房地产投资分析试题ee
全国4月高等教育自学考试房地产投资分析试题及答案解析历年试卷及答案解析
全国2018年4月高等教育自学考试房地产投资分析试题课程代码：00171一、单项选择题(在每小题的备选答案中选出一个正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。
每小题1分，共21分)1.公寓内的租客需要洗衣服务，可以通过增加洗衣房解决。
这体现了房地产投资具有( )A.对专业管理的依赖性B.适应性C.相互影响性D.不一致性2.投资者在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，可以降至最低限度的风险是( )A.持有期风险B.周期风险C.时间风险D.资本价值风险3.资本在某段时间内最高和最安全的投资收益是( )A.利润B.经营收入C.沉淀成本D.机会成本4.某商铺购入价65万元，首期付款20万元，其余由银行提供贷款，该商铺扣除抵押贷款还本付息后的租金收入为1.2万元，则该投资的现金回报率为( )A.1.8%B.6%C.2.5%D.6.1%5.某项投资，由银行贷款1，000万元，年利率3%，单利计算四年后的本利和为( )A.1，100万元B.1，200万元C.1，120万元D.1，020万元6.房地产开发的主要程序包括的步骤有( )A.三个B.四个C.五个D.八个7.按我国有关法律规定，商业、旅游、娱乐用地的出让年限为( )A.50年B.70年C.40年D.60年8.在房地产市场的经济特性上，易于出现市场的不均衡和( )A.竞争B.垄断C.非垄断D.完全竞争9.城市规划一般分为两个阶段进行：总体规划和( )A.详细规划B.区域规划C.发展战略规划D.单项规划10.由于房地产不可能真正拿到市场上去交易，故房地产交易实际上是一种( )A.权益的交易B.实物的交易C.价值的交易D.价格的交易11.经济适用住房的销售价格和销售对象，要受( )A.市场的引导B.政府的指导C.企业的控制D.消费者制约12.根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种( )A.自我改造的模式B.自我发展的模式C.自我修正的模式D.自我创新的模式13.房地产的不可移动性决定了房地产市场的特性具有( )A.地区性B.国内性C.国际性D.城市性14.银行把可行性研究作为建设项目申请贷款的( )A.一般条件B.基本条件C.先决条件D.选择条件15.可行性研究一般按( )A.四个步骤进行B.五个步骤进行C.六个步骤进行D.八个步骤进行16.房地产分析时，投资者要考虑国家和地方的经济特性，确定区域整体经济形势处于上升阶段，还是( )A.萌芽阶段B.衰退阶段C.发展阶段D.平衡阶段17.开发项目财务评价中资金来源和运用是反映计算期内各年资金盈余或( )A.开发投资B.短缺C.流动资金D.发展基金18.银行审查确定设押房地产合法性的主要因素是( )A.抵押人合法拥有B.权属清晰C.易转让D.抵押物估价适中19.以个人住房抵押贷款购买预售的商品住宅，且由开发商全程担保，这种贷款形式的主要风险承担者是( )A.银行B.开发商C.购房者D.银行、开发商、购房者20.影响企业素质的主要因素是( )A.领导者素质B.职工队伍素质C.经营管理素质D.资金实力21.“二手房屋”就是指( )A.第二次过户交易的房屋B.经过二次装修的房屋C.非第一次过户交易的房屋D.旧房屋结构的房屋二、多项选择题(在每小题的备选答案中选出二个或二个以上正确的答案，并将正确答案的号码填在题干的括号内。
房地产投资分析试题
房地产投资分析试题一、填空题：(共30分，每空1分。
)1.房地产投资三要素中，最重要的是，房地产的增值事实上是的增值2.由于土地的性和性，以及人类对房地产需求的日益增长，使得房地产从长期来看，具有保值增值的特点。
3.房地产投机和房地产投资是相对而言的，也可以说房地产投机是一种较特殊的投资行为，它倾向于高风险、、且在市场景气时较易出现。
4.房地产开发投资通常属于期投资，形成房地产市场的增量供给。
5.影响投资成本的两个重要因素是利率和。
6.资金时间价值的计算方法可以分为和两种，前一种充分体现了资金的时间价值。
7.年金指在一定时期内每期的收付款项，如、租金、贷款利息等。
8.在同样付款次数前提下，由于每一期后付年金比先付年金多贴现一期，故先可将先付年金看作进行贴现，计算现值，再乘以，便可得先付年金的现值。
9.投资项目的经济评价就是利用一些特定的经济参数和分析方法，从和两方面来考察投资项目在经济上是否可行，并进行多方案的比较和风险分析的一项工作。
10.房地产投资经济评价过程包括投资机会研究阶段、阶段、阶段、评估决策阶段。
11.静态指标是指没有货币时间价值的指标，包括投资利润率、投资利税率和。
12.按照付款情况的不同可分为后付年金、先付年金、和。
13.通常金融机构公布的利率和借款人实际支付的实际利率在不是时就会不一致。
14.投资收益的表现形式可以是利润，利润应该包括与风险相联系的三种不同的报酬：承担风险的收益、社会风险补偿、。
15.净现值等于零，可判断该投资项目。
16.由于工业房地产差、技术性强，因而工业房地产对投资者的吸引力小于商业房地产。
17.房地产投资环境的具体因素包括土地、资金、物资设备、税收、管理与服务、厂商权益的保障和。
