成全机构-江苏常州莱蒙项目发展建议报告
关于常州市商业项目的市场调研报告
xxxx/常州市商业项目市场调研报告调研时间：2010年10月一五日——2010年11月一五日调研人员：张军、杜豪调研内容：了解常州几大商圈内每个独立项目的项目状况和经营情况，对正在建设和处于规划中的商业项目进行项目定位的了解，通过分析每个项目的周边商业、交通、人口、政策等因素对项目进行SWOT分析。
调研目的：通过市场调研增加自己对商业地产开发，运营，调整等方面的认识，并通分析其他项目运营成功和不足之处，学习到对太阳城购物中心今后发展的可借鉴的经验。
项目分析：杜豪一、延陵西路商圈调研分析延陵西路商圈在常州老商业街的基础上发展而来，是常州目前独立商业项目最多、人气最旺，也是目前商业竞争最激烈的商圈。
延陵路商圈依延陵路呈东西方向分布，主要由文化宫，南大街，江南商场三个地方的商业组成。
其中，南大街地区商业发展尤其成功，汇集了众多一流的百货商场和成熟的商业街区，他是目前常州商业的核心，也是能够代表常州的名片之一。
延陵西路商圈在最近几年的发展中，已经将文化宫，南大街以及江南商场三地连接起来，特别在万博北岸城，万博国际广场等项目落成后，延陵西路将是常州商业的轴线，带领呈“一体两翼”分布的常州商业不断繁荣。
但是，延陵西路商圈目前的商业竞争已经进入白热化状态，整个商圈内仅百货商场就有5个之多，随着城市版图的扩大，其他地区出现商圈和大型商业项目将是必然，延陵西路这座庞大的商业航母如果要继续扮演领航者的角色，将面对着很多挑战。
1、万博北岸商城项目简介：万博北岸城总建筑面积约3.6万平方米左右，项目整个分5层，地下有2层，地上有3层，地面一层以国际名品为主，聚集了像丝芙兰、优衣库这样的国际名品；二层主要以国内休闲服饰和运动服饰为主的业态形式；三层以大型中餐、餐饮为主。
到目前为止其他签约万博北岸城的品牌有：LEE、RICH BOSS、季诺餐饮、韩国时尚馆、满记甜品、BONGWOR服饰、面包新语、美津浓、茵宝、真功夫、永和大王、棒球小子、屈臣氏、美购百货、米奇、一茶一坐、佐丹奴、U1龙一、木果果木、避风塘、东方名橱（粤菜馆）、棒球手、迪诺欢乐世界、仙踪林等项目优势分析:经过调整的万博北岸城开始致力于打造自己的百货品牌——万博百货，而目前又不断传出消息，其已与国际知名的服装品牌优衣库等签订合作协议，这也是优衣库第一次被引进常州市场，相信随着万博北岸城的开业一定能吸引到年轻时尚消费群体的青睐。
常州莱蒙都会营销策划执行报告
常州莱蒙都会营销策划执行报告尊敬的领导：我是常州莱蒙都会的市场营销策划执行负责人，特此向您汇报我们最近的营销策划执行情况。
1.活动目标本次市场营销策划的主要目标是增加莱蒙都会的知名度，吸引更多的潜在客户，并提高客单价和客户满意度。
我们希望通过一系列精心设计的营销活动，吸引更多的目标客户，提高品牌形象。
2.活动策划我们制定了一系列创新的市场营销策略，以实现上述目标。
其中包括：2.1社交媒体推广2.2线下活动推广为了吸引目标客户的关注，我们组织了一系列线下活动，如展览会、促销活动等。
我们邀请了行业专家和知名博主参与其中，增加活动的影响力。
同时，我们还提供了优惠折扣和礼品赠送等活动，鼓励用户参与并购买我们的产品。
2.3合作伙伴关系我们与一些相关行业的合作伙伴建立了紧密的合作关系。
通过共同推广、联合营销等方式，双方互利共赢，扩大了品牌的影响力和用户群体。
3.活动执行情况在过去的一个季度中，我们精心执行了上述市场营销策略，并取得了以下成果：3.1社交媒体推广3.2线下活动推广我们成功举办了多次展览会和促销活动，吸引了大量目标客户的参与。
与行业专家和博主的合作，使得活动的影响力更加突出。
折扣和礼品赠送等优惠活动也吸引了不少用户购买我们的产品。
3.3合作伙伴关系我们与合作伙伴的合作非常顺利，通过双方的共同努力，品牌的影响力和用户群体得到了扩大。
4.活动效果评估通过对过去一个季度的市场数据进行分析，我们发现我们的市场营销策略有效地提高了莱蒙都会的知名度，增加了目标客户的数量，并提高了客单价和客户满意度。
具体效果如下：4.1品牌知名度提升：通过社交媒体推广和线下活动推广，莱蒙都会的品牌知名度大大提升。
