商品房交付法律风险
七、交付的意味着什么 ？
毁损 、灭
失
房屋 收益
房屋 收益
交
权
付
属
毁损
时 间
、灭 失
时 间
保修 期
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八、何时可拒收、退房？
• 拒收
• 退房
• 主体结构质量不合格
• 房屋质量问题严重影 响正常居住使用
• 面积误差超过约定标 准
• 特定类型的规划设计 变更
1、是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元的物业管理费的赠与如何处理？
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四、合法的交付？
关于合法交付的几种观点： 观点1：一表即《建设工程备案表》。
观点2：按照购房合同约定处理。但不得违反法 律强行性规定，不得违反生活常识、常理。
观点3：《备案表》+具备商品房使用的基本条 件+其他合同约定。
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五、合同是如何约定交付？
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六、交付需公示文件
1. 建设工程竣工验收备案表； 2. 建设工程规划核实确认书； 3. 建设工程环保“三同时”检查意见书； 4. 建设工程消防验收意见书； 5. 住宅质保书、说明书； 6. 分户验收证明； 7. 物业专项维修资金收费标准； 8. 房屋面积实测绘成果 9. 物业管理费、能耗费收费标准； 10.气、水、电收费依据、收费标准
商品房交付法律风险交流
2015年4月
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一、交付危机产生的原因 二、进击的刁民 三、奸商？ 四、合法的交付？ 五、合同约定的交付条件 六、交付需公示文件 七、交付意味着什么？
目录
八、何时可拒收、退房？ 九、交房过程中的程序纠纷 十、交房过程中的实体纠纷 十一、法院判例 十二、交付过程中的证据 十三、快递单怎么填？ 十四、验房单怎么填？
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二、进击的“刁民”
• 中海寰宇天下
• 保利江语海
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三、“奸商” ？
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三、“奸商” 222户 ？1.72亿
时间：2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中，对该小区与安置房间隔方 式、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问 题上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月的拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
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十、交房过程中的实体纠纷
房屋现状与约定不符 1.违反强制性规定： 2.基础设施、配套未兑现； 3.层高、面积不符 4.与附图不符：设计变更、 施工错误；图贴错、画错 5.与装修标准不符：品牌不 符
房屋现状与宣传物不符 1. 与样板间不符 2. 与沙盘不符：外立面颜色
、造型；景观；楼间距 3. 与置业顾问口头承诺不符 4• 逾期办证超过约定时限 • 逾期交付超过约定时限
交了也白交
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九、交房过程中的程序纠纷
1. 如何通知收房？地址？退件？存档？ 2. 本人没到现场，能否收房？多人的？ 3. 尾款未付、违约金未付，能否先验房？ 4. 先验房还是先签房屋交接书？ 5. 物业管理费未交，能否领钥匙？ 6. 如何认定收房？
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一、交付危机产生的原因
1. 购房人素质提升。 2. 外部势力的介入。 3. 利益驱动。 4. 开发商因素。
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二、进击的“刁民” • 龙湖：专业维权网 • 远洋大河宸章
站
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二、进击的“刁民”
• 万科=万坑？
• 绿城田园牧歌
焦点： 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房，开发商是否要承担逾期交付的违约责任？
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十一、法院判例
