商业地产商管中心运营方案
商管商铺运营方案
商管商铺运营方案商管商铺运营方案是指针对商业运营模式，针对招商、租赁、装修、经营等环节进行全流程管理和优化的方案。
目的是为了帮助商业地产业主和商户减少运营成本、提高利润率，同时提高商铺的运营品质和客户满意度。
商业运营的挑战随着消费和购物习惯的变化，商业地产市场也面临着新的挑战和压力。
商业地产业主需要面对的挑战主要包括：1. 消费模式的变化消费者的购物和消费方式越来越多样化，对商业地产市场的影响也越来越深远。
除了传统的实体店和购物中心之外，线上购物和社交电商等模式也在不断涌现。
如何与时俱进，满足消费者的需求，成为商业地产业主必须要面对的问题。
2. 竞争的激烈商业地产市场的竞争越来越激烈，新型商业综合体的涌现也加剧了竞争的格局。
商业地产业主需要寻找差异化的定位和亮点，以便脱颖而出。
3. 运营成本的压力商业地产的运营成本较高，包括租金、人力资源、广告宣传等。
如何降低运营成本，提高效率，成为商业地产业主需要应对的挑战。
商管商铺运营方案的目标商管商铺运营方案的目标是通过对商业运营模式、商铺运营流程以及服务体验的管理和优化，实现以下目标：1. 优化商业模式针对消费模式的变化，商管商铺运营方案可以帮助商业地产业主调整经营定位，找到不同于其他商铺或商业综合体的定位和差异化亮点。
这有助于吸引消费者的注意力和提升竞争力。
2. 降低运营成本通过精细化管理、流程优化和资源共享，商管商铺运营方案可以帮助商业地产业主降低运营成本，提高效率。
3. 提高客户满意度商管商铺运营方案可以提高商铺的运营品质和服务质量，提高顾客满意度和忠诚度。
商管商铺运营方案的要素商管商铺运营方案主要包括以下要素：1. 招商优化商业地产业主需要针对招商环节进行全流程的管控和优化。
包括目标市场的分析和定位、租户的筛选和评估、招商方案的制定和实施等。
招商优化能够更好地吸引到理想的商户进驻，提高商业综合体的整体形象和品质。
2. 租赁管理通过租赁管理，商业地产业主可以全流程管控租客的入驻、租期管理、退租处理等，降低租赁风险，提高商业地产的经营质量。
商业地产运营管理方案
商业地产运营管理方案一、综述商业地产是一个多功能、多业态、多环节、多任务的复合型商业项目，其成功运营离不开科学的管理方案。
合理的运营管理方案不仅能提高商业地产的经营效益，还能提升其品牌形象和市场竞争力。
本文将从经营目标、组织架构、流程管理、服务质量和市场营销等方面，对商业地产运营管理进行详细规划和安排。
二、经营目标商业地产的经营目标应包括经济效益、社会效益和环境效益。
经济效益是商业地产运营的核心目标，包括租金收益、销售额、客流量和投资回报率等。
社会效益是商业地产对社会的贡献，包括提供就业机会、改善城市形象、促进经济发展和社区融合等。
环境效益是商业地产对环境的保护和可持续发展的贡献，包括节能减排、资源回收和绿色建设等。
三、组织架构商业地产的组织架构应具备高效、精简、规范和协调的特点。
建议将商业地产运营部门分为四个板块：策划与开发、运营管理、市场营销及财务管理，各部门协同合作，实现整体运营管理的一体化。
1. 策划与开发部门：负责商业地产项目的规划、设计、开发和策划工作，包括市场调研、用地选择、商业模式设计、项目融资和合作伙伴开发等。
2. 运营管理部门：负责商业地产项目的日常运营管理工作，包括招商、租赁、物业管理、维护保养和安全管理等。
3. 市场营销部门：负责商业地产项目的市场推广和销售工作，包括品牌形象建设、市场调研、广告宣传和客户关系管理等。
4. 财务管理部门：负责商业地产项目的财务管理和预算控制工作，包括资金运作、成本控制、财务报告和审计监督等。
四、流程管理商业地产的流程管理包括项目运营流程、客户服务流程和后勤支持流程等。
合理的流程管理能提高运营效率、降低成本、增强服务质量和增强市场竞争力。
1. 项目运营流程商业地产的项目运营流程包括项目启动、经营计划、目标管理、工作分配、执行控制和绩效评估等。
具体来说，包括以下几个方面：- 了解目标和需求：与业主沟通，了解业主对商业地产项目的目标和需求，明确经营目标和路线图。
商业地产运营运营管理方案
