蓄客活动方案执行思路初稿2-19

xxx蓄客活动方案

一、背景/目的

a.背景：

xxx201年开发项目26个，竞争之激烈，在xxx县城置业客户量有限的前提下，20几个项目争抢有限的置业客户，项目竞争将更多停留在区位、产品、价格以及营销竞争。

b.目的

树立项目品牌及影响力以及提升项目市场预期价值提升，最终达到项目蓄客目的，营造项目展场及项目现场【销售中心开放后】天天有客源、周周有人气。

二、活动形式

a.活动形式构想思路

结合项目客群特点，未来客群及业主为中青年家庭群体，关注小孩、关注教育等特点，同时主管达到营造下一代对居住家园社区的憧憬，我们未来美好的家园，有园林、有社区、有管理，以及山、水资源的享受与体验【爬山、游湖】，升华未来到未来发展趋势区域必在项目区域九星湖区域；xxx以性价比最佳的未来美好家园社区楼盘。选xxx、圆未来下一代的梦想！

B．活动形式

少幼儿选秀活动

海选→初赛→决赛【半决赛】成为系列活动，达到1-2个月时间周周活动、周周现场有关注，达到项目展场【销售中心现场】人气及项目推荐的目的。

三、活动主题

九星大道＆xxx之星

主办单位：xxx县委宣传部、xxx教育局

承办单位：/xxx/xxx电视台

支持单位：县少年宫培训机构支持媒体：xxx电视台、xxx本地报纸

四、组织形式及发动报名

a．以县宣传部发函、教育局发函面向社区组织报名参与；

b．同时联系县城联系学校推荐【含乡镇小学、幼儿园等】；

c．发动与联系县城少幼儿培训机构推荐；

d．发动2-3小时车程距离的城市【肇庆、广州、佛山甚至深圳】的xxx籍贯满足年龄条件的少幼儿参赛【达到宣传推广返乡置业群】

附：报名表

六、活动组织时间安排

评委安排

八、奖项设计

备注：

为吸引社区关注与少幼儿家长、教师参与度的积极性，奖项设置10强、5强、冠军、亚军、季军层层奖项；奖金金额暂设。

九、活动场地选择 1.报名现场咨询

xxx 阳光时代广场展场现场报名+乡镇集中地点、时间段报名【每乡镇2天报名时间】

2.海选活动赛场安排

销售中心开放前安排阳光时代广场；请活动公司安排场地预算布置【主舞台及座椅数量预估】；销售中心开放后安排销售中心现场广场区域。

十、赛事广告宣传推广

1、户外路旗广告【赛事+项目宣传】；

2、赛事+项目简介海报；

3、赛事活动安排及详细咨询报名、报名流程、地点、时间安排等海报设计印刷发送到各学校【配合宣传部、教育局红头文件】；

4、展场外条幅及上超市电梯口赛事及项目信息公布。

十一、活动预算费用

1、人员费用【评委及主持人费用】，预算14-15场次【至4月底】人员评委费用；

2、展场场地租赁费用+现场包装费用【现场包装一次性包装多次用途】及音响设备租赁等【由活动公司现场考察出具现场布置方案及报价（活动执行以活动组织执行）】；

3、销售中心广场现场包装【与战场包装一样，尽量一次包装多次用途，最大承兑控制费用】；

4、两个冠军【少儿组/幼儿组】奖杯或奖牌制作费用；

5、尽量落实评委人员名单数量及相关费用，以及备选人员名单；

6、未尽事宜活动本地详细考虑。

xxxxxx项目部201-2-19

蓄客执行方案

蓄客执行方案一、蓄客目的 ? 最广范围的吸收客户，最大限度的筛选诚意； ? 为推货节奏提供依据； ? 为价格策略提供参考；二、蓄客方法及流程 1、蓄客方法：通过对新政的内容把握、东莞市政府对新政的执行力度、客户可接受的程度，以及最大限度网罗和筛选客户的目的出发，结合本项目客户年轻化的特性，最终确定我们具体蓄客方式香缤会：免费入会+收费升级 2、时间跨度一览： 3、客户攻击图： 36天 9.15会员招募 10.8选房算价 14天 11. 11开盘 3天 10.25收费升级 10.21样板房公开 4天收筹期时间17天会员招募时间40天

同时工程与产品配合销售进度，即户型模型和样板房及现楼展示方面加强配合； 4、基本流程 9.15免费入会 10.25收费升级 11.11开盘 11.8价格公布 9.15入会不收费，尽量积累多的客户（公开户型模型和单张） 10.25取得预售证 10.21公布样板房 10.25收临订升级公开开盘 11.8选房、价格试算 11.10大客户解筹

三、媒体策略 ? “二峰三波式”：考虑到推广成本，从上图显示的五个节点中，选出两个进行集中式媒体轰炸，一个启动式预热，两个链接式推广； ? 根据东莞中原经验，本项目采取的主要推广渠道是：楼体广告和现场活动、短信、户外、网络、报广、DM 单张； ● 9月10日会员招募节点媒介投放表 ? 同时充分利用关系媒体例如阳光网、两个搜房网、文化周末及其他媒体等尽可能的扩大宣传面；时间媒体形式预算（元）内容备注 9.8周五南方都市报报纸软文 ------ 香缤会公开招募会员、户型登场媒体公关 9.11周一东莞日报 9.10周日搜房网软文报道 ------ 9.3周日网络广告网络宣传 9.9周六短信短信公告 10000 20万条 9.15日手册商家卖场投放 15000 包括入会表 5000册合计 25000 36天 9.15会员招募 11.8选房算价 14天 11.11开盘 3天 10.25收费升级 10.21样板房公开 4天收筹期时间17天会员招募时间40天