购房人：郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司（凤凰家园） 郑某按约收房屋时，拿出置业顾问张某手写的“赠与该业主2万元物业管理费
” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间 墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉 痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验 收反馈表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完 毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状 将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元 物业费焦的点承：诺。
配件质量问题。 5. 维修费用承担问题
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十一、法院判例
购房人:陈某等10余户 开发商：浙江广宇丁桥房地产开发有限公司（上东名筑） 约定交付时间：2012-12-31；竣备时间：2012-12-22 2012年12月26日，陈某等验房时发现：阳台玻璃龟裂、地面空鼓、墙面渗 水等质量问题，当场表示开发商整改，整改前将拒绝收房。2013年4月18日，开 发商电话通知已维修完毕通知收房。陈某再次验房过程中，再次发现其他问题 ，并提出开发商要承担逾期交付的违约责任，双方协商未果。陈某一纸诉状至 江干区人民法院，要求开发商按照合同约定承担逾期交付的违约责任。 焦点： 1、是否构成逾期交楼？ 2、质量问题如何处理？
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十一、法院判例
购房人：张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司（世茂西西湖） 约定交付时间：2012年12月31日，补充协议约定宽限至2013年6月30日；竣 备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺的景观桥没有了，喷泉景观 也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也存 在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合同 并要求开发商承担违约责任。
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十、交房过程中的实体纠纷
现状与实际使用的冲突
1.管道、空调机、地漏等设 施位置； 2.门窗开启幅度、开启方向 、开启困难； 3.室内放置公共设施：总放 气阀、燃气总阀门等 4.室内管井过大等 5.车库出入口位置、数量
工程质量问题 1. 墙地面空鼓、裂缝，不平 2. 房屋防水、保温层问题； 3. 房屋门窗质量投诉； 4. 精装房空气质量不合格、
商品房还没交付被查封符合这些条件可以排除强制执行
商品房还没交付被查封符合这些条件可以排除强制执行近年来，随着房地产市场的不断发展，商品房的销售量逐年攀升，但也随之而来的是一系列的乱象和纠纷，其中之一就是房屋在未交付前遭遇查封情况。
商品房被查封，意味着该房屋所处的区域已被法院强制执行。
对于开发商和购房者而言，这无疑会带来一定的影响和风险，因此对于此类情况的处理必须要慎重。
一、房屋存在问题商品房被查封主要是因为房屋存在一定问题，例如拖欠银行贷款、涉嫌违法建设等。
如果是后者，那么被查封的房屋往往还存在违建情况、用地不符等问题。
对于开发商和购房者而言，这个情况需要慎重考虑，如果开发商在建设过程中违规建设，那么不仅会带来一定法律风险，还会存在交房后购房者拟投诉的风险，这对于企业品牌形象的影响是很大的。
因此，对于开发商而言，需要提高自身的认识，确保在规范法律的前提下进行建设。
二、法院令与合同商品房被查封情况下，需要结合相关法律法规来处理。
一般来说，法院会下达一份强制执行令，要求开发商做出相应的改正措施。
开发商和购房者需要清楚了解法律的要求，确保在处理的过程中不犯错误。
在合同上，开发商需要提前完成相关的申请手续，确保所建房屋的合法性和可交付性。
这也是购房者在选购商品房时需要重视的问题，在签订合同之前应该检查相关的手续和文件，确保所购房屋的完备性和合法安全性。
三、保障购房者利益对于购房者而言，在商品房被查封的情况下，需要积极维护自身权益，主动维权。
购房者可以通过法律途径，向法院申请仲裁和解决争端。
在这个过程中，需要将相关证据和资料保留，做好充分的准备。
除此之外，购房者还可以联合起来，以集体的方式进行交涉和维权，对于企业逾期交房的情况，购房者也可以通过联合起来维权，向法院提起诉讼，要求开发商赔偿相应的经济损失。
四、遵循相关规定在商品房被查封的情况下，开发商和购房者需要遵循相关规定，确保在维权的过程中不违反法律和合同的要求。
在处理问题的过程中，需要注重进展与沟通，促进双方通过合理的方式解决问题，这是一个更为理智和稳健的解决方案。