18.房地产投资可行性研究的投资机会研究阶段的研究费用约占项目总投资的。
19.房地产投资可行性研究的调查研究主要从两个方面进行，其中对建设地点、基础设施条件等的调查属于调查。
20.实际的投资回收期有两种计算方法：一是当项目投入经营后，每年的收益额大致持平、比较均匀时，可用项目的作为计算静态投资回收期的依据。
4月浙江自考房地产投资分析试题及答案解析.docx
⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯精品自学考料推荐⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯浙江省 2018 年 4 月自学考试房地产投资分析试题课程代码： 00171一、单项选择题(本大题共24 小题，每小题 1 分，共 24 分 )在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。
错选、多选或未选均无分。
1.以下关于土地投机的说法正确的是()A.土地投机商购买土地，将其用于房地产项目的开发，然后整体转让以获取收益B.土地投机商是单纯为获取地块升值而购买及持有土地的C.所有购买土地使用权的开发商都视作土地投机商D.土地投机商非常关心土地的土壤成分2.仓储商店的特点是()A.仓储商店一般离市中心较近B.经营仓储商店所需的技术含量较低C.很多仓储商店是以连锁店的形式开设的D.仓储商店外观必须醒目，这样才能吸引顾客到来3.工业用房的特点是()A.具有特殊用途的工业用房通常周转率较低B.较大规模的工业用房通常周转率较高C.工业用房的租用者很少会在房屋内部安装大型机械设备D.当工厂地处边远地区时，工业企业倾向于选择多层厂房4.从物理形态上划分，房地产可以分为()A. 土地、建成后的物业和在建工程B. 生地、熟地和在建工程C.在建工程和已建成工程D. 居住物业、商业物业和工业物业5.投资者及时调整房地产的使用功能，使之既符合房地产的特征，又能增加置业投资的收益。
房地产投资的这一特性被称为()A. 耐久性B. 适应性C.政策影响性D. 相互影响性6.房地产的价值受物质实体与权益两方面因素的影响，以下关于这两个因素的说法正确的是1()A.物质实体可以用收益大小来表示B.权益是无形的，不可触摸的C.权益是物质实体的载体D.物质实体是房地产价值大小最重要的决定因素7.一个房地产公司在竞拍得来的土地上建设住宅小区，并将其销售出去，这一行为属于() A. 房地产开发投资 B. 置业投资C.间接投资D. 金融投资8.对一个特定的房地产投资项目而言，销售收入属于()A. 现金流入B. 现金流出C.净现金流量D. 时间价值9.房地产投资分析的目的是()A.力求根据特定项目资源条件，获取投资经济效益最大化B.力求根据特定项目目标，将风险最小化C.力求获得平均收益水平D.力求根据特定项目目标和资源条件，对各备选方案进行选择，以获得最好的经济效果10.某企业2018 年销售收入为 150 万元，经营成本90万元，销售税金20 万元，期间费用20万元，所得税10 万元，则其经营利润为 ()A.10万元B.20 万元C.30 万元D.60 万元11.一个投资者购买了一套商品住宅用于出租，则该投资者该项投资活动的成本构成为() A. 购买成本和出租成本 B. 经营成本C.购买成本和经营成本D. 出租成本12.县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为叫做()A. 土地使用权买卖B. 土地使用权划拨C.土地使用权转让D. 土地使用权出让13.以招标的方式出让土地使用权主要适用于()2A. 普通居民住宅B.划拨而得的土地C.竞争性强、盈利性大的商业用地D.大型区域发展用地、小区成片开发及技术难度较大的项目用地14.当政府出让已经具备“七通一平”建设条件的土地时所收取的金额叫做()A. 毛地价B. 熟地价C.土地使用费D. 土地使用权出让金15.一级房地产市场是指()A. 增量房市场B. 土地使用权出让市场C.新建商品房租售市场D. 存量房地产交易市场16.当房地产开发成本下降时，通常情况下房地产供给数量会增加，供给曲线会______________ 平移。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、零售商业与服务用房投资通常不包括标准答案:A、A、写字楼B、铺面房C、大型购物中心D、中小型购物中心2、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
标准答案:A、A、资本金现金流量表B、全部投资现金流量表C、投资计划与资金筹措表D、借款还本付息估算表3、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
标准答案:B、A、实验法B、观察法C、问卷调查法D、讨论法4、规划设计费/基础设施建设费属于房地产开发投资中的（）。
标准答案:B、A、土地开发费B、前期工程费C、管理费D、房屋开发费5、下列不属于房地产项目投资经营收入的是（）。
标准答案:A、A、出租收入B、销售收入C、潜在收入D、自营收入6、下列不属于影响房地产市场分析限度的因素的是（）。
