土地价格的时空演变及其影响因素分析以某市市为例
厦门市地价时空动态变化分析与研究
厦门市地价时空动态变化分析与研究袁琳;叶青【摘要】以厦门市本岛商业用地数据为例,利用少量离散点(地价样点)建立数字地价模型.基于SPSS数据分析软件,利用已知数据编制地价指数并预测地价趋势,同时利用ArcGIS地理信息系统软件对地价样点进行多次Kriging空间插值形成连续数字地价面,从时间与空间二层维度对地价变化进行分析与研究.研究表明,地价指数较准确地反映了市场趋势,数字地价面符合厦门市商业地价分布规律,通过对城镇地价进行时空二维分析,为城镇地价动态更新提供了新思路.%Taking an example of retail land on the island of Xiamen city, the digital land price model was built through a few land price samples. As for the temporal change of land price, some known statistics and index of land price were used to fit the functions and forecast the trend of the change through the SPSS software. Moreover, in terms of the spatial change, a few land price samples were used as interpolation of sample sites in order to make a map of continuous DLP - digital land price and analyze through the ArcGIS software. Research result indicates that the index of land price is a correct way to descripe the land market, and the DLP is in conformity with the distribution of retail land price in Xiamen city. And then, some new ideas of updating land price in dynamic were proposed.【期刊名称】《武汉理工大学学报（信息与管理工程版）》【年(卷),期】2012(034)006【总页数】5页(P793-796,806)【关键词】地价指数;数字地价;Kriging插值;动态更新【作者】袁琳;叶青【作者单位】华侨大学土木工程学院,福建厦门361021;华侨大学土木工程学院,福建厦门361021【正文语种】中文【中图分类】F293.2;F301对土地市场的深层挖掘是把握不动产市场变化方向的重点。
土地资源空间分布的时空变化分析
土地资源空间分布的时空变化分析土地资源是人类赖以生存的重要资源，具有不可替代的作用。
土地资源在各个时期的时空分布都有着明显的变化，这种变化不仅与自然环境有关，也与人类活动和经济发展密切相关。
本文将通过对土地资源空间分布的时空变化进行分析，探究其背后的原因和趋势。
一、土地资源的时空变化1.历史时期的土地资源分布在人类历史的早期阶段，土地资源分布的主要因素是自然条件。
例如，在人类最初的定居地，如非洲和欧洲的一些山区，人口数量相对较小，土地资源分布较为均匀，没有出现明显的矛盾。
而在封建社会的发展过程中，土地资源的分布出现了明显的阶级差异和地域差异，其中的因素主要是人类经济活动的影响。
在一些富饶的土地区，土地资源集中于少数人手中，而另一些地区则因地力不足而人口匮乏。
2.现代社会的土地资源分布在现代社会，土地资源分布的主要影响因素是经济发展和社会活动。
随着人口数量的增加，土地资源的稀缺性成为现实问题。
城市化的加速和工业化的发展使得土地资源的分布变得更加不平衡。
大城市和工业化地区的土地资源集中度高，而农村和落后地区的土地资源利用率较低。
同时，技术的进步也促进了土地资源的开发和利用，使得一些原本荒无人烟的地区也成为了可开发的资源。
二、时空变化的原因1.自然环境自然环境是土地资源分布时空变化的主要影响因素之一。
例如，在山区和沙漠地区，由于自然条件的限制，土地资源的利用率相对较低。
而在沿海和平原地区，丰富的自然条件和气候条件更适合人类生存和经济活动。
2.经济发展经济发展是土地资源分布时空变化的重要因素之一。
尤其是在城市化和工业化的过程中，由于经济和产业的集中，土地资源的利用也会向着更集中的方向发展。