商品房交付法律风险 PPT
十一、法院判例
购房人:张某 开发商：杭州世茂新里程置业有限公司(世茂西西湖) 约定交付时间：2012年12月31日,补充协议约定宽限至2013年6月30日;竣 备时间：2013年6月18日。 2013年6月底，张某在验房时发现，销售时承诺得景观桥没有了，喷泉景 观也没有了，河道两旁却增设了全封闭的铁围栏，房屋、公共设施设备也 存在严重的质量问题。张某将开发商起诉至余杭法院，要求退房、解除合 同并要求开发商承担违约责任。
时间:2013年底 地点：温州 楼盘：时代滨江 投诉原因：营销过程中,对该小区与安置房间隔方式 、赠送面积、车位销售、商品房户型、销售价格等问题 上存在虚假宣传 处理单位：温州市消保委 结果：经过4个月得拉锯战，开发商赔偿1.72亿元
四、合法得交付？பைடு நூலகம்
关于合法交付得几种观点: 观点1：一表即《建设工程备案表》。
焦点: 1、张某退房能否得到支持？ 2、如不退房,开发商就是否要承担逾期交付得违约责任？
十一、法院判例
购房人:郑某 开发商：杭州绿逸置业有限公司(凤凰家园) 郑某按约收房屋时,拿出置业顾问张某手写得“赠与该业主2万元物业管理费
” 说明，要求开发商履行赠与义务。郑某在验房时发现：客厅及卫生间 墙面、地面开裂，楼板东北角向下贯通开裂，客厅、卧室大面积渗漏发霉 痕迹。郑某要求开发商进行整改，并承诺整改时限。经办人员在《房屋验 收反馈表》中写明“存在质量问题，修复后再行通知交付”。房屋整改完 毕后，电话通知郑某收房，但郑某一直未收房。2014年4月郑某一纸诉状 将开发商诉至法院，要求开发商承担逾期交付违约责任并履行赠与2万元 物业费焦的点承:诺。
1、就是否构成逾期交楼？退房？ 2、2万元得物业管理费的赠与如何处理？
十一、法院判例
商品房销售法律风险控制
第一部分 来自政策、法规的风险
三、法律强制性要求 1、10日内一次性公开全部房源及价格 2、按照申报价格明码标价（一套一标）对外销售 3、除标识价格外不得收取任何费用（包括其他服务费用如代办手续）
第一部分 来自政策、法规的风险
【案例】发改委开首张房地产罚单 开发商价格欺诈被罚50万 江西云星地产在赣州市开发云星中央星城，在销售过程中存在“虚构原价，虚构 降价原因，虚假优惠折价，当地物价部门对其处以50万元罚款，并被责令退还违 规收取的“诚意金”和各项代收费共计1133.08万元。
退房的，误差3%以内的部分按合同单价多退少补，实际面积大于3%以外的部分， 买家无需支付费用，实际面积小于3%以外的部分，开发商应双倍返还价款。
第四部分 来自买家的风险
5、办理产权证的相关法律风险 90日内（预售房的，自交付之日起计算；现售房的，自签约之日起计算），
如因开发商原因导致购房人未能取得产权证的，则开发商应承担违约责任 。 规避方法：
期一般规定至购房者取得产权证并在其房屋上设立银行抵押权后终止，即“阶段 性担保”。此“阶段性”约定可能被认定为无效，根据担保法解释，提供期至最 后一笔贷款到期后6个月止。如买家停止还贷的，开发商需承担连带责任。
规避方法：
第四部分 来自买家的风险
4、房屋面积与合同约定不一致的相关法律风险 房屋实际面积与合同约定相关超过3%的，购房人有权退房并退款。购房人不
第二部分 来自销售中介的风险
一、因销售代理公司及其员工虚假承诺及不当行为引起的法律风险 由于销售中介是以开发商名义对外进行销售，因此开发商应对外承担销售
代理公司在销售过程中以及销售后所需承担的法律责任。 规避方法：
二、因包销引起的法律风险 应避免在取得预售许可证明向包销人收取一定比例的包销款，避免被认定
商品房销售的法律风险及防范
商品房销售的法律风险及防范一、商品房预售简介1、定义商品房预售是指房地产开拓公司将正在建破中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付订金或房价款的举动。
商品房预售可以有效缓解房地产开拓公司资金的压力，推动房地产开拓工程的顺利停顿。
2、性质商品房预售的标的物是尚未建成的房屋，商品房预售是对以后之物的销售，买受人取得的是一种对以后取得特定房屋的等候权。
这种等候权在以后能否实现，要紧取决于房地产开拓公司的履约举动。
二、商品房预售的条件《都市房地产管理法》第四十五条规那么：商品房预售，应当符合以下条件：〔一〕已交付全部地盘应用权出让金，取得地盘应用权证书；〔二〕持有建破工程方案容许证；〔三〕按供应预售的商品房打算，投入开拓建破的资金抵达工程建破总投资的百分之二十五以上，并曾经判定施工进度跟动工交付日期；〔四〕向县级以上国夷易近政府房产管理部分料理预售登记，取得商品房预售容许证明。
商品房预售人应当按照国家有关规那么将预售公约报县级以上人夷易近政府房产管理部分跟地盘管理部分登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建破。
实际中需要留心，开拓商为了融资建房，在预售前多将开拓工程抵押给银行〔在建工程抵押〕因此当开拓商预售商品房时，一些地区的房地产管理部分还屡屡央求开拓商赞成存款银行〔抵押权人〕赞成预售的证明，存款银举动了存款安全，那么央求监禁开拓商商品房预售所得款项，并央求开拓商与购房人在存款银行料理集团住房抵押贷款。
假设开拓商不称心房地产管理部分及存款银行的央求，其料理商品房预售容许证异常会遇到艰辛。
