房地产政策及法律法规基础知识
2023年房地产法规考试知识要点
第一章房地产法规概述1.1房地产1.1.1房地产旳概念房地产旳自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆）自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地旳不可再生性与稀缺性经济属性：①商品性②具有价值和使用价值旳商品旳二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离旳偶性社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化旳使用分散性③房地产与经济社会发展旳协调性1.1.2土地和房屋房屋构成应具有旳三个条件（理解记忆）①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法旳1.1.3地产和房产地产和房产旳区别（理解记忆）①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓旳“空中楼阁”。
②房产具有使用寿命，会不停损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永久运用，一般不贬值，更很少发生物权灭失旳状况。
③地产价格和房产价格旳影响原因不尽相似。
地价明显受级差地租规律旳支配；而房价则取决于建筑成本和地价。
1.1.4房地产旳分类房地产按照不一样分类措施进行旳分类（理解记忆，可以举例）⑴按用途分类①居住房地产：住宅、集体宿舍②办公房地产：写字楼③商业房地产：商业店铺、购物中心④旅游房地产：宾馆、饭店、度假村⑤餐饮房地产：酒楼、美食城、餐馆⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆⑦工业房地产：厂房、仓库⑧农业房地产：农场、林场⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂⑩综合用途房地产：商住两用楼⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房1.2房地产业1.2.1房地产业旳概念房地产业旳定义（理解记忆）房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务旳集多种经济活动为一体旳综合性产业。
房地产业和建筑业旳区别（理解）1.2.2房地产业旳构造房地产业旳行业构造（记忆）①房地产开发经营业②房地产征询业③房地产估价业④房地产经纪业⑤物业管理业1.2.3房地产业旳地位和作用房地产作用旳体现（理解，理解）1.3房地产法规1.3.1房地产法旳概念和调整对象房地产法旳概念（理解记忆）房地产法是调整房地产关系旳法律规范旳总称。
房地产基础知识 - 副本
房地产基础知识 - 副本导言房地产是指土地、建筑物和其他固定设施的综合体，包括住宅、商业建筑、工业厂房以及其他各种不动产。
作为一个庞大而复杂的行业，了解房地产的基础知识对于我们在房地产市场中做出明智的决策至关重要。
本文将介绍房地产基础知识的一些重要方面，帮助读者更好地了解这一行业。
1. 房地产市场的基本概念房地产市场是指买卖房地产的市场。
在这个市场上，买方和卖方以自愿交易的方式进行买卖。
房地产市场会受到多种因素的影响，包括供需关系、经济状况、政府政策等。
在市场中，房屋的价格是通过供需平衡决定的，当需求高于供给时，房价上涨；相反，当供给超过需求时，房价下跌。
2. 房地产投资的基本原则房地产投资是指购买房地产以获取利润的行为。
以下是一些房地产投资的基本原则：•投资前要做好充分的市场调查和分析，了解当地的房产市场需求和趋势。
•选择好的投资地点，例如地段优越、交通便利等条件良好的地区。
•考虑房产的资本增值潜力，例如周边基础设施建设、城市规划等因素。
•考虑投资回报率，包括租金收益和房产增值。