根据数据统计，品牌的曝光率增加了30%以上。
4.2目标客户数量增加：通过精准投放广告和举办线下活动，我们成功吸引了大量目标客户的关注。
数据统计显示，目标客户数量增加了20%以上。
4.3客单价提高：通过合作伙伴关系和优惠活动等措施，我们成功提高了客户的客单价。
策源2012年常州莱蒙时代企划提案-精品文档
地段与学区价值
2、开拓—— 全市范围覆盖 新阵地包装与CALL客户资源 都会品牌价值，稀有价值
客户还应该在哪里
全市区域 乡镇阵地与新CALL客资源 都会品牌价值 争藏稀有价值
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成交客户对本案认可因素主要为地段、 学区、价格
地段占到66%
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PART2 哪些客户在购买莱蒙时代 [小结]
现在客户在哪里
周边区域
老客户与阵地 地段学区
1、强化—— 老客户与阵地渠道
PART2 哪些客户在购买莱蒙时代
现在的客户在哪里
2019年1#成交客户分 析
客户应该在哪里
3公里 1.5公里 本案
成交客户集中钟楼区，高达47%； 其次是天宁占19%； 高达66%的钟楼、天宁客户，基本 集中在项目周边1.5公里半径内；
70%集中于周边区域
我们需要将客户触角深向 全市范围，开拓新客户
2年6次开盘=尾盘 超高层住宅 无商业 1、借势都会，解决对时代地段项目认知的不足 2、新概念包装整合推广时代住宅，打破市场尾盘认知 3、重新启动时代商业整合推广，解决商业去化
客户不知道的莱蒙时代
尚有近6亿货量 商业占总销近40%
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PART1 客户眼中的莱蒙时代
客户知道的莱蒙时代
超高层住宅，无商业
客户访谈录：莱蒙卖什么产品 陈先生，55岁，退休职员 ——应该卖住宅吧，商业应该没有了吧； 张女士，35岁，私企业主 ——住宅吧，我知道觅小学区，商业我没看过 推广；
常州人看莱蒙—— 以住宅为主，或许 宝店铺：
常州莱蒙都会置业有限公司介绍企业发展分析报告模板
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告常州莱蒙都会置业有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:常州莱蒙都会置业有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分常州莱蒙都会置业有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务南大街、西至早科坊、南至西瀛里、北至延陵西1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
中国·常州 【莱蒙时代】2010年营销执行方案 2010-189页
增加持有成本; 提高观望情绪。
压缩商业贷款空间； 个人贷款难度加大。
近期市场政策动向
‖尚美佳·观点‖
目前市场政策主要以抑制房价过快上涨，保证房地产市场健康发展为 方向； 目前一系列新政的出台在短时间内会起到平衡作用甚至是震慑作用， 增加了市场的观望情绪； 二套房政策已经对一线城市造成明显影响，预计影响范围将扩大到二、 三线城市，但这种应向的到来需要5个月到半年时间； 若2010年继续保持2009年热度上涨，不排除国家出台硬性打压政策 的可能。 2010年市场趋势将呈现谨慎乐观的姿态，控制风险是营销思考的重要前提！
中国·常州 【莱蒙时代】2010年营销执行方案
莱蒙鹏源 二○一○年三月
本报告是严格保密的。
《树莱蒙经典，立常州标杆》
莱蒙都会收官之作营销执行方案
本报告是严格保密的。
项目2010年目标
2州中心区地标豪宅； 提升莱蒙鹏源常州品牌知名度和美誉度。
本报告是严格保密的。
写在营销前的思考——
思考1：本案将给常州乃至长三角怎样的影响?
