2019年济南综合体项目定位报告及营销策略119页
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济南商业项目市场调研报告
济南商业项目市场调研报告1、引言济南作为山东省的省会城市，拥有较为发达的经济和商业环境。
近年来，随着城市发展和人口增长，商业项目在济南市场上逐渐崛起。
本次市场调研报告将对济南商业项目的发展状况进行分析和总结，以期提供有价值的参考和建议。
2、市场概况目前，济南市商业项目的发展呈现以下几个主要特点：- 商业综合体：近年来，济南市商业项目以商业综合体为主，集购物中心、餐饮娱乐、办公和住宅等功能于一体。
这一趋势体现了消费者对一站式购物和娱乐的需求。
- 品牌入驻：随着济南市经济的发展，越来越多的国内外知名品牌纷纷入驻济南商业项目，提升了项目的知名度和吸引力。
- 区域发展不平衡：济南商业项目的发展在不同区域之间存在不平衡的问题。
市中心地区的商业项目更为成熟和多样化，而其他区域的商业项目仍相对较少。
3、市场竞争分析目前，济南商业项目市场存在一定的竞争。
主要竞争因素如下：- 定位差异化：各个商业项目通过特殊的定位和特色来吸引消费者。
例如，部分商业项目注重高端消费者的服务和体验，而另一部分则注重大众市场。
- 品牌竞争：知名品牌在选择商业项目时会考虑商业项目的品牌影响力和目标消费群体是否匹配。
- 业态多样性：商业项目通过提供多样的购物、娱乐和餐饮等业态来满足不同消费者需求。
4、市场机遇与挑战济南商业项目市场存在诸多机遇和挑战：- 城市发展：随着济南市经济的不断发展，商业项目市场将迎来更大的增长空间。
- 消费升级：消费者的消费观念和需求在升级，对商业项目提出更高的要求，如个性化定制、绿色环保等。
- 租金压力：商业项目所在地租金的上涨对商家经营造成一定的压力。
5、市场建议针对济南商业项目市场，可以提出以下建议：- 加强定位差异化：通过提供特色化服务和定位，吸引不同类型的消费者，满足多样化的需求。
- 引入优质品牌：吸引更多知名品牌入驻，提升商业项目的品牌影响力和市场竞争力。
- 加强创新：结合新兴科技和消费升级趋势，提供创新的购物、娱乐和服务体验。
城市综合体项目定位与销售推广策略报告分析
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1.2 XXX走势分析 截止2019年6月30日，合肥市区商业可售套数28705套，较之上月增加2493套，
比去年同期增加14356套，2019年4月--2019年6月份商业地产成交套数累计为8361 套，按照期间月均去化2787套的速度计算，库存量完全去化周期约10.3个月，库存 完全去化周期比上个月延长2个多月时间。
4）住宅区域成交量与成效均价分析
2019年包河区崛起新的发展势力，在区域之南板块，高铁南站和原骆岗机场周 边，高端楼盘迅速崛起，绿地中心、信达银杏尚郡，目前均价都在8000元/㎡左右。
1.2 XXX市场表现
商业市场
1）商业总体表现 2019年6月，合肥商业地产累计成交1532套，环比5月下降61.8%，同比去年增长
1.2 XXX市场表现
商业市场
2）商业成交量分析 2019年6月，合肥市区商业地产成交套数累计1532套，环比下跌61.8%，同比增
涨322%；成交面积累计9万㎡，环比下跌49.%，同比增涨195.1%。6月，京商商贸 城备案量较5月有明显减少，使得环比出现明显下滑。从成交量月度走势图上看到， 今年合肥市商业地产处于高位波动状态，整体成交量高，月度间涨跌变化大，3月份 以来，新站区单盘京盘京商商贸城一直处于集中备案状态，直接拉高市区销售总量 ，单盘独大的影响，对市区销售走势起到决定性作用。
1.1 总体市场背景
销售价格表现：销售价格指数连续下跌
销售价格指数环比连续下跌， 1-7月全国商品房销售均价同比 持续下跌，7月百城住宅价格指数环比连续第3个月下跌。2019年17月，全国商品房和住宅销售均价分别为6430元/平方米和6024元/ 平方米，同比维持下跌，跌幅分别为0.6%和1.2%
