光明新区鼓励社会资金投资建设城市更新项目周边公共设施暂

光明新区鼓励社会资金投资建设城市更新项目周边公共设施暂行规定
（第三稿）
第一章总则
第一条为加快光明新区城市更新项目周边公共设施建设的步伐，完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，拓宽融资渠道，引导社会资金投资建设光明新区城市更新项目周边公共设施项目，根据《深圳市人民政府关于进一步鼓励和引导社会投资的若干意见》（深府[2010]81号）等有关规定，结合新区实际，制定本规定。

第二条对于应由新区本级财政资金建设的城市更新项目周边的市政道路、学校、医院、文化、体育、绿地、公园和公共交通（人行天桥、地下通道、公交场站）等独立占地的市政公用设施和公共服务设施项目(以下统称为公共设施)，由新区管委会授权新区城市更新主管部门按规定程序确定项目投资人，优先选择城市更新项目实施主体为项目投资人。

社会资金投资建设城市更新项目分为有偿回购和无偿捐建两种方式。

有偿回购方式是指由投资人自行筹措项目建设资金，组织工程建设工作，项目取得建设工程规划许可后，与管委会签订收购合同，将产权移交给管委会。

无偿捐建方式是指投资人向新区城市更新主管部门提出无偿捐建申请，并在实施主体确认阶段签订的项目实施监管协议或者监管协议的补充协议中明确无偿捐建的具体内容，项目竣工验收合格后，将产权无偿移交给管委会。

本规定仅对有偿回购方式的建设项目进行管理；无偿捐建方式的建设项目可参照本规定的有关条款和相关法律法规的有关规定执行。

第三条公共设施产权属管委会所有，新区各行业主管部门代表新区管委会行使使用或管理权利。

其中学校的使用管理单位为文体教育部门，医疗、卫生设施使用管理单位为卫生计生部门，垃圾转运站、公园、公共绿地使用管理单位为城市管理部门，公交首末站、公交站场、市政道路及所属交通安全设施、桥梁的使用管理单位为交通运输部门，社区服务站、社区居委会、便民服务站等社区管理用房的使用管理单位为民政部门，文化、体育设施及其他设施的使用管理单位为所在辖区办事处。

第四条新区城市更新主管部门是引入社会资金投资城市更新项目周边公共设施建设工作的综合协调单位，负责统筹协调项目建设工作，组织签订监管协议、收购合同，并
依协议和合同开展相关工作。

使用管理单位负责向投资人提出公共设施项目设计和使用要求，对提交的设计方案和标准提出意见，参加项目建设的重大决策会议，代表管委会接收、管理和维护建成后的公共设施。

发改、规划国土、环保水务、交通运输、住房建设等行政主管部门根据本规定依职能开展相关工作。

第五条任何组织和个人对违反本规定的行为，均有权向有关部门举报。

监察部门应当加强对有关部门及其工作人员的监督。

第二章项目决策
第六条根据城市规划或城市更新单元规划，有意向的投资人可向新区城市更新主管部门提出建设城市更新项目周边公共设施的申请。

第七条新区城市更新主管部门会同使用管理单位与意向投资人就项目建设工作计划进行协商，并就建设规模和标准、项目总投资匡算、项目用地的获取、房屋征收方案、前期和施工阶段完成时限及其他有关责任等达成初步意见，报新区城市更新领导小组会议审定。

第八条经新区城市更新领导小组会议审定通过后，新区城市更新主管部门、使用管理单位、投资人三方签订项目
监管协议。

监管协议主要内容应包括项目的基本概况、建设规模、概算总投资、建设的内容和标准、完成前期工作的时限、施工工期和计划进度安排、资金筹措、产权性质、安全文明施工要求、劳动保障、相关法律责任等内容。

第九条监管协议签订后，新区城市更新主管部门向投资人出具《公共设施项目建设单位确认书》，投资人作为建设单位按规定开展项目的建设工作，承担相应的法律责任。

第三章项目建设
第十条投资人依据《公共设施项目建设单位确认书》向规划国土部门办理用地手续。

投资人建设完成后按规定移交使用或管理单位。

第十一条投资人按照社会投资方式开展城市更新项目周边公共设施的相关前期工作，报发改部门备案，报规划国土、环保水务、交通运输、住房建设等行政主管部门申请相关行政许可文件或办理审批手续。

第十二条投资人应依法依规开展项目的招标投标和设备采购工作，不得恶意压低工程或设备合同造价，按相关规定与施工单位和其他参建单位签订相关协议，依法组织项目建设，保证建设资金到位，确保安全文明施工和劳动保障，施工质量标准达到有关要求。

第十三条各有关部门应加强对施工现场的监督检查，如发现建设标准和工程质量达不到设计规范要求的，应责令投资人进行整改。

第十四条如项目建设过程中，因第二十二条、第二十三条出现的重大违约行为，项目工程由政府收回，完成后续建设工作，后续建设工作的接收单位及实施单位为新区建设管理服务中心。

