房地产基础知识100问

房地产基础知识100问1、土地用途包含什么种类？2、如何熟悉土地来源及性质？3、什么是集体土地？答：集体土地是指农村集体所有的土地。

4、有什么用地属于集体土地？5、对集体土地使用权有什么规定？答：根据《中华人民共与国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。

《郑州市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或者其成员签订有关征用土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。

6、什么是行政划拨用地？答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。

7、什么是合作建房？答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

8、对合作建房有什么规定？根据《郑州市土地交易市场管理规定》与“深府[2001]94号”文的有关规定，原农村征地时返还的工商进展用地进入市场的，按建筑面积收取市场地价的10%，能够合作建房。

9、什么是土地使用权出让？答：土地使用权出让，是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。

10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年；(二)工业用地五十年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；(四)商业、旅游、娱乐用地四十年；(五)综合或者者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、通过出让方式取得土地使用权后，是否就能够处分该宗土地？12、土地使用权出让合同包含什么内容？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七条的规定，出让合同应具备下列要紧条款：(一)双方当事人的姓名或者者名称、地址；(二)出让土地使用权的宗地号、面积；(三)土地使用年期及起止时间；(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间；(五)交付土地的时间；(六)规划、市政设计要点；(七)项目竣工提交验收时间；(八)市政设施配套建设义务；(九)使用相邻土地与道路的限制；(十)建设附属、附加设施的项目及义务；(十一)违约责任；(十二)当事人认为必要的其他条款。

出让合同应附上宗地图，作为出让合同的构成部分。

13、土地使用权出让合同规定的用途或者条件是否能够变更？答：通常情况下，土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限与条件开发、利用土地。

14、土地使用权的出让方式有什么？答：土地使用权出让包含招标、拍卖、协议三种方式。

15、什么是拍卖出让土地使用权？答：拍卖出让土地使用权，是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。

16、什么是招标出让土地使用权？答：招标出让土地使用权，是指由土地管理部门公开招标或者邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。

17、有什么土地使用权出让需通过招标或者拍卖方式进行？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》与《郑州市土地使用权招标拍卖规定》，凡经营性、营利性项目用地一律以招标或者拍卖的方式出让。

18、什么是协议出让土地使用权？答：协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，通过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

19、什么土地使用权出让可采取协议方式？答：根据“深府[2001]94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于下列范围：（一）工业用地（特区内限高新技术项目用地）；（二）市、区政府建设的社会微利商品房用地与全成本微利商品房用地；（三）市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研与市政设施用地等公益性、非营利性用地；（四）军事用地。

20、什么土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式？答：根据“深府[2001]94号”文的规定，下列用地也能够采取协议出让方式出让土地使用权，但务必按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：（一）属特区急需或者特别鼓励进展的项目用地；（二）市政府以土地入股合作的项目用地。

21、对原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并已竣工验收的房地产，如何进入市场？答：根据“深府[2001]94号”文的规定，原行政划拨土地、历史用地、协议出让土地上建成并竣工验收的单位与个人的不能进入市场的房地产，应补交市场地价。

在该规定实施之日（即2001年7月6日）起一年内补交的，按下列办法办理：（一）补交地价的标准：1．市、区国有企业按市场地价的20%补交地价。

工业用途免予补交。

2．市、区国有企业以外的其他单位与个人按市场地价的25%补交地价。

工业用途免予补交。

（二）自办理手续之日起按相应房地产用途，重新开始计算土地使用年期。

（三）原安居房进入市场补交地价的标准，按市政府有关规定执行。

（四）上述房地产补交地价后，发（换）红皮房地产证，能够进入市场。

（五）上述规定不适用已签订土地使用权出让合同且未交清市场地价或者协议地价的土地使用权受让单位。

（六）在本规定实施之日起一年内未按上述标准补交地价的，一律按现行市场地价标准足额补交，但原福利、微利商品房除外。

（七）对历史遗留违法私房与生产经营性违法建筑的处理有特别规定的，按特别规定执行。

22、什么是土地的挂牌交易？答：土地的挂牌交易，即在一定期限内将土地交易条件在土地交易机构进行公告，并同意交易申请的行为。

土地使用权公开挂牌交易的，应公告最低交易价与其他交易条件。

公告期限很多于30日。

公告期限届满，按照下列规定确定能否成交：（一）若在规定期限内只有一个申请人，且报价高于最低交易价，并符合其它交易条件的，则此次交易成交；（二）在规定期限内有二个以上申请人的，同意多次报价，土地使用权应由出价高者获得。