2019山东济南-海尔绿城酒店地块二期定位报告62p 共63页
现有商业：现有商业 主要分布在不临主干道 的居住区内，为生活服 务类商业。沿二环东路 有数个大型综合超市。
在售商业：在售商业 主要分布在沿工业南路 和经十路的商品房底商。
规划商业：除一部分 商品房底商外，沿工业 南路、奥体和软件园周 边均规划大体量商业。
商业主要竞争
沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面 积近26万方，规划多为综合性购物中心加商业街， 大型购物中心竞争激烈。
项目周边公寓仅有玉 兰公寓和名士豪庭MINI公 馆，供应量不大。
市场机 会研判
公寓的投资价值高，尤 其是高端公寓项目，而项 目周边公寓稀缺。
符合区域客户需求的高端公寓 项目存在巨大市场机会
区域商业分布
项目周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年， 工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万㎡以上 的大型集中商业。
济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:
25
区域写字楼开发策 高新区写字楼项目多以较低的拿地价格、政府支持
略分析
、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住
。
怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1 座12万平米，B2 座14万平米售中铁十局 ；B3 座1万平米； B4，4万平米，售 黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万平 米，继续向东、向南（越过经十路）。
房地产开发格局已 以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发
经形成
为主体的房地产发展格局。
核心问题分解
核心 问题 分解
开发时机是否已经成熟？
目前房地产政策是否支持项目开发？ 城市发展与区域规划是否支持项目开发？
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
如果再换房，我一定要买三室两卫130㎡左右的三室，除了单独给孩子一间，还要给自己留 个书房，要是家里来人也可以住在书房。买房时我首先考虑楼盘的品质、开发商的实力、小区 环境，因为家里有车对距离也不是特别在乎，只要在东边，交通方便就可以了。
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
合富辉煌2019年济南伟东智远山庄的项目形象定位与整合营销推广的方案-精选文档
源浪费，不利于身体健康 ③ 有效层高低，空间狭小拥挤 ④ 员工没有休息间或休息间条件差 ⑤ 停车位不足，停车秩序差 ⑥ 附近很少有大面积景观 ⑦ 工作空间死板、缺乏活力，缺少人与自然 的对话、缺少人性化、缺少人本关怀，直 接影响工作者的热情、遏止人的创造欲望 和创新精神
VS
⑧ 体现的是一种非常尊贵与人性化的
1 2 3
解析项目，提出问题
制定原则，阐释定位
策略推导，演绎案名
4
整合策略 ，阶段实施
项目解析
地段认知 合理规划 建筑产品
• •
东城商务配套集核中心位置 毗邻经东十路和工业南路，交通距离虽远但较为通畅
项目解析
地段认知 合理规划 建筑产品
• • •
地块方正，聚成规模 低密度办公社区，亦在全城少有 坡地造园，社区景观优越，推窗见景
• 一个具备办公品质感、高舒适度、高科技的超值物业
• 一个现代时尚，呈现后工业化时代感的建筑群落
• 一个集合高科技、现代办公自动化基础设施的商务社区
产品力
升级的主力产品
• 可以满足生活需要的独栋及叠加商务别墅，系深度细分后的边缘产品 ，以创新及高附加值的产品形式打乱市场供应的惯性，带给客户前所 未有的震撼 • 后工业时代的新经济增长点，厂房式尺度、现代化舒适型办公，产业