第十五条工程完成后，投资人按有关规定组织项目竣工验收和移交工作。

第四章项目收购
第十六条投资人在项目取得建设工程规划许可后,根据相关程序测算工程造价,并报新区审计部门审核,以审计后的工程造价的45%作为收购总价,由新区城市更新主管部门代管委会签订收购合同。

第十七条工程造价的测算时点以建设工程规划许可证确定的时间为准。

工程造价由下列内容组成:
(一)建设成本。

指项目投资建设所发生的客观平均成本,按相关程序进行测算;
(二)合理利润。

按基本建设费与管理费之和的3%计取;
(三)收购双方约定的其他项目。

工程造价不得包括下列费用:
(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等各种费用;
(二)企业的赞助、捐赠支出以及其他各种与开发经营无关的费用;
(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;
(四)国家和省、市规定不得列入成本费用的其他支出。

第十八条建设成本的测算对象包括:
(一)主体部分及其附属。

包括主体部分以及为使主体功能得以正常发挥所必须的附属及配套设施,如主体土建(含基坑、桩基)工程、水暖电气消防等安装工程及设备、附属工程等;
(二)地下室。

指地下室建筑及其安装部分、人防工程、地下室车道出入口及其应当分摊的土方及桩基工程;
(三)基础设施。

基础设施主要包括用地枧划红线以内的道路、围墙、供水、供电、供气、有线电视、电信、邮政报箱、路灯、防盗、绿化、园林建筑、环卫、排污、排水、消防设施等。

第十九条建设成本所包含内容(建设成本是各项费用之和)∶
(一)基本建设费用。

包括建设前期工程费及勘察设计费、建筑安装工程费及设备费、基础设施建设费及工程建设其他支出等费用;
(二)管理费。

指建设单位在建设期间发生的管理性开支;
(三)法定规费。

包括竣工测绘费用等规费;
(四)资金成本。

指投资人为建设筹措资金所发生的银行贷款利息或者自筹资金的货币时间价值。

资金成本的计算时间为项目开发期,如在约定交付日前提前支付的资金需扣减相应的货币时间价值。

但投资人与新区城市更新主管部门在签订收购合同中约定不计资金成本的除外;
(五)法定税金。

包括营业税、城建维护税、教育附加费及印花税等国家规定的税费。

第二十条收购合同应当包括但不限于下列内容:
(一)项目概况。

包括土地来源、建设规模、项目建设工期、建设内容及标准;
(二)项目收购。

包括收购范围、收购价款、收购款支付、收款账户;
(三)项目移交与保修。

包括项目移交条件、移交时间、移交验收、移交手续、保修责任、保修程序等;
(四)产权登记。

包括初始登记、转移登记、相关税费承担主体等;
(五)违约责任和争议处理。

第二十一条收购款项按照以下方式支付:
（一）对于项目收购总价不超过3000万元的项目，在项目竣工并移交后，投资人向新区城市更新主管部门申请支
付，申请数额不超过收购总价95%。

新区城市更新主管部门核实后，向新区发改财政部门申请核拨，余款在工程竣工验收合格满二年后支付。

（二）对于项目收购总价在3000万元以上的项目，原则上可按每3000万元工程投资进度申请核拨一次相应的收购款，累计核拨资金至总收购价的70%为止。

待项目竣工并移交后，累计核拨资金可至总收购价的95%，余款在工程竣工验收合格满二年后支付。

第五章责任追究
第二十二条投资人违反监管协议，项目前期资金不到位，不主动参与收(转)地和房屋征收工作，造成无法按期限完成项目用地房屋征收和项目报建等前期工作，由城市更新主管部门报请新区城市更新领导小组审议同意后，取消投资人资格，终止监管协议，所发生的相关费用全部由投资人承担，相关法律责任由投资人承担。

第二十三条投资人违反监管协议，建设资金不到位，管理混乱，造成严重质量安全事故和社会不稳定事件，或经整改后仍不能达到有关要求，或无法按协议期限完成项目建设，由城市更新主管部门报请新区城市更新领导小组审议同意后，取消投资人资格，解除监管协议，相关法律责任由投资人承担。

管委会按照经审计部门核定的完成投资额给予的
20%给予补贴，补贴须优先用于投资人遣散参建单位和社会维稳的开支。

投资人所完成的投资额，由城市更新主管部门委托有资质的单位，根据实际完成工程量编制工程现状图并编制结算书后，报新区有关部门审核。

第二十四条各相关部门发现勘察、设计、监理、施工等相关参建单位工作不力，勘察设计质量达不到有关要求，或虚报项目概算，或造成严重的质量和安全事故，报请新区城市建设局，责令投资人与相应的参建单位终止相关协议，另行选取有相应资质的参建单位继续开展相关工作，所发生的费用由投资人承担。

第六章附则
第二十五条本规定由光明新区城市更新局负责解释。

第二十六条本规定中所称以上、以下、以内，包括本数。

第二十七条本规定自发布之日起生效，有效期3年。