第三章 市场比较法
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第三章市场比较法
市场比较法
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
Pn
定基价格指数
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
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价格
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Pn
定基价格指数
《市场比较法》课件
缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。
市场比较法ppt课件
17
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
12
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
13
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
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折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
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例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
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三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
第三章 市场比较法
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
市场比较法的基本原理
市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach），即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地（类似土地是指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地）交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时点地价的方法。
其实质是将估价对象与在估价基准日近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的本质是以土地的市场交易价格为导向求取估价对象价格，所得的估价结果称为“比准价格”。
市场比较法，又称比较法、市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。
由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取待估土地价格，可见，市场比较法是一种最直接、最具有说服力的估计方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。
二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学上的替代原理。
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。
这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。
这就是替代原理，市场比较法就以这一原理为理论依据。
替代原理是合乎理性的经济行为的基本原理，故广泛应用于一般市场行为中，也同样构成了土地交易和土地估价必定理循的基本原理。
在这一原理下，待估土地或待交易宗地的价格，必然要受到同种类型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并在相互竞争的市场动态中使价格在某种程度上趋于一致。
市场价格比较法
交易数量也是影响交易价格的一个重要 因素，大批量的购买价格，往往要低于单台 售价。实际上这是一种差别定价。买车越多， 车价就越便宜，鼓励多买，这叫薄利多销。 北京、上海的二手车市场，就有一些采购团， 成批采购二手车，然后到远郊区或周边省、 市去转卖，获利颇丰。
(9)时间因素。
不同交易时间，其市场供求关系、 物价水平等都会有差异。评估人员应选 择与评估基准日最接近的成交案例，根 据价格走问，对参照物的时间因素适当 调整。若时间差异在3个月内，一般可 不作调整。
四、比较因素
比较因素是一个指标体系，它要 能全面反映价格因素。不全面或只使 用个别指标来做比较，作出的价值评 估可能是不准确的。
二手车的可比较因素包括：
(1)车辆品牌型号、主参数、结构、性能、配 置等。 (2)生产厂家。厂家不同，制造工艺、生产规 模、设计技术水平等不同。 (3)车辆的使用性质。私家生活用车、公务、 商务用车、营运出租车或特种车辆，其使用 性质不同，使用强度和使用条件均有差异。
所选参照物与被评估对象的比较因 素越接近越好，若比较因素相差较大， 就应作出价格的修正。就时间而言，参 照物的交易时间与被评估车辆的评估基 准日越接近越好。但若无近期的参照物， 也可选择远期的，再作时间上的价格调 整。
这种方法与直接比较法相比，主观 性更大些，在对前述比较因素进行分析 的基础上，需要作出更多的调整。需要 进行调整的因素越多，引起的评估误差 也就越大。
所以，车辆实体性差异是绝对存在的。但 要注意的是，运用直接比较法时被评估对象 与参照物之间的差异必须是很小的，其价值 量的调整也应很小，并且这些差异对该价值 的影响容易直接确定。否则，就不宜采用直 接比较法进行评估。
例3—1：现在要评估一辆轿车，评估师从 二手车市场上获得市场参照物的品牌型 号，购置年、月，行驶里程，整车的技 术状况基本相同。区别在于：
(9)时间因素。
不同交易时间，其市场供求关系、 物价水平等都会有差异。评估人员应选 择与评估基准日最接近的成交案例，根 据价格走问，对参照物的时间因素适当 调整。若时间差异在3个月内，一般可 不作调整。
