最高院判例：买卖合同判例规则
最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条
最高院：房屋买卖合同纠纷裁判规则20条1.借款合同双方当事人订立商品房买卖合同，将借款本金及利息转化为已付购房款，不得将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款——汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。
在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。
但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
案号：（2015）新民一初字第2号来源：最高人民法院第十五批指导性案例第72号2.借款到期不能偿还，对方要求履行房屋买卖合同取得房屋所有权的不违反禁止流押的规定——朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案本案要旨：借款到期，借款人不能按期偿还借款。
对方当事人要求并通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权，不违反《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条有关“禁止流押”的规定。
案号：（2011）民提字第144号来源：最高人民法院公报2014年第12期(总第218期)3.涉学区房买卖合同案件中，学区房的学位可作为行为保全对象——王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案本案要旨：在涉及学区房买卖合同案件中，买受人申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。
最高人民法院最新买卖合同司法解释逐条解读‖完结篇
最高人民法院最新买卖合同司法解释逐条解读‖完结篇原创徐忠兴法学45度 4月14日第三十条〔本条对应2012年买卖合同司法解释第四十二条，未作实质性修改〕买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。
买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；（三）约定买受人在一定期限内可以调换标的物；（四）约定买受人在一定期限内可以退还标的物。
【新旧对照】《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日起施行法释〔2012〕8号）第四十二条买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖。
买受人主张属于试用买卖的，人民法院不予支持：（一）约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；（二）约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；（三）约定买受人在一定期间内可以调换标的物；（四）约定买受人在一定期间内可以退还标的物。
【关联规定】《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）（节录）第六百三十八条试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。
试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。
试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的，视为同意购买。
【实务解读】本条规定了试用买卖的四种排除情形。
试用买卖是合同成立时出卖人将标的物交付给买受人试用，买受人在试用期间内决定是否购买的买卖。
在试用买卖中，出卖人有义务将标的物交由买受人，且买受人可以对该标的物进行试验性使用。
出卖人不按约定将标的物交付买受人试验或检验的，买受人可以请求出卖人交付标的物由其试验或检验，也可以解除合同。
由此可知，在试用买卖中，试用标的物是买受人的权利，而不是义务，买受人有权决定对标的物不进行任何使用。
商品房买卖合同16条裁判规则梳理
商品房买卖合同16条裁判规则梳理1. 房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期）河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。
因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。
此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。
此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。
配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。
2. 房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。
——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期）北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超过了合同中暂测面积的26．6％，故应承担违约责任。
由于双方在合同中未约定实际欠付面积超过暂测面积5％后如何具体追究违约责任。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，实测面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内(含3％)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。
二手房买卖纠纷裁判规则(含各地高院指导意见)
二手房买卖纠纷裁判规则（含各地高院指导意见）二手房买卖纠纷若干问题裁判规则汇总（含各地高院指导意见）一、继续履行问题《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日）第二十二条房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）七、房屋共有权利人的诉讼地位与责任承担夫妻一方转让登记在自己名下的法定共有房屋，买受人要求继续履行合同办理房屋过户登记，法院应当对出卖人（登记方）的行为是否构成无权处分或无权代理进行审查，并释明买受人可以申请追加夫妻另一方作为共同被告或第三人参加诉讼，买受人不申请的，法院可以通知夫妻另一方作为无独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方以出卖人构成无权处分为由要求追回房屋的，可以作为有独立请求权第三人参加诉讼。
