2017年教育+地产运营模式调研投资展望分析报告

2017年教育+地产运营模式分析报告(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2017年10月正文目录1.“教育+地产”模式，为什么能擦出火花？ (4)2.“教育+地产”合作设立全日制学校，加强教育&地产的业务协作 (5)2.1博实乐——碧桂园集团“地产+教育公司 (5)2.2雅居乐教育，覆盖五大教育板块的地产教育商 (9)2.3海亮教育：海亮集团多元跨界，教育业务单独分拆 (11)2.4万科集团——积淀已久，2017推出德英乐教育品牌 (12)2.5星河湾集团，打造全国一流的高端社区教育配套设施 (15)2.6多家地产集团转变思路，教育业务或为主力盈利业务 (16)3.“教育+地产”打造教育综合体，凸显教育社群属性 (17)4.“教育+地产”商业合作模式多样，增加业务可能性 (18)5.“教育+地产”行业趋势已现，教育业务由辅助业务已逐渐成为主力盈利业务 (20)6.相关建议 (23)图表目录图表1：北京与上海学区房价差 (4)图表2：博实乐教育发展历史 (6)图表3：博实乐教育管理团队 (7)图表4：博实乐学校分类 (8)图表5：博实乐学费情况（元/年/人） (9)图表6：雅居乐教育发展历史 (10)图表7：雅居乐教育管理团队 (10)图表8：雅居乐教育的业务分类 (11)图表9：海亮教育管理团队 (12)图表10：万科集团教育产业发展历史 (13)图表11：万科城市配套服务—万科塾 (13)图表12：万科旗下部分学校一览 (14)图表13：万科部分学校展示图 (14)图表14：德英乐管理团队 (15)图表15：星河湾部分学校示意图 (16)图表16：新东方百乐汇的商业模式 (18)图表17：集团合作办学 (19)图表18：第三方合作办学 (19)图表19：合作托管办学 (20)图表20：股份合作办学 (20)图表21：地产公司设立全日制学校情况 (21)图表22：地产+教育公司发展模式&竞争力对比 (22)图表23：教育综合体情况对比 (22)1.“教育+地产”模式，为什么能擦出火花？地产集团通过全日制学校及教育综合体的方式切入教育领域，形成业务共振效应。

①地产集团在住宅地产辐射范围内建立学校，输出高品质学校的管理服务，利用自身的拿地优势，加强教育业务与地产业务的共振效应，切入教育领域。

②商业地产商简历教育综合体，已租赁给教育培训机构及早教机构等主要模式，形成新的围绕教育的综合体。

借助地产业务经验，配合培训机构的教育领域优势，共同打造和完善教育综合体。

教育与地产天然发生共振，北京与上海学区房价差逐年扩大。

图表1：北京与上海学区房价差成立全日制学校有望形成业务共振，提高品牌影响力，并具备天然拿地优势。

通过地产介入的模式成立全日制学校能够实现公司的业务共振，学校与地产业务天然存在共振性，建立学校对于地产公司业务本身具有较大的帮助。

学校的运营管理能力和品牌效应具有可迁移性，具有复制扩张的基础，形成教育品牌也反过来促进其地产业务。

拿地是建立全日制学校较高的门槛，地产公司具有天然的优势，地产及教育业务有望互相促进发展。

成立教育综合体&服务机构，满足教育培训需求&其他配套消费。

近年来教育资本化进程，对于培训机构的扩张有较大推动作用，以教育培训（包括学科培训和素质培训）为主线的新型教育综合体在兴起中，满足教育培训需求的同时搭配其他的配套消费。

商业地产运营者进行教育综合体的运营，部分地产集团配置了教育服务机构，如少年宫，托儿机构等。

教育业务 2014 年左右起，由地产集团的辅助业务成为主力营利业务。

碧桂园，万科等学校第一所学校都开立于90年代，早期教育业务并非地产集团的单列业务，而仅作为地产业务的辅助业务。

近两年，各地产集团都开始进行了教育集团的单独设立，其中雅居乐2011年，碧桂园2014年，万科2017年，保利2016年，各地产公司近两年来均加速了学校的扩张，碧桂园博实乐 2017-2018 财年计划扩建 12 个学校，保利和乐计划设立莆田国际学校。

2.“教育+地产”合作设立全日制学校，加强教育&地产的业务协作2.1博实乐——碧桂园集团“地产+教育公司博实乐（BEDU.N）——碧桂园集团“地产+教育公司”博实乐教育依托碧桂园地产，与碧桂园地产属属同一股东控制，拥有52所学校，涵盖幼儿园、双语学校、国际学校、学生年龄段全覆盖从幼儿园到高中。