建筑布局 开阖有度， 社区景观 雍雅天成， 商业配套 自成体系， 尽享社区 级商务礼 遇。
改变传统写 字楼仅给人 留下“8小 时模式”的 办公空间， 这里不限定 早晚工作时 间，提供24 小时办公保 障。
良好的自然 环境，清新 的空气，丰 富的园林景 观及配套， 注重交流性 与参与性， 为商务、居 住提供最为 舒适的享受。
• 完全人车分流，充足停车位
VS
⑧ 体现的是一种非常尊贵与人性化的
1 2 3
解析项目，提出问题
制定原则，阐释定位
策略推导，演绎案名
4
整合策略 ，阶段实施
项目解析
地段认知 合理规划 建筑产品
• •
东城商务配套集核中心位置 毗邻经东十路和工业南路，交通距离虽远但较为通畅
项目解析
地段认知 合理规划 建筑产品
• • •
地块方正，聚成规模 低密度办公社区，亦在全城少有 坡地造园，社区景观优越，推窗见景
• 一个具备办公品质感、高舒适度、高科技的超值物业
• 一个现代时尚，呈现后工业化时代感的建筑群落
• 一个集合高科技、现代办公自动化基础设施的商务社区
产品力
升级的主力产品
• 可以满足生活需要的独栋及叠加商务别墅，系深度细分后的边缘产品 ，以创新及高附加值的产品形式打乱市场供应的惯性，带给客户前所 未有的震撼 • 后工业时代的新经济增长点，厂房式尺度、现代化舒适型办公，产业
建筑布局 开阖有度， 社区景观 雍雅天成， 商业配套 自成体系， 尽享社区 级商务礼 遇。
改变传统写 字楼仅给人 留下“8小 时模式”的 办公空间， 这里不限定 早晚工作时 间，提供24 小时办公保 障。
良好的自然 环境，清新 的空气，丰 富的园林景 观及配套， 注重交流性 与参与性， 为商务、居 住提供最为 舒适的享受。
• 完全人车分流，充足停车位
[山东]城市综合体开发项目全过程营销策略方案(图表丰富)
![[山东]城市综合体开发项目全过程营销策略方案(图表丰富)](https://img.taocdn.com/s3/m/3e0c353fbe1e650e52ea9988.png)
黄台大酒店
本案
•所属 区域
供应量（万） 7.8 7.72 7.02 11.2 12.6 17.3
成交量（万） 0.032 0.012 0.23 0.72 0.28 1.3
成交均价（元/㎡） 1.2 1.2
1
1.1 1.07 1.14
7月 17.9 0.9 0.92
8月 19.6 1.9 1.9
9月 17.5 1.01 0.93
（分析2012年8月-10月重点竞品项目成交产品户型配比）
户型面积段（m2） 近3个月成交套数
重汽翡翠清河 重汽翡翠外滩
鑫苑名家 保利海德公馆 天鸿.万象新天
合计
50-60m2 一居
70-80m2 85-95m2 110-130m2 135-140m2 170-270m2
小二居
大二居
小三居
大三居
大四居
本案
本案
滨河新区规划设计图
项目开发目标界定
本体解读/地块属性
本地块规模大，兼有住宅和商业金融性质，高容积率，既有商业商务标识性，又具备水
景居住环境，可以自成体系，适宜发展大体量城市综合体项目。
地块A
➢ 项目周围高校资源突出。济南一中、
历城第三中学、历程一中，历城洪家楼 高级中学、南全福小学等环绕。
大于求，导致济南住宅价格近期上涨乏力，预计未来2年内仍会呈现供大于求的 市场格局，住宅价格增长幅度有限。
市场分析
住宅区域市场分析
项目区域市场住宅产品分析： 区域市场热销户型：70-80平米小两居、85-95平米大两居、110-130平米小三居产品； 区域市场滞销户型：135-140平米三居、170-270平米大四居产品
问题五
目标问题解析
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二居110-145㎡27% 三居208㎡5% 装修标准：3500元/平米
销售情况：
2019.05.15开盘， 开盘价1.35万/平 米,尾盘价1.5万/平米；2019.04售罄， 目前已交房。
区域公寓典型个 案
鲁商国奥城—奥体央心精装平层、Loft公寓
基本情况：
右
以上
