中国新兴养老模式分析报告

中国新兴养老模式分析一、台湾长庚养生文化村是社区，又像医院；是医院，又像社区，这就是台湾最新推出的房地产概念——养生文化村。

这个集养老、医疗、生活、娱乐等功能于一体的养生文化村是台湾经营之神”台塑集团董事长王永庆的创意。

它以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，延伸出银发族”养生服务，今年3月楼盘一推出即被抢购一空，非常受客户欢迎。

据介绍，该文化村占地34公顷，内有养老住宅3600多户，今年10 月，第一期706户入住，一旦全部入住，这里将成为全球最大的银发社区之一。

养生村内的健康服务内容包括：设立社区医院，提供居民特约门诊、康复及照顾护理等医疗服务；定期健康检查、防疫注射与体能检测；配备专业人员，提供周详用药管理服务；规划居民个人健康计划，并提供养生处方；建立个人健康资料库；设置全天候监控中心并结合长庚医疗体系，确保高效率的紧急医疗救护功能；定期举办健康讲座、养生咨询等。

村内的养生休闲生活也多姿多彩，包括运动养生（太极拳、乒乓球、台球等）、娱乐交谊（麻将、棋类、卡拉OK、电影欣赏等）、艺文技艺（书法、绘画、音乐、戏曲等）、民俗活动（春节、元宵、端午、中秋等节庆活动）、宗教活动（禅修法会、礼拜弥撒、回教聚会等）。

村内绿地广阔，甚至还可提供种菜的菜地。

村里还拥有完整的社区功能，设有超市、银行、书店、图书馆、餐厅、体育馆、水疗池等；如有家属来探访，也有招待所可供住宿。

村里还提供有偿工作，老人如有园艺农艺指导管理、简易水电维修等专长，都可通过为大家服务而按劳取酬。

养生文化村的入住资格是：年满60岁、配偶年满50岁且接受长庚医院身体检查证明健康状况合格者。

至于管理费标准，一房一厅（面积约46平方米）的单人价为每月1.8万元新台币，一房两厅（面积约73平方米）的单人价为每月2.6万元新台币，双人价再略增，膳食费及水电费按实际消费结算。

这种价格在台湾被视作平价。

台塑集团初步规划，除林口之外，还将在嘉义、宜兰建设第二、第三个养生文化村，三地的初步投资总额超过400亿元新台币。

模式点评：第一，台湾长庚养生文化村以高质量的服务定位，重视优质、尊荣、休闲与健康等条件，区别于老人院、疗养院等在大众心中的负面刻板印象，强调安全、人际及健康管理；第二，长庚医院完整的医疗护理，而且平价但高级的定位，为其它银发住宅所不及的；第三，强调以长庚医院为基础的医疗系统，为高龄者健康的把关，并首采连续式的照护让高龄者不至于受迁移之苦，能在不同的身体状况下接受不同的照护，以作为和其它业者比较的最大优势；第四，透过房屋中介、媒体、讲座等，让消费者了解银发住宅所要传达的精神。

二、北京太申祥和山庄太申祥和山庄采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，是集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的大型综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，会员老人可享受优惠价位及为其提供的各项服务。

山庄的太医馆”是一所创新而不离宗的特型医馆，汇集多名曾经担任毛泽东、邓小平等党和国家领导人的保健医生和现任保健专家，享受国务院颁发的政府特殊津贴的专家；中国四大名医”及国家级中西医专家的后代及嫡传弟子，中国中医科学院博士生导师、主任医师、教授等40多位皇城国医”，为会员们提供一流的、特色医疗保健服务。

其他娱乐、住宿、及针对老年人设置的无障碍设施一应俱全。

专为老年人设计的养老会籍有：祥和会籍、太申养老会籍、太申尊老会籍、太申至尊尊老会籍共计四种。

祥和会籍和太申养老会籍会员在山庄居住，可享受会员房价；太申尊老会籍会员可享受免费专属标准房间的居住权；太申至尊尊老会籍会员可享受我院提供的免费专属一居室套房的居住权。

模式点评：第一，太申祥和是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式；第二，山庄将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式，汇集了多位皇城国医”，为会员提供服务；第三，山庄的环境及文化氛围。

区别于其他的老年服务机构，这里采用中国传统古典园林建筑，辅以苏州园林式山水，使人体验到中华民族五千年文明史的优秀传统和文化底蕴，营造出一个天人合一、养生保健、修身养性的绝妙之地。

三、以房养老以房养老”通常也被称为住房反向抵押贷款”或者倒按揭”作为一种新型的养老模式，以房养老”的概念从西方国家介绍到中国之初，就受到了来自社会各界的热切关注。

很多人认为，在老龄化现象日益突出、独生子女负担加重的中国社会，采用反向抵押的逆按揭方式以房养老”无疑是未来老年人减轻养老负担的一种很好的方式，但事实到底怎么样呢？案例：但早在2005年4月初，位于江苏省南京市江宁区的汤山留园养老公寓，作为国内首个吃螃蟹的人”推出了一套以房换养”的操作方案，一度引起了多方关注。

然而时至今日，历时两年，该方案并无一人签约。

有消息说，此养老公寓即将进行工商注销，这表明：南京的以房养老”试点已濒临夭折。

目前，北京太阳城国际老年公寓也采取了类似反按揭”的方法，即在征得老人同意后，由其将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城；或采取置换的方式，将老人的原有住房与太阳城”的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。