四、比较因素
比较因素是一个指标体系，它要 能全面反映价格因素。不全面或只使 用个别指标来做比较，作出的价值评 估可能是不准确的。
二手车的可比较因素包括：
(1)车辆品牌型号、主参数、结构、性能、配 置等。 (2)生产厂家。厂家不同，制造工艺、生产规 模、设计技术水平等不同。 (3)车辆的使用性质。私家生活用车、公务、 商务用车、营运出租车或特种车辆，其使用 性质不同，使用强度和使用条件均有差异。
所选参照物与被评估对象的比较因 素越接近越好，若比较因素相差较大， 就应作出价格的修正。就时间而言，参 照物的交易时间与被评估车辆的评估基 准日越接近越好。但若无近期的参照物， 也可选择远期的，再作时间上的价格调 整。
这种方法与直接比较法相比，主观 性更大些，在对前述比较因素进行分析 的基础上，需要作出更多的调整。需要 进行调整的因素越多，引起的评估误差 也就越大。
所以，车辆实体性差异是绝对存在的。但 要注意的是，运用直接比较法时被评估对象 与参照物之间的差异必须是很小的，其价值 量的调整也应很小，并且这些差异对该价值 的影响容易直接确定。否则，就不宜采用直 接比较法进行评估。
例3—1：现在要评估一辆轿车，评估师从 二手车市场上获得市场参照物的品牌型 号，购置年、月，行驶里程，整车的技 术状况基本相同。区别在于：
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
市场比较法.ppt
【解】卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
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求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
2.市场比较法中，交易案例修正的主要因素有（） A 交易情况 B 个别因素 C 区域因素 D 期日和年 期
所造成的比较案例的交易价格偏差，将其成交
价格修正为正常市场价格。
二、市场比较法的特征
1.以替代原则为基础 2.具有现实性 3.以价格求价格，在不正常市场条件下难与收益 价格相协调
三、应用条件
1、发达的土地市场 2、交易案例具有相关性和替代性
3、充分的交易实例资料
4、资料必须详实可靠
四、市场比较法估价步骤
实例：
估价师要评估一宗商业用地的市场价值，估价案 例情况见下表.土地还原率取6%，结果采用加 权平均法，实例A、实例B权重均为0.3，实例 C为0.4。计算土地价格。
估价对象 用途 交易情况 交易日期 区 域 因 素 繁华度 交通 市政配套 规划前景 区域因素小计 个 别 因 素 临街条件 宽深比 面积 商业 正常 2005.6.30（价 格指数105） 30 25 25 20 100 30 25 15
（3）修正方法 依据地价指数的变动率来分析计算，将交易价格 修订为估价期日的价格。 计算公式： 修正的估价期日的交易实例价格=
估价期日的价格指数 交易实例价格 交易时期价格指数
举例： 城市地价指数表
年度 2000 2001 2002 2003 2004
地价指数
100
105.2 125.21 154.18 176.48
1 1 /(1 r ) K n 1 1 /(1 r )
m
K—将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的 年期修正系数 r—土地还原率 m—待估宗地剩余使用年期 n—比较案例剩余使用年期
2）年期修正后地价=比较案例价格 K
例如： 案例成交价格为500元/平米，对应的剩余年期为 30年，而待估宗地剩余年期为20年，土地还原 率为8%，则年期修正如下：
1 1 /(1 8%) 年期修正后地价 500 30 1 1 /(1 8%)
20
6.容积率修正
实质：消除由于容积率不同造成的地价水平差异
容积率修正后的交易案 例价格 待估宗地容积率修正系 数 比较宗地价格 比较实例宗地容积率修 正系数
如果比较案例为1000元/平米，容积率为1.0，待 估宗地规划容积率为1.5，求待估宗地容积率 修正后价格。
条件 0-1000 （m） 1000-2000 >2000 修正 系数 因素 0.05； 1.00； -0.05 粮店
条件 0-200 （m） 200-600 >600 修正 系数 0.03； 1.00； -0.03
0-400 0-400 400-1200 600>1200 1000 >1000 0.02； 1.00； -0.02
待估宗地
5、修正各交易实例价格
土地使 交易日期 用年期 修正 修正
容积率 区域因素 个别因素 修正 修正 修正
129 .5 100 2.2 100 100 1366 .74 元/㎡ A.1250 100 100 2.8 103 90
B.
c.
D.
6、待估宗地价格的确定
取算术平均值：
比较案例在2002年成交，成交额为1000元/平米， 待估土地的估价期日为2004.9.1，根据上表进行 期日修正
修正的估价期日的交易实例价格=
176 .48 1000 125 .21
=1409.47
3.区域因素修正 （1）概念
是指土地所在地区的自然条件与社会、 经济、行政等因素相结合所产生的地区特性， 并对土地价格产生影响的因素。
2、剩余使用年期修正指数
50年期修正指数为： 70 50 [1-1/(1+8%) ]/[1-1/(1+8%) ]=100/98.32
40年期修正指数为： [1-1/(1+8%)70]/[1-1/(1+8%)40]=100/95.84
3、容积率修正系数： 4、确定区域因素和个别因素条件指数
例如：
交易情况修正系数表
交易形式 修正系数
协议 0.9
招标 0.95
拍卖 1
交易案例交易形式为协议，成交价格为1000元/平米， 待估宗地要求评估拍卖成交价格. 交易情况修正公式为：1000*1/0.9=1111元/平米
2.估价期日修正 （1）估价期日----估价结果对应的日期 （2）修正目的 交易案例的交易期日与待估土地估价期 日是有差异的，前者发生在前。此间，土地价 格很可能发生变化。进行期日修正，使比较案 例的价格符合估价期日的实际市场价格。
（2）与待估宗地用途相同或相似 用途不一致时，应进行用途修正 （3）交易类型相同 出让、转让、股份制改造、抵押等。当不一 致时应进行修正。
（4）成交日与待估宗地的估价基准日应接近 市场活跃1年、市场不活跃3年 （5）交易案例必须为正常交易 公开、平等、自愿的交易 （6）价格内涵要一致 土地开发程度是否一致，楼面地价还是地面地价