标准答案:D、A、时间限制B、费用限制C、技能限制D、区域限制7、已知某房地产投资项目折现率为ll％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
标准答案:D、A、11．36％B、11．12％C、12．95％D、11．66％8、下列选项中，（）不属于可行性研究的根本目的。
标准答案:D、A、减少或避免投资决策的失误B、实现目的决策的科学化、民主化C、提高投资项目建设的经济、社会和环境效益D、消除政府制度变迁带来的影响9、确定型决策的决策准则是（）。
标准答案:A、A、评价指标B、期望值C、乐观准则D、悲观准则10、下列选项中不属于转移支付的是（）。
标准答案:C、A、补贴B、税金C、外部费用D、国内贷款利息11、下列属于房地产投资对象的是（）。
标准答案:A、A、写字楼B、政府机关办公楼C、廉租房D、普通学校教学楼12、当每年计息周期数大于1时，实际利率与名义利率的关系是（）。
标准答案:A、A、实际利率大于名义利率B、名义利率大于实际利率C、实际利率小于名义利率D、名义利率等于实际利率13、按其相互之间的经济关系，房地产投资项目方案大致可划分的类型中不包括（）。
房地产投资考试题
房地产投资考试题
1. 什么是房地产投资？
2. 房地产投资有哪些类型？
3. 房地产投资的风险有哪些？
4. 房地产投资的收益主要来源于哪些方面？
5. 购房投资和房地产开发投资有什么区别？
6. 房地产投资应该考虑哪些因素？
7. 房地产投资的资金来源有哪些？
8. 房地产投资的时间周期一般是多长？
9. 房地产投资的税费有哪些？
10. 如何评估一项房地产投资的潜在收益？
11. 房地产投资的核心策略有哪些？
12. 房地产投资的法律和政策风险有哪些？
13. 如何管理房地产投资的风险？
14. 房地产市场的供需关系对房地产投资有什么影响？
15. 房地产投资的未来趋势是什么？。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、开发项目总投资包括建设投资和（）。
标准答案:D、A、后续投资B、前期投资C、管理投资D、经营投资2、对于房地产开发企业而言，购买土地使用权是一种（）。
标准答案:A、A、无形资产投资B、固定资产投资C、市政设施投资D、建安投资3、下列不属于商业房地产置业投资的特点的是（）。
标准答案:A、A、易于掌控B、经营管理方式多样C、一般租期较长D、较难出手4、王某的住房公积金贷款采用“等额还本、利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。
标准答案:B、A、逐渐增加B、逐渐减少C、先增后减D、数额相等5、房地产的（），决定了房地产市场是地区性的市场。
标准答案:B、A、适应性B、不可移动性C、相互影响性D、各异性6、详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）。
标准答案:A、A、±10%B、±5%C、±20%D、±15%7、二00三年国家出台了国有土地使用权出让实行“招、拍、挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（）。
标准答案:D、A、异质性B、适应性C、相互影响性D、政策影响性8、某房地产开发公司拟开发建设一住宅小区，已知该项目的固定成本为3000万元，住宅平均售价为4000元/平方米，单位产品的可变成本为2000元/平方米。
该公司在完成小区建设后，预计可获利500万元。
该公司最低开发面积为（）平方米。
标准答案:D、A、16700B、15000C、22000D、175009、房地产最重要的一个特性是（）。
标准答案:B、A、适应性B、不可移动性C、寿命周期长D、异质性10、对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，这个转折点被称为（）。
标准答案:D、A、盈亏转化点B、拐点C、盈亏转折点D、盈亏平衡点11、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。
标准答案:B、A、清偿能力B、财务盈利能力C、营运能力D、资金平衡情况2、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（）。
标准答案:B、A、短期投资B、长期投资C、金融投资D、风险投资3、房地产开发投资和置业投资是根据投资是否直接（）而划分的。
标准答案:A、A、形成增量房地产B、作用于房地产产品C、取得土地使用权D、使投资者拥有房地产4、建筑物是指房屋、（）及有关基础设施，不含建筑物所占用的土地。
标准答案:D、A、建筑配件B、其他地上定着物C、建筑设备D、构筑物5、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为C、.1433.90B、755.541年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息，则该项目建造成本的利息是（）万元。
D、1400.88A、772.846、下列风险中属于系统风险的是（）。