同时，在一些农业地区，由于农业生产方式的改变，土地资源的利用也会出现巨大的变化。
3.社会政策社会政策也非常关键，它对土地资源分布的影响是显著的。
例如，一些政府部门大力推动环保产业和绿色科技产业的发展，这会促进土地资源开发和利用的方式发生根本性的变化。
城市地价的影响因素
城市地价的影响因素伴随着我国社会主义市场经济体制的建立和完善，地价作为土地市场运作的重要信息和价值判断标准，在现实土地经济生活中的核心地位，在调节城市土地利用、优化土地资源配置方面的作用日趋明显。
在城市规模日益扩大的今天，土地资源显得越来越紧张，土地价格也越来越高，研究土地价格的现状及影响因素对城市未来的可持续发展具有重要意义。
基于此本文就以临沂市为例对城市地价的影响因素进行浅析。
标签：城市地价；影响因素；临沂市1、引言土地不同于一般的劳动产品，土地价格不完全是人类劳动的体现。
关于土地价格的实质，马克思在资本论中作了精彩的论述，他指出：“实际上，支付的价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。
依据这一论点，段正梁提出了自己的解释，即土地的使用价值，它是土地供给与需求共同作用的结果。
对于已开发利用的土地，由于经过人工改造，投入大量人类劳动（包括物化劳动和活劳动），在此过程中创造新的使用价值。
因此，已开发利用的土地不同于未开垦的、自然形态的土地，地价除了为土地所有权而支付的部分货币外，还包括为投入人类劳动另行支付一部分货币。
前一种价格称之为土地资源价格，后一种价格称之为土地资本价格或土地资产价格。
2、临沂市城市地价现状分析为主动适应市场形势变化，积极释放地价信号，有效调动市场需求，临沂日前对建设用地地价有关政策进行调整完善，促进土地市场平稳健康发展。
为提高基准地价的针对性、现势性，充分发挥地价对市场的调控作用，临沂市决定对中心城区及部分外延镇现行基准地价进行局部调整优化。
城区商业住宅用地一、二、三级基准地价保持不变，四、五、六、七级基准地价统一下调10%；对兰山区义堂镇、白沙埠镇、枣园镇，高新区马厂湖镇，临沂经济技术开发区梅埠办事处、朝阳办事处，河东区汤头办事处范围内商业住宅用地的基准地价，统一下调10%。
2015年临沂市地价与房价的关系表明，地价和房价均呈上升趋势。
2015年，从房地产销售情况看：全市房地产开发投资完成190.7亿元，增长20.5%。
兰州市近年来地价动态变化及分析
理部门及 200 余家科研院校、中介机 对所有的监测点进行了不间断的跟踪 市场出现短暂的平稳观望，2007 年第
构、专业公司近 3000 余名专业技术人 维护，对灭失、变更的监测点及时进行 一季度价格水平基本平稳，与 2006 年
员参加了这项工作，并获得了卓越成 了剔除、更新，并根据兰州市城市规划 底基本持平；二季度由于国土资源部国
市场方面发挥了决策参考的作用。兰州 测工作，并多次受到中国土
市是最早开展这项工作的 50 个重点城 地勘测规划院的好评。同时
市之一，本文在阐述兰州市地价动态监 根据《城市地价动态监测技
测工作的基础上，对兰州市近年来地价 术规范》，自行研发了“地价动态监测系 平与 2004 年相比基本持平；2006 年国
项工作的 50 个重点城市之一。在此背 测点新增设立监测点 5 个，价格调整 业用地出让最低价标准，并且工业用地
景下，2004—2007 年，中国土地勘测规 16 个；居住监测点新增设立监测点 2 全面推行招拍挂制度，使得工业用地在
划院委托兰州市国土资源评价研究院 个，替换监测点 1 个，价格调整 25 个； 二、三季度出现小幅上涨。商业、住宅用
模和深加工上下功夫。
经济辐射功能；三是发挥各地优势，加
（作者单位：甘肃农业大学经济管
（四）加快贫困地区经济发展步伐。 快生产要素聚集，不断壮大经济实力， 理学院）
（上接 109 页） 表 2 兰州市地价区段及监测点设置状况一览表
商业
居住
工业
级 区段 监测 级 区段 监测 级 区段 监测
别 数量 点数 别 数量 点数 别 数量 点数
2004—2007 年，兰州市国土资源 长，2005 年兰州市的整体土地价格水 善、面积较大适宜建住宅小区的用地越
城市建设用地价格扭曲的时空格局及影响因素研究
第 38 卷 ，第 2 期2021 年04 月15 日国土资源科技管理Vol. 38，N o.2Apr. 15，2021 Scientific and Technological Management of Land and Resources城市建设用地价格扭曲的时空格局及影响因素研究马克星（上海第二工业大学 经济与管理学院，上海 201209）摘 要：建设用地不合理利用占用大量农用地和生态用地，土地价格是国家调控土地市场供需的重要杠杆。