实例B
实例C
交易情况
正常
卖方急于出 手低于正常 5%
拍卖成交， 成交价比正 常高5%
正常交 易
交易日期
2005.6.30 2004.10 （价格指 （101） 数105） 100 100 98 98
2005.4（103）2005.1 （102）
区域因素小计 个别因素小计
100 99
97 100
容积率 剩余使用年限 成交价格
1.03 0.9935 5200
1.01 1 4900
实例2
（一）估价对象概况
1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交 易类型的4宗土地交易实例，见表1: 其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比 较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件 优于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条 件比待估宗地差。
形状
地质 个别因素小计 容积率
15
15 100 2
17
15 98 1.8
15
15 99 2.3
15
15 100 2.1
剩余使用年限
成交价格
40
38
4500
39
5200
40
4900
当地国土部门公布的商业用地容积率修正系数表
容积率
修正系数
1.8
2
2.1
1.01
2.3
1.03
0.98 1
估价对象 实例A
1.00； -0.02
1.00； 0.02； -0.03 1.00； -0.02
区域因素条件指数表
4.个别因素修正 宗地位置、面积、形状、开发程度、临街状况、 规划限制条件等 5.土地使用权年期修正 （1）实质：消除由于使用期限不同所造成的价 格上的差别。 （2）修正方法： 1）计算使用权年期修正系数
表中指数为交易实例与待估宗地相比，因此，确定 待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数 按表4中给定数据确定。
表4 区域因素、个别因素条件指数
项目 区域因素条件指数 103 98 104 96 100 个别因素条件指数 90 97 101 98 100
比较实例A 比较实例B 比较实例C 比较实例D
D
待估宗 地
1450
2003年5 月1日
2003年10 月1日
40
70
3.0
2.5
-4
-2
2、土地还原利率为8%；
3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100， 以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月 上涨0.5个百分点； 4、该市住宅地价的容积率修正系数如表2。
表2 容积率修正系数
市场比较法练习题
单项选择题
1、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的 某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/ ㎡ ，如果交易方式修正为：协议0.5，招标 0.75，拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为 （ ）元/ ㎡ 。 A. 500 B. 1500 C. 1667 D. 2000
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
2.市场比较法中，交易案例修正的主要因素有（） A 交易情况 B 个别因素 C 区域因素 D 期日和年 期
所造成的比较案例的交易价格偏差，将其成交
价格修正为正常市场价格。
二、市场比较法的特征
1.以替代原则为基础 2.具有现实性 3.以价格求价格，在不正常市场条件下难与收益 价格相协调
三、应用条件
1、发达的土地市场 2、交易案例具有相关性和替代性
3、充分的交易实例资料
4、资料必须详实可靠
四、市场比较法估价步骤
实例：
估价师要评估一宗商业用地的市场价值，估价案 例情况见下表.土地还原率取6%，结果采用加 权平均法，实例A、实例B权重均为0.3，实例 C为0.4。计算土地价格。
估价对象 用途 交易情况 交易日期 区 域 因 素 繁华度 交通 市政配套 规划前景 区域因素小计 个 别 因 素 临街条件 宽深比 面积 商业 正常 2005.6.30（价 格指数105） 30 25 25 20 100 30 25 15
（3）修正方法 依据地价指数的变动率来分析计算，将交易价格 修订为估价期日的价格。 计算公式： 修正的估价期日的交易实例价格=
估价期日的价格指数 交易实例价格 交易时期价格指数
举例： 城市地价指数表
年度 2000 2001 2002 2003 2004
地价指数
100
105.2 125.21 154.18 176.48
1 1 /(1 r ) K n 1 1 /(1 r )
m
K—将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的 年期修正系数 r—土地还原率 m—待估宗地剩余使用年期 n—比较案例剩余使用年期
2）年期修正后地价=比较案例价格 K
例如： 案例成交价格为500元/平米，对应的剩余年期为 30年，而待估宗地剩余年期为20年，土地还原 率为8%，则年期修正如下：
1 1 /(1 8%) 年期修正后地价 500 30 1 1 /(1 8%)
20
6.容积率修正
实质：消除由于容积率不同造成的地价水平差异
容积率修正后的交易案 例价格 待估宗地容积率修正系 数 比较宗地价格 比较实例宗地容积率修 正系数
如果比较案例为1000元/平米，容积率为1.0，待 估宗地规划容积率为1.5，求待估宗地容积率 修正后价格。
条件 0-1000 （m） 1000-2000 >2000 修正 系数 因素 0.05； 1.00； -0.05 粮店
条件 0-200 （m） 200-600 >600 修正 系数 0.03； 1.00； -0.03
0-400 0-400 400-1200 600>1200 1000 >1000 0.02； 1.00； -0.02
待估宗地
5、修正各交易实例价格
土地使 交易日期 用年期 修正 修正
容积率 区域因素 个别因素 修正 修正 修正
129 .5 100 2.2 100 100 1366 .74 元/㎡ A.1250 100 100 2.8 103 90
B.
c.