标准答案:A、A、市场供求风险B、B、收益现金流风险C、持有期风险D、未来运营费用风险7、旅游房地产投资中最具有决定性的因素是（）。
标准答案:B、A、区位B、旅游业C、优惠政策D、产品和服务8、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。
在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
标准答案:D、A、2000年10月1日至2002年4月1日B、1999年8月1日至2002年4月1日C、2000年10月1日至2002年10月1日D、1999年8月1日至2002年10月1日9、土地有偿有限期制度决定了商业房地产投资的最高获益期限是（）。
房地产投资分析期末考试
房地产投资分析期末考试房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
[单项选择题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括〔〕。
[单项选择题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。
[单项选择题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
[单项选择题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。
[单项选择题] * A．购买价格B．容积率及有关制定参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。
[单项选择题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。
[单项选择题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。
[单项选择题] *A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债状况D．资金盈余或短缺状况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列选项中，（）不属于可行性研究的根本目的。
标准答案:D、A、减少或避免投资决策的失误B、实现目的决策的科学化、民主化C、提高投资项目建设的经济、社会和环境效益D、消除政府制度变迁带来的影响2、下列方法中属于因果预测法的是（）。
标准答案:D、A、指数平滑法B、移动平均法C、简单平均法D、相关分析法3、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）标准答案:D、A、土地费用B、建筑安装工程费C、容积率D、空置率4、住宅的刚性需求一般不包括（）需求。
标准答案:C、A、租赁B、婚房C、投资D、首次置业5、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为l500万元。
则该项目的速动比率是（）。
标准答案:B、A、120％B、80％C、200％D、171％6、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括（）。
标准答案:A、A、容积率及有关设计参数B、购买价格C、运营费用D、空置率7、商业房地产投资选址时，所遵循的原则中不包括的是（）原则。
标准答案:B、A、最短时间B、配套完备C、接近购买力D、区位易达性8、将借款本息视为现金流出的基本报表是（）。
标准答案:A、A、资本金现金流量表B、全部投资现金流量表C、投资计划与资金筹措表D、借款还本付息估算表9、住宅自住型置业投资与投资型置业投资之间相同的地方是（）。
标准答案:B、A、投资目的B、投资对象C、影响因素D、物业的使用者10、SWOT分析是强调（）分析。
标准答案:D、A、劣势与威胁、优势与机会B、优势与机会、劣势与威胁C、优势与威胁、劣势与机会D、优势与劣势、机会与威胁11、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为－870万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
标准答案:D、A、11.36％B、11.12％C、12.95％D、11.66％12、张先生以万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（）。
房地产投资分析技术练习试卷9(题后含答案及解析)
房地产投资分析技术练习试卷9(题后含答案及解析) 题型有：1. 单项选择题 2. 多项选择题单项选择题本大题共60小题，每小题1分，共60分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
1．现金流量图是用以反映投资项目在()资金运动状态的简化图式。
A．一定范围内B．一定模式下C．一定经济下D．一定时期内正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术2．房地产置业投资中，在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入是()。