基于我国103个地级及以上城市的地价数据，分析城市建设用地价格扭曲的时空变动和影响价格扭曲的主要因素。
研究结果表明：（1）城市建设用地价格扭曲的绝对量呈上升趋势；（2）中西部城市建设用地扭曲程度快速上升，区域间的“梯度化”特征逐渐消失；（3）对城市建设用地价格扭曲影响因素的研究发现，经济发展和收入提升等推力因素、人口状况和城镇化发展等拉力因素显著加剧了城市建设用地价格扭曲，城市特征中基础设施条件改善显著降低城市建设用地价格扭曲，而环境条件改善加剧了城市建设用地价格扭曲。
关键词：土地价格；城市建设用地；价格扭曲；时空特征；影响因素中图分类号：F299.23 文献标志码：A 文章编号：1009-4210-（2021）02-065-11 Study on Spatial-temporal Pattern and Influencing Factors ofUrban Construction Land Price DistortionMA Ke-xing(School of Economics and Administration，Shanghai Polytechnic University，Shanghai 201209，China) Abstract:The unreasonable use of construction land takes up a large number of agricultural land and ecological land. And land price is an important lever for a state to regulate the supply and demand of land market. Based on the land price data of 103 cities at prefecture level and above in China，this paper analyzes the temporal and spatial changes of urban construction land price distortion and the main factors affecting price distortion. The study found that：(1) The absolute value of urban construction land price distortion is rising. (2) The distortion in the central and western regions increased rapidly，which led to the disappeared of Gradient Characteristics. (3) The study on factors affecting urban construction land price收稿日期：2020-12-18；改回日期：2021-01-13基金项目：教育部人文社科项目（17YJA790081）；上海第二工业大学应用经济学学科项目（XXKPY1608）作者简介：马克星（1985—），男，讲师，博士，从事土地经济与管理研究。
我国城市土地价格的影响因素及调控对策
我国城市土地价格的影响因素及调控对策作者：李新仓来源：《商业经济研究》2015年第14期内容摘要：通过辽宁城市土地的实证调研显示，在复杂的土地市场条件下，宏观因素和微观因素是影响城市土地价格的重要因素。
本文通过系统梳理和综合分析上述影响因素，结合辽宁城市土地价格实证的调研数据，准确把握我国城市土地价格形成的演变特征，以期为城市规划、区域发展以及政府进行土地市场宏观调控提供决策依据。
关键词：城市土地价格宏观因素微观因素调控对策中图分类号：F301.3 文献标识码：A本文通过借鉴国外学者的相关研究经验和方法，立足于宏观和微观因素角度，通过系统梳理和综合分析这些因素，剖析其对城市土地价格的变化动态，对于政府对土地市场进行宏观调控、揭示城市土地价格的动态规律具有重要的参考价值。
城市土地价格的宏观因素分析目前，在复杂的市场经济条件下，城市土地价格的影响因素具有复杂性。
在复杂的影响城市土地价格的因素中，如表1描述了影响城市土地价格的因素及影响途径。
（一）城市规划因素在建筑大辞典中，城市规划是指城市建设发展的综合性规划，包括城市的发展、人口规模、用地标准和布局等。
在新型城镇化过程中，城市规划具有优化城市土地利用结构、规范开发商用地行为，促使城市发展符合城市长远整体发展规划的功能。
城市规划决定着城市的容积率以及建筑密度，反映城市土地利用强度，在宏观层次上决定着城市土地价格的高低。