•确保投资的风险可控，例如通过保险和合理的资金规划来防范风险。
3. 房地产相关的法律法规在房地产领域，有一系列的法律法规对房地产交易、产权保护和相关争议解决提供了指导。
以下是一些常见的房地产相关的法律法规：•《中华人民共和国物权法》：对房地产的产权及其保护作了详细规定。
•《城市房地产管理法》：对城市房地产的管理和交易进行了规范。
•《土地管理法》：对土地的使用、出让、收回等进行了规定。
•《房屋买卖合同示范文本》：为房地产买卖合同的签订提供了示范。
•《房地产估价师执业管理办法》：对房地产估价师的执业进行了规定。
4. 房地产市场的风险和挑战房地产市场面临着一些风险和挑战，需要投资者和从业人员特别注意。
以下是一些常见的房地产市场风险和挑战：•财务风险：房地产投资需要大量的资金，如果资金不足或者投资回报不达预期，投资者可能面临财务风险。
房地产市场的政府政策与法律法规
房地产市场的政府政策与法律法规房地产市场是一个对国家经济发展和社会稳定具有重要意义的领域。
为了引导和规范房地产市场，各国政府都制定了一系列的政策和法律法规。
本文将就房地产市场的政府政策与法律法规进行探讨。
一、政府政策的调控措施1. 货币政策调节。
房地产市场的健康发展需要充足的资金支持，因此，货币政策是调控房地产市场的重要手段之一。
国家通常通过调整利率、货币供应量等来控制房地产市场的投融资成本，从而影响购房者的购房意愿和开发商的开发能力。
2. 土地政策引导。
土地是房地产市场的重要资源，各国政府通过土地政策来引导土地使用和开发。
比如，政府可以通过招拍挂、土地出让等方式来控制土地供应，限制过度开发，避免土地价格的过度上涨。
3. 房贷政策限制。
为了避免房地产市场的过度炒作和风险积聚，政府会采取一系列的房贷政策来限制购房者的购房能力。
这包括提高首付比例、收紧利率政策、限制购房人数等措施，从而减少投机性购房行为。
4. 税收政策优惠。
政府为了鼓励房地产市场的发展，也会出台一些税收政策优惠措施。
比如，减免房产税、增值税等，以降低开发商的成本，刺激购房者的购房热情。
二、相关的法律法规1. 房屋供应与销售管理法律法规。
这方面的法律法规主要规定了房屋的供应与销售管理，包括土地使用权出让、房地产开发企业的资格与审批、商品房销售许可证的颁发、房地产交易合同的订立与履行等环节。
这些法律法规的出台，旨在保护购房者的合法权益，并维护房地产市场的秩序和稳定。
2. 建设工程规划管理法律法规。
为了确保房地产开发项目的规划和建设符合国家的整体规划以及人民的利益，政府制定了一系列的建设工程规划管理法律法规。
这些法律法规规定了开发项目的规划审批、建设许可、监理、验收等环节，旨在保证工程的质量和安全，以及保护自然环境的可持续发展。
3. 房地产市场监管法律法规。
为了维护房地产市场的正常运行和公平竞争，政府制定了一系列的监管法律法规。
这些法律法规规定了开发商的资质、房地产经纪机构的管理、市场交易的规范等内容，旨在保护消费者的权益，维护市场的公平和诚信。
房地产基础知识培训课程
目录
1 房地产基本概念 2 房屋建筑基本概念 3 房屋建筑常识 4 行业术语 5 房地产交易类型
第一章 ：房地产基本概念
❖区分房产、地产、房地产三者间的概念差别,并明 确三者间的联系,
房地产 : 房地产是房产和地产的总称,其在物质上是由土
地及土地上的建筑物和构筑物构成的,在经济学上 也叫不动产, 如住宅、大厦、学校
第四章 ：行业术语
住宅性质
普通住宅
普通住宅是指各区指导价以下且小于144 平方米（市场上需求量最大），容积率高 于1.0
公寓
公寓是指商品房 24小时电梯、保安，24 小时管道热水;
别墅
别墅是指独栋、联排、叠拼建筑;
装修分类
毛坯
毛坯是指水泥地，白墙 一般用于住宅
简装修是指地砖、白墙 一般用于住宅及
获准上市交易 的已购公房
已购经适房
二手房概念详解
❖ 私产房 私产房又称为私产住宅、私房,是由个人或家庭购买、建造 的住宅,唯一一种可以做银行贷款的产权性质的房屋.