中大面积住宅/SOHO公寓/主题商业 将以全新的品质模式颠覆常州中心区地产格局！ 开创常州中心区高端居住模式的城市榜样生活！
本报告是严格保密的。
思考2：站在怎样的高度审视本案？
400年前以传胪第闻名！
400年后的CBD核心区 以莱蒙时代为傲！
央行决定上调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类 金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。为加大对 “三农”和县域经济的支持力度，农村信用社等小型金 融机构暂不上调。
银监会出台贷款新规 个人贷款须面谈说明用途 银监会20日宣布，《流动资金贷款管理暂行办法》和 《个人贷款管理暂行办法》已经于2月12日颁布施行。个 人向银行贷款，银行至少要调查其五方面的情况，包括 个人基本情况，收入情况，借款用途，还款来源、还款 能力及还款方式，保证人担保意愿、担保能力或抵(质) 押物价值及变现能力。
莱蒙都会国际商业中国街区商业项目整合推广
莱蒙都会国际商业中国街区商业项目整合推广-推广前言莱蒙都会，国际商业中国街区，在2005年第四季，将开始全面的销售与招商活动。
站在长三角的高度，莱蒙都会需要全面树立项目的高端形象，形成强大的传播背景，支撑即将开展的销售与招商；站在常州的角度，莱蒙都会如何进一步与常州建立紧密联系，并寻找切实有效的销售招商目标人群。
这些，都是建立在科学有效的推广基础上的。
从“世界之旅”到“未来商业时代”再到“中国经验”，莱蒙都会的主题概念，已经正式确立。
在概念之下，莱蒙都会的系统优势，如何在不同的时间，不同的区域，不同的媒体下，做高效的传播，将高空概念与产品介绍一一落到实处，是传播需要解决的问题。
本案旨在梳理项目传播的各种参数，将广告推广做系统性的安排，并撰写切实可行的推广计划，以融合莱蒙都会在未来的每一次推广。
目录一、推广背景--------------------------------------------------------4 （一）项目总结分析（二）目标人群分析二、推广概念--------------------------------------------------------14 （一）推广概念总结（二）推广概念使用三、推广阶段--------------------------------------------------------23 （一）工程进度（二）销售进度（三）招商进度（四）推广阶段四、推广策略--------------------------------------------------------28 （一）整合推广策略（二）区域推广策略五、媒介组合--------------------------------------------------------34 （一）媒介组合策略（二）媒介选择及费用六、整合推广计划--------------------------------------------------45 （一）阶段推广计划（二）销售配合推广（三）招商配合推广七、备注与附件-----------------------------------------------------65一、推广背景：项目推广，建立在以下的背景下开展：我们说的是什么项目？我们说给谁听？在推广计划开始之前，我们对项目的相关参数做整体回顾，对项目的目标人群做一个界定和简单分析。
尚美佳2019年6月常州莱蒙·时代开盘前销售执行
第四部分 客户维护
2019/12/4
客户维 护支撑
接待体 系支撑
营销包 装支撑
3
第一部分：营销目标
1
目标分析
2
目标分解
3
目标明确
2019/12/4
4
目标分析
目标一：树莱蒙经典，立常州标杆
城市中心黄金地段 17000平方米土地 10万平方米建筑 产品：国裔住宅、锦台公寓、商业 街三类产品； 定位：名门私宅/全能公寓/文化街区 独有的深厚文化底蕴 极富国际感的现代化的外立面 使得项目成为一个： 国际、时尚、现代又极具历史文化 底蕴的项目
2019/12/4
32
卖点支撑
莱蒙时代卖点之常州唯一顶级配置
常州中心首家三重园林。地面水景、架空、屋顶层
层叠加，营造立体景观空间。
“你流连于潺潺流水，却不知已经成为 别人眼中的风景！”
2019/12/4
33
卖点支撑
莱蒙时代卖点之常州唯一顶级配置
常州唯一主题文化时尚街区
结合传胪第文化保护单位， 以文化传承为主题，打造常 州首条主题文化时尚街区。
13
卖点支撑
莱蒙时代卖点之核心地段
400年前，庄氏家族的大 宅占据了常州的西南一角 自明清以来，庄氏科第不 绝，不仅里中敬羡，而且 朝中闻名，庄氏一族的显 赫将在这里代代相传。
莱蒙时代就是建立在这样一个集繁华商业和深厚文化积淀于一身的 城市综合体之上的人文地标。
2019/12/4
14
卖点支撑
莱蒙时代卖点之核心地段
气度来自高度，建立俯瞰城市繁荣的豪宅气度。
多变两房：以两房尺度换得最大的资源 实用三房：名邸世家、传承百年 8套顶层复式：气度来自高度
2019莱蒙水榭春天专案研究报告
三重交通网 催升区域交通价值
