市场需求根据行业报告，商业写字楼是近年来市场需求量较大的房地产项目之一。
由于处于商业区，商业写字楼的租赁收益率相对较高，运营相对稳定。
同时，随着科技进步和工作方式的改变，越来越多的行业开始采取远程办公、弹性工作等灵活工作方式，对于便利、高效、舒适的写字楼的需求也越来越大。
2. 现有供给根据市场调查，目前商业写字楼的供给量相对较少，多以二三线城市为主。
由于地理位置等原因，一线城市的商业写字楼供给明显不足。
加之一线城市的房价较高，市场价格稳定，难以进入，因此商业写字楼项目具有相对较高的投资价值。
3. 投资回报率商业写字楼的运营成本相对较低，而同时租金收益较高，因此具有较高的投资回报率。
根据市场调查和历史数据，商业写字楼的平均年化投资回报率达到6%以上。
四、技术可行性1. 土地资源本项目选址于城市商业区，具有良好的地理位置和便利的自然条件。
据市政部门公布的数据，所选用的土地资源为商业建筑用地，且符合相关的建设规范和要求。
2. 建筑设计本项目的建筑设计风格符合当地的建筑风格，并且结构合理、布局合理。
建筑设计符合相关建设规范和标准，以及各项安全规范。
3. 设备和材料项目选用的设备和材料符合相关标准和质量要求，且保证了项目的长期稳定与可靠性。
房地产开发项目投资可行性分析
房地产开发项目投资可行性分析随着城市的发展和人口增长，房地产开发项目成为了一个备受关注的话题。
在进行投资决策时，评估一个房地产开发项目的可行性分析非常重要。
本文将从投资者的角度探讨房地产开发项目的可行性分析。
一、市场分析在进行房地产开发项目的可行性分析时，首先需要对当地房地产市场进行深入的调查研究。
需了解房地产市场的供求情况、房价趋势、竞争格局、政策法规等因素。
通过这些分析，可以了解当地的需求和潜在市场机会。
同时，还需要考虑是否存在风险，如政策风险、地价波动风险等。
二、项目位置房地产开发项目的位置是非常重要的。
需要考虑周边环境、交通便利程度、学校、商场等配套设施是否完善。
对当地的发展规划也需要了解，这有助于判断未来增值潜力和可持续性。
同时，还需要评估项目用地的合理性，包括土地利用限制、土地条件和用途限制等。
三、项目规划房地产开发项目的规划应该满足未来目标客户的需求。
需要了解当地的人口结构、年龄、职业、收入水平等信息。
通过这些数据，可以确定开发项目的房型、面积、价格等。
同时，还需要考虑设计风格、景观设计等因素。
这些因素将对项目的销售情况和未来升值空间产生重要影响。
四、投资成本确定项目投资成本非常重要。
需要考虑土地成本、开发建设费用、税费、管理费用等因素。
在考虑投资成本时，需要尽可能减少开支，保持投资回报率的稳定增长。
投资者应该确保投资项目的长期稳定性，以保证收益。
五、项目盈利能力房地产开发项目的盈利能力是最重要的因素之一。
需要对未来房地产市场趋势进行充分的研究和分析，以确定项目的增值空间和盈利能力。
同时还需要确定合理的价格，保证项目符合市场行情，并确保投资者的投资回报率。
综上所述，投资房地产开发项目需要从多个角度进行考虑和分析。
房地产开发项目的可行性分析是准确判断投资项目是否值得的决策依据。
在投资之前，需要充分准备和组织，以确保收益的长期稳定性。
房地产可行性研究报告的内容
由于房地产投资项目的具体内容、目标和环境条件都有所不同，所以可行性研究的内容也有所差异。
但就普遍的房地产项目而言，一般包括以下几方面的内容：㈠总论1项目名称；2该项目提出的背景；3承办单位概况；4可行性报告编制的依据；5项目提出的理由（来由）；6项目拟建地点；7项目预期目标；8项目主要建设条件；9主要技术经济指标；10问题与建议。
㈡项目投资环境与市场研究⒈投资环境分析。
简述国家政治经济形势和有关政策，开发地区的经济社会及管理情况、政策因素；2．市场供求分析。
分别对需求与供给进行分析；3．销售预测；4．营销策略；同时要进行自身竞争能力及竞争对手分析；分析相关市场，如建材市场、劳动力市场等；㈢建设规模与项目开发条件1．建设规模设想比选。
如结构形式、建筑面积、使用功能。
2．推荐建设规模方案。
3．项目现状概况。
项目建设地点与地理位置、土地权属类别及占地面积、土地状况。
4．项目建设条件。
了解地形、地貌、水文地质条件；不良地质情况，如滑坡体、断裂构造、洪水、泥石流、岩溶、岩洞、软弱地基等情况。
另应分析周边建筑、环境条件、城市规划与区域性规划要求、交通、社会、法律、公共设施、征地拆迁、施工条件等诸多问题。
5．拟建场地条件比选。
6．推荐选址方案。
㈣建设方案比选1．设计指导思想、创意和设计原则；2．项目总体规划方案；3．建筑方案。
建筑艺术与风格、特征与结构、建筑与城市总体协调情况。
建筑主体与辅助工程、建筑效果图及比选；4．主要技术经济指标；㈤节能节水措施1．节能措施及能耗指标分析2．节水措施及水耗指标分析㈥环境影响评价1．项目建设地理环境状态2．项目实施与运作后对环境的影响3．环境保护措施。
包括对水的污染，林业、水利、农田、矿产等方面的影响，采取何种保护措施与投资计划4．环境影响评价专项报告㈦劳动、安全、卫生与消防1．危害因素分析2．有害物质种类及危害程度等分析3．安全设施与措施4．消防设施与措施5．土石方爆破安全㈧组织机构与人力资源1．组织机构的设立、体系、腽肭蜾蠃、管理层次2．人力资源及其配置㈨项目进度计划1．建设工期目标2．项目进度计划（网络图、横道图）㈩投资估算与资金筹措计划1．投资估算2．建设投资估算。
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房地产项目可行性研究概论一、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。
二、可行性研究的工作阶段投资机会研究。
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。
该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。
如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。
初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。
初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。
详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%.项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。
未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
三、可行性研究步骤可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。