夫妻另一方向法院表示同意出卖人转让房屋的，可以不追加其参加诉讼。
经审查夫妻另一方追认出卖人的处分行为或有证据证明其以自己的行为同意履行的，构成对房屋过户登记债务的加入，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续；出卖人的行为构成《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条第（2）项或《民法通则》第66条第1款规定的，该买卖合同对夫妻另一方具有约束力，应当判决夫妻双方共同为买受人办理房屋过户登记手续。
十一、请求合同继续履行的处理当事人要求继续履行房屋买卖合同，但诉讼请求中没有具体履行内容的，法院应当向当事人释明，要求其变更诉讼请求明确具体履行内容，如支付购房款、交付房屋、办理房屋过户登记等，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；当事人坚持不变更的，可以根据当事人的请求作出相应的判决，并告知当事人在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行起诉。
买卖合同 背靠背条款最高院案例
买卖合同背靠背条款最高院案例全文共四篇示例，供读者参考第一篇示例：买卖合同是商业活动中常见的一种合同，在买卖合同中约定的各项条款对双方的权利和义务具有法律效力。
但在实际操作中，很多买卖合同并不仅仅只有一份，而是包含了多份背靠背的合同。
这种形式的合同是为了方便各方的操作和管理，但在发生纠纷时也会给法院的裁决带来一定的困难。
最高人民法院曾就买卖合同中的背靠背条款作出过一些裁决，为相关行业提供了一定的指引。
其中比较有代表性的案例是一起关于买卖合同背靠背条款的纠纷案件。
该案件中，甲方和乙方签订了一份大宗商品买卖合同，合同规定了双方的权利和义务，包括交货、付款等内容。
在合同中还规定了双方可以在合同生效后的一定时间内进行多次衍生合同的签订，这些衍生合同也称为背靠背合同。
在合同履行过程中，甲方发现乙方在履行合同过程中存在违约行为，拒绝继续履行背靠背合同。
乙方则认为甲方在签订背靠背合同时已经知晓了其经营状况，应当继续履行合同。
经过审理，最高人民法院判决认定，买卖合同背靠背条款的约束力应当具有相对独立性，即使在主合同中存在一方违约的情况下，背靠背合同仍然应当继续履行。
但在特殊情况下，如果买卖主合同的约定与背靠背合同的内容存在明显矛盾或无法协调的情况下，应当根据具体情况来进行裁决。
这一裁决为买卖合同背靠背条款的约束力提供了一定的法律依据，为相关合同纠纷的解决提供了一定的指导。
在实际操作中，各方在签订买卖合同时应当谨慎对待背靠背条款的约定，确保所有合同的内容都能够清晰明确，避免发生不必要的纠纷。
在合同履行过程中，一旦发现对方存在违约行为，应当及时采取相应的法律手段，以维护自身的权益和合法权益。
第二篇示例：在商业活动中，买卖合同是一种常见的合同形式，用于规范买卖双方的权利义务关系。
在买卖合同中，常常会涉及到背靠背条款，即一方与多方分别签订的合同，其中的内容互为前提条件。
背靠背条款在商业活动中起到了重要的作用，但也容易引发争议。
最高院审理买卖合同司法解释
最高院审理买卖合同司法解释司法解释是依法有权作出的具有普遍司法效力的解释叫做司法解释。
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一、合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。
被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。
买卖合同篇最高人民法院管辖规则
买卖合同篇最高人民法院管辖规则一、“双方向各自住所地法院起诉”约定有效《最高人民法院关于合同双方当事人协议约定发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉如何确定管辖的复函》：合同双方当事人约定，发生纠纷各自可向所在地人民法院起诉。
该约定可认为是选择由原告住所地人民法院管辖，如不违反有关级别管辖和专属管辖的规定，则该约定应为有效。
若当事人已分别向所在地人民法院提起诉讼，则应由先立案的人民法院管辖；若立案时间难于分清先后，则应由两地人民法院协商解决；协商解决不了的，由它们的共同上级人民法院指定管辖。
最高人民法院（2014）民一终字第62号：《债务重组协议》第九条明确约定，“各方因履行本合同而发生的纠纷，可向各自住所地具有管辖权的人民法院起诉”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。
”本案系民间借贷纠纷，各方当事人在《债务重组协议》中协议约定管辖条款，不违反法律和司法解释的规定，应当作为本案确定管辖法院的依据。
二、“守约方所在地法院管辖”约定无效《最高人民法院关于金利公司与金海公司经济纠纷案件管辖问题的复函》：金利公司与金海公司在再次补充协议中约定，“如甲、乙双方发生争议，由守约方所在地人民法院管辖。
”该约定不符合《民事诉讼法》第二十五条的规定，应认定协议管辖的条款无效。
本案应由被告所在地的人民法院管辖。
接此函后，请你院依法撤销一审判决和一、二审裁定，将本案移送有管辖权的法院。
三、“由原告所在地法院管辖”约定有效最高人民法院（2018）最高法民辖终389号：本案中，水电四局与中车公司签订的《新疆哈密东豪卓成二期49.5MW风电场工程风机塔筒及附属设备采购合同》第17.2款约定“若争议经协商仍无法解决，双方同意任何一方可以向原告方住所地有管辖权的人民法院提起诉讼”。
最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则
最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿裁判规则 1. 如果房屋买卖合同被认定无效，那可别傻乎乎地不知道自己能主张损失赔偿啊！比如说，小明买了套房子，结果合同无效了，这时候他难道不应该去索要自己的损失吗？
2. 你想想看，明明合同无效了，自己遭受了损失，还不去争取赔偿，那不是太亏了吗？就好比小李，遇到合同无效，那肯定得讨要个说法呀！