商业地产运营运营管理方案一、项目背景商业地产是指专门用于商业目的的房地产，包括购物中心、酒店、写字楼、商业街等。
商业地产作为一种重要的经济形态，其运营管理直接关系着项目的成败。
有效的运营管理方案可以提高商业地产的利润和市场竞争力。
本文将以购物中心为例，探讨商业地产运营管理的方案。
二、项目概况购物中心作为一种综合性商业设施，包括了零售、餐饮、娱乐等多种业态，是人们日常生活中不可或缺的一部分。
购物中心的运营管理涉及到租赁管理、市场营销、客户服务、物业管理等多个方面。
要想成功地运营购物中心，需要有一个完善的管理方案。
三、租赁管理租赁管理是购物中心运营管理中的重要环节。
购物中心作为商业地产，其核心业务就是获取租金收入。
因此，租赁管理的质量直接关系着项目的盈利能力。
在租赁管理方面，需要做以下几个方面的工作：1、租户招募：购物中心需要根据市场需求，确定合适的租户种类和品牌。
在招募租户时，需要根据租户的实力和信誉进行评估，确保租户的质量和稳定性。
2、租金定价：购物中心应根据其位置、品牌影响力、租赁需求等因素，合理定价租金，以吸引优质租户入驻。
3、合同管理：签订租赁合同时，需要明确约定租金、租期、租金调整机制等关键条款，并且及时跟进租户的履约情况，确保租金的及时收取。
租赁管理方案的建立，可以规范购物中心的租赁行为，提高租金收入和客户满意度。
四、市场营销市场营销是购物中心运营管理中的另一个重要方面。
购物中心需要通过市场营销手段，吸引客户和提高客户忠诚度。
在市场营销方面，需要注意以下几个方面的工作：1、品牌定位：明确购物中心的品牌定位，确定目标客户群体和核心竞争优势，并根据品牌定位制定市场营销策略。
2、促销活动：定期开展促销活动，吸引顾客前来消费。
例如举办特价促销、折扣活动、会员日等活动。
3、会员管理：建立会员制度，提供会员优惠、积分兑换等服务，增加客户忠诚度和消费频次。
市场营销方案的建立，可以提高购物中心的品牌知名度和客户忠诚度，增加客流量和销售额。
商管运营方案
商管运营方案是指商业物业的管理和运营方案，是商业物业运营的核心内容。
商业物业的管理和运营围绕着租客、业主、客户等多方利益进行，涉及到多种管理技能和专业知识。
本文将从商场运营、租户管理、客户服务、品牌推广四个方面，探讨的优化策略。
一、商场运营商场运营是商管运营的核心内容之一，主要包括商场规划、运营管理、人员培训等。
商场规划包括选址、规划、设计等；运营管理包括收租、招商、维修等；人员培训包括员工培训、管理培训等。
商场的规划与设计是开业前必须考虑的问题。
对于初次设计的商场，需要根据市场调查和客户需求等因素确定商场的各项规划，如商圈定位、物业类型、建筑面积、装修风格等。
同时还需要考虑商场所在区域的人口构成、人均收入、消费水平等经济因素。
商场定位以及客户对商场的需求，是商场规划的重要判断因素。
商场规划是商场开发的第一阶段，运营管理是商场日常运营的关键环节。
商场的运营主要包括收租、招商、维修等方面。
在商场的运营管理中，收租是一个非常关键的环节。
商场作为一个集成式购物中心，其租金收入将直接影响其经济收益。
而租金的收取方式也会对商场的经营状况产生影响，如租赁条款、租金支付形式、租金幅度等。
商场的招商也是其经营的重要环节。
正确把握市场需求和购物心理，找到适合商场客群的品牌，是商场招商的重点。
商场运营的人力资源管理也非常重要。
人才是商场经营的关键，所以商场要注重招聘、培训和激励员工。
商场员工需要具备良好的服务意识和协调能力，以满足不同客户的需求。
至于人力资源的激励问题，商场要根据员工的表现和贡献，实行合理的激励制度，不断激发员工的工作热情。
二、租户管理租户是商场经营的重要组成部分，其经营状况直接关系到商场的经济效益。
因此，租户管理是的重要一环。
租户管理主要包括租户选取、租户培训、租户维护等方面。
租户选取是商场租赁的重要环节，需要考虑合作商户的品牌价值、服务质量、货品种类等方面的综合评估。
在选择租户时，商场应该注重选择能够符合商场定位的品牌，并且要有自己的特色品牌，既满足顾客需求，也满足商场发展需求。
商业地产项目运营管理综合方案