以二环东路为界整个大东区市场可分为两大类，一类是高端住宅类型，集中在奥体文博；一类是
普通住宅类型，集中在王舍人、高新会展、邢村唐冶。高端项目以海尔绿城全运村和中海奥龙官邸
为代表，均价在12000-20000元/平米；普通住宅以海信慧园、恒大名都、翡翠清河为代表，均价
在8000元/平米左右。
东区住宅印象
潜在供应巨大 未来竞争激烈
启德国际金 融中心
IT总部基地北区
黄金时代 广场
舜泰广场
经十路
鲁银银河大厦 鲁班奥体项目 鲁商国奥城
重汽总部 基地
天业奥体项目 海信龙奥九号
IT总部基地南区
区域公寓典型个 案
绿城玉兰公寓—奥体首席精装公寓
基本情况：
开发商：海尔绿城 总建面：4.5万平米 建筑风格：新古典 单体布局：6梯19户 户型配比：一居70-84㎡68%
2019济南项目定位报告及营销策略
——中原地产代理（深圳）有限公司
1 目标客群研判 2 总体定位方向 3 核心产品策略 4 核心营销策略 5 销售保障体系 6
一、项目深入理解
从城市发展、项目本体及市场环境三个角度深入理解本 项目。
城市占位
大济南格局中的城市主轴线 后全运时代下的东城新亮点
地处东部：城市发展偏东、居住习惯在东、区域认可在东、全运拉动助东 借势奥体：项目依托奥体政务中心，可以借势奥体片区的成熟规划和丰富资源 升级东部：整个东部在后全运时代缺乏亮点，本项目将承担撬动汉峪片区进而促进东部升级之
别墅市场现状
2019前三季度，济南高端需求受制更加明显，别墅市场持续低迷
限购持续影响下，别墅市场成交大幅下滑，价格持续下跌，整体高端市场持续低迷。
写字楼市场现状
万达广场：2019.03开盘，总体量15万平米，首次开盘价格1.2万/平米，截 止2019.08已清盘，尾盘价格1.3万/平米，月均消化量0.9万平米/月，价格年度 涨幅6%； 银座中心：2019.07开盘，总体量5.7万平米，均价1.2万/平米，截至目前已 售3.7万平米，月均消化量达1.3万平米/月； 鲁商国奥城：2019.09开盘，推售4.2万平米，开盘价格1.2万/平米， 2019.07已售罄，尾盘价格1.6万/平米，以大客户整层销售为主。
重任
城市占位
促进汉峪片区开始发力的基石
推动东部城区连为一体的纽带
王舍人 片区
高新片区
雪
唐
孙
山
冶
村
片
片
片
区
区
区
彩
济南东拓
石
汉
片奥体文ຫໍສະໝຸດ 峪区博片区
片
区
圣 井 片 区
章丘西进
东部不均衡：东部一直是济南的热点和重点，但除了高新和奥体片区，东部发展极不均衡 我们是桥梁：通过本项目撬动汉峪片区，进而将东部城区连为一体并实现完美升级
七
地块四 地块五
站在项目本体的角度理解本项 目：
高层市场现状
济南高层与小高层住宅市场量价齐跌，新开盘认购率更是大幅下滑
供销：“金九”变“铜九”，成交率不增反降； 价格：在打折促销影响下，均价已由年初的7879元/平米跌至目前的7726元/平米； 开盘项目情况 ：认购率逐月下降， 9月多个项目开盘，但80%项目认购率低于40%，有些甚至 不足10%。
代表项目：重汽翡翠清河、翡翠 外滩 产品特点：中档 高层 单价水平：8500元/㎡ 主力总价：80万左右
代表项目：恒大城、万象新天 产品特点：中档 高层 单价水平：6500元/㎡左右 主力总价：60万左右
档次空白：中高档
单价空白：9000-
11000
总价空白：80—120
代表项目：海信慧园、绿城百合
紧凑两居/三居 舒适三居
豪华三居/四居
90
㎡
左 右
110140㎡
两
三室
室
200 ㎡ 左右 大平 层户 型
畅销户 型
东区住宅推售
2019年以来，东区住宅热销的局面不复存在，价格也有微幅下调
9月份出现的价格下滑主要还是开发商为了冲刺年度任务，采取大幅优惠措施所致，预计这一情况短期 内将持续。
东区写字楼市 场
省直机关宿舍
站在城市发展的角度理解本项目：
地块四至
完美交通即将呈现，出则阅尽繁华东城世界、入则一览静谧山景生活
回迁安置房
北侧城市公共绿化带 东侧规划居住用地
东侧莲花山
南侧旅游路
东南角高新实验学校
经济指标
地上住宅50万㎡ 、商业地块建面15万㎡ ；规划排布受到密度和高度的制约
地块二
