收益法公式记忆方法总结
收益法要点...
收益法要点...关于评估业务中收益法运用的要点分析一、收益法简介（一）收益法的基本涵义收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
（二）收益法公式（主要和常用的公式）①未来有限年期收益P＝A/i×[1-1/(1+i)n] （年金现值公式）②预期收益按等比级数递增且有期限P＝A/(i-s)×[1-(1+s)n/(1+i)n] [当i≠s时]③预期收益按等差级数递增且收益且有期限P=(A/r+b/r2) ×[1-1/(1+r)n]-b/r×n/(1+r)n（三）运用收益法的基本前提应用收益法必须具备的前提条件是:第一,被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;第二,资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量;第三,被评估资产预期获利年限可以预测。
（四）收益法的适用范围运用收益法评估资产的价值，其前提是该资产应具备独立的生产能力获利能力。
收益法适用于有收益性的资产的价格评估,主要有：1．机器设备：就单项机器设备而言，大部分不具有独立获利能力,因此，单项设备评估通常不采用收益法评估。
对于自成体系的成套设备、生产线，以及可以单独作业的车辆等设备，特别是租赁设备则可以采用收益法评估。
2.无形资产：根据使用无形资产未来获取的超额收益，可以采用收益法评估无形资产的价值。
3.企业价值评估：由于收益法是将被评估对象作为一种获利能力而确定其价值的一种方法，因而它适用于企业整体作为评估对象的资产评估。
以企业整体参加以下活动，如企业经营评价、股份经营、联营、兼并、中外合资、中外合作等，应采用收益法4.房地产评估：收益法适用于有收益的房地产价格评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价格评估大多不适用。
5．其他资产的评估（五）与其他评估方法联系及区别市场法、收益法、成本法是资产评估的三种最基本的方法，各方法之间既有联系又有区别。
收益法计算公式
收益法计算公式
收益法（Income Approach）是一种常用的估值方法，通过对未来可获得的收入进行估计和折现，将它们转化为现值的估计，以此来衡量某一项资产，或者一项经营活动的价值。
收益法通常衡量的是一项营收现金流量的值，因此，采用收益法估值时，首先要清楚了解预期能从该资产所带来的收入。
通常收益法的公式为：
资产价值＝（预期未来收入－未来可能费用）×（1－税率） /上市比例
其中，“预期未来收入”是指将来从这项资产中获得的收入，“未来可能费用”是指将来获得这些收入所需要支出的费用，“上市比例”是指从该资产获得收入的上市比例。
以上就是一般收益法计算公式，如果要精确地估值一项资产，只有弄清楚其未来收入和可能支出的费用，以及收入的上市比例，才能更准确地估算它的价值。
它不仅可以显示一项资产的价值，而且还可以用于识别潜在的投资机会。
收益法需要考虑未来价值，而不是所有价值都被折现至当前值，因此当评估经营业绩表现良好的业务时，收益法可能更有效。
收益法估值计算公式
收益法估值计算公式收益法估值的基本公式为：一、企业整体价值评估（假设未来收益期为无限期且稳定增长）1. 稳定增长模型（戈登模型）- 公式：V=frac{R_1}{r - g}- 其中：- V为企业价值；- R_1为下一年度的预期收益额；- r为折现率（反映投资者要求的回报率）；- g为收益的年增长率（假设增长率长期稳定）。
2. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{R_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额；- r为折现率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
3. 有限期收益且最后一年后为永续稳定收益情况（收益期为n年，前n - 1年收益不等，第n年后为永续稳定收益）- 公式：V=∑_i = 1^n - 1frac{R_i}{(1 + r)^i}+frac{R_n}{(r - g)(1 + r)^n - 1} - 其中：- V为企业价值；- R_i为第i年的预期收益额（i = 1,2,·s,n - 1）；- R_n为第n年的预期收益额；- r为折现率；- g为第n年后收益的年增长率。
二、房地产收益法估值（假设收益期为无限期且稳定收益情况）1. 基本公式。
- V=(A)/(r)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产每年的净收益；- r为资本化率（类似于企业价值评估中的折现率）。
2. 考虑净收益逐年递增情况（假设递增率为g且收益期为无限期）- 公式：V=(A)/(r - g)- 其中：- V为房地产价值；- A为房地产第一年的净收益；- r为资本化率；- g为净收益的年递增率（r>g）。
3. 有限期收益情况（收益期为n年，且各年净收益不等）- 公式：V=∑_i = 1^nfrac{A_i}{(1 + r)^i}- 其中：- V为房地产价值；- A_i为第i年的净收益；- r为资本化率；- i为收益年期序号，i = 1,2,·s,n。