D.
6、待估宗地价格的确定
取算术平均值：
比较案例在2002年成交，成交额为1000元/平米， 待估土地的估价期日为2004.9.1，根据上表进行 期日修正
修正的估价期日的交易实例价格=
176 .48 1000 125 .21
=1409.47
3.区域因素修正 （1）概念
是指土地所在地区的自然条件与社会、 经济、行政等因素相结合所产生的地区特性， 并对土地价格产生影响的因素。
2、剩余使用年期修正指数
50年期修正指数为： 70 50 [1-1/(1+8%) ]/[1-1/(1+8%) ]=100/98.32
40年期修正指数为： [1-1/(1+8%)70]/[1-1/(1+8%)40]=100/95.84
3、容积率修正系数： 4、确定区域因素和个别因素条件指数
例如：
交易情况修正系数表
交易形式 修正系数
协议 0.9
招标 0.95
拍卖 1
交易案例交易形式为协议，成交价格为1000元/平米， 待估宗地要求评估拍卖成交价格. 交易情况修正公式为：1000*1/0.9=1111元/平米
2.估价期日修正 （1）估价期日----估价结果对应的日期 （2）修正目的 交易案例的交易期日与待估土地估价期 日是有差异的，前者发生在前。此间，土地价 格很可能发生变化。进行期日修正，使比较案 例的价格符合估价期日的实际市场价格。
（2）与待估宗地用途相同或相似 用途不一致时，应进行用途修正 （3）交易类型相同 出让、转让、股份制改造、抵押等。当不一 致时应进行修正。
（4）成交日与待估宗地的估价基准日应接近 市场活跃1年、市场不活跃3年 （5）交易案例必须为正常交易 公开、平等、自愿的交易 （6）价格内涵要一致 土地开发程度是否一致，楼面地价还是地面地价
实例B
实例C
交易情况
正常
卖方急于出 手低于正常 5%
拍卖成交， 成交价比正 常高5%
正常交 易
交易日期
2005.6.30 2004.10 （价格指 （101） 数105） 100 100 98 98
2005.4（103）2005.1 （102）
区域因素小计 个别因素小计
100 99
97 100
容积率 剩余使用年限 成交价格
1.03 0.9935 5200
1.01 1 4900
实例2
（一）估价对象概况
1、与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交 易类型的4宗土地交易实例，见表1: 其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比 较，表中修正系数为正数的，表示交易实例的条件 优于待估宗地，系数为负数的，表示交易实例的条 件比待估宗地差。
形状
地质 个别因素小计 容积率
15
15 100 2
17
15 98 1.8
15
15 99 2.3
15
15 100 2.1
剩余使用年限
成交价格
40
38
4500
39
5200
40
4900
当地国土部门公布的商业用地容积率修正系数表
容积率
修正系数
1.8
2
2.1
1.01
2.3
1.03
0.98 1
估价对象 实例A
1.00； -0.02
1.00； 0.02； -0.03 1.00； -0.02
区域因素条件指数表
4.个别因素修正 宗地位置、面积、形状、开发程度、临街状况、 规划限制条件等 5.土地使用权年期修正 （1）实质：消除由于使用期限不同所造成的价 格上的差别。 （2）修正方法： 1）计算使用权年期修正系数
表中指数为交易实例与待估宗地相比，因此，确定 待估宗地的条件指数为100，各交易实例条件指数 按表4中给定数据确定。
表4 区域因素、个别因素条件指数
项目 区域因素条件指数 103 98 104 96 100 个别因素条件指数 90 97 101 98 100
比较实例A 比较实例B 比较实例C 比较实例D
D
待估宗 地
1450
2003年5 月1日
2003年10 月1日
40
70
3.0
2.5
-4
-2
2、土地还原利率为8%；
3、该市住宅地价指数以2000年12月1日为100， 以后平均每月上涨1个百分点，从2003年起每月 上涨0.5个百分点； 4、该市住宅地价的容积率修正系数如表2。
表2 容积率修正系数
市场比较法练习题
单项选择题
1、采用市场比较法评估求得的土地价格通常称 为（ ）
A. 参考价格 B. 交易价格 C. 基准价格 D. 比准价格
2、采用市场比较法进行招标底价评估时，选择的 某交易案例为协议方式交易，成交价格1000元/ ㎡ ，如果交易方式修正为：协议0.5，招标 0.75，拍卖1.0，则修正后的交易案例地价为 （ ）元/ ㎡ 。 A. 500 B. 1500 C. 1667 D. 2000