以辽宁沈阳的实证调研数据为例，城市土地的价格因其具体用途（主要包括工业类、住宅类、商服类、综合类等用地）不同而呈现差异性特征，每一类用地因为所处的具体区位及受周边城市规划影响，其价格也具有差别，例如商服和住宅类用地细分为10个不同标准的价格，工业类用地则包括8个不同标准的价格。
一般来说，在城市规划中，商服类用地价格最高，其次是住宅类用地，工业类用地价格最低，城市土地价格与商业服务用地呈正相关关系，与工业用地呈负相关关系，同一地域的同一块土地，土地规划的使用性质不同，该宗土地的价格存在天壤之别。
呼和浩特市土地价格时间变化特征及影响因素分析
呼和浩特市土地价格时间变化特征及影响因素分析作者：王海雯张倩来源：《西部资源》2017年第01期摘要：以住宅、工业、商服三种不同利用类型的土地价格为样本，分析了呼和浩特市2004年～2014年土地价格的变化规律及主要影响因素。
结果表明，不同土地用途的价格也各不相同。
其中商业用地价格最高，其次为居住用地，工业用地价格最低；呼和浩特市土地价格受人口、经济和社会等方综合因素的影响，且具有较高的相关性。
关键词：土地价格；变化规律；影响因素；呼和浩特市1. 研究目的及意义近年来，随着城市化进程的不断加快、城市规模的不断扩大和城市人口的不断增加，土地资源的稀缺性越来越明显，其重要性也在日益增加，土地资源的供需矛盾越来越尖锐[1]。
土地价格作为反映一个城市的土地资源市场和经济环境的重要指标，同时也是城市反映土地资源配置状况的重要指标[2]。
而价格机制作为市场经济运营的核心，也是市场经济配置资源最为重要的手段。
因此，通过分析城市土地的价格变化，可以了解城市土地市场的供求状况及其相关经济活动的变化。
城市地价作为土地市场价值的判断标准和反映土地市场运作状况的重要信息，处于土地经济生活的中心地位，在优化土地资源配置和调节城市土地利用等方面都发挥着越来越重要的作用[1-3]。
分析城市不同类型的土地价格变化特征对于研究城市土地合理开发配置、完善土地市场各项机制具有十分重要的意义。
研究表明，经济发展水平、人口状况、土地开发投资情况等是造成土地价格差异的重要因素，本文以呼和浩特市为例，以2004年～2014年城市土地价格为研究对象，选择总人口数、地区生产总值、城镇居民人均可支配收入、城镇人均住房面积、城镇化率、建成区绿化覆盖面积以及房屋销售单价作为影响土地价格的因素[4]，分析呼和浩特市地价变化规律及其主要影响因素。
2. 研究区概况2.1 自然概况呼和浩特市位于内蒙古自治区中部的土默川平原，土地总面积17224km2，市区面积达2054km2，下设玉泉区、赛罕区、新城区、回民区、土默特左旗、武川县、托克托县、和林格尔县和清水河县九个旗县区。
浅谈我国城市土地价格评估的影响因素
浅谈我国城市土地价格评估的影响因素发表时间：2017-11-04T09:22:24.780Z 来源：《基层建设》2017年第19期作者：王瑞珍[导读] 摘要：在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制邯郸市国土资源评估中心 056002摘要：在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。
关键词：我国城市；土地价格评估；影响因素1 影响土地价格评估的因素分析1.1人口因素土地需求的本质即人口增长对土地的需求。
人口增长可分为自然增长和机械增长。
人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。
人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长，导致的人口数量的增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。
人口增长引起房地产的需求增加，导致土地利用集约化程度提高及土地需求量增大，最终造成地价波动。
在单位区域内，影响地价的是相对人口密度，一般来说，人口密度高的地区，住宅用地需求多于供给，供给相对缺乏，因而土地市场价格趋高。
1.2区位因素区位因素是对城市土地价格具有决定性作用的因素。
与其它商品相比，城市土地属于不动产，其位置具有固定性，正是因为其固定性和唯一性影响着城市土地价格的高低及城市土地的优劣。
Northam（1978）指出，区位是决定地块优劣的重要因素。
区位是衡量城市地价的重要尺度，决定着城市土地价格和土地收益水平的高低。
土地区位是一个综合性概念，表明该宗土地的自然条件、交通状况和商业状况等情况，土地价格综合反映了该宗土地的区位差异。
土地区位差异严重影响着城市的土地价格，土地区位的变化影响着土地价格的变化。