【资产评估师学霸笔记】 收益法的概念、应用前提、基本步骤、主要参数
三、收益法三、收益法 （一）收益法的概念【掌握】 收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
用数学式可表示为： p——评估价值 R i——未来第i年的预期收益 r i——折现率 n——收益年限 i——年序号 评估价值当各年的折现率相等，均为r时，上个公式可以表示为： 企业价值收益法评估的基本理论公式来源于研究股票市场的投资。
折现率r i就是投资者的投资回报率。
根据评估对象的预期收益来评估其价值，容易被资产评估业务各方所接受。
所以，收益法是资产评估中常用的评估方法之一。
（二）收益法的应用前提【掌握】 1.收益法涉及三个基本要素 ①评估对象的预期收益； ②折现率或资本化率； ③评估对象取得预期收益的持续时间。
2.应用收益法必须具备的前提条件 ①评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量； ②预期收益所对应的风险能够度量； ③收益期限能够确定或者合理预期。
（三）收益法的基本步骤【熟悉】 ①搜集或验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料； ②分析测算评估对象的未来预期收益； ③分析测算评估对象预期收益持续的时间； ④分析测算折现率或资本化率； ⑤用折现率或资本化率将评估对象的未来预期收益折算成现值； ⑥分析确定评估结果。
（四）收益法的主要参数【掌握】 1.收益额 （1）资产的收益额 资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情形下所能得到的归其产权主体的所得额。
（2）收益额的特点： ①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额； ②用于资产评估的收益额通常是资产的客观收益，而不一定是个别拥有者使用资产实际获得的收益。
口径分类指标公式销售收入 销售收入 现金流全投资口径税前企业现金流EBIT＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加税后企业现金流EBIT（1－T）＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加股权口径税前股权现金流利润总额＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少税后股权现金流净利润＋折旧/摊销－资本性支出－营运资金增加－付息负债本金减少利润税前口径利润总额 税后口径净利润 净利润vs净现金流量（都属于税后收益） 净现金流量＝净利润＋折旧/摊销－追加投资（包含资本性支出和营运资金追加投资） 净现金流量的优势： a.能够更准确地反映资产的预期收益。
房地产估价理论 收益法部分主要公式
净收益每年不变的公式①用于不同土地使用期限或不同收益期的房地产价格之间的换算 ②用于比较不同期限房地产价格的高低③用于比较法中因土地使用期限或收益期不同进行的价格调整①V 收益价值 A 净收益 Y 报酬率n 持有期或收益期②收益期为无限年公式：YA V =用于不同期限房地产价格之间的换算：n nn )1(1)1()1(11nY Y Y K +-+=+-= 若已知V ∞，求V 70、V 50如下：V 70=V ∞ × K 70V 50=V ∞ × K 50若已知V 50,求V ∞、V 40 如下：V ∞=V 50 ×501K V 40=V 50 ×5040K K 则：V n =V N ×NnK K =V N × 1)1(]1)1[(1--+-++N n nN Y Y Y ）（以上公式报酬率相同以下公式报酬率不同时])1(11[n n n n Y Y A V +-=与公式)1(11[NN N NY Y A V +-=相除，推导出下列不同期限房地产价格之间的换算公式：]1)1[()1(]1)1[()1(-++-++⨯=N N n n n n n N N N N n Y Y Y Y Y Y V V净收益按一定数额递增的公式收益期为有限年的公式：p226 b---净收益逐年递增的数额n2)1()1(11(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯-+-+=收益期为无限年的公式：p2272Y bY A V +=净收益按一定数额递减的公式b 变为-bn2)1(])1(11)[(Y n Y b Y Y b Y A V n +⨯++--=A-(n-1)b ＜0 即1+bAn ＞A-(n-1)b=0 （用在求合理经营年限时求n 的数值）P228净收益按一定比率递增的公式收益期为有限年的公式：p229 g-净收益逐年递增的比率])11(1[nYg g Y A V ++--=收益期为无限年的公式：gY AV -=净收益按一定比率递减的公式p230g 变-g有限年公式：])11(1[nYg g Y A V +--+=无限年公式：gY AV +=净收益等于有效毛收入减去运营费用。