房产蓄客方式

蓄客怎么做？分享几个有效的蓄客办法！ 1、就蓄客说蓄客，从客户出发。——建议研究一下“5s客户关系管理” 针对你目前的状况，与其通过扩大推广攻势来增加客户保有量，不如管理好既有客户，建立“客户影响力中心”来得更稳健一些，投入小，风险小，灵活性大。 2、就竞争市场说蓄客，从竞争环境出发。——建议研究一下该项目的市场竞争对手与其一味的做自身的剖析，不如考虑一下从竞争对手身上挖掘客户突破点，也算是一条捷径，当然不是说去抢客，而是根据你二期产品区别于一期及竞争对手产品的特质，为二期产品做一个分期的市场定位，适时地调整二期战略。（是要做市场的领导者，还是跟随者，亦或是挑战者。） 3、就产品说蓄客，最后再从自身出发。——建议结合产品特征，合理规划二期推盘的产品搭配。是单一化的走集约式路线，还是多样性的走开放式路线。是二期全盘推售，还是分组团逐个击破。蓄客的基本步骤： 1、首先进行客户记录； 2、在开盘之前一个月到两月的时间里进行一次入会活动； 3、入会是要客户到银行里开一个帐户，并且有一个入会说明，说明此帐户里的资金为定期三个月以上，凡入会的客户在开盘时来销售中心进行选房，此帐户的钱自动转为合同房款。作为开盘前最有效的积累客户源的方法主要有： 1.问卷形式积累客户 2.派单留名片积累客户 3.展会积累客户 5.共享资料电话追踪积累客户 6.现场电话与接待积累客户 7.搞活动送小礼品积累客户 8.产品推介会，登记意向客户 9.做样板房，邀约意向客户，进行统计摸排，定期开盘等等

10.召开产品研讨会，邀约房地产专业行家客户进行口碑宣传,打开知名度 11.填写客户意向登记表，根据客户意向等级进行先后认购； 12.全民选拔楼盘形象代言人，进行市场预热,收集意向客户信息； 13.搞产品巡展会，扫街，派报等等但是万变不离其宗,最主要是突出项目楼盘优势,市场接受程度,客户群定位,产品定位一定要一致,符合整体营销主题。蓄客的营销策略 1、广告推广走在前：以围墙、道旗、户外看板为主，尽量突出项目优势，避免区域产品同质化。 2、在大型的房产网站设项目基本的介绍、VI形象广告 3、公司在项目城市内有无其他在售项目？如果有的话，就小心处理对本项目无兴趣的客户，推荐无售楼部的项目。（注意：推荐的时候应该注意，一不要刻意拉客户，二不要让该项目的开发商发现了，三尽量采用口头宣传，不要发放DM 单之类的东西） 4、向开发商阐明蓄水期不够开盘的重要性，尽量把开盘时间压后点。 5、举办小型活动（如棋牌比赛、元旦同乐会等）宣传造势。建议请该项目社区的老年人表演，或本城老年的骑游队等，加强宣传造势。——这些花不了多少钱的，老年人不图什么 6、制造犹抱琵琶半遮面的假象——故弄玄虚。引起社会的好奇心理，可能有意想不到效果。在未取得销售许可证的情况下如何锁定意向客户？ 1、发VIP，形式多样，1000变5000，1000变10000……看你的优惠政策，定卡就有优先选房权，选房次序按照卡号来排，如果开盘未选到合适房源，或者自动轮序到下一期产品选房，或者退款。不过VIP卡是被严格禁止的，如果地方监管严格，政府背景又不深厚就不要去触警戒线； 2、入会，万科会N年就有了，不过现在对这个也比较敏感。先和一些商家建立品牌战略联盟，入会费10000，3000，……都看你的项目。入会发商家打折卡，同时会费在选房的时候自动转为房款，并享受一定的优惠；

开盘前活动方案(共3篇)

篇一：开盘前蓄客活动方案 2 瘦西湖名苑开盘前营销方案（活动类） 2011.7 企划部瘦西湖名苑开盘前营销方案（活动类）（修改稿）一、活动说明： 1、开展前举办各项活动的目的是希望能够广泛蓄水，保证积累充足的诚意客户，实现项目开盘高成交率； 2、利用活动积聚人气，提高瘦西湖地产品牌与名苑项目的知名度与美誉度； 3、销售部第一批次将推出200套左右房源（约３万方），按照1:4的客户积累比例，开盘前需要800组客户积累！如果初定10月28日开盘，按照每天１5组客户的积累速度，需要54天时间。图片已关闭显示，点此查看二、营销节奏图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看三、活动营销阶段划分图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看图片已关闭显示，点此查看设立东区大润发展示点的目的：目前售楼处来客主要是路过和朋友介绍，东区居民基本不知道本项目，所以需要在人流量比较大的区域设立宣传和引导展位，主要是在开盘销售之前的时间段，通过发放宣传资料和展位洽谈的方式，结合媒体广告，尽可能的积累更多的有效客户！（具体位置和费用需要进一步沟通确定）四、各阶段活动执行（一）广泛蓄水、瘦西湖名苑会员招募期 1、阶段划分 2、阶段目标 1）打通各种客户积累渠道，实现意向客户积累目标； 3、具体系列活动 1）清凉夏日嘉年华 -- 巡展、路演活动活动宗旨：大面积撒网，主动积累客户，宣传项目；客户积累目标：150组大致费用：约为1.5万元时间、地点：(具体时间根据实际情况调整) 图片已关闭显示，点此查看 2）品牌进社区（街道）活动宗旨：项目信息与资料派发至目标客户所在的重点社区，大面积积累客户；客户积累目标： 100组大致费用：约为5000元时间、地点：(具体时间根据实际情况调整) 执行要点：设置项目咨询台，派发瘦西湖名苑项目资料，进行会员招募，积累诚意客户； 3）大客户营销活动宗旨：主要针对瘦西湖管委会下属单位、各街办、周边企业和学校等重点单位进行

阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方案说明

谨呈：山东三众房地产开发有限公司阳光国际开盘前蓄客营销执行方案目录一、项目背景二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排五、蓄客方式六、蓄客分解七、各阶段具体蓄客目标八、营销重要节点串连设置九、锁客活动执行方向

一、项目背景： 1、根据贵司已审批的项目营销策略方案，项目第一次开盘产品为7、8、9、11、16号楼座，共计5个楼座，住宅总套数222套，总均面积118㎡，总市值约1.02亿元。 2、目前项目售楼处处于装修期间，预计元旦前后可完工； 3、根据目前工程进度预测，项目预计在14年4月初取得预售证。二、蓄客目的: ?确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化； ?维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础； ?调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。三、蓄客目标: ?以首批推售单位222套，开盘当日40%以上销售率（总销售额约4000万）计算，开盘销售目标最少需89套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）; ?根据目前莒南市场40-60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金的客户）; ?按客户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记客户； ?按目前进度计算，售楼处开放时间至开盘时间间隔约为3个月约90天，即每天须均达到11-16批。

四、蓄客节点安排注：认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整五、蓄客方式 12.15销售进场→ 1.1售楼处开放→ 2.14开始认筹→ 4.13开盘 ?12月15日-1月1日，客户通过置业顾问现场接待（前期工程板房）、外展展点、外放销使进行登记（告知客户登记后免费获阳光护照）; ?1月1日－2月14日（售楼处开放节点启动），通知前期登记客户上门领取阳光护照，办理护照后立享1000元购房优惠。（此期间新客户上门登记，可直接办理阳光护照，享1000元购房优惠） ?2月14日－4月13日（认筹节点启动）， VIP购房优惠卡制作到位，通知前期意向登记客户上门办理VIP卡，叠加享交五千抵一万优惠；新客户办理VIP卡后告知客户领取护照后享购房叠加优惠，以双重优惠打动客户，保证开盘解筹率。 ?4月13日（开盘节点启动）， 4月13日开盘后，取消一切额外优惠。注：之所以不采用莒南市场较为寻常的“日进百金”的形式，主要是考虑到开盘日无法

房地产蓄客方案

义龙商贸城蓄客方案一、背景义龙商贸城一期所剩未售商铺183个，共计面积16058.95平方米；由于前期案场管理疏漏，客户资料信息丢失导致目前的客户储备量严重不足，按10月重新开盘计划，蓄客数量需迅速提高，增大到访排号数量，提高开盘解筹率。二、目的重塑项目商业形象，项目美誉度，引起社会关注；迅速扩散项目信息，聚集人气，增大来访量，收集客户信息；增强客户信心，促进排号，增加洽谈机会，提高转定率；到访量：600组意向客户：300组排号客户：100组三、营销节点 1、推广铺排在7月2日前确定宣传出街画面，7月8日前所有推广工作全面铺开：户外墙体、围挡、地推等。推广方式类别计划方式户外墙体德卧镇（块）、龙广镇（块）、乡村（块）电台广播电台播放宣传广告地推小蜜蜂分2队进行扫街、扫楼、巡游推广 2、活动铺排 7791 暖场

789 根据营销节点，要短频快的迅速扩散项目信息，营销活动分为三大类，根据项目情况可做时间调整。 A类：爆点活动项目重新亮相——重塑项目形象，引爆话题热点，吸引关注度，正式释放排号信息；盛夏狂欢节——聚集人气，营造人气爆棚的氛围，造就氛围热效应，促进排号； B类：两档项目推介会项目推介会——主要针对投资购买客户做项目规划定位、产品的解读；通过投资理财的分析，成功案例的分享来梳理投资购买客户的信心；招商发布会——招商启动仪式，通过商家的签约仪式来巩固投资购买客户和目标商家的入驻信心。 C类：暖场活动星空电影——活动预热，吸引人气；到访有惊喜——吸引人气，增大来访量，收集客户信息；排号抽豪礼——促进排号，增强客户信心，提高成交率。活动方式 A类:爆点活动方案由活动公司专项提报 B类：两档项目推介会项目推介会主题：项目发布会时间：7月15日（1个半小时）地点：项目现场客群：意向客户100人、业主30人，意向商家30人，共计160人礼品：待定活动大纲：具体方案由活动公司提案。活动节奏分为领导嘉宾致辞、项目介绍、名人访谈和现场互动四步骤，中间穿插节目表演。到场签到的客户均可在推介会结束后领取精美礼品一份。

滨江一号开盘前蓄客营销执行方案

谨呈：汨罗东方置业有限公司滨江一号开盘前蓄客营销执行方案一、背景分析二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排及阶段工作重点五、锁客活动执行方向

一、背景分析： 1、项目层面： ?项目2014年住宅入市产品1、2、3栋总套数328套，面积约44000㎡，按均价4300 元/㎡算，总市值约1.9亿元。楼座层数面积户型种类套数合计 1# 2+30 130 三房两厅两卫60 120 142 （3+1）房两厅两卫60 2# 5+26 132 三房两厅两卫52 104 134 （3+1）房两厅两卫52 3# 5+26 133 三房两厅两卫52 104 134 （3+1）房两厅两卫52 ?根据目前工程进度预测，预计项目5月中旬出正负零，预计在2014年7月初取得预售证。 2、市场层面： ?杭州楼盘降价风波，导致客户观望情绪浓厚，整体市场宏观层面不容乐观； ?项目入市前有多个楼盘（御文台、锦绣华府、城市阳光等）提前入市，客户进入抢夺战阶段，存在一定的客户截留； ?根据客户摸排，滨江一号与其他楼盘客户存在相容情况，客户在本项目与幸福家园、锦绣华府、御文台之间存在一定的选择。二、蓄客目的: ?确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化； ?维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础； ?调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。