❖ 房产所有权的分类
❖ 占有权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前 提条件,
❖ 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利,以满 足人们生产和生活的需要,
❖ 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋 所有权人将房屋出租而收取的租金,
❖ 处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的 权能,只有财产的所有人才具有财产的处分权,
❖ 土地使用权是指土地使用权拥有者对土地使用的权限 ,包括开发权、收益权、处置权,政府以拍卖、招标、协议 的方式,将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用 者,土地使用权期满后,如该土地用途符合当时城市规划要 求的,土地使用者可申续用,经批准并补清地价后可以继续 使用
房地产专业基础知识完整版
房地产专业基础知识1.房地产房地产又称不动产,是房产和地产的总称;房产总是和地产联结为一体的,具有整体性和不可分割性;房产：是指房屋经济形态,在法律上有明确的权属关系,在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋;地产：是指土地财产,在法律上有明确的权属关系,地产包括含地面及其上下空间,地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系;2.房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业;3.房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动;4.地产开发是将“生地”开发成可供使用的土地“熟地”;·生地：生地指的是已完成土地使用权批准手续指征收,没进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整而未形成建设用地条件的土地；·熟地：熟地指的是已完成土地开发等基础设施建设具备“几通一平”,形成建设用地条件可以直接用于建设的土地；·毛地：毛地指的是已完成宗地内基础设施开发,但尚未完成宗地内房屋拆迁补偿安置的土地；·净地：净地指的是已完成宗地内基础设施开发和场地内拆迁、平整,土地权利单一的土地;一般而言,“生地”、“熟地”重点着眼于建设；而“毛地”、“净地”更多着眼于出让;至于区别可以比较基本概念体会;5.房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权;具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利;6.土地类型及使用年限——居住用地70年；——工业用地50年；——教育、科技、文化卫生、体育用地50年；——商业、旅游、娱乐用地40年；——综合或其它用地50年；——另外,加油站、加气站用地为20年；土地使用年限届满后,该怎么办房屋一经购买并取得产权后,即作为业主个人所有的财产,并无居住年限的限制,担对该房屋所占用范围内的土地来说,因为土地除属于集体所有的外,均属于国家所有;业主所取得的为该土地的一定年限的使用权;一般住宅用地的土地使用时间为70年,自开发商取得该土地使用证书之日起计算;在该土地使用年限届满后,土地将由国家收回;业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下,继续使用该土地;7. 土地所有制现行全部土地实行的是社会主义土地公有制,分为全民所有制即国家所有和劳动群众集体制即集体所有两种形式;其中,城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有；宅基地和自留地、自留山,属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源,属于国家所有,由法律规定属于集体所有,森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外;但地上建筑物既可以为国家所有,也可以为集体、单位和个人所有;因此,同一宗房地产,其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的;只有国有土地才能进行市场交易和开发;8. 三通一平是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通,场地平整;七通一平是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通,场地平整;9.土地使用权出让的形式·协议出让·招标出让·拍卖出让·行政划拨使用权有权出让的土地,必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后,才能转让;有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地,还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地;10.房地产市场一级市场、二级市场、三级市场;一级市场是指国家以土地所有者和管理者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;二级市场是指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易;三级市场是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易;11.商品房是指具有经营资格的房地产开发公司包括外商投资企业通过出让方式取得后经营的住宅,均按市场价出售;其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、、材料差价等组成;它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产;福利商品房是指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价,按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工,带有福利性质的房屋;微利商品房与福利房不同在于不免地价,并有略高于房地产成本的微利,这类房屋由市政府主管单位筹资建设,用来解决企业职工住宅困难户,价格由政府确定,实行优惠价格政策;经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅;自建房集资房是指各单位自筹资金或合资兴建房屋;产权由投资单位所有,一般自用为主,不得在市场上流通按规定已补交地价的除外;12. 期房是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房,即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止,所出售商品房称为期房;消费者在购买期房时应签商品房预售合同;楼花：一词最早源自香港是指未完工的物业即在建物业,另一说法即指未正式交付之前的商品房;13. 