2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
2017土地估价: 收益法公式记忆方法总结一、单项选择题（共26 题, 每题的备选项中, 只有 1 个事最符合题意）1、评估价格是由专门的机构和人员, 按照一定的程序和方法评定的土地价格, 包括__。
A．交易底价B．基准地价C．课税价格D．公告(示)地价E. 申报地价2、下列选项中, 最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A：城市中心的商业用地B：公益设施用地C：城市中心的综合用地D：待开发住宅小区用地E: 时间因素3、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套, 而所在区域土地开发期需要3年, 如开发费均匀投入, 则采用成本逼近法估价时, 土地开发费的计息期应为年。
A：1B：1．5C：2D：3E: 时间因素4、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点, 相对于临近控制点的点位相对误差不超过。
A：±0．05 mB：±0．04 mC：±0．10 mD：±0．01 mE：土地5、2009年7月11日, 经B县土地管理部门查处, C房地产开发公司非法转让土地行为, 且有非法所得120万元, 根据《土地管理法实施条例》, B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。
A．10B．30C．60D. 1206、农用地自然等别指在全国范围内, 按照标准耕作制度, 在条件下划分出农用地等别。
A：平均土地利用B：平均土地经济C：自然质量D：有利于生产E: 国家实行土地估价师资格认证制度7、下列各项费用中不属于土地取得费的是. (2000年真题)A：征地费B：拆迁费C：劳动力安置费D：土地平整费E: 合法性8、下列关于建设项目用地预审, 表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时, 未发生重大变化的, 不再重复审查C．需核准和备案的建设项目, 由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审D．建设项目未经预审或者预审未通过的, 不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告E. 需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目, 由该人民政府预审9、根据有关规定, 国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。
土地估价：收益法公式记忆方法总结
土地估价：收益法公式记忆方法总结收益法中涉及的公式众多，往往是大家学习的难点，也是考试中容易记错的地方。
现将学习的体会总结如下，抛砖引玉，供大家参考，并欢迎指正，交流更多的学习体会，可以事半功倍。
一、收益法中的必须死记的两个公式：1、F＝P×（1＋i）n2、P＝A/i×[1-1/(1+i)n]（年金现值公式）二、需要巧记的公式等比现值公式P＝A/i-s×[1-(1+s/1+i)n][当i≠s时]P＝nA/(1+i)[当I＝s时]这个公式用的频率，但容易记错，到底是i在前，还是s在前；是i在上，还是s 在上。
实际记忆中，把它叫做“爱情公式”。
利用谐音i就是爱，s就是死。
“爱到死，死也爱，当爱就意味着死亡时，留下的依然是爱”，意思先有“i－s”，然后是“1＋s”在上，再是“1＋i”在下，当i＝s时，只有i没有s。
这样，可能一辈子都不会忘掉这个爱情公式。
三、需理解记忆的公式1、《理论与方法》中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞＝VN×1/KNVn＝VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例:已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10％，问30年的土地价格。
解题思路：设土地年收益＝a，30年土地价格＝X则2500＝a/10％×[1-1/(1+10％)40]X＝a/10％×[1-1/(1+10％)30]2500/X=a/10％×[1-1/(1+10％)40]/a/10％×[1-1/(1+10％)30]X＝2410.16元/平方米例:已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8％，问假设报酬率为10％，50年的土地价格。
第四章 收益法
(3)独自求取修建物价钱
2、公式
a V r o VB
LL
rB
公式运用前提：修建物收益有限年
3、 操作流程
• 修建物剩余技术流程图
修建物及其土地总收益 修建物及其土地总费用
土地价钱 土地资本化率
修建物及其土地纯收益 土地纯收益
修建物纯收益 修建物资本化率
修建物价钱
第六节 运用举例