商业地产项目运营管理综合方案第一章项目概述 (3)1.1 项目背景 (3)1.2 项目目标 (3)1.3 项目规模与定位 (3)1.3.1 项目规模 (3)1.3.2 项目定位 (3)第二章市场调研与分析 (4)2.1 市场环境分析 (4)2.1.1 宏观环境分析 (4)2.1.2 中观环境分析 (4)2.1.3 微观环境分析 (4)2.2 竞争对手分析 (5)2.2.1 竞争对手概况 (5)2.2.2 竞争对手优劣势分析 (5)2.2.3 竞争对手市场占有率分析 (5)2.2.4 竞争对手战略分析 (5)2.3 消费者需求分析 (5)2.3.1 消费者需求特征分析 (5)2.3.2 消费者需求趋势分析 (5)2.3.3 消费者需求满意度分析 (5)2.3.4 消费者需求细分 (5)第三章项目策划与规划 (5)3.1 项目策划思路 (5)3.2 项目规划布局 (6)3.3 项目业态组合 (6)第四章营销与推广 (7)4.1 品牌建设与宣传 (7)4.2 营销策略制定 (7)4.3 推广活动策划 (8)第五章招商引资 (8)5.1 招商策略 (8)5.2 合作伙伴筛选 (9)5.3 招商引资流程 (9)第六章项目运营管理 (9)6.1 项目运营组织架构 (9)6.1.1 高层管理 (9)6.1.2 中层管理 (9)6.1.3 基层管理 (10)6.1.4 跨部门协作 (10)6.2 项目运营管理制度 (10)6.2.1 项目计划管理 (10)6.2.3 项目人力资源管理 (10)6.2.4 项目市场营销管理 (10)6.2.5 项目售后服务管理 (10)6.3 项目运营风险控制 (10)6.3.1 风险识别 (10)6.3.2 风险评估 (10)6.3.3 风险应对 (11)6.3.4 风险监控 (11)6.3.5 风险沟通 (11)6.3.6 风险预案 (11)第七章财务管理 (11)7.1 成本控制 (11)7.2 收益分析 (12)7.3 财务报表与分析 (12)第八章人力资源管理 (13)8.1 人员招聘与培训 (13)8.1.1 招聘策略制定 (13)8.1.2 招聘实施 (13)8.1.3 培训与发展 (13)8.2 员工福利与激励 (13)8.2.1 福利制度 (13)8.2.2 激励机制 (14)8.3 人力资源优化配置 (14)8.3.1 人员结构优化 (14)8.3.2 岗位职责明确 (14)8.3.3 人力资源信息化管理 (14)第九章项目售后服务与客户关系管理 (14)9.1 客户服务体系建设 (14)9.1.1 服务理念的确立 (14)9.1.2 服务内容设置 (15)9.1.3 服务流程优化 (15)9.2 客户满意度调查与改进 (15)9.2.1 客户满意度调查 (15)9.2.2 改进措施 (15)9.3 客户关系维护与拓展 (15)9.3.1 客户关系维护 (16)9.3.2 客户关系拓展 (16)第十章项目评估与改进 (16)10.1 项目运营评估 (16)10.1.1 评估指标体系构建 (16)10.1.2 数据收集与分析 (16)10.1.3 评估结果评价 (16)10.2 项目改进策略 (16)10.2.2 提升产品品质 (17)10.2.3 创新营销策略 (17)10.2.4 加强物业服务质量 (17)10.3 项目可持续发展规划 (17)10.3.1 确立可持续发展目标 (17)10.3.2 制定可持续发展策略 (17)10.3.3 落实可持续发展措施 (17)第一章项目概述1.1 项目背景我国经济的持续增长和城市化进程的加速推进，商业地产作为城市经济发展的重要载体，其市场需求与日俱增。
商业地产运营管理方案
商业地产运营管理方案一、背景分析商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、商业街、写字楼等。
商业地产的运营管理对项目的长期稳健发展至关重要。
本文将提出一套商业地产运营管理方案，以实现项目的可持续发展和盈利增长。
二、目标设定1.提高商业地产的租金收入：通过优化租户结构、提升租户品质、加强营销推广等方式，提高商业地产的租金收入水平。
2.提升商业地产的客流量：通过引入各类吸引力强的商户、举办有吸引力的活动等方式，提升商业地产的客流量，增加租户的销售额。