三、房地产开拓公司央求商品房预售容许应供应的材料《都市商品房预售管理办法》第七条规那么：开拓企业央求预售许可，应当提交以下证件〔复印件〕及材料：〔一〕商品房预售容许央求表；〔二〕开拓企业的《营业执照》跟资质证书；〔三〕地盘应用权证、建破工程方案容许证、施工容许证；〔四〕投入开拓建破的资金占工程建破总投资的比例符合规那么条件的证明；〔五〕工程施工公约及关于施工进度的说明；〔六〕商品房预售方案。
商品房销售法律风险分析和防范专题培训课件
商品房销售常见法律风险及防 范
• 1、广告宣传法律风险及防范 2、购房资格法律风险及防范
• 3、代签合同法律风险及防范 4、认购书法律风险及防范
• 5、按揭贷款法律风险及防范 6、面积差异法律风险及防范
• 7、质量问题法律风险及防范 8、车位权属险及防范
广东华南律师事务所
广告宣传法律风险及防范
广告视为合同内容
• 【案例】某房产公司在对外销售某楼盘时，在售楼处放置的宣传资料对该楼盘的一些设施作了描 述，如9米高的水景大堂，顶层是直升飞机停机坪，31楼是多媒体会议层，16楼是公共餐厅，37楼 为俱乐部等。此后，赵某等人分别与该公司签订《商品房买卖契约》，对房屋的基本状况及违约 责任作了明确约定。双方合同还对公共配套设施的交付内容、装饰装修及设备标准进行了约定。 合同签订后，赵某等人均按约支付了房款，该房产公司亦交付了房屋。因房产公司交付的楼盘与 宣传资料中所描述的大堂、公共餐厅、多媒体会议室和直升机停机坪等公共设施不符，赵某等诉 至法院，要求该房产公司承担违约责任。
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为
广东华南律师事务所
企业法律风险的来源
• 一、企业自身违法行为 • 二、企业利益相关者的违法行为 • 三、企业的外部环境发生变化（商业环境、法律环境）
商品房销售法律风险分析 和防范
何为法律风险？
• 1、企业法律风险——是指基于法律规定、监管要求或合同约定，由于企 业外部环境及其变化，或企业及其利益相关者的作为或不作为，对企业目 标产生的影响。（GB/T27914-2011）
住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施
不得虚假宣传或者夸大宣传。
所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引人注目。
宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑或设施的，介绍应当有政府部门公布的文件作为依据并含有免责条款。
不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者交付后根本无法实现的承诺。
表面瑕疵的维修责任
交付法律风险及其防范措施-诉讼案例
营销技能不足
市场经验认识
诉讼请求
变更诉请
判决结果
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
1、判令被告因该房屋存在严重质量问题进行修复，修复后按照国家规定，重新组织验收并出具验收合格证书；2、判令被告因迟延交付该房屋而承担相应违约责任，赔偿原告损失；3、判令被告承担诉讼产生的各项费用。
1、判令被告因系争房屋多项主控项目不合格而不具备验收条件，构成延迟交付；2、判令被告对房屋进行修复后重新组织验收，并出具验收合格证书，验收合格日为房屋实际交付日；保修期与物业费缴费期限依次顺延；3、判令被告支付延迟交付房屋产生的违约金（自2010年9月16日起至实际交付日）；4、判令被告承担因诉讼产生的各项费用（诉讼费、鉴定费、法律服务费）
保险
交付法律风险及其防范措施-商品房质量纠纷案例
《预售合同》订立后取得大产证，《预售合同》转签《现售合同》，同时银行按揭贷款须以该商品房小产权证进行抵押担保，所以须办理小产证方才放款，预售合同办小产证从房交所系统可打印出有条形码的《房屋交接书》，而现售合同则无此《房屋交接书》。
交付法律风险及其防范措施-因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例
交付期限：甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，甲方向乙方交付该房屋。
商品房销售法律风险防范
商品房销售法律风险防范一、商品房认购(预订)(一)房屋认购定金的性质由于协商签订《商品房买卖合同》一般都有个较长的过程，开发商为了稳住买受人，往往要求买受人在签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)，要求买受人交付一定的定金。
就房屋认购定金的性质问题，因我国现行法律没有明确界定，因此在房地产实务及司法实践中一直认识不一，后经司法解释规定现已明确为立约定金。
所谓立约定金，是指当事人一方以保证合同签订为目的，而向另一方交付定金作为订立合同的担保。
最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》(法释[2000]44号)第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