现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房,即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房,与消费者签订商品详尽买卖合同后,立即可以办理入住并取得产权证;14. 毛坯房房地产商交付屋内只有门框没有门,墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房;15. 成品房是指对墙面、天花、门套、地板实行基本装修,交房之后可以直接入住的房子;16. 房地产产权证是房屋土地权属凭证合二为一,是房地产权属的法律凭证;17.“五证”房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续;其中“五证”、“两书”是最为重要的条件;国有土地使用证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目的位置和范围符合城市规划的法定凭证;通过“招、拍、挂”在出让前已经通过城市规划的标准;建设工程规划许可证：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;建设工程施工许可证建设工程开工证：是有关建设工程符合项目开工的条件,可以进入施工阶段的凭证;商品房销售预售许可证：是商品房进入市场的凭证;18.“两书”“一表”·住宅质量保证书·住宅使用说明书·竣工验收备案表19.商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在建设中的房地产项目进行市场销售,由国土局制定的一项提前销售制度;只有取得了预售许可证才能销售;20. 商品房买卖合同是由省建设厅、省工商管理局统一监制,用以明确买卖双方权利和义务的协议,所有的商品房销售都须签订此合同;商品房买卖合同的主要内容包括当事人双方基本信息、商品房基本状况、价款及支付方式、商品房交付使用方式及条件、公共配套设施设备条款、面积差异的处理、产权登记的约定、违约责任等以及双方约定其他事项;21. 房地产抵押合同是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系由银行、业主、发展商三方签定的合同;22. 银行按揭是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为,业主先付一部分楼款,余款由银行代购房者支付,购房者的楼房所有权将抵押在银行,购房者将分期偿还银行的贷款及利息,这种方式称为银行按揭;23. 房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为;按现时有关规定,预售及现售的房地产均可转让,但必须到国土局办理转让手续,房地产公司不得给预购房者更改姓名;24.契税契税是指房屋所有权发生变更时,就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收;它是对房地产权变动征收的一种专门税种;交易手续费经济适用房减半契税的最新规定对个人购买家庭唯一住房家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同,面积为90平方米及以下的,按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;购买非普通住房、二套以上住房,以及商业投资性房产商铺、办公写字楼、商务公寓等,均按照4%的税率征税;25.公共维修基金公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金;商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳;开封公共维修基金的征收标准：26.订金订金并非一个规范的法律概念,实际上它具有预付款的性质,是当事人的一种支付手段,并不具备担保性质;商品房交易中,如买家不履行合同义务,并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之,若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金,但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任;27.定金定金是指当事人约定由一方向对方给付的,作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现;根据我国有关法律法规的规定,定金应当以书面形式约定,当事人在定金合同中应约定交付定金的期限;定金合同从实际交付定金之日起生效,定金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的20％;如果购房者交了定金之后改变注意决定不买,开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金;28.违约金违约金是指违约方按照法律规定和合同的约定,应该付给对方的一定数量的货币;违约金是对违约方的一种经济制裁,具有惩罚性和补偿性,但主要体现惩罚性;只有当事人有违约行为且在主观上有过错,无论是否给对方造成损失,都要支付违约金;29. 房屋结构房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑材料划分类别;建筑结构有六种类别：1钢结构：承重的主要结构是用钢材料建造的,包括悬索结构;如钢铁厂房、大型体育场等鸟巢;2钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝土建造;如一幢房屋一部分采用钢制构架,一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造桥梁;3钢筋混凝土结构框架剪力墙结构/框架结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土建造,包括薄壳结构,大模板现浇结构及使用滑升模板等先进施工方法施工的钢筋混凝土建造的;4砖混结构：以砖墙为5砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的,如一幢房屋是木屋架、砖墙、木柱建造;6其他结构：凡不属于上述结构的房屋建筑结构均归入此类;30. 复式住宅复式住宅在概念上是一层,但层高较普通的住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等内容,用楼梯联系上下;复式住宅实际上并不具备完整的两层空间,夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分;31.跃层住宅通常情况,跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层：一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等;复式在两层之间有视线上的交流和空间上的流通;而跃层住宅的上、下两层之间完全由楼板分隔,只通过楼梯联系,和复式住宅的空间是两种不同的类型;32. 