三、蓄客目标: 1、目前蓄客现状： ?办卡：目前总计办卡76张，其中2013年办卡41张（含7张商铺办卡），2014年办卡 35张； ?来访：项目2014年累计来访218批，来访约3批/天，办VIP卡35批张，约6批来访转一批办卡； 2、蓄客目标： ?以首批推售单位1、2栋（暂定），总计224套，开盘当日50%以上销售率（金额约6500 万）计算，开盘销售目标110套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）; ?按市场60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为200批以上（交纳诚意金的客户）; ?按6批来访客户转一批认筹计算，按目前实际有效住宅办卡数量约60张算，总计还需120 张卡，还需720批上门登记客户； ?按目前进度计算，从目前至开盘时间间隔约2个半月约75天，即每天须均达到10批，按目前3批/天来访，与实际蓄客目标相差太大。 3、推动认筹工具： ?卡带卡：已办卡客户成功带其他人办卡，可享受办卡奖励500元现金；（开发商不同意）?开盘大抽奖：凡在本项目参与首批认筹，并通过升级的客户，开盘成功选房的客户均有机会抽取汽车大奖，前期置于项目销售中心门口。抽奖说明：

开盘前推广蓄客计划

开盘前推广蓄客计划 Part1-----户外导视系统道旗、高炮、两点一线包装（目的从项目周边导入客户，树立项目在区块内的影响力）目标蓄客群：杭州湾新区当地客户、过路客户。 ◆G15高速公路的高炮主打案名和超大规模，产品形象首次面向大众。 ◆杭州湾新区内道路沿街道旗展现外立面形象和项目首推信息。 Part2-----媒体推广渠道 1、网络宣传：新浪乐居、搜房网等-------【8至9月开盘前阶段热炒】推广诉求： ◆8月炒作杭州湾片区概念和价值，9月为项目首推造势。目标蓄客群：杭州湾周边区域（上海、杭州、宁波）意向在外地置业的投资类客户。 2、电视、广播等线上媒体房产专栏节目-------【9月上旬开盘前至后期】推广诉求： ◆电视广告结合区域价值和高端大型社区规划，体现本案的恢弘气势和开发商实力，并预告金九绽放。 ◆电台广告释放开盘信息和优惠信息。建议媒体：宁波电视台、宁波交通广播电台目标蓄客群：大宁波区域高端客户 3、报纸广告、专业房产杂志------【9月开盘当月】建议媒体：浙江日报、现代金报、东南商报、慈溪日报推广诉求： ◆在开盘前全部主打项目首推，集中轰炸，引爆全城。目标蓄客群：针对杭州区域高端客户以及慈溪当地客户 4、短信、直投、派单等线下推广------【8月开始蓄客持续进行至后期余屋销售期】推广诉求： ◆大力宣传产品的发售，并及时传达项目销售进程中推盘活动以及优惠信息。目标蓄客群：有实力的某一类或某一区域客户，是精确型的有效蓄客手段 5、慈溪市区内主要商业集中区域的大型户外看板-----【别墅开盘前至明年公寓开盘后】建议在市政机关或是娱乐餐饮集中区域，以求树立项目在所在城市的形象和知名度。

蓄客活动方案执行思路初稿2-19

xxx蓄客活动方案一、背景/目的 a.背景： xxx201年开发项目26个，竞争之激烈，在xxx县城置业客户量有限的前提下，20几个项目争抢有限的置业客户，项目竞争将更多停留在区位、产品、价格以及营销竞争。 b.目的树立项目品牌及影响力以及提升项目市场预期价值提升，最终达到项目蓄客目的，营造项目展场及项目现场【销售中心开放后】天天有客源、周周有人气。二、活动形式 a.活动形式构想思路结合项目客群特点，未来客群及业主为中青年家庭群体，关注小孩、关注教育等特点，同时主管达到营造下一代对居住家园社区的憧憬，我们未来美好的家园，有园林、有社区、有管理，以及山、水资源的享受与体验【爬山、游湖】，升华未来到未来发展趋势区域必在项目区域九星湖区域；xxx以性价比最佳的未来美好家园社区楼盘。选xxx、圆未来下一代的梦想！ B．活动形式少幼儿选秀活动海选→初赛→决赛【半决赛】成为系列活动，达到1-2个月时间周周活动、周周现场有关注，达到项目展场【销售中心现场】人气及项目推荐的目的。

三、活动主题九星大道＆xxx之星主办单位：xxx县委宣传部、xxx教育局承办单位：/xxx/xxx电视台支持单位：县少年宫培训机构支持媒体：xxx电视台、xxx本地报纸四、组织形式及发动报名 a．以县宣传部发函、教育局发函面向社区组织报名参与； b．同时联系县城联系学校推荐【含乡镇小学、幼儿园等】； c．发动与联系县城少幼儿培训机构推荐； d．发动2-3小时车程距离的城市【肇庆、广州、佛山甚至深圳】的xxx籍贯满足年龄条件的少幼儿参赛【达到宣传推广返乡置业群】附：报名表

阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方案

阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方案 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】

谨呈：山东三众房地产开发有限公司阳光国际开盘前蓄客营销执行方案目录一、项目背景二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排五、蓄客方式六、蓄客分解七、各阶段具体蓄客目标八、营销重要节点串连设置九、锁客活动执行方向一、项目背景： 1、根据贵司已审批的项目营销策略方案，项目第一次开盘产品为7、8、9、11、16号楼座，共计5个楼座，住宅总套数222套，总均面积118㎡，总市值约亿元。

2、目前项目售楼处处于装修期间，预计元旦前后可完工； 3、根据目前工程进度预测，项目预计在14年4月初取得预售证。二、蓄客目的: ?确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化； ?维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础； ?调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。三、蓄客目标: ?以首批推售单位222套，开盘当日40%以上销售率（总销售额约4000 万）计算，开盘销售目标最少需89套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）; ?根据目前莒南市场40-60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金的客户）; ?按客户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记客户； ?按目前进度计算，售楼处开放时间至开盘时间间隔约为3个月约90天，即每天须均达到11-16批。四、蓄客节点安排注：认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整五、蓄客方式