1994 年碧桂园教育建立第一所学校，2014 年单独成立碧桂园教育集团（后更名为博实乐），2017年博实乐成功在美股上市。

地产集团经验丰富，房地产开发覆盖范围广泛。

碧桂园是中国新兴城镇化进程的身体力行者，总部位于广东佛山顺德，1992 年开发首个楼盘，2007年在香港上市，目前已经为400余城镇、300万业主开发楼盘。

教育公司单独上市，团队教育管理经验丰富。

博实乐在成立后先后聘请在教育行业有多年投资、管理、任教经验的人参与博实乐的经营管理，为博实乐在教育领域的业务增长打下坚实的基础。

博实乐教育在业务划分中以国际学校、双语学校、幼儿园进行划分。

博实乐下设52所学校，其中6所国际学校、11所双语学校和35所幼儿园。

国际学校指以出国留学为主要学生出路的学校，而双语学校指注重外语学习，但主要出路还是国内中高考的学校，但实际上两者均为主要为中国籍学生提供国际化教育的学校。

国际学校开设的课程非常全面，包括IBO授权的DP与MYP课程、PYP 课程、A-level、IGCSE, IFY 和 AP课程。

图表4：博实乐学校分类图表5：博实乐学费情况（元/年/人）2.2雅居乐教育，覆盖五大教育板块的地产教育商雅居乐集团是中国领先市场的房地产发展商之一。

雅居乐集团在 1992年开始涉足房地产成立中山市雅居乐房地产开发有限公司，于2005 年在香港联合交易所主板上市。

雅居乐集团以房地产开发及经营为主要业务，逐渐拓展业务至物业管理、商用物业及酒店经营等多个领域。

布局教育产业，覆盖五大教育板块。

在 2011年，雅居乐集团开始布局教育产业，截止2015年底，雅居乐集团对学校的投资总额超过18亿元人民币，共开办学校（园）三十余所，学生规模一万五千余人。

雅居乐教育主要布局五大教育产业板块：学前教育、基础教育、国际教育、高等教育、社区教育。

公司建立独具其特色的教育体系，加强国际互动，与国内外名牌教育机构，共同建设具有核心竞争力的教育企业。

雅居乐自涉足教育领域以来，重点发展教育业务，教育产业已被定位为重点发展业务。

公司管理团队大多深耕教育行业十余年，有丰富的教育行业的系统运营管理经验及教育项目的投资、并购运作经验，能够把握教育行业的发展趋势，带动公司的业务发展。

图表6：雅居乐教育发展历史图表7：雅居乐教育管理团队教育版图覆盖幼儿至高中各阶段，并开始打造教育社区业务。

①雅居乐教育旗下有23所幼儿园，其中6所自营、17所为合作办学。

雅居乐幼儿园以雅居乐地产为依托，幼儿园的数量正在快速的增加中，知名幼儿园包括雅居乐剑桥郡幼儿园等。

②雅居乐教育在 K12 全日制学校阶段，强调双语教学与个性发展。

雅居乐双语学校、中山纪中雅居乐凯茵学校和雅居乐纪中三鑫凯茵学校君配备了优质的教育资源，在当地形成了良好的口碑，体现了雅居乐教育在办学水平上的优势。

③雅居乐的国际教育实施双战略，1、优质双语教育 + 高端国际教育；2、中外合作办学、国际教育管理和项目咨询。

突出双语教育和国际合作方的带动作用，提高国际教育的办学质量；④雅居乐教育进军高等教育领域，在全国各地兴办优质大中专学校，形成教育全阶段对接。

⑤雅居乐教育社区打造社区一站式优质的补充教育服务平台，既有早教系列、又有培训教育系列、兼顾成年人系列课程培训系列。

图表8：雅居乐教育的业务分类2.3海亮教育：海亮集团多元跨界，教育业务单独分拆海亮集团位于浙江，公司是国际化的大型民营企业集团，主营业务包括有色金属、地产建设、农业食品、环境保护、基础教育、产业金融等，拥有境内外多家上市公司，总资产达711亿元。

海亮集团从单纯的加工型企业到复合型集团，一直以来多元跨界，走在行业前端。

作为国内首家登陆美股的全日制基础教育集团，海亮教育打造设施一流的教育园区。

海亮教育始创于 1995 年,于 2015 年在美国纳斯达克上市（股票代码：HLG）,为国内首家登陆美股的全日制基础教育集团。

海亮教育的教学范围涵盖高中、初中、小学、幼儿园、国际教育及教育培训。

目前，海亮教育旗下拥有全球硬件设施一流的海亮教育园，内有海亮外国语学校、海亮（国际）幼儿园、海亮小学、海亮初级中学、海亮高级中学；以及私立诸暨高级中学、天马实验学校二大校区，在校中外师生 3.6 万余人，教学年级涵盖从幼儿园至大学预科教育的所有年段，其综合规模实力稳居长三角地区民办中小学校之首。

海亮教育管理层稳定，有利于公司长期发展。

公司的管理层加入海亮教育的时间较长，已CEO王明先生为例，王明自2001年起加入海亮集团至今，熟悉海亮的运营模式且扎根于海亮，凸显管理层对海亮文化的认同感与管层的稳定性，有利于公司的长期发展。

图表9：海亮教育管理团队2.4万科集团——积淀已久，2017推出德英乐教育品牌地产界龙头，覆盖全国大部分省市。

万科成立于1984年，1988年进入房地产行业，已成为国内领先的房地产公司。

截至 2016 年底，万科地产已经进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以京津冀为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的中西部区域。

耕耘教育行业多年，未来或单独资本化教育业务。

万科集团在过去的20年来，在全国各地建立了史语所全日制学校，在教育产业具有深厚的积淀。

在2017年5月，万科发布德英乐教育品牌，负责管理旗下13所学校。

我们认为，未来万科或有将其教育业务单独上市的可能性。

图表10：万科集团教育产业发展历史图表11：万科城市配套服务—万科塾图表12：万科旗下部分学校一览图表13：万科部分学校展示图万科旗下学校覆盖幼儿园至高中，自 1996年创立复旦万科实验学校以来，加速拓展万科的学校布局。

除全日制学校业务外，万科重点打造“万科塾”：①社区营地，利用万科社区开展，解决孩子放学后的托管问题，未来或开展到其他社区；②教育 MALL，依托于教育综合体，打造教育综合体；③户外营地：面向全社会开展，培养孩子生存能力及合作意识。

万科的教育业务用地首先借助万科已有的地产资源开展；同时教育受众也优先从万科社区内开展，再逐步拓展，凸显“教育+地产”的合作模式。

万科打造重量级管理团队，多位万科高管入驻德英乐教育。

万科聘任陈舒女士担任德英乐的总校长，陈舒女士曾在上海美国学校、上海民办和平学校、上海民办金苹果学校任职，拥有丰富的学校管理经验。