A．有效毛收入B．潜在毛租金收入C．净运营收益D．实际租金收入正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术3．房地产置业投资中，准备金通常用于支付物业经营过程中的()，包括房屋及设备、设施的大修理更新。
A．经营性支出B．资本性支出C．收益性支出D．日常运作支出正确答案：B 涉及知识点：房地产投资分析技术4．企业所得税是对实行独立经济核算的物业服务企业，按其应纳税所得额征收的一种税。
其税额核算方法为：()。
A．所得税税额=(应纳税所得额-允许扣除项目的金额)×税率B．所得税税额=(应纳税所得额+允许扣除项目的金额)×税率C．所得税税额=(实现利润-允许扣除项目的金额)×税率D．所得税税额=(实现利润+允许扣除项目的金额)×税率正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术5．某房地产项目转让收入3000万元。
其应该缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加合计为()万元。
A．60B．90C．150D．165正确答案：D 涉及知识点：房地产投资分析技术6．已知某家庭向银行存款额为5000元，年利率为12%，按月计息，期限为1年，则1年后的本利和为()元。
A．5600B．5627.55C．5634.15D．7400正确答案：C 涉及知识点：房地产投资分析技术7．已知某笔贷款的年利率为8%，借贷双方的约定为按月计息，则该笔贷款的实际利率是()。
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房地产投资分析试题ee
房地产投资分析试题
一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，
选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。
每小题1分，共24分)
1.基于房地产投资( )的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
A.适应性强
B.受政策影响大
C.对专业管理依赖强
D.不可移动性
2.房地产间接投资不包括( )。
A.房地产置业投资
B.投资房地产投资信托基金
C.投资于房地产企业债券
D.购买房地产抵押贷款证券
3.权益投资收益率是衡量投资者( )收益水平的内部收益率指标。
A.投入的全部资本
B.投入的借贷资本
C.投入的全部现金
D.投入的自有资本
4.某物业投资的年毛租金收入35万元，扣除成本费用后年净经营收入为30万元，年还本付息数额为20万元，则该物业投资的还本付息比率为( )。
A.0.146
B.0.125
C.1.75
D.1.50
5.（P/A，i，n）是( )公式的复利系数标准表示法。
A.一次支付现值
B.等额序列支付现值
C.等差序列现值
D.等额序列支付终值
6.第( )类居住用地是指以多层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的居住用地。
A.一
B.二
C.三
D.五
7.某居住区总建筑用地面积为5万平方米，居住建筑基底土地面积2.5万平方米，居住区总建筑面积为10万平方米，公共建筑面积为0.5万平方米,则居住区容积率为( )。
A.2.0
B.4.0
C.2.1
D.0.5
8.在我国( )对房地产市场具有更为直接、明显的调节功能，可直接控制房地产开发的规模和结构。
A.银行利率
B.社会资金供应量
C.土地供应计划
D.税收
9.房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和影响的，投资周期在( )滞后于市场周期的变化，其他阶段则超前。
A.第一阶段和第三阶段初期
B.第三阶段和第四阶段初期
C.第二阶段和第三阶段初期
D.第一阶段和第二阶段初期
10.房地产商品供给弹性受时间因素的影响，短期供给曲线是一条( )直线。
A.垂直于横轴的
B.是斜率较小的斜
C.垂直于纵轴的
D.是斜率较大
的斜
11.( )主要用来反映计算期内各年的资金盈余或短缺情况，用以选择筹资方案，制定适宜的借款及偿还计划。
A.投资计划与资金筹措表
B.贷款还本付息表
C.营业利润表
D.资金来源与运用表
12.从目前情况来看，我国房地产投资收益率依据所处城市和项目类型不同，大体在( )。
A.15%-18%
B.5%-8%
C.25%-35%
D.35%以上
13.下列哪项内容不属于可行性研究的五个步骤之一的?( )
A.接受委托
B.投资机会研究
C.调查研究
D.财务评价和国民经济评价
14.( )表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。
A.基准收益率
B.内部收益率
C.成本利润率
D.净现值
15.个人住房贷款主要是指自然人取得用于购建自用住房的贷款，其性质为( )贷款。
A.消费性
B.投资性
C.经营性
D.周转性
16.金融机构对预售房发放个人住房抵押贷款，通过推出开发商全程担保贷款方式，就将主要贷款风险转到( )身上。