蓄客执行方案

香缤时代项目组 1 蓄客执行方案一、蓄客目的最广范围的吸收客户最大限度的筛选诚意为推货节奏提供依据为价格策略提供参考二、蓄客方法及流程1、蓄客方法通过对新政的内容把握、东莞市政府对新政的执行力度、客户可接受的程度以及最大限度网罗和筛选客户的目的出发结合本项目客户年轻化的特性最终确定我们具体蓄客方式香缤会免费入会收费升级2、时间跨度一览3、客户攻击图同时工程与产品配合销售进度即户型模型和样板房及现楼展示方面加强配合36天9.15会员招募10.8选房算价14天11. 11开盘3天10.25收费升级10.21样板房公开4天香缤时代项目组 2 4、基本流程9.15免费入会10.25收费升级11.11开盘11.8价格公布9.15入会不收费尽量积累多的客户公开户型模型和单张10.25取得预售证10.21公布样板房10.25收临订升级公开开盘11.8选房、价格试算11.10大客户解筹香缤时代项目组 3 三、媒体策略“二峰三波式”考虑到推广成本从上图显示的五个节点中选出两个进行集中式媒体轰炸一个启动式预热两个链接式推广根据东莞中原经验本项目采取的主要推广渠道是楼体广告和现场活动、短信、户外、网络、报广、DM单张9月10日会员招募节点媒介投放表同时充分利用关系媒体例如阳光网、两个搜房网、文化周末及其他媒体等尽可能的扩大宣传面时间媒体形式预算元内容备注9.8周五南方都市报报纸软文

------ 香缤会公开招募会员、户型登场媒体公关9.11周一东莞日报9.10周日搜房网软文报道------ 9.3周日网络广告网络宣传9.9周六短信短信公告10000 20万条 9.15日手册商家卖场投放15000 包括入会表5000册合计25000 36天9.15会员招募11.8选房算价14天11.11开盘3天10.25收费升级10.21样板房公开4天收筹期时间17天会员招募时间40天天香缤时代项目组 4 10月5日样板房公开节点媒介投放表时间媒体形式预算元内容备注9.29周五南方都市报半版套红17X24 24900 样板房公布、会员升级公告硬广9.29周五东莞日报半版彩色24X34 33000 9.24周日搜房网网络广告------ 9.23周六全部户外更新10000 9.23周六路灯旗项目周边10000 现场昭示9.30、10.4 短信短信公告10000 20万条9月楼体广告条幅和安全网5000 多条9月DM直邮手册变换式10000 针对大社区合计102900 由于该节点与会员升级日相隔仅5天因此可以将两个节点联合起来推广10月10日取得预售证、会员升级日时间媒体形式预算元内容备注10.9周一南方都市报半版套红17X24 24900 样板房公布、会员升级公告硬广10.6周五短信中秋关怀10000 20万条10.9 短信公告150 3000条合计35050 客户上门看样板房的同时销售员告知10月10日取得预售证并会员升级会员升级内容现场公告前三天电话通知老客户10月18日

开盘前重点营销策划及准备工作

开盘前重点营销策划及准备工作恒地司营字[2008]第015号开盘前营销策划的重点工作应围绕以下3个核心工作展开：一、卖点提炼 1、找出卖点：各分公司营销部门，应组织代理公司、广告公司、公司工程、园林设计有关人员，共同讨论、深入挖掘项目卖点。卖点的挖掘应该至少包括以下十三个方面：★自然生态环境 ★区位价值 ★交通条件 ★项目规模 ★规划设计 ★建筑特色 ★园林环境 ★产品特色 ★精装品质（满屋名牌） ★会所、酒店及六大中心等配套 ★物业管理 ★品牌实力 ★性价比高 2、提炼核心卖点： (1)项目卖点归结罗列后，按照最突出和最重要的原则排序，归结出4个以上的最支撑项目特性的核心卖点。 (2)根据项目的核心卖点，以精炼的语言概括出项目定位语。 (3)由核心卖点及定位语再制订出广告语。广告语就是要最大程度的吸引买家注意。在项目开盘期，广告语与定位语可合二为一。二、广告设计 1、报纸广告设计要求能直观反映项目卖点。广告语主标题及2-3行的副标题，

要求能清晰地传播总结出来的所有核心卖点。例如：昆明恒大金碧天下广告主语：私享万亩湖山生态别墅人生副标题语：皇家园林航母配套欧陆建筑满屋名牌副标题语：开盘必特价特价必升值 2、3D片或电视专题片解说词要围绕所有卖点，清晰地表达出来，做到重点突出，感染力强。画面和配音的内容要保持一致，画面要求美丽动人，且最好是3D与实景相互结合。 3、短信广告要围绕核心卖点，以精炼的70个字符（有些地区是60个字符）表达出来。三、卖点展示在销售中心(含外展场)中，所有的展示工作要围绕项目卖点进行，每一个卖点都要有相应专门的展示区。 ★自然生态环境——以区域效果图展示，尺寸不少于2.8*3.5米，尽量挂在墙上展示； ★区位价值、交通条件——以城市交通区位示意图挂在墙上，或者区域模型展示体现； ★项目规模、规划设计——以项目总规模型展示体现，模型面积35平米左右（30-40平方之间）； ★园林环境——原则是有多少个主题园林，就独立做多少个园林模型。模型规格与总规模型基本一致；在中心湖景主题园林周边做出酒店及六大中心（或会所）的立面模型（体现外立面效果）。 ★酒店及六大中心(或会所)配套——同时在园林模型的周边，做出各大配套每层的平面模型（可以采用透明立体的制作方法），以清晰地反映各层的平面功能； ★建筑特色——以建筑单体模型体现（别墅产品须选择2-3个有代表性的户型制作独立的建筑单体模型，每个面积为2平方左右，尽可能靠墙摆放，在模型旁悬挂户型平面图以说明）； ★产品特色——高层及洋房以户型平面模型体现，要求体现户型格局和家私摆