1 地铁4号线+快速路网 连接龙华与福田CBD
地铁4号线红山站距离水榭春天约500米，步行约10 分钟，6站出入福田CBD； 南坪快速、新区大道、福龙路15分钟到达福田CBD。
2 地铁4号线+广深港高铁 连接龙华与香港
广深港高铁2019年全部落成启用,即时30分 钟高速出入龙华与香港。
3、智能家居可视系统 4、客厅、卧室装有全双层LOW-E中空玻璃幕墙 5、阳台栏杆为不锈钢双层钢化夹胶玻璃栏杆
双大堂设计，地下车库设有大堂，一定程度上提升项目“豪宅性”
地下车库为第一大堂，方便业主直接停车入户； 花园平台架空层为第二大堂，为礼仪型大堂。
地上一楼大堂
地下车库大堂
园林景观：大师设计 / 56000㎡·无边界·水公园
89㎡ 3房2厅2卫 户型优点： ➢ 户型方正紧凑，通透实用； ➢ 露台、阳台赠送面积； ➢ 阳台可改成卧室或书房，利用率高； ➢ 主卧带阳台、露台，华丽大气，观景效果佳
户型缺点： ➢ 餐厅空间不够独立，餐厅客厅不够分离； ➢ 主卧过道浪费； ➢ 客厅面积过小。
➢ 水榭春天二期推出单位为3#、5#、6#、7#4栋33层的高层单位，房管局录入套数为1128套，实际合 拼户型后为818套。 ➢ 二期房源主要有77㎡的2房，85-89㎡的3房、118㎡-120㎡的4房、140㎡的合拼四房、165㎡的合拼 5房以及200㎡-270㎡的顶层花园合院。主力户型为4房单位，共496套，占据61%。 ➢ 二期于2019年5月17日开盘，成交均价为20000元/㎡， ➢ 截止2019年10月14日，房管局显示共售出710套，销售率为87%。其中合拼5房户型房源以及销售 较差，共62套，售出20套，销售率为32%。
常州莱蒙太湖湾项目定位报告12.12
亿元。正在建设的旅游景区有江苏数字文化基地、中华孝道园等；五星级酒店以及高尔夫球场均在规划中。未
来常州环太湖区域将形成多点发力，共同推进的局面。度假类公寓和低密度住宅为区域内主要房地产物业类型 。
太湖湾旅游度假区----六大功能分区，高层次商务休闲为特色湖滨度假胜地
①永丰水街区 游艇俱乐部、帆船训练学校、餐厅、商业街、酒店、银行、 邮局等。 ②龙湾度假区 一个面向商务和会展市场的高档商务休闲区，主要包括山 顶酒店、高尔夫乡村俱乐部、国际会议中心和渔人码头四 部分。 ③盘古中心区（暂停） 一个集生态、园艺、科研、教育、娱乐于一体的主题园区， 主要设施有：生物圈、植物研究所、湖生态中心、湿地和 游客接待中心等。 ④乡村家园区 以茶文化为主题的茶餐馆、茶商店；有垂钓、攀岩、骑马、 自行车、风筝、太极等运动健身项目；还有家庭旅店、乡 村假日中心、露营、烧烤等服务设施。 ⑤数字文化区 ⑥城镇发展控制区
中华孝道园----全国唯一的孝道文化园、常州十大重点旅游项目之一
中华孝道园位于常州太湖湾旅游度假区东南侧，地块南至环湖大道路，东至格鲁山脊线，西至梅 园岭西段山脊线，规划总用地面积为57公顷。整个项目拟以蓼莪禅寺修复、复建为契机，在基地范 围内复建蓼莪禅寺，修建正法明大殿、观音石窟、妙音胜境、蓼莪禅寺、王裒祠堂、先祖堂、中华 孝道博物馆、孝经院、孝道（游客之路）、蓼莪居等景点和服务设施。
的，而且那边可以玩的东西也很少，吃饭也不太方便。我 们宁愿去恐龙园、天目湖或者滆湖（西太湖）玩。
客户D：那边交通不太方便，如果买房在那里，要到市区
上班太麻烦了，我宁愿买在靠近市中心一点的房子。那边 没什么人气，很冷清；配套也很差，居住很不方便。
客户B：我在西太湖已经买了一套房了，但是看不到湖，如
常州莱蒙都会C区项目前期顾问工作汇报(176页)_OK
调研概况
文献调研：
2
城市规划与发展调研
城市经济与产业调研
消费者问卷调研：发放问卷380份，有效问卷325份
城市房地产市场调研
其中，市中心（东方商厦、泰富百货、购物广场）240份 城市历史与文脉调研
武进区（乐购超市）61份 新北区每加玛24份
城市功能结构调研Page 3
3
项目背景
研究目的
报告思路
项目结论
单位：万元
1429.34 571.74 113.36 53.5 165.54 525.20 4718.91 4410.20
说明：扣除2.5年建设期，0.5年经营准备期后，经营年限为37年
2021/8/13
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项目背景
研究目的
调整说明2：
报告思路
项目结论
报告内容
C2区三至五层商业单方价值评估 单位：元
报告思路
项目结论
报告内容
八 商业配套（C2区）
商业定位：一层以珠宝、化妆品、品牌服饰为主打的国际一线品牌； 二层经营世界特色精品商品，核心以酒水、食品、饰品为主。 运作思路：主要有三种建议：整体打包、联营、自营。
九 空中别墅
主题定位：空中花园别墅，国际街区生活。 开发理念：城市人居的终极梦想。 形象定位：城市中央、地标生活。 客户定位：主力客户为私营业主，次主力客户为企业高层P管age 25 理人员及高级公务员。
0.72
720
0
住宅
8710
1.1
9581
11660
1.2
13992
合计
13160
15121
13160
结论：C3区调2整021商/8/1业3 保证住宅品质经济效益是显著的。