报价相同的，由在先报价者获得；（三）若在规定期限内没有申请人,或者者只有一个申请人但报价低于最低交易价或者不符合其他交易条件的，委托人可调整最低交易价，重新委托交易中心交易。

报价以报价单为准。

成交后，由委托人与买方签订土地使用权转让合同，并由交易中心鉴证。

申请人挂牌交易所公告的最低交易价由委托人决定，但该最低交易价不得低于应补交地价、应缴纳税费及应付交易服务费用之与。

23、有什么土地交易应在土地房产交易中心通过招标、拍卖、挂牌交易方式公开进行？24、在什么情形下，土地使用权终止？25、在什么情形下的土地交易不予办理产权手续？答：根据《郑州市土地交易市场管理规定》的规定，凡有下列情形之一的，不予办理产权手续：（一）违反本规定，须公开交易的土地使用权不实行公开交易的；（二）须公开交易的土地使用权不按本规定的规范要求与方式进行公开交易的；（三）投标人或者竞买人互相串通压价的；（四）法律、法规规定属于交易无效的其他情形。

26、有什么土地批文或者权属证明无效？答：郑州市土地管理部门是郑州市土地使用权出让的主管部门，统一对全市土地使用权进行出让与对出让的土地进行统一管理，其他任何单位不得出让土地使用权。

擅自出让土地使用权的，出让合同无效。

无权批准征用、使用土地的单位或者者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效。

凡未取得或者擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。

27、如何熟悉地价是否交清？答：对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，能够要求进展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，能够从土地使用权出让合同书中熟悉地价的分期付款额度。

28、未交清地价的房地产是如何处理的？答：根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定，土地使用者未按出让合同规定的期限付清土地使用权出让金的，从滞纳之日起每日加收土地使用权出让金应缴交部分万分之五的滞纳金。

滞纳六十日后仍未付清的，土地管理部门能够解除出让合同，收回土地使用权。

土地使用权只支付定金或者保证金的，不予退还。

土地使用者已将定金或者者保证金抵充土地使用权出让金的，不予退还。

土地管理部门扣除土地开发与市政配套设施金总额20%的违约金，余额予以退还，已兴建的建筑物、附着物无偿收归政府所有。

29、在什么情形下，主管部门能够无偿收回土地使用权？答：根据《郑州市土地使用与收回条例》的规定，有下列情形之一的，主管部门或者派出机构能够无偿收回该宗土地及其地上的建筑物、附着物：（一）出让合同规定的年期届满的；（二）土地使用者死亡而无合法承继人的；（三）人民法院或者主管部门依法作出的已经发生法律效力的没收土地的判决、裁定或者决定；（四）法律、法规规定的其他情形。

30、在什么情形下，主管部门能够提早收回有偿出让的土地使用权？31、什么是违法建筑？答：违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或者临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物与构筑物。

32、什么属于违法建筑？答：根据《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》的规定，违法建筑包含：（一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或者公共绿化用地的建筑；（二）不按批准的设计图纸施工的建筑；（三）擅自改建、加建的建筑；（四）农村经济组织的非农建设用地或者村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或者股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；（五）农村经济组织的非农业用地或者村民自用宅基地违反城市规划或者超过市政府规定标准的建筑；（六）擅自改变工业厂房、住宅与其他建筑物使用功能的建筑；（七）逾期未拆除的临时建筑；（八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

33、什么是历史遗留违法私房？答：历史遗留违法私房，是指《郑州市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》公布实施往常，即1999年3月5日往常违反法律、法规所建的下列私房：（一）原村民非法占用国家所有的土地或者者原农村用地红线外其他土地新建、改建、扩建的私房；（二）原村民未经镇级以上人民政府批准在原农村用地红线内新建、改建、扩建的私房；（三）原村民超出批准文件规定的用地面积、建筑面积所建的私房；（四）原村民违反一户一栋原则所建的私房；（五）非原村民未经县级以上人民政府批准单独或者合作兴建的私房。