房地产可行性研究第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：房地产可行性研究战略分析第3操作环节：设计成功的可行性研究流程第4操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第5操作环节：如何协调可行性研究投资预算第6操作环节：从全局出发进行可行性研究使用指南可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。
中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。
《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。
第1操作环节：成功近出投资第一步1．透视民地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。
可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。
在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。
当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。
－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。
要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。
可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算第2操作环节：房地产可行性研究战略分析分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展？如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。
无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。
如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。
众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。
超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。
与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵？原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。
区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。
这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。
进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。
正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。
街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
****投资商自身条件考察1、考察你的经验隔行如隔山，隔山买牛难。
任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。
即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢？那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。
当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
2、考察你的投资方式由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。
也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。
有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。
问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。
笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。
分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。
房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。
一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
第3操作环节设计成功的可行性研究流程步骤A 人员安排组合项目内容人数负责项目费用时间注册房地产估价师造价工程师市场调查和分析人员经济分析专家制作人员社会学，环境等专家步骤B：市场分析a、宏观因素分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。
我国的经济特区、自由贸易娶、保税区对国际资本依赖程度相对较低，即使在我国宏观经济调整期间，国内资金紧张的情况下，其国际资本所受影响较小，这些地区的项目受到冲击也较小。
c、微观市场分析对拟投资项目所在地区的房地产微观市场的分析可以分成以下两个部分，其一是对拟投资房地产市场的分析，其二是对与投资项目同类型的物业市场分析。
步骤C: 市场预测a 需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出为了市场对该类物业的需求。
b 供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测为了市场上该类物业的供给情况c 预测方法通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。
时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。
步骤D: 成本测算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。
成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。
一般来讲成本构成包括以下四个部分：A 土地前期费：指取得合理的土地的权证，完成土地上现有建筑物的拆迁，开通施工用水、用电、道路以及完成场地平整为止所要的费用。