房地产蓄客方案

房地产蓄客方案集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]

义龙商贸城蓄客方案一、背景义龙商贸城一期所剩未售商铺183个，共计面积16058.95平方米；由于前期案场管理疏漏，客户资料信息丢失导致目前的客户储备量严重不足，按10月重新开盘计划，蓄客数量需迅速提高，增大到访排号数量，提高开盘解筹率。二、目的重塑项目商业形象，项目美誉度，引起社会关注；迅速扩散项目信息，聚集人气，增大来访量，收集客户信息；增强客户信心，促进排号，增加洽谈机会，提高转定率；到访量：600组意向客户：300组排号客户：100组三、营销节点 1、推广铺排在7月2日前确定宣传出街画面，7月8日前所有推广工作全面铺开：户外墙体、围挡、地推等。类别计划方式户外墙体德卧镇（块）、龙广镇（块）、乡村（块）电台广播电台播放宣传广告地推小蜜蜂分2队进行扫街、扫楼、巡游推广根据营销节点，要短频快的迅速扩散项目信息，营销活动分为三大类，根据项目情况可做时间调整。 A 类：爆点活动项目重新亮相——重塑项目形象，引爆话题热点，吸引关注度，正式释放排号信息；暖场活项目推项目重新亮相+正式开始排号 7.8 7.1 7.29.2 招商发布盛夏狂欢商家签约仪式+开 8.110. 9.1排号客户动员

盛夏狂欢节——聚集人气，营造人气爆棚的氛围，造就氛围热效应，促进排号； B类：两档项目推介会项目推介会——主要针对投资购买客户做项目规划定位、产品的解读；通过投资理财的分析，成功案例的分享来梳理投资购买客户的信心；招商发布会——招商启动仪式，通过商家的签约仪式来巩固投资购买客户和目标商家的入驻信心。 C类：暖场活动星空电影——活动预热，吸引人气；到访有惊喜——吸引人气，增大来访量，收集客户信息；排号抽豪礼——促进排号，增强客户信心，提高成交率。活动方式 A类:爆点活动方案由活动公司专项提报 B类：两档项目推介会项目推介会主题：项目发布会时间：7月15日（1个半小时）地点：项目现场客群：意向客户100人、业主30人，意向商家30人，共计160人礼品：待定活动大纲：具体方案由活动公司提案。活动节奏分为领导嘉宾致辞、项目介绍、名人访谈和现场互动四步骤，中间穿插节目表演。到场签到的客户均可在推介会结束后领取精美礼品一份。招商发布会时间：8月12日地点：项目现场客群：已入驻商家30人、意向商家50人、排号客户30人、意向投资客户50人、住宅业主30人，共计190人。礼品：待定活动大纲：活动节奏分为领导嘉宾致辞、项目介绍、意向商家签约仪式三步骤，中间穿插节目表演。到场签到的客户均可在招商发布会结束后领取精美礼品一份。 C类：暖场活动星空电影时间：7月8日开始长期持续开展地点：项目现场客群：全镇市民活动细则：全镇市民均可免费观赏坝坝电影。到访有惊喜惊喜一：

认筹蓄客执行方案

依云小镇认筹蓄客方案（执行版）上海朗驰 2013年3月18日

依云小镇蓄客方案（执行版）一、市场背景 1、盐城商铺供应量持续放大，目前盐城商业街、社区底商、专业市场等投资品的在售面积达300万左右，按1万均价计算，需吸金300亿；按单个投资客100万计算，需3万高端投资客来消化目前的商业市场存量。 2、目前盐城商业地产市场，商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城MAII 、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街；专业市场主力楼盘有奥华家具城、沿海国际灯具城、白马纺织服饰批发市场、明珠建材市场、五金机电城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位等，整合推广已经成为一种常态，圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。 3、本项目属于二次开盘，对面中南世纪城购物中心14万㎡已启动招商推广，先锋国际广场已启动零租金招商，在市场容量有限的盐城，在区位弱势、规模弱势等前提下，如何通过有效的蓄客策略，提前抢占客户，先消化、稳住意向客户，争夺有效客源，将是本项目销售和有序运作的关键。 4、在主力店未确定的情况下，本项目通过差异化定位、客户会、招商会、异业联盟等做为主要的蓄客辅助手段。二、本项目营销目标该阶段目的营销重点是通过项目市场前期的形象宣传推广和招商，让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。我司建议前期通过户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块的外围包装，进行销售中心环境的优化，接受市场买家的咨询和预先的登记。同时通过大规模路演、通路拓客积累客户，通过持续不断的客户会活动、暖场活动凝聚人气，积累足够的投资客客户量，并通过有效的销售策略组合锁定意向客户成功解筹。 1、蓄客目标：一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客600组（VIP客户）；蓄客目标阶段分解： A、蓄客第一阶段（2013年3月-2013年4月31日<前>）：

阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方案

谨呈：山东三众房地产开发有限公司阳光国际开盘前蓄客营销执行方案目录一、项目背景二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排五、蓄客方式六、蓄客分解七、各阶段具体蓄客目标八、营销重要节点串连设置九、锁客活动执行方向一、项目背景：

1、根据贵司已审批的项目营销策略方案，项目第一次开盘产品为7、8、9、11、16号楼座，共计5个楼座，住宅总套数222套，总均面积118㎡，总市值约1.02亿元。 2、当前项目售楼处处于装修期间，预计元旦前后可完工； 3、根据当前工程进度预测，项目预计在 4月初取得预售证。二、蓄客目的: ?确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化； ?维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础； ?调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。三、蓄客目标: ?以首批推售单位222套，开盘当日40%以上销售率（总销售额约4000万）计算，开盘销售目标最少需89套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）; ?根据当前莒南市场40-60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量