3.提高商业地产的品牌影响力：通过打造独特的品牌形象、加强社交媒体推广等方式，提高商业地产的品牌影响力和知名度，吸引更多的租户和顾客。
4.提升商业地产的服务质量：通过加强员工培训、建立完善的客户服务体系等方式，提升商业地产的服务质量，提高租户和顾客的满意度。
三、关键策略1.优化租户结构：对现有租户进行评估，淘汰盈利能力较弱的租户，优化租户结构。
同时，积极引进有品牌影响力和吸引力的租户，提高商业地产的租金收入水平和客流量。
2.提升租户品质：与租户合作，共同提升租户的品牌形象和服务质量。
定期组织培训，提升租户的专业素养。
建立租户评价机制，对租户进行评估和奖惩，促使租户提升品质。
3.加强营销推广：通过线上线下多渠道的营销推广，提高商业地产的知名度和品牌影响力。
利用社交媒体平台，开展线上推广活动。
举办优惠活动和主题活动，吸引顾客前来购物和消费。
4.引入多元化业态：根据市场需求和消费者趋势，引入多元化的业态，增加商业地产的吸引力。
例如，引入儿童娱乐业态、健身器材业态等，以满足不同消费者的需求。
5.提高服务质量：加强员工培训，提升员工的专业素质和服务水平。
建立完善的客户服务体系，做好顾客投诉处理和问题解决，提高顾客满意度。
6.优化物业管理：加强对商业地产的物业管理，提高物业设施的维护水平和服务质量。
定期检查设施设备的运行状况，及时修复和更新设施。
保持商业地产的整洁和安全。
商管公司 运营方案
商管公司运营方案第一章绪论一、公司概况本公司成立于2005年，注册资本人民币5000万元，是一家以商管服务为主营业务，集商业地产开发、物业管理、商业招商、投资和咨询服务于一体的综合性商业地产运营公司。
公司主要业务范围涵盖商业综合体、购物中心、写字楼、住宅社区等各类商业地产项目的规划、建设、运营和管理。
公司拥有一支高素质的管理和运营团队，具备丰富的商业地产行业经验和资源。
本公司秉承“以客户为中心，以服务为导向”的经营理念，致力于为客户提供一流的商业地产运营解决方案，创建优质的商业地产品牌，实现共赢发展。
公司在行业内具有良好的口碑和影响力，先后荣获“全国物业管理示范企业”、“AAA级信用企业”、“优秀商管公司”等荣誉。
二、发展目标根据公司发展战略和市场需求，公司将积极适应各类商业地产项目的运营需求，不断拓展业务范围，提升服务水平，实现公司发展目标。
公司的主要发展目标如下：1. 不断优化商业地产项目的规划、建设和运营流程，提升管理效率和服务质量。
2. 实现商管服务的全面覆盖，拓展业务范围，提升公司市场竞争力。
3. 建立健全的运营管理体系，提升公司品牌形象和社会影响力。
4. 持续推进科技创新，引入新技术、新模式，提升运营效率和服务水平。
5. 坚持诚信经营，树立良好的企业形象，实现可持续发展。
第二章商业地产运营方案一、商业地产规划与开发1.1 商业地产规划：根据项目地理位置、项目定位、市场需求等因素，进行全面的商业地产规划，确定项目规划布局、功能定位、业态组合等内容，保证项目的可持续运营和服务质量。
1.2 商业地产开发：与业主和开发商合作，共同策划商业地产项目的开发计划，确保项目按时按质完成，并符合相关法规和标准。
二、商业地产项目运营管理2.1 商业地产项目管理：建立专门的项目管理团队，负责商业地产项目的日常运营管理，包括商业综合体、购物中心、写字楼、住宅社区等各类商业地产项目的日常维护和管理。
2.2 商业地产项目运营：制定详细的商业地产项目运营方案，包括市场营销、品牌推广、客户服务等内容，确保项目业务运营稳步发展，提升项目商业价值和社会影响力。
商管运营计划方案
商管运营计划方案一、项目背景随着市场经济的不断发展，商业管理运营在企业发展中的重要性日益凸显。
为了提升企业的竞争力，实现可持续发展，制定一套科学合理的商管运营计划方案显得尤为重要。
二、目标设定1、短期目标（1-2 年）提高商场的知名度和美誉度，吸引更多的消费者。
实现商场的出租率达到 90%以上。
提升商场内商户的销售额，同比增长 20%。
2、中期目标（3-5 年）打造成为本地区具有影响力的商业品牌。
优化商场的业态布局，提高整体经营效益。