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{定价策略}土地价格的时空演变及其影响因素分析以某市市为例济模型有两种结构形式，即空间滞后模型（SpatialLagModel，SLM）与空间误差模型（SpatialErrorModel，SEM）[6-8]。
（1）空间滞后模型（SLM）的函数形式为：（式2）其中，ρ为空间相关系数，W为空间权重矩阵，其他同（1）式。
ρ一般在-1到1之间取值。
ρ>0表示空间正相关，ρ<0表示空间负相关。
如果ρ=0，（1）式就变成了标准线性回归模型。
该模型表明空间依赖存在于因变量土地价格之间，反映了整个系统内相邻地块的价格之间存在相互影响。
（2）空间误差模型（SEM）的函数形式为：（式3）（式4）其中，W为权重矩阵，λ为空间自回归系数，ε为随机误差项向量，μ~N(0，σ2I)，其他同（1）式。
该模型表明空间依赖存在于误差项之间，反映了邻近地块价格的估计残差项之间存在相互影响。
由于空间计量模型违背了OLS估计的一些基本假定，所以通常采用极大似然法对SLM和SEM的参数进行一致和渐进有效的估计，然后使用对数似然函数值（LogL）、似然比率（LR）、赤池信息准则（AIC）、施瓦茨准则（SC）等检验准则来判断哪个模型更加适合。
LogL值越大，LR值越显著，AIC值和SC值越小，模型的拟合效果越好。
3基于空间计量模型的实证结果分析3.1空间效应检验根据空间计量经济学原理，在使用空间计量模型之前，必须对土地价格的空间效应进行检验，常用的方法是Moran’sI指数法。
如果存在空间效应，则进一步构建空间计量经济模型，进行空间计量估计。
Moran’sI∈[-1，1]，｜I｜越大表示相关性越高。
若I>0，则土地价格之间存在空间正相关；若I<0，则土地价格存在空间负相关；若I为0，则土地价格随机独立分布。
本文利用ArcView3.3绘制出147宗出让地块的分布图，运用OpenGeoda软件计算得到土地价格的全域Moran’sI为0.3853，并且Moran’sI在1%水平显著，其散点图如图1所示。
这表明杭州市土地价格在区域分布上具有明显的空间效应，说明土地价格的空间分布不是随机的，而是具有一定的空间相关性。
因此，可以采用空间计量模型进行估计。
图1杭州市土地价格Moran指数散点图Fig.1Moran’sIscatterplotoflandpricesinHangzhou3.2模型的估计和选择对比因变量和自变量进入模型的各种形式（自然对数和非自然对数），发现因变量（土地价格）以自然对数形式、自变量以非对数形式进入模型的对数线性模型的拟合效果最好。
T1~T8的估计系数分别为-0.0703、-0.0914、0.6600、0.6942、0.2295、0.4567、1.0119、1.0001，其中T1、T2的估计系数不显著，T5在10%水平下显著，其余均在1%水平下显著。
实证结果表明，相对于2006年上半年（T0为基准期），各个半年的土地价格除了2006年下半年和2007年上半年之外，其余半年的土地价格都是上涨的，这说明土地价格的总体趋势是持续上涨的（见图3）。
T1、T2的估计系数不显著，说明2006年下半年和2007年上半年的土地价格与2006年上半年相比，在统计上没有差异。
而T3、T4的系数相差不大，说明2007年下半年、2008年上半年土地价格的涨幅大致相同，大约在90%~100%之间。
与T3、T4相比，T5、T6的系数明显变小，特别是T5的系数只有0.2295，大约只有T4系数的三分之一，说明同2006年上半年相比，2008年下半年和2009年上半年土地价格尽管有所上涨，但涨幅明显下降，大约在25%~58%之间。
这要是因为在2008年9月国际金融危机全面爆发，极大地影响了房地产市场的上涨预期，导致许多土地流拍，因此地价上涨不大。
T7、T8的系数也相差不大，但是数值明显增大，均超过了1，说明2009年下半年和2010年上半年的土地价格出现了急剧上涨，涨幅超过170%。
这主要是因为2008年11月开始，国家为应对金融危机放松了对房地产市场的调控，效果在2009年下半年开始显现，导致房地产市场一片繁荣，地价自然偏高。
将实际土地价格随时间变化的趋势和回归得到的土地价格走势绘在图3中。
其中，统计地价时间趋势是根据回归估计的时间系数按照半年为一个时间段得到的，以2006年上半年的土地价格为1，Y2006H1表示2006年上半年，Y2006H2表示2006年下半年，其他以此类推。
名义地价时间趋势是根据实际土地价格均值随时间变化的趋势而绘制的。
由图3可以看出，回归得到的土地价格走势与实际情况是基本吻合的。