错层住宅错层是指一户内楼面高度不一致,错开之处有楼梯联系;优点是和跃层一样能够动静分区,但因为没有完全分为两层,所以又有复式住宅丰富的空间感;可以利用错层住宅中不同的层高区分不同功能的房间;33. 阁楼暗楼一般是房屋建成后,因各种需要,利用房间内部空间上部搭建的楼层;34.开间、进深住宅设计中,住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离;因为是就一自然间的宽度而言,故又称开间;在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度;习惯上,我们把一个楼或房间的主要采光面称为开间或面宽,垂直的称为进深;35. 标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层;36. 层高层高是指住宅高度以“层”为单位计量,每一层的高度国家在设计上有要求,这个高度就叫层高;它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离;37.净高净高是指层高减去楼板厚度的净剩值;38.用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积;39.基底面积是指建筑物首层的建筑面积;和建筑密度有关40.建筑面积建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和.也就是建筑物外墙勒脚以上各层水平投影面积的总和.建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室等面积的总和;41.公摊公摊,学术语;即公用分摊建筑面积,指每套单元依法应当分摊的公用建筑面积;在日常使用中,一般也简称或公摊;公用分摊建筑面积是指每套单元商品房依法应当分摊的公用建筑面积;公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任;公摊范围1各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室,以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;2套单元与公共建筑空间之的分隔墙,以及外墙包括山墙墙体水平投影面积的一半;42. 套内建筑面积也称实用面积,对应着使用率;套内建筑面积= 套内使用面积+ 套内墙体面积+阳台面积43. 套内使用面积在商品房销售中简称为使用面积;是指建筑物各层平面布置中可直接为生产或生活使用的净面积总和,不包括墙体、柱子等;44. 套内墙体面积商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙及非共用墙两种;共用墙包括各套之间的分隔墙,套与公用建筑空间投影面积的分隔以及外墙包括山墙;共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积,非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;45. 商品房销售面积商品房销售面积也称住宅面积或住宅建筑面积,是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积套内建筑面积与应分摊公用建筑面积之和;商品房销售面积＝建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积＝套内使用面积包含阳台面积＋套内墙体面积＋分摊公用建筑面积46. 实用率/得房率实用率也称得房率,是套内建筑面积与住宅面积建筑面积之比,大于使用率;即：实用率＝套内建筑面积/套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积;47. 使用率使用率是住宅套内使用面积和住宅面积建筑面积的比;即使用率＝套内使用面积/套内使用面积＋套内墙体面积＋分摊的共有公用建筑面积;58.容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比;49建筑密度覆盖率建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比;50.绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比;51. 销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比;52. 均价基价起价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价;基价也称为基础价,是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格;商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出;起价也叫起步价,是指某物业各楼层销售价格中的最低价格,即起价;53. 平面价差：平面方位不同,价格的差异;垂直价差楼层价差：不同楼层价格差异;议价空间：讨价还价的价格差异;54. 格局：单元内分割情况;55.开放式设计：无隔断设计、利于空间较广,如餐厅、厨房或客厅;56.玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间;它的主要功能是让人在进门之后稍做停留,有个换鞋、放雨伞的地方,同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡;57.阳台：指有雨遮有脚踏之面,没有挡风墙的突出建筑体外部分;58.外飘窗：突出于墙体的窗户,飘出去的尺寸在40—60CM左右;59.露台：指没有雨遮的,有脚踏的部分;60. 砖墙：用砖砌成的墙;61.外墙：指建筑物体表面;62.内墙：指建筑物内竖面;63.剪力墙：承受房屋重力的墙,不可以任意敲打;64. 动线：行走习惯路线;65. 厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机;66.卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆、坐式马桶;67. 诉求客源：主要针对的客户层;68. SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作;。
房地产政策与法律第一章--房地产法概述
三、房地产法律关系的构成
（二）房地产法律关系客体
法律关系的客体是指主体的权利和义务所共同指 向的对象，包括物、行为和无形资产。
1.物：在房地产法律关系中具体表现为土地、房屋 及其附属物。
2.行为：在房地产法律关系中表现为房地产法律关 系主体进行的活动，如房地产开发、交易、物业管理 等。
❖ （3）从房地产交易形式划分，房地产市场可分 为房地产买卖市场、房地产租赁市场、房地产抵押 市场等子市场。
❖ （4）从房地产购买者目的划分，房地产市场可 分为自用市场和投资市场。