地
地 块
块 三
万
花园
产品特点：中档 高层 单价水平：8000元/㎡左右 主力总价：80万左右
代表项目：全运村、奥龙官邸
代表项目：恒大名都 产品特点：中档 高 层
产品特点：高档 低密度及中高层
单价水平：7500元/
单价水平：12000—20000元/㎡以 上
㎡ 主力总价： 70万左
主力总价：120—150万元或200万
写字楼呈现热销局面，但更多依托地段或大客户 资源
公寓市场现状
相对住宅市场而言，济南公寓市场量价齐升，投资价值日趋明显
供销：公寓市场持续走俏，成交率一路上升； 价格：整体价格水平在1.3万元/平米，部分项目已突破2万元/平米。
从整体市场的态势理解本项 目：
预 判
东区住宅格局
济南东部板块众多，竞争激烈，呈现一定的两极分化趋势
汉峪片区规划
交通规划---三纵四横、交通便捷；现在已很好、未来更完美
横向：项目北侧１公里即是经十大道，项目南侧紧邻旅游路，先天交通条件无尽优越 纵向：舜华路与修通后的凤凰路，是项目与南北相连的重要渠道 轨道：未来规划的轨道交通１号线，将让本项目的交通条件更加趋于完美
汉峪片区规划
资源分布---政务中心、总部基地、商业中心、金融中心、体育中心、机关宿舍……
大盘云集、名企扎堆、高层居多、新古典占主流
建筑形态：高层、小高层居多，其中全运村、万象新天还有多层产品； 建筑风格：建筑风格呈现多样化，但高端项目新古典主义风格为主，普宅产品涵盖多种风格
东区户型配比
90㎡二居和110-140㎡三居占据主流；大平层豪华户型逐步增多
一居/紧凑两居
实用两居 紧凑三居
销售情况：
2019.05.15开盘， 开盘价1.35万/平 米,尾盘价1.5万/平米；2019.04售罄， 目前已交房。
区域公寓典型个 案
鲁商国奥城—奥体央心精装平层、Loft公寓
基本情况：
右
以上
以二环东路为界整个大东区市场可分为两大类，一类是高端住宅类型，集中在奥体文博；一类是
普通住宅类型，集中在王舍人、高新会展、邢村唐冶。高端项目以海尔绿城全运村和中海奥龙官邸
为代表，均价在12000-20000元/平米；普通住宅以海信慧园、恒大名都、翡翠清河为代表，均价
在8000元/平米左右。
东区住宅印象
潜在供应巨大 未来竞争激烈
启德国际金 融中心
IT总部基地北区
黄金时代 广场
舜泰广场
经十路
鲁银银河大厦 鲁班奥体项目 鲁商国奥城
重汽总部 基地
天业奥体项目 海信龙奥九号
IT总部基地南区
区域公寓典型个 案
绿城玉兰公寓—奥体首席精装公寓
基本情况：
开发商：海尔绿城 总建面：4.5万平米 建筑风格：新古典 单体布局：6梯19户 户型配比：一居70-84㎡68%
2019济南项目定位报告及营销策略
——中原地产代理（深圳）有限公司
1 目标客群研判 2 总体定位方向 3 核心产品策略 4 核心营销策略 5 销售保障体系 6
一、项目深入理解
从城市发展、项目本体及市场环境三个角度深入理解本 项目。
城市占位
大济南格局中的城市主轴线 后全运时代下的东城新亮点
地处东部：城市发展偏东、居住习惯在东、区域认可在东、全运拉动助东 借势奥体：项目依托奥体政务中心，可以借势奥体片区的成熟规划和丰富资源 升级东部：整个东部在后全运时代缺乏亮点，本项目将承担撬动汉峪片区进而促进东部升级之
别墅市场现状
2019前三季度，济南高端需求受制更加明显，别墅市场持续低迷
限购持续影响下，别墅市场成交大幅下滑，价格持续下跌，整体高端市场持续低迷。
写字楼市场现状
万达广场：2019.03开盘，总体量15万平米，首次开盘价格1.2万/平米，截 止2019.08已清盘，尾盘价格1.3万/平米，月均消化量0.9万平米/月，价格年度 涨幅6%； 银座中心：2019.07开盘，总体量5.7万平米，均价1.2万/平米，截至目前已 售3.7万平米，月均消化量达1.3万平米/月； 鲁商国奥城：2019.09开盘，推售4.2万平米，开盘价格1.2万/平米， 2019.07已售罄，尾盘价格1.6万/平米，以大客户整层销售为主。
重任
城市占位
促进汉峪片区开始发力的基石
推动东部城区连为一体的纽带
王舍人 片区
高新片区
雪
唐