图3土地价格变化的时间趋势Fig.3Trendoflandpricesintimedimension4小结本文利用空间计量模型对杭州市土地价格的时空演变和影响因素进行了实证分析。
研究发现，土地价格存在显著的空间效应，且主要表现为误差项的空间依赖性，故而采用空间误差模型（SEM）的拟合结果较好。
空间误差模型的实证结果发现，容积率、土地等级对土地价格的影响显著。
在空间层面上，土地价格回归模型的误差项之间存在显著的空间依赖性，说明邻近地块之间价格波动的关联性较大；并且到城市景观中心西湖的距离对土地价格存在显著的负向影响。
时间维度上，土地价格存在明显上涨的趋势，但在金融危机期间，土地价格因为受金融危机影响而涨幅明显下降。
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1. The application submitted to the Designated Office of Innovative R&D Team Introduction Program of Guangdong by the employing unit, team leader and core members of the team is authentic, legal and effective.二、获得“广东省引进创新科研团队”专项资金资助后，团队带头人及核心成员全面按照上述要求到广东工作。
在粤工作的五年内，除用人单位或者协作单位外不得同时受聘于国内其他单位。
2. If granted the special funding for the introduced innovative R&D team of Guangdong, the team leader and core members will comprehensively fulfill the terms and conditions of employment as requested above. During the term of employment, the team leader and core members will not be employed by other domestic employing units besides by the cooperative units.三、本承诺书作为用人单位、团队带头人及核心成员与广东省引进创新科研团队专项办公室签订的合同书不可分割的一部分。
3. This letter of commitment is an integral component of the contract signed together by the employing unit, the team leader and core members, and the Designated Office of Innovative R&D Team Introduction Program of Guangdong Province.四、团队带头人及核心成员承诺亲自签字确认本承诺书，如有虚假或者冒签的，本团队带头人及团队成员将自动放弃广东省引进创新科研团队资助资格。
4. The team leader and core members declare to sign this letter of commitment in person for confirmation. Any fake and forged signatures will be viewed as initiative renouncement of the qualification of being the introduced innovative R&D team of Guangdong.如本团队带头人及核心成员违反以上承诺的，将承担相应的法律责任并赔偿损失，用人单位承担连带责任。
The team leader and core members of the team would be under penalty and assume corresponding legal responsibilities if the commitment above were breached. The employing unit would undertake the joint liability.团队带头人（签名）Team Leader (Signature)：团队核心成员（签名）Core Team-Members(Signature)：日期(Date)：用人单位（盖章）Employing Unit (Official Stamp)日期(Date)：填写说明与指引一、本合同书填写内容必须真实、合法、有效。