2.房地产市场分类
❖ （5）按流转次数划分，房地产市场可以分为一级 市场、二级市场和三级市场三个层次。
❖ 一级市场是指国家作为国有土地所有者，采取协 议、招标、拍卖、挂牌等方式将一定期限的国有建设 用地使用权出让给用地者；
3.无形资产：在房地产法律关系中表现为房地产法 律关系主体从事房地产活动带来的非物质利益，如各 类规划设计方案、设计图纸、商业秘密等。
三、房地产法律关系的构成
（三）房地产法律关系内容
❖
1.房地产民事权利义务：基于房地产法律关系所
产生的权利义务，其特征是以财产权为核心，权利义
务主体一律平等。
❖
（1）房地产物权
❖ 二、新中国房地产法的发展 ❖ 纵观新中国成立后房地产法的发展历程，我们
可以将房地产法的发展概括为如下四个发展阶段 （P14-16）： ❖ （一）建国初期 ❖ （二）社会主义改造时期 ❖ （三）十年动乱时期 ❖ （四）复苏和大发展时期
第四节 我国房地产法的存在形式
——渊源与内容体系
一、房地产法的渊源 ❖ 房地产法的渊源指房地产法律规范的表现形
2.房地产市场分类
法律知识：法律如何规范房地产和房屋交易
法律知识：法律如何规范房地产和房屋交易随着经济和城市化的发展，房地产和房屋交易已经成为了一个国家经济和社会发展的重要组成部分。
在这个领域，法律的规范作用越来越凸显。
本文将从政策法规、法律手续、合同法及违约责任、房屋质量等几个方面来探讨法律如何规范房地产和房屋交易。
一、政策法规政策法规是对房地产和房屋交易的重要规范。
政府要通过制定土地规划法、城市规划法、物权法、房地产管理法等法律法规，保障公民的房屋权利，规范市场秩序，促进市场健康发展。
在2017年，我国全面开展了房地产市场调控工作，通过一系列的政策法规来规范房地产市场，即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，包括限购、限贷、限售等政策措施，对炒房、投机的行为进行限制，避免市场泡沫化。
此外，为了保证市场透明、公正，国家还建立了不动产登记制度，规范房地产交易，对购房者和权利人进行真实身份审查。
二、法律手续任何一项法律行为，都需要进行相关的法律手续。
在房地产和房屋交易中也是如此。
购买一套房子，需要进行合同签订、过户手续、税费支付等环节。
房地产买卖过程中必须办理的手续有：与房地产开发商签订委托购买协议或预售合同、在协议或合同规定的期限内办理房屋过户手续、在规定的期限内支付房款、办理房产证等。
这些手续的规定，有效地保障了房屋交易的合法性和规范性，确保购房者的权益得到保护。
三、合同法及违约责任合同法是调整交易行为的法律基础。
在房地产交易中，合同的签订是最基本的保障。
房地产买卖是双方自愿的合同关系，双方应当严格按照合同约定履行，合同一旦签订就具备法律效力，双方必须按期履行合同的约定。
如果一方不能履行合同，必须承担相应的法律责任。
如果购房人不能按期交付房款，房屋开发商或出售方有权解除合同，收回物业。
如果卖房人不能按期过户或不能按约定交房，购房人有权解除合同，要求退还定金或全款。
在行政许可程序透明、公平、法定的情况下，当事人因非法占有而存在权属纠纷时，诉讼或仲裁程序可将纠纷解决。
2024年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识真题精选附答案
2024年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识真题精选附答案单选题（共45题）1、以下不属于城市总体规划主要内容的有（）。
A.综合交通体系B.用地布局C.建筑密度D.功能分区【答案】 C2、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由（）。
A.甲工厂缴纳B.乙公司缴纳C.甲工厂与乙公司各缴纳一半D.甲工厂与乙公司协商缴纳【答案】 B3、评估机构根据业务需要建立（），完善风险防范机制。
A.职业赔偿基金B.职业风险基金C.职业保证金D.职业准入基金【答案】 B4、从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。
A.一级B.二级C.三级D.暂定三级【答案】 A5、按照规定，房地产开发企业在变更事项书面通知买受人后，买受人在规定时间内未作出书面答复的，（）。
A.视同接受规划、设计变更，但不接受由此引起的房价款的变更B.视同不接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更C.视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更D.视同有条件地接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更【答案】 C6、（2013年真题）专项用于廉租住房维护和管理的资金是（）。
A.廉租住房租金B.土地出让净收益C.地方财政资金D.住房公积金增值收益【答案】 A7、土地使用者延期付款超过( )日，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A.15B.30C.45D.60【答案】 D8、我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。
A.住宅用地B.商业用地C.工业用地D.农用地【答案】 D9、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。
A.重置价格B.租赁价格C.评估价格D.市场价格【答案】 D10、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
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1．房地产的概念2．房地产业的概念3．土地使用权的几个概念4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？5．房地产开发的概念6．房地产市场的内部结构如何划分？7．房地产开发企业资质等级标准8．什么是经济适用房，有何特点？9．为什么经济适用房价格相对偏低？10．什么叫二手房？11．商品房价格中都包括哪些因素？12．商品房销售中的五证是哪五证？13．什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？14．什么是印花税？15．什么是两书？主要内容是什么？16．什么是房地产抵押？17．抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？18．只要在郑州市区购房都能入户吗？19．购房入户的面积标准是什么？20．屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？21．什么是住房公积金制度？22．住房公积金为什么归个人所有？23．什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？24．什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