进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金的客户）; ?按客户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记客户； ?按当前进度计算，售楼处开放时间至开盘时间间隔约为3个月约90天，即每天须均达到11-16批。四、蓄客节点安排注：认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整五、蓄客方式 12.15销售进场→ 1.1售楼处开放→ 2.14开始认筹→ 4.13开盘 ?12月15日-1月1日，客户经过置业顾问现场接待（前期工程板房）、外展展点、外放销使进行登记（告知客户登记后免费获阳光护照）;

启东恒大开盘前蓄客方案

恒恒大大··海海上上威威尼尼斯斯开开盘盘前前蓄蓄客客方方案案一、活动主题：畅游海上威尼斯备注：旅游护照发放沪上明星嘉宾助阵，加强对上海客户的吸引力二、活动预期效果： 1、可以有效引起上海全城市民关注，首轮线上媒介率先引爆市场。 2、提升恒大、海上威尼斯双品牌效应。 3、有助于拉动项目后期线上广告、线下拓客的延续性 4、利用亮点，吸引市民眼球，在公众中塑造良好的形象。三、活动时间及地点选址： 1、活动时间：2012年5月10日 2、地点：启东恒大项目现场四、邀请嘉宾： 1、到访客户 1

2、明星嘉宾周立波：贯穿活动软文炒作阶段---活动开幕；陈辰或陈蓉：作为5月10日活动主持，并参与活动当日的气氛渲染！五、活动宣传计划： 1、第一阶段：4月10日-4月15日开始前期蓄水推广：主题“今年去哪儿度假——马尔代夫？三亚？启东！！”。软文形式出街，持续 3次软文投放，引导出启东海上威尼斯将成为上海人旅游的新焦点！ 2、第二阶段：4月17日-4月25日深入引导主题：“周立波，你五一去哪儿啊？！”启用代言人（如周立波），吸引上海客户眼球！软文+硬广+派单，软文3次、硬广1次！ 3、第三阶段：4月26日-5月3日接触主题：海上威尼斯旅游护照上海报名启动！硬广1次+短信覆盖！ 4、第四阶段：5月10日主题：海上威尼斯揭幕暨旅游护照首发仪式！以上海美女主持人+沪上名流揭幕启东海上威尼斯项目，首领旅游护照为引子，开启畅游海上威尼斯的大幕，派发海上威尼斯旅游护照，成功实现客户由上海导入至启东项目参观，制造市场焦点！媒体排期 2

七、活动当日主要流程： 3

房地产蓄客方案

2、活动铺排根据营销节点，要短频快的迅速扩散项目信息，营销活动分为三大类，根据项目情况可做

A类：爆点活动项目重新亮相——重塑项目形象，引爆话题热点，吸引关注度，正式释放排号信息；盛夏狂欢节——聚集人气，营造人气爆棚的氛围，造就氛围热效应，促进排号； B类：两档项目推介会项目推介会——主要针对投资购买客户做项目规划定位、产品的解读；通过投资理财的分析，成功案例的分享来梳理投资购买客户的信心；招商发布会——招商启动仪式，通过商家的签约仪式来巩固投资购买客户和目标商家的入驻信心。 C类：暖场活动星空电影——活动预热，吸引人气；到访有惊喜——吸引人气，增大来访量，收集客户信息；排号抽豪礼——促进排号，增强客户信心，提高成交率。活动方式 A类:爆点活动方案由活动公司专项提报

B类：两档项目推介会项目推介会主题：项目发布会时间：7月15日（1个半小时）地点：项目现场客群：意向客户100人、业主30人，意向商家30人，共计160人礼品：待定活动大纲：具体方案由活动公司提案。活动节奏分为领导嘉宾致辞、项目介绍、名人访谈和现场互动四步骤，中间穿插节目表演。到场签到的客户均可在推介会结束后领取精美礼品一份。招商发布会时间：8月12日地点：项目现场客群：已入驻商家30人、意向商家50人、排号客户30人、意向投资客户50人、住宅业主30人，共计190人。礼品：待定

认筹蓄客执行方案

依云小镇认筹蓄客方案（执行版）上海朗驰 3月18日

依云小镇蓄客方案（执行版）一、市场背景 1、盐城商铺供应量持续放大，当前盐城商业街、社区底商、专业市场等投资品的在售面积达300万左右，按1万均价计算，需吸金300亿；按单个投资客100万计算，需3万高端投资客来消化当前的商业市场存量。 2、当前盐城商业地产市场，商街主力楼盘有同曦鸣城、绿地商务楼、中南世纪城MAII 、五洲国际广场、金鹰一号、紫薇国际广场、建军路地下商业街；专业市场主力楼盘有奥华家具城、沿海国际灯具城、白马纺织服饰批发市场、明珠建材市场、五金机电城、义乌小商品市场。各主力楼盘蓄客手段有返租承诺、回购承诺、主力店、特色定位等，整合推广已经成为一种常态，圈层营销、精细化营销、网络营销等手段层出不穷。 3、本项目属于二次开盘，对面中南世纪城购物中心14万㎡已启动招商推广，先锋国际广场已启动零租金招商，在市场容量有限的盐城，在区位弱势、规模弱势等前提下，如何经过有效的蓄客策略，提前抢占客户，先消化、稳住意向客户，争夺有效客源，将是本项目销售和有序运作的关键。 4、在主力店未确定的情况下，本项目经过差异化定位、客户会、招商会、异业联盟等做为主要的蓄客辅助手段。二、本项目营销目标该阶段目的营销重点是经过项目市场前期的形象宣传推广和招商，