建立稳定的客户群体，会员数量达到 10 万人以上。
3、长期目标（5 年以上）在全国范围内开设连锁商场。
实现线上线下融合发展，拓展销售渠道。
持续提升企业的核心竞争力，成为行业领军企业。
三、市场分析1、行业现状近年来，商业地产行业发展迅速，竞争日益激烈。
消费者需求不断变化，对购物环境、服务质量和商品品质的要求越来越高。
2、竞争对手分析对周边同类型商场进行调研，分析其优势和不足。
了解竞争对手的营销策略、商品种类和价格定位。
3、目标客户群体以周边居民为主要消费群体，年龄层次涵盖 18-60 岁。
注重时尚、品质和性价比的消费者。
四、运营策略1、招商管理制定严格的招商标准，引进优质品牌和商户。
提供优惠政策，吸引知名品牌入驻。
定期对商户进行评估和调整，优化商场的品牌组合。
2、营销推广制定全年营销活动计划，包括节日促销、主题活动等。
利用社交媒体、线下广告等多种渠道进行宣传推广。
与商户合作开展联合营销活动，实现互利共赢。
3、客户服务建立完善的客户服务体系，及时处理客户投诉和建议。
开展会员制度，提供积分、优惠等专属服务。
定期对客户进行满意度调查，不断提升服务质量。
4、商场管理加强商场的日常管理，保持环境整洁、安全有序。
规范商户的经营行为，维护良好的市场秩序。
定期对商场设施进行维护和更新，提升购物体验。
五、人员管理1、组织架构设立招商部、营销部、客服部、管理部等部门，明确各部门职责。
2、人员招聘根据岗位需求，招聘具备相关经验和专业技能的人才。
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•商业经营公司
•租赁合同 •租赁经营者
管理模式的五个统一
•统一经营主题 •统一服务管理 •统一招商管理 •统一营销管理 •统一物业管理
•即统一项目的业态规划和商品布局。
•即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客 户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户 经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩 序，并以此提升项目认知度。
年
年
70% 60% 65% 75% 70% 4000
1期85% 2期70% 2期85% 3期85%
1期70% 2期60% 2期70% 3期75%
75%
85%
90%
95%
80%
85%
95%
98%
80% 5000
80% 10000
85% 10000
90% 10000
工作内容图示说明
•①
•前期介入阶段
•商管工作三个阶段
辅以商业咨询和适度的商业管理。
定位说明
• 商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控 制。其核心定位为：运营管理。 • 例如：传统百货商场，核心定位是业态的布局、控制、销售环节掌控等重要内 容，辅以商业服务。 • 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经 •营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 • 究其根本原因是：产权+经营权的高度统一或经营权的高度集中
•《消费者投诉管理制度》—结合相关工商规定执行
•《消防安全管理制度》—结合相关消防规定执行
风险和应对措施
•经营风险 •主力店流失
•提高招商水平，加强主力店客户评估，专人对接服务；
•散户退场
•商铺大面积闲置
•财务风险 •管理费收缴
•垫付装修费收回
•代收代缴费用
•应对措施
•增加营销活动力度，增加商户储备，调整经营思路；
经营模式
➢ 盈利模式 ➢ 管理模式 ➢ 风险和应对措施
盈利模式阐述
•主要盈利渠道分析：
• 1、管理费
• 2、广告位发布费
•
（外立面和商业街内部广告位）
• 3、场地使用费
•
（商业街内外公共场地部分）
•
4、租赁和转让（有偿委托和转让中介收费 ）
• 5、活动赞助费用
盈利模式阐述
• 6、刊物宣传收费(DM、内刊和会员刊物等)