3. 要是因为对方的原因导致合同无效，你说不找他赔偿说得过去吗？就像小张遇到的情况，对方过错导致合同无效，他当然要去力争赔偿啦！
4. 合同无效后主张损失赔偿，这是天经地义的呀！就如同小王在这种情况下，理所当然地去追求自己应得的呀！
5. 当房屋买卖合同无效时，不主张损失赔偿难道不是对自己的不负责吗？比如说小陈的例子，他怎能不维护自己的权益呢？
6. 难道合同无效了，自己之前的投入就白白浪费了吗？这可不行啊！就像小赵那样，合同无效后就得赶紧去要赔偿！
7. 大家可要记住了，房屋买卖合同无效后主张损失赔偿是很重要的呀！比如老孙遇到了，他肯定不会善罢甘休的呀！
结论：最高院关于房屋买卖合同无效主张损失赔偿是有明确裁判规则的，这是对当事人合法权益的保障，大家遇到相关情况一定要据理力争，维护自己应得的利益。
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最高院判例：合同法纠纷案例指导
1. 受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，合同约束受托人与第三人。
受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人向委托人披露第三人后，委托人可以选择是否行使介入权：委托人行使介入权的，则合同直接约束委托人与第三人，委托人可以要求第三人向其承担违约责任；委托人不行使介入权的，根据合同的相对性原则，合同仍约束受托人与第三人，受托人可以向第三人主张违约责任，受托人与委托人之间的纠纷根据委托合同的约定另行解决。
——上海闽路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合同纠纷案（载《最高人民法院公报》2016 年第 1 期）
最高法院认为：本案所涉的《购销合同》是闽路润公司基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立，现尚无证据证明钢翼公司在与闽路润公司订立合同时明知闽路润公司是基于兴盟公司的委托与其订立的合同，故不能依据《合同法》第402 条认定该合同直接约束兴盟公司。
《合同法》第403 条第 1 款规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不
知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。
根据该规定，隐名代理的受托人向委托人披露第三人后，委托人可以行使介入权直接向第三人主张权利。
委托人行使介入权，则合同直接约束委托人与第三人，委托人代替受托人成为合同主体，受托人不能行使合同权利；委托人不行使介入权的，则合同仍约束受托人，受托人可以行使合同权利。
在闽路润公司向钢翼公司主张权利之前，兴盟公司并未向钢翼公司主张权利，故不能认为兴盟公司已经行使介入权。
既然兴盟公司没有行使介入权，则不是《购销合同》的主体，不享有《购销合同》项下的权利。
闽路润公司虽是基于兴盟公司的委托与钢翼公司订立《购销合同》，但其是以自己的名义与钢翼公司订立的合同，在兴盟公司并没有行使介入权的情况下，闽路润公司仍是《购销合同》的主体，有权行使《购销合同》项下的权利。
因此，在符合法定解除条件的情况下，闽路润公司有权解除《购销合同》，并要求钢翼公司返还货款。
2. 在判定合同的效力时，不能仅因合同当事人一方实施了涉嫌犯罪的行为，而当然认定合同无效。
此时，仍应根据《合同法》等法律、行政法规的规定对合同的效力进行审查判
断，以保护合同中无过错一方当事人的合法权益，维护交易安全和交易秩序。
在合同约定本身不
属于无效事由的情况下，合同中一方当事人实施的涉嫌犯罪的行为并不影响合同的有效性。
——上海闽路润贸易有限公司与上海钢翼贸易有限公司买卖合同纠纷
案 法院公报》 2016 年第 1 期）
最高法院认为：根据上海市第二中级人民法院关于李强合同诈骗案的 第 120 号刑事判决书， 李强以兴盟公司的名义委托闽路润公司采购钢材，
强的指定向钢翼公司购买钢材， 李强行贿钢翼公司业务经理， 使得钢翼公司向其控制的铁申 公司购货，并伪造闽路润公司公章签订担保合同， 闽路润公司、 钢翼公司均已支付相应货款， 李强通过铁申公司收取钢翼公司支付的购货款后未交付货物。
以上事实只是认定李强利用其控制的公司实施犯罪行为， 但并没有证据表明闽路润公司
明知或参与李强的犯罪行为。
据 （2012）沪二中初字第 120 号刑事判决书认定的事实，钢翼公 司之所以向李强控制的铁申公司购买钢材， 是因李强贿赂了钢翼公司的工作人员。
在没有证 据证明闽路润公司明知或者参与李强实施的犯罪行为的情况下， 闽路润公司与钢翼公司所订 立的《购销合同》效力不受李强犯罪行为的影响。
钢翼公司关于《购销合同》因李强构成犯 罪而无效的主张缺乏法律依据，不予支持。
3. 《合同法》针对 “交易习惯 ”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利 义务的内容， 增强当事人合同权利义务的确定性。
在运用 “交易习惯 ”认定当事人交易行为之 “可疑性 ”，应格外谨慎。
——洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 （载 《最高人民法院 公报》 2016 年第 1 期）
最高法院认为，根据合同法解释 （二 ）第七条规定， “交易习惯 ”是指，不违反法
律、行政 法规强制性规定的， 在交易行为当地或者某一领域、 某一行业通常采用并为交易对方订立合 同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。
合同法针对 “交易 习惯 ”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合 同权利义务的确定性。
而本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、 不完整所
导致的权利义务确定性不足的问题。
在前述立法意旨之外， 运用 “交易习惯 ”认定当事人交易 行为之 “可疑性 ”，应格外谨慎。
4. 签订房屋买卖合
同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，
在买受方已取得 房屋产权而未实际占有的情况下， 其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出， 法院应作慎 重审查。
若占有人对房屋的占有具有合法性、 正当性， 买受方应以合同相对方为被告提起债 载《最高人民
（2012）沪二中初字 闽路润公司根据李
权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违。