例1：某不动产建成于1997年底，尔后收益年限为48年，1998年 底至2001年底取得的年净收益区分为83万元、85万元、90万元、 94万元，估量2002年底至2004年底可区分取得年净收益94万元、 93万元、96万元，从2005年底起每年可取得的净收益将动摇在 95万元；购置该类不动产通常可失掉银行80%的抵押存款，抵押 存款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试应用上 述资料预算该不动产2001年底的收益价钱。
活动性补偿-投资带来的优惠
3.投资收益率排序拔出法 调查、搜集估价对象所在地域的不动产投资、相关投资的
收益率，将收益率由低到高陈列，再将估价对象与其他投资停 止比拟剖析，思索投资的活动性、管理的难易水平以及作为资 产的平安性等，找出同等风险的投资，从而判别资本化率的大 小。
三、投资组合技术 1.抵押存款与自有资金的组合
3.自用或尚未运用不动产净收益的求取：市场比拟法
三、实践收益和客观收益
1.实践收益是在现状下实践取得的收益。普通不能用于 估价。
2.客观收益是扫除了实践收益中属于特殊的、偶然的要素 后所能失掉的普通正常收益。它才干作为估价的依据。
3.估价中采用的潜在毛支出、有效毛支出、运营费用或净 收益，除有租约限制的以外，都应当采用正常客观的数 据。有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的 租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。
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收益法公式记忆方法总结
一、收益法中的必须死记的两个公式：
1、F=P×(1+i)n
2、P=A/i×[1-1/(1+i)n] (年金现值公式)
二、需要巧记的公式
等比现值公式
P=A/i-s×[1-(1+s/1+i)n] [当i≠s时]
P=nA/(1+i) [当I=s时]
三、需理解记忆的公式
1、《理论与方法》P163中涉及土地使用权在不同年限，收益率等的换算，给出了好几个公式，让人一时无法记住。
如：V∞=VN×1/KN
Vn=VN×YN/Yn×(1+YN)N/(1+Yn)n×[(1+Yn)n-1]/[(1+YN)N-1]
实际这些公式都无需死记，因为这里都隐含了一个前提，土地的年收益都是相同的，只是在不同年限，不同报酬率下折现值不同而已。
如果理解了这个道理，那例题中的解法都会变成以下的解题思路了。
例6-3 已知40年土地权益价格2500元/平方米，报酬率10%，问30年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，30年土地价格=X
则2500=a/10%×[1-1/(1+10%)40]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)30]
2500/X= a/10%×[1-1/(1+10%)40]/ a/10%×[1-1/(1+10%)30]
X=2410.16元/平方米
例6-4 已知30年土地权益价格3000元/平方米，报酬率8%，问假设报酬率为10%，50年的土地价格。
解题思路：设土地年收益=a，50年土地价格=X
3000=a/8%×[1-1/(1+8%)30]
X=a/10%×[1-1/(1+10%)50]
3000/X= a/8%×[1-1/(1+8%)30]/ a/10%×[1-1/(1+10%)50]
X=2642元/平方米
2、《理论与方法》P198，抵押贷款常数公式
RM= YM(1+YM)n/[(1+YM)n-1]
这个公式也不好记，不过仔细观察以下，就会发现，它不过是年金现值公式的变形，且是以年抵押贷款常数表示的，那样就好理解了。
P=A/I×[1-1/(1+i)n]
抵押贷款常数RM=A/ P=i/ [1-1/(1+i)n]
记住按年金现值公式计算出的抵押贷款常数往往要换算成年抵押贷款常数。
例6-24 购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率6%，贷款期限为20年，按月还本付息，自有资本资本化率为12%，求综合资本化率。
第一部先计算抵押贷款常数。
i=6%/12=0.5%，n=20*12=240
RM=A/ P=i/[1-1/(1+i)n]=0.5%/[1-1/(1+0.5%)240]
=0.0071643
记住这是按月还本付息计算的资本化率，需换算成年抵押贷款常数。
RM=12×0.0071643=8.60%
以上为学习体会，供大家参考，欢迎指正。
等差序列现值公式我至今未能记得住，不知各位可有好的方法。
补充：等差公式
四、等差序列的现值公式，记忆技巧
1、年金现值基本公式
P=A/i[1-1/(1+i)^n]
2、等差序列年金现值公式(教材P141)
P=A[(1+i)^n-1/I(1+i)^n]+G/i[(1+i)^n-1/i(1+i)^n-n/(1+i)^n]
3、等差序列年金现值公式(总结)
P=A/i[1-1/(1+i)^n]+G/i2[1-(1+ni)/(1+i)^n]
区别分母一个是i，另一个是i2(i的平方)
分子一个是1，另一个是(1+ni)。