•项目区域市场的商家管理、调整 •项目区域市场的升级管理
•项目区域市场的日常管理
跟进控制阶段
•主要工作内容
•管理工作质量的监控 •管理品质的评估及创新
工作范围的界定
•1、招商方面：
•商管公司将根据现有人力配备独立开展招商工作。并大力配合和辅助前 •期策划公司的招商工作，重点参与主力店客户洽谈，参加招商推介会等；
组织架构
•组织架构设计说明： •商管公司的组织架构主要分为三大板块：物业服务部分（物业 •公司另案说明）、商业服务部分（包括策划促销和商户管理）、行政财务等 •公司运营部分。其中由策划部和运营部组成的商业服务部分 •是整个管理公司的核心运营机构。
•公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和 •相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组， •专业组直接管理所有商户。
。
1、经营行为管理
•主要内容：
•①商户档案管理；②建立评估体系，对商户进行等级 评定；③建立商业经营的各项规章制度；④建立和完善 商业经营的各种流程；⑤代办服务：工商税务等证照的 办理；⑥特约服务：商务、中介、委托等有偿服务；⑦ 租金等费用收缴；
2、消费行为管理
•主要内容：
•①宣传促销管理；②建立和完善项目VI系统；③经营秩序 •和公共安全管理；④退换货、投诉等售后服务管理；⑤助 •学、文化等公关公益活动；⑥“某某会”会员的管理和维护； •⑦项目电子商务平台的管理和维护；
沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，
这是第一类。
第二类我们叫做百货公司模式，谈到百货公司模式，目前在国内有代表性的
就是华润置地，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货
公司的高中低档产品，什么都有，包括商业、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整
个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系
短期目标 围绕前期策划公司开展主力店招商工作，积极 配合和支持项目一期的销售工作。实现项目一 期成功销售。
经营范围
主营：
商业经营管理服务、商业顾问咨询、商业项目策 划、商业企业开店指导、商业推广活动、营销 策划、商业代理招商、物业租售代理、各类广 告设计、制作、发布等。
兼营：
糖、烟、酒、钟表、珠宝、金银饰品、工艺品、 化妆品、家电、照相器材、通讯器材、服装、 鞋帽、皮具、箱包、饰品、玩具、床上用品、 运动器材、文化用品、办公用品、电子产品、 百货等
重点工作流程
•商铺交验流程（交房验收） •商户进场装修流程（装修审图、保证金入场证办理） •商户开业申报管理流程（开业时间、地点、活动规模和形式等） •商户促销活动申请流程（商家促销活动审核、风险预防） •商户特殊行业审批流程（特殊行业证照审核、安全性评估等） •公关活动流程（公关活动策划、组织、实施、监控） •投诉处理流程（消费者投诉问题的受理，处置、反馈等） •退换货流程（消费者货物退换的受理、处置、反馈等）
组织结构图
•总经理
•策 •划 •部
•策 •平 •划 •面 •组 •组
•运 •营 •部
•总 •办
•财 •务 •部
•招 •客 •商 •服 •组 •组
•行 •劳 •政 •资 •办 •办
•会 •商 •出 •计 •品 •纳 •组•中心•组
人员配置和岗位描述
序 号
部门
职务 人数
岗位职责
招商主管 2名
负责商家进场管理及招商租务工作，商铺转让工作、补位招商，具体实施 商业物 业管理方案
•②
•正常管理阶段
Байду номын сангаас•③
•跟进控制阶段
•主要工作内容
前期介入阶段
•业态规划和商业布局优化 •商铺交验 •经营管理咨询和答疑（销售促进） •商业经营管理调查 （销售促进和项目提升） •后期商业经营管理定位、商家公约、管理制度 •人员组织控制等各项事宜
正常管理阶段
•项目区域市场的分析、评估