目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。

模式点评：以房养老”模式目前在我国遇到的最大问题是传统观念的羁绊。

尽管不少老人都觉得这是一种理想的养老方式，但是实际愿意参与的人并不是很多。

在中国，历来都是养儿防老”的观念占据着统治地位；现代经济的发展和独生子女的增加，使得养老负担加重，是不争的事实。

但是，中国人重视安身立命的家园的传统，让老人将自己的房子抵押给民间机构、银行或是保险公司，以换取养老费用的时候依然存在很多顾虑。

大多数老人都表示，难以真正义无反顾地将舍弃家园” 甚至觉得这样做有负于自己的子女。

子女们在感情上也很难接受老人的遗产变成保险公司财产的现实。

这些可能导致以房养老”难以打开市场。

但任何一种新生事物，总要经过人们一定时间的认识和接受过程，从当初南京推出住房倒按揭到今天的北京太阳城模式，人们的观念在逐渐改变，要被大多数人接受，肯定也要时间的。

四•、异地养老异地养老又可称之为移民养老、移居养老。

是利用移入地和移出地不同地域的房价、生活费标准的巨大差异和气候、环境自然养老资源的巨大差异，实施老人移民养老。

异地养老又分为几种类型：1、异地购房异地购房主要出现在海南、大连、青岛等气候、环境宜人的城市或大城市的周边地带。

以海南为例，海口岛外购房者的比例是73%，三亚岛外购房者的比例是85%。

这些购房者，主要有上海、浙江、江苏、山西、北京、天津、辽宁、吉林、黑龙江、新疆、陕西等省市。

2004年海口积压的房地产中有35%左右由省外购房者购买，其中很大一部分购房是用于度假和养老。

据有关人士介绍，海南房地产项目在上海颇受养老型消费者的青睐，其中，养老型消费者在所有购房者中占60%的比例。

在蓬莱，外地购房者占蓬莱房地产销售市场20% —30%的份额，其中60%以上的异地购房者购房目的是养老。

因为这些异地购房者的存在，大连、青岛、海口等城市，都曾提出建立全国性养老基地的设想。

另一种情况出现在上海、北京等特大城市。

在上海，一份关于养老型”住宅购买意愿的调查显示，在上海月收入8000兀以上的人群中，过半数愿意购买养老型”住宅，其中，9.9万被访者希望购买郊区或周边城市的养老型”房产。

近两三年来，类似主攻上海市场的养老型” 楼盘日趋升温，太仓、昆山、吴江、南浔、嘉兴等地遍地开花”从地图上看，这些楼盘连在一起，形成了一个环绕上海的养老房产带” 目前，大多数推出养老型”房产的开发商都限定了入住居民的年龄。

比如，上海首家集居家与机构养老为一体的养老社区亲和源老年公寓”就要求居住者为男性60岁以上，女性55岁以上。

对房产开发商而言，年龄上的硬性限制，既有可能是该处房产占据细分市场、保值增值的关键，也有可能成为曲高和寡”的门槛。

在北京，银龄(Silver Age )是首批进入大陆新兴养老院产业的公司之一，它计划在北京市中心西北40多公里的小汤山建立拥有525幢房屋的养老住宅区，被命名为自在人家老年公寓(敬老院，养老机构)。

作为项目的一部分，该公司还将为需要不断接受治疗的老年人建立一所疗养院，并为来访者建一所拥有20个房间的宾馆。

首批300幢房屋将于2008年4月完工。

由于政府的减税措施和该项目低廉的土地成本，预计，4年内股东们将得到37%的回报率。

该公司总投资估计达到2300万美元。

2、候鸟式”养老一种异地置换旅游模式（候鸟式养老）也在国内非常流行：飞”到南方过冬，漂"到北方避暑，吃住在老年公寓比住旅馆划算得多，养老的同时还能旅游……这种新型的互动式异地养老模式可以通过全国养老机构对接的形式，构建全国异地养老服务平台和网络，组织老年人到外地休闲度假、旅游观光、特色治病等。

这种模式已悄然在一些大城市兴起。

其中，大连互动式异地养老服务中心首先策划了快乐夕阳之旅”系列活动，大连至北京，北京至大连两地老人互动养老，大连至海南”E动养老、日本至大连”互动养老、香港至大连”E动养老等多次活动。

由于参与活动的老人到异地入住养老院，消费水平不高，服务水平不低，而且在照顾老人方面，养老院比酒店更具有一定的优势。

加之人们普通有尊老爱老的心理和团体活动景区、景点多数予以优惠的低消费结果，该项目一经推出便深得老人的欢迎。

3、季节性”养老所谓季节性”养老，就是空巢老人们有选择地在炎热的夏季和寒冷的冬季，不再为每天的衣食所困扰，临时住到养老院或老年公寓去，享受一段有人照料和服侍的生活，而在春秋一年中最美好的时节，又回到家庭中，去享受家的静谧、温馨和欢乐。

在天津市开发区的泰达国际养老院，像这样选择季节性养老的老人，如今已占入住老人的半数以上。

季节性养老多为高龄空巢老人，而候鸟式养老则以低龄健康老人为主。

4、海外华人回国养老异地养老”涉及最广的，恐怕要数海外华人叶落归根回国养老了，尤其在中国经济日益发展之后，海外华人回国养老渐成热潮。

据新加坡华文媒体报道，现在，中国已经取代了澳大利亚的珀斯成为新加坡中产阶层华人的理想退休之地。

北美600万华人中，对到中国买房有着强烈意愿的一度占15%至20%。

他们中有些是为了投资；有些是因为与国内有生意往来，需要经常回国，买套房子既经济又方便；不过，在回国买房大军中，人数最多的还是希望叶落归根的第一代移民。

在洛杉矶，去年到总领馆办理签证手续的华人有1.5万人，其中2/3与回中国购房有关；有人算了一笔账北美约有600万华侨华人，只要有10%的家庭回中国购房，就达20万套，以每套50万元计价值1000亿元人民币，其市场潜力相当可观。

据有关调查显示，上海和北京高端房产市场的购买者中，海外华人尤其是北美的华人占了相当大的比例。