温泉小镇建设项目可行性研究报告

温泉小镇

一期建设项目可行性研究报告

第一章总论

本项目拟兴建XX温泉小镇核心区的公路、供水、供电、通讯环卫等基础设施和小镇中心广场、温泉城主会馆、大型露天温泉游泳池、身体健康检测中心、风情步行街、体育休闲公园、温泉休闲娱乐中心、温泉风情旅社、温泉度假酒店、欧式温泉休闲区、日式温泉休闲区、田园温泉休闲区、民俗村、精品半山酒店等主要建筑，以此作为思XX温泉小镇的中心组团，带动小镇的其它组团建设，使思XX温泉小镇逐步完成各项功能建设，成为营口地区及辽东半岛旅游服务市场中的亮点，大力提升营口地区旅游服务品位，进而成为东北亚高档商务接待与旅游度假目的地。

1.1 项目背景及建设的必要性

1.1.1 项目背景

项目名称： XX温泉小镇

项目单位：

项目地点：

思XX温泉位于辽宁省盖州市双台镇思XX村，为辽东半岛沈大经济发展轴沿线，可经由沈大高速公路、长大铁路联系辽东半岛各主要城市，其面积、储量、水温居辽宁省之首（温泉水温为：井99.5℃，泉45℃）。随着东北老工业基地振兴和辽宁省五点一线沿海经济带战略实施，营口沿海产业基地、仙人岛能源化工区、营口开发区、盖州

市北海新城的开发建设及营口新港的迅猛发展，为思XX温泉的开发利用提供了广阔的空间。

1.1.2 项目建设的必要性

思XX温泉以其优越资源条件使得其成为近年来周边地区开发建设的重要依托，温泉疗养、温泉健身与温泉养殖等相关产业逐渐兴起，并成了地热资源综合利用的开发局面。然而，思XX温泉资源利用长期以洗浴、供暖等粗放式简单利用为主，对温泉的整体利用缺乏有效的管理和可持续发展的科学整合，其开发模式及待提高与创新。辽宁省第五地质大队2007年7月关于《双台温泉矿产资源开发利用情况报告》指出，双台温泉连年超量开采，使第四系孔隙含水层热水逐年降温，目前已变成常温水，温泉水已下降至基岩风化裂隙含水层。为更好地利用思XX温泉的自然资源，配套服务区域经济，提升营口市旅游服务的整体水平，促进营口及盖州市经济发展，科学规划、迅速完成思XX温泉小镇的建设势在必行。

1.2 可行性研究报告编制依据及范围

1.2.1 编制依据

本报告依据以下文件、资料编制：

1、《营口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

2、《盖州市经济发展总体规划》；

3、《思XX温泉小镇概念性规划》（上海同济城市规划设计研究院）。

1.2.2 编制范围

本报告主要对思XX温泉小镇的区位条件、自然资源、开发潜力及项目的可行性进行分析论证。对思XX温泉小镇核心区组团的基础设施、建筑规模、方案设计、工艺技术、投资估算和项目总体社会、经济效益进行可行性研究，并提出结论意见，供有关部门决策。

1.3 可行性研究概要

1.3.1 主要资源

思XX温泉的面积、储量与水温居辽宁省之首，资源丰沛，康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。

1.3.2 开发理念

打造良好的度假环境，开发中体现舒适性、康益性和安全性；创造丰富的旅游度假产品，突出主题性、文化性、生态性、景观性、休闲性；完善各项服务设施，保质保量、多种类、多样化满足游客需求；科学经营、严格管理，强化游客认同感。

1.3.3 目标客户群体预测

国内分时度假及商务度假人群；周末及短期休闲旅游人群；家庭及老年度假旅游人群；运动创伤及其它康复人群。

1.3.4 建设内容及规模

温泉、住宿、运动、餐饮、观光、娱乐等综合服务设施；一期总占地面积52.7万平方米（790亩），总建筑面积36.9万平方米。

1.3.5 投资估算及资金筹措

经测算，思XX温泉小镇核心区组团总建设投资估算为1.9亿元。

资金筹措方案为自筹。

1.3.6 社会效益及经济效益评价

据初步测算，思XX温泉小镇每年可接待游客10－15万人次，以人均消费300元人民币计算，年收入可望达到3000－4500万元人民币，年利润约1120万元。思XX温泉小镇项目实施后将营口及盖州市投资环境迈上一个新的台阶，对招商引资具有重要拉动作用。

1.4 结论

思XX温泉小镇集得天独厚的自然资源优势、方便快捷的交通优势、优质快速的外部经济发展优势、内涵丰富的客户优势于一体，社会、生态、经济效益显著，其建设合理可行。

第二章温泉旅游资源与市场预测

2.1 温泉旅游资源

2.1.1 自然资源

思XX温泉的面积、储量与温度居辽宁省之首，资源丰沛，具有一定的开发基础和经验。

思XX温泉的康体疗养功能突出，具备优良的休闲度假开发条件。

2.1.2 区位优势

思XX区位条件优越，位于辽东半岛沈大经济发展轴线，在营口地区半小时交通圈可到达盖州城区、鲅鱼圈城区以及规划建设中的北海新区、营口新城与仙人岛能源化工区；一小时交通圈可到达营口市域内主要城区与规划发展区；2小时交通圈可到达鞍山、辽阳、沈阳、

盘锦、本溪、大连等辽宁中南部主要城市及港口城市，开发条件成熟。

2.1.3 市场需求

辽宁省共有温泉42处，大多分布在辽东半岛。其开发利用以康休疗养功能为主，温泉的开发尚未完成从疗养功能向休闲康体和旅游观光功能的转化，新兴的温泉旅游度假目的地开发大有可为。

随着辽宁省沿海经济开发的热潮，人们生活水平的提高与商务休闲市场的扩大对高档温泉度假地的开发产生了强烈的推动作用。

日、韩等国在辽东半岛的成功投资经营，大量高管人员进入，也为思XX温泉的开发利用提供了更为广阔的发展空间。

2.2 目标客户群体

为提高思XX温泉小镇经营过程中抵御风险的能力，客源应定位于多元化的结构，但同时也要确定重点的细分作为重点经营的目标人群。综合考虑多个因素，思XX温泉小镇细分目标客户群体应为下列四大主体：

国内分时度假及商务度假人群――以公司等为组织的商旅、论坛、会议及员工奖励度假为主体的商务度假人群及分时度假的成熟旅游者，无疑是思XX温泉小镇吸纳的主要目标。

周末及短期休闲旅游者――营口及周边大连、鞍山、沈阳、辽阳、抚顺、本溪等城市中有大量的职业人士，其生活富裕，周末离开家或有工作压力的地方，放松精神或参与特殊兴趣的活动。思XX温泉小镇拥有众多“职业人士喜爱的项目”和“满足特殊兴趣的项目”。

家庭及老年度假旅游者――人均月收入在2000元以上的家庭度