让市场对项目地段、定位、经营优势等多方面的全面认知。我司建议前期经过户外、现场包装、电台广告等建立项目的高端形象，以此引发政府、媒体、社会、市场对项目认同和高度评价。对整体地块的外围包装，进行销售中心环境的优化，接受市场买家的咨询和预先的登记。同时经过大规模路演、通路拓客积累客户，经过持续不断的客户会活动、暖场活动凝聚人气，积累足够的投资客客户量，并经过有效的销售策略组合锁定意向客户成功解筹。 1、蓄客目标：一期总体蓄客目标：到开盘前蓄客600组（VIP客户）；蓄客目标阶段分解： A、蓄客第一阶段（ 3月- 4月31日<前>）：蓄积VIP客户300组；主要活动：【1】依云小镇认筹开始及客户会【2】招商推介会 B、、蓄客第二阶段（ 5月1日起- 6月31日<前>）：蓄积VIP客户300组；主要活动：【1】主力店入驻或签约新闻发布会【2】盛大解筹活动 2、认筹蓄客方案认筹形式及优惠细则认筹形式采用非集中认筹方式，建议从3月30日起，项目的认筹诚意金为元/套，一个认筹号仅限购买1套商铺。

阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方案

谨呈：三众房地产开发国际开盘前蓄客营销执行方案目录一、项目背景二、蓄客目的三、蓄客目标四、蓄客节点安排五、蓄客方式六、蓄客分解七、各阶段具体蓄客目标八、营销重要节点串连设置九、锁客活动执行方向

盘销售目标最少需89套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）; ?根据目前莒南市场40-60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金的客户）; ?按客户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记客户； ?按目前进度计算，售楼处开放时间至开盘时间间隔约为3个月约90天，即每天须均达到11-16批。四、蓄客节点安排注：认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整五、蓄客方式 12.15销售进场→1.1售楼处开放→2.14开始认筹→4.13开盘 ?12月15日-1月1日，客户通过置业顾问现场接待（前期工程板房）、外展展点、外放销使进行登记（告知客

开盘前蓄客时间节点及方式

凯城一品开盘前蓄客时间节点及方式销售节点：2月12日开放营销中心；3月7日开放样板房并同步开始收筹；3月28日正式开售。时间2月12日3月7日3月28日节点销售中心对外开放样板房对外开放正式开售（初定）动作1.益华百货开设外展场 2.微信公众平台吸客 3.100台小车张贴车身贴 4.市内3-4个酒楼点餐单 5.郊区农庄、饭店制作餐巾纸 1.看房有礼，凡参观样板房后登记姓名及联系方式客户均获赠凯城雨伞一把； 2.发售凯城VIP银卡，项目开售将抵1%优惠； 3.小型暖场活动（方案待定） 4.宣传单张派发 1.银卡换金卡，收取诚意金 2.大型主题活动（方案待定） 3.宣传单张派发目的蓄积客户大量蓄客并帅选客户诚意度客户转化价格口径周边价格比较法，不释放具体价格信息大致释放价格区间物料餐巾纸、项目折页、环保袋、户型折页、宣传单张小型雨伞、样板房物料、看房相关物料开盘相关物料、活动相关物料工程进度1.项目出入通道硬底化完成 2.出入通道围挡完成 3.营销中心包装完成 4.营销中心停车场完成 1.项目样板房完工（含两间样板房及清水板房） 2.营销中心盆景及局部绿化施工完成 3.看房通道包装完成 4.保安形象岗完成 1.局部园林和绿化呈现（建议）； 2.样板房外墙拆除部分排山，通过悬挑排山，展示部门外立面（建议）；推广1.网络软文投放 2.微信公众平台每日信息发布 3.回访电话、渠道拓展 4.户外广告上画 1.报广、网络、电台 2 .回访电话 3.渠道拓展、暖场活动 4.DM单派送 5.输出开盘以及大型主题活动信息 1.报广、网络、电台 2.户外广告开盘即大型主题活动信息 3.微信公众号推广 4.车身广告 5.DM单派送 6.电话邀约. 2月20日正式发放银卡3月7日银卡转金卡 3月28日正式开盘

蓄客暖场活动方案

金域南外滩·御江阁VIP期间蓄客方案一、蓄客目的 1、增加项目上访客户量，积累更多有效客户； 2、为办理VIP会员为项目开盘做铺垫； 3、为价格策略提供参考二、蓄客方法及流程 1、蓄客方法根据我们项目特点，户型面积127-184之间的户型总价在100万以上，购买客户需要经济能力较强，收入中上水平，客户群体主要是中年为主。 ●针对项目周边拆迁户置业顾问携带小礼品上门拜访（小礼品采购）小礼品建议：中国风水性笔、充电宝、抱枕、餐具套装（20元以内） ●行销增加上访量 2-3人行销人员1置业顾问组成行销团队（周末） ●项目户外、视屏等广告出街 ●一期老业主电话CALL客建议老业主购买二期给予赠送物业费（6-12个月）的优惠政策2、节点推进表 9.13 11.12 10.1 10.29

3、基本流程售楼部暖场烘焙活动方案一、活动目的：老业主及意向客户，参与活动体验烘焙乐趣，并以抽奖来回馈老业主及意向客户对项目的好感二、活动时间： 2016年10月1号（14:30-17:00）三、活动地点: 营销中心四、活动人群: 老业主及意向客户25-20批五、邀约方法：销售顾问电话邀约六、活动内容：

1、登记：到访登记，领取免费烘焙券 2、烘焙经验分享：烘焙师介绍各种糕点的做法及烘焙技巧，现场做曲奇、蛋挞等糕点； 3、烘焙体验：亲身体验烘焙，现场品尝成果 4、抽奖环节：临近结束，抽取幸运大奖七、时间安排 14：00 老业主及意向客户活动现场签到领取烘焙券 14：30 介绍项目进展情况 16：30 开始抽奖活动 17：00 发放奖品，活动结束费用预算：