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山
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村
片
片
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区
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济南东拓
石
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片
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章丘西进
东部不均衡：东部一直是济南的热点和重点，但除了高新和奥体片区，东部发展极不均衡 我们是桥梁：通过本项目撬动汉峪片区，进而将东部城区连为一体并实现完美升级
七
地块四 地块五
站在项目本体的角度理解本项 目：
高层市场现状
济南高层与小高层住宅市场量价齐跌，新开盘认购率更是大幅下滑
供销：“金九”变“铜九”，成交率不增反降； 价格：在打折促销影响下，均价已由年初的7879元/平米跌至目前的7726元/平米； 开盘项目情况 ：认购率逐月下降， 9月多个项目开盘，但80%项目认购率低于40%，有些甚至 不足10%。
代表项目：重汽翡翠清河、翡翠 外滩 产品特点：中档 高层 单价水平：8500元/㎡ 主力总价：80万左右
代表项目：恒大城、万象新天 产品特点：中档 高层 单价水平：6500元/㎡左右 主力总价：60万左右
档次空白：中高档
单价空白：9000-
11000
总价空白：80—120
代表项目：海信慧园、绿城百合
紧凑两居/三居 舒适三居
豪华三居/四居
90
㎡
左 右
110140㎡
两
三室
室
200 ㎡ 左右 大平 层户 型
畅销户 型
东区住宅推售
2019年以来，东区住宅热销的局面不复存在，价格也有微幅下调
9月份出现的价格下滑主要还是开发商为了冲刺年度任务，采取大幅优惠措施所致，预计这一情况短期 内将持续。
东区写字楼市 场
省直机关宿舍
站在城市发展的角度理解本项目：
地块四至
完美交通即将呈现，出则阅尽繁华东城世界、入则一览静谧山景生活
回迁安置房
北侧城市公共绿化带 东侧规划居住用地
东侧莲花山
南侧旅游路
东南角高新实验学校
经济指标
地上住宅50万㎡ 、商业地块建面15万㎡ ；规划排布受到密度和高度的制约
地块二
地
地 块
块 三
万
花园
产品特点：中档 高层 单价水平：8000元/㎡左右 主力总价：80万左右
代表项目：全运村、奥龙官邸
代表项目：恒大名都 产品特点：中档 高 层
产品特点：高档 低密度及中高层
单价水平：7500元/
单价水平：12000—20000元/㎡以 上
㎡ 主力总价： 70万左
主力总价：120—150万元或200万
写字楼呈现热销局面，但更多依托地段或大客户 资源
公寓市场现状
相对住宅市场而言，济南公寓市场量价齐升，投资价值日趋明显
供销：公寓市场持续走俏，成交率一路上升； 价格：整体价格水平在1.3万元/平米，部分项目已突破2万元/平米。
从整体市场的态势理解本项 目：
预 判
东区住宅格局
济南东部板块众多，竞争激烈，呈现一定的两极分化趋势
汉峪片区规划
交通规划---三纵四横、交通便捷；现在已很好、未来更完美
横向：项目北侧１公里即是经十大道，项目南侧紧邻旅游路，先天交通条件无尽优越 纵向：舜华路与修通后的凤凰路，是项目与南北相连的重要渠道 轨道：未来规划的轨道交通１号线，将让本项目的交通条件更加趋于完美
汉峪片区规划
资源分布---政务中心、总部基地、商业中心、金融中心、体育中心、机关宿舍……
大盘云集、名企扎堆、高层居多、新古典占主流
建筑形态：高层、小高层居多，其中全运村、万象新天还有多层产品； 建筑风格：建筑风格呈现多样化，但高端项目新古典主义风格为主，普宅产品涵盖多种风格
东区户型配比
90㎡二居和110-140㎡三居占据主流；大平层豪华户型逐步增多
一居/紧凑两居
实用两居 紧凑三居