•主要工作内容
，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”
就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有,后寻机再售，或寻求上市、REITS、或
信托。”这是我个人对招商的理解。
成立的意义
•提升合作公司商业项目的后期运营和管理 •促进和保障公司商业项目的持续运营和稳步开发
经营定位
提供完备的商业服务为核心定位，
主要职能
四大职能
市场 招商 销售 管理
市场职能
•1、项目商家经营情况审核； •2、区域市场、竞争对手的调查分析； •3、商业应对策略的制订； •4、项目对外关系的协调和维护； •5、项目营销推广和商业活动的策划组织和执行；
招商职能
• 1、项目业主的商铺转让、经营者的转租等； • 2、项目开业后的补位招商； • 3、商家的储备工作； • 4、对入驻商家进行评估工作；
找、开
市场策划 2名 发、稳定终端客户；确定项目区域市场发展的趋势以及潜力；竞争对手分
析和研
2
策划部
究;项目促销工作的外联，商家和业主活动的组织实施，客户服务中心的管 理、会
员维护、项目广告位管理等等;
其中平面1名，负责项目促销广告的设计、VI系统的设计之行和维护，项目 商业 平面设计 2名 形象设计，项目报纸、传单、报媒的设计制作等等；卖场美工1名，负责 POP书 写，卖场包装陈列、美化等；
年 份 指标 日常费用
营销活动 费
公关费用
固定收入
经济指标
•5年内主要经济指标预测表
年
年
年
年
年
备注
人员工资 和 办公费用
推广和宣 传
（开业费用）
政府关系 维 护
广告、场 地、管理
经营指标
年 份
指标
商户入驻 率
商铺开业 率
招商达成 率
服务满意 度
费用收取 率
会员数量
•5年内主要经营指标预测表
年
年
年
商业地产商管中心运营方案
商业地产类别
第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式，这种模式比较典型的是业内所谓大腕“
万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，
目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体
制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，
•即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税 费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业 态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。
•即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流， 举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播 文化资讯的平台
•即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护 保养，营造舒适的购物休闲环境
高端路线。
商业地产运作
招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；
另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加 大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。
所以将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养
鸡生蛋型。
不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租
•销售环节明确业态规定和经营权收回的法律责任，增 •加控制手段，强化招商，加强宣传推广；