25．我国目前现行的住房供应体系有哪几种？26．房地产开发的主要程序有哪些？1．房地产的概念房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。
它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。
广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。
我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。
2．房地产业的概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。
3．土地使用权的几个概念土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点：固定性或不动性有限性不可再生性用途广泛性供应的稀缺性土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨（2）出让l 概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
l 出让的年限：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年（3 转让1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。
l 转让的形式：出售交换赠与（4）划拨概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的，除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。
4．城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？不能。
《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。
”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。
5．房地产开发的概念有广义与狭义之分。
广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。
通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。
三通一平：道路通给排水供电线路通场地平整七通一平：道路通上下排水通雨污排水通电力通通讯通煤气通热力通场地平整6．房地产市场的内部结构如何划分？我国房地产市场共有三级：一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场（商品房子交易市场），即房地产开发经营市场，这是房地产经营者与消费者之间的交1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
易市场；三级市场（二手房交易市场），是房地产投入使用后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易市场，又称为房地产调剂市场。
目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。
7．房地产开发企业资质等级标准按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一二三四五五个等级。
我公司目前属房地产开发二级企业。
8．什么是经济适用房，有何特点？l 概念：是指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。
安居房及解困房都是经济适用房的一种。
l 其特点主要表现在：（1）经济性是指住房相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。
（2）适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
（3）政府扶持、干预性表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。
（4）出售给特定对象：必须具有郑州市城镇非农户口；未参加房改或享受房改的面积未达到其应享受的80%；中低收入家庭（按郑州市每年颁布的标准执行，2002年郑州市家庭年收入在5万元以下）如属郑州市区拆迁户，不满足以上要求也可直接购买。
特别注意：经济适用房属于商品房的一种范畴，属微利商品房，因其是以成本价购买，故其产权属完全产权。
9．为什么经济适用房价格相对偏低？经济适用房建设用地采取行政划拨方式供应，征用土地补偿费和拆迁安置补偿、补助费按有关规定的低限执行。
经济适用住房建设按零税率计证固定资产投资方向调节税，免收商业网点费、人防费、基础设施配置费等11项费用，减半征收招标管理费，工程质量监督费等12项费用，有效降低了成本，与同等地段商品房相比约降低了300元/平方米。
10．什么叫二手房？私房上市交易通称为二手房。
也就是依法取得房屋所有权（全部产权），可以进入住房二级市场（即房地产三级市场）交易的房产。
如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。
1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
私房：是指依法归个人所有或数人共有的房屋。
产权：住房产权是住房各项权益的总和。
我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。
11．商品房价格中都包括那些因素？第一为土地价格。
由国家收取，约占总房价的30%。
第二为房屋建造成本。
在总房价构成中占30——35%左右。
第三为带征地费。
即实现居住条件所必须投入的辅助设施、环境优化所需的费用，包括绿地、景点、配电房等，此部分成本为100元/平方米左右，在房价构成中约占4%。
第四为配套费用。
即上缴当地政府的市政配套费和各管线部门所收的五种线路（水、电、气、通讯、市政管网）管理费、各区县所收的地区改建配套费等，在房价构成中所占的比例为10%左右。
第五为期间费用。
由管理费用、财务费用、销售费用（含广告费用）构成，在房价中所占的比例为10%左右。
第六为销售环节发生的营业税金及附加。
在房价构成中所占的比例为6%左右。
第七为开发商预期毛利。
12．商品房销售中的五证是哪几证？《国有土地使用证》《商品房销售许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》13．什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。
商品房买卖现行契税交纳税率为2%。
契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。
14．什么是印花税？1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。
而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。