A.承建商
B.开发商
C.银行
D.购房者
17.存货周转率是反映企业( )能力的指标之一。
A.长期偿债
B.短期偿债
C.经营管理
D.获利
18.反映企业获利能力的指标总资产报酬率等于( )。
A.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/平均资产总额］×100%
B.［（税后净利-利息费用+利息费用×所得税率）/资产总额］×100%
C.（税后净利/所有者权益余额）×100%
D.（税后净利/所有者权益平均余额）×
100%
19.零售商业与服务用房投资通常不包括( )。
A.写字楼
B.铺面房
C.中小型购物中心
D.大型购物中心
20.房产税的税率,依照( )计算缴纳时,其税率为1.2%。
A.房产租金收入
B.房产原值
C.房产现值
D.建造成本
21.土地增值税实行( )。
A.幅度税率
B.超率累进税率
C.差别比例税率
D.固定比例税率
22.下列税种中( )的实缴税额不是城市维护建设税的计税依据。
A.增值税
B.所得税
C.营业税
D.消费税
23.商业铺面房投资的成功主要依赖于( )。
A.租客的业务的成功经营
B.业主与租客的良好合作
C.铺面的内外部装修
D.租约
24.中型购物中心的可出租面积大约在( )万
平方米左右。
A.0.3-1.0
B.1.0-3.0
C.3.0-10.0
D.10.0-15.0
二、多项选择题(在每小题的五个备选答案中，
选出二至五个正确的答案，并将正确答案的序号分别填在题干的括号内，多选、少选、错选均不得分。
每小题1分，共10分)
25.政府用来调控房地产市场的主要政策包括( )，这些政策会对房地产投资产生较大影响。
A.个人收入政策
B.土地供给政策
C.金融政策
D.财政税收政策
E.住房政策
26.房地产投资项目开发周期大体由( )阶段组成。
A.准备期
B.建造期
C.使用期
D.租售期
E.规划期
27.从市场分析角度可将房地产市场信息分为需求、供应、市场交易和其他信息，其中，其他信息包括( )等方面信息。
A.空置量信息
B.政策信息
C.金融信息
D.房地产税收信息
E.房地产存量信息
28.房地产开发投资及管理的不同阶段需要有多种专业顾问提供服务，专业顾问包括( )。
A.建筑师及工程师
B.会计师及经济师
C.造价工程师及估价师
D.律师
E.物业代理
29.对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为( )等方面。
A.租金收入
B.销售收入
C.减少纳税
D.股权增加
E.物业增值
30.开发商在旧城区建设居民住宅的难度越来越大，主要体现在( )等方面。
A.土地开发费用高
B.环境污染较严重
C.城市中高收入家庭呈现出的居住郊区化趋势
D.流动人口日益增加
E.与新城区相比，旧城区要求的绿地面积所占比例更大
31.房地产金融是与房地产有关的( )等各种信用活动的总称。
A.租赁、转让
B.交换
C.各种货币资金的融通
D.金融工具投资
E.各种货币资金的筹集
32.房地产开发企业发行企业债券时，还本付息的期限一般应根据( )而定。
A.房地产开发周期
B.公司资产实力
C.房地产企业筹集资金的目的
D.金融市场的规律和有关法规
E.企业素质
33.企业所得税的应纳所得额为收入总额扣除准予扣除项目，准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的( )。
A.成本
B.费用
C.税金
D.价外收入
E.损失
34.写字楼租约中的基本内容包括( )。
A.税费条款
B.价格浮动条款
C.财产保全
D.所含服务
E.转租
三、简答题（每小题6分，共30分）
35.房地产开发过程中的规划管理主要体现在哪些方面？
36.政府制定干预房地产市场政策的原则有哪些?
37.简述房地产项目的资金来源。
38.什么是土地增值税和增值额？税法规定的六项扣除项目的具体内容。
39.写字楼业主可采取哪些租金折扣形式来吸引租户？
四、计算题（每小题12分，共24分）
40.DJ公司拟以500万元的价格购入一预售楼
盘的部分写字楼面积用于出租经营。
已知前三年楼价款付款比例分别为20%、20%和60%，第四年装修并开始出租，当年的毛租金收入为200万元，经营成本为50万元，装修总支出100万元，并预计在此后的第5-20年毛租金收
入300万元和经营成本80万元，贴现率为10%。
写字楼经营到第20年末转让，获得转让净收入1400万元。
试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量表并计算出项目净现值(设投资和经营期间的收支均发生在年末)。
41.已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于内装修，并在利用此店铺进行经营的20年中，每年花2万元用于店铺的维护维修，且第10和20年各花15万元将店铺重新装修一次，已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用现值之和为多少万元?
五、论述题（12分）
42.试述可行性研究中房地产市场状况分析的基本内容。