”这是最高人民法院首次以司法解释的形式对立约定金作出明确规定。
2003年6月，最高人民法院出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号)第4条作出了在商品房买卖领域中房屋认购定金罚则适用的相关规定，进一步明确了房屋买卖合同立约定金的存在。
房屋认购定金，是指房屋购买方在初步确定了需购置房屋的基本情况后，在尚未正式与出卖方签订《商品房买卖合同》前，以交纳一定数额的款项作为房屋购买人要购买上述房屋的担保的一种定金形式。
而出卖方必须在收取定金后的一段时间内，保留上述房屋给认购人，不得再向他人出售，以保障认购人顺利购得上述房屋。
实践中当事人多在认购书中对此加以约定。
可以看出，房屋认购定金完全符合立约定金的条件，是立约定金在房屋法律关系中的具体体现。
(二)立约定金罚则的适用条件根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法)若干问题的解释》的精神，当事人约定立约定金的目的不是为了保证合同的履行，而是约束双方当事人去订立合同。
当双方当事人善意地履行了合同洽谈，因为不可归责于当事人的事由，未最终达成合意，立约定金罚则不应当发生作用。
商品房收房法律规定(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的快速发展，房地产市场日益繁荣，商品房成为越来越多家庭的首选居住方式。
然而，在收房过程中，购房者往往面临诸多法律问题，如房屋质量问题、面积误差、产权纠纷等。
为保障购房者的合法权益，我国制定了相应的法律法规，本文将详细介绍商品房收房法律规定。
二、商品房收房的法律依据1.《中华人民共和国民法典》《民法典》是我国民事领域的基础性法律，其中涉及商品房收房的法律规定包括：（1）第3编合同编第4章买卖合同，明确了商品房买卖合同的内容、形式、效力及违约责任等。
（2）第6编物权编第1章所有权，规定了房屋所有权的取得、变更、消灭等。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产管理法》是我国房地产领域的基本法律，其中涉及商品房收房的法律规定包括：（1）第3章房地产开发，规定了房地产开发企业的设立、资质、房地产开发项目的规划、建设等。
（2）第4章商品房销售，规定了商品房销售的条件、程序、广告发布等。
3.《商品房买卖合同司法解释》《商品房买卖合同司法解释》是对《民法典》第3编合同编第4章买卖合同的具体解释，其中涉及商品房收房的法律规定包括：（1）明确了商品房买卖合同中的面积误差处理方式。
（2）规定了商品房质量保证期、维修责任等。
4.《住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》规定了住宅专项维修资金的筹集、使用、管理等。
三、商品房收房的法律程序1.签订商品房买卖合同购房者与开发商签订商品房买卖合同，明确双方的权利义务。
合同中应包括房屋的位置、面积、价格、交房时间、质量保证期、违约责任等内容。
2.支付购房款购房者按照合同约定支付购房款，包括首付款、按揭贷款等。
3.办理产权登记购房者持商品房买卖合同、购房款支付凭证等材料，到房地产登记机构办理产权登记。
4.验收房屋购房者按照合同约定的时间，对房屋进行验收。
验收内容包括房屋的结构、质量、面积、配套设施等。
5.办理入住手续购房者持产权证、身份证等材料，到开发商处办理入住手续。
房地产开发法律风险防范
合同交底
○合 同 签 订 后 ， 应 该 对 相 关 职 能 部 门 进 行 合 同 底，并制订合同履行计划 ○合 同 交 底 的 内 容 ： ●工程概况及合同工作范围； ●合同关系及合同涉及各方之间的权利 、义力 与责任； ●合同工期控制总目标及阶段目标； ●合同质量控制目标及合同规定执行的规范 、 标准和验收程序； ●合同对材料、设备采购和验收的规定 ●投 资 及 成 本 控 制 目 标 ， 特 别 是 合 同 价 款 的 支 付及调整的条件、方式和程序； ●合同双方争议的处理方式、程序及要求 ●索赔的机会及处理索赔 ●付款的程序及条件等
文件传 送、确 认制度
建立规范的文件接收程序 建 立 规 范 的 文 件 送 达 方 式 。 （ 送 达 文 件 应注意的问题） 建 立 有 序 文 件 内 部 流 转 程 序 ， 及 时 处 理 有关法律文件 ○合 同 管 理 奖 惩 制 度
二．房地产合同法律风险 防范与处理
合同风险的常见类别 ●合同无效带来的法律风险 ●合同价款约定不清导致风险 ●合同条款变更带来的风险 ●合同条款不完整、不完善带来的风险 ●合同履行不当带来的风险 ●外 部 环 境 变 化 导 致 风 险 （ 经 济 环 境 、 自然环境、法律环境）
二、关于房地产建 造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险 国 家 货 币 政 策 、 信 贷 政 策 变 化 导 致 的 法律风险； 因 融 资 协 议 安 排 产 生 法 律 风 险 （ 备 注 ： 很多房地产不重视融资协议的签订和履 行，认为只要拿到钱就可以了，实际融 资协议存在诸多法律风险，一旦资金提 供方启动合同条款违约机制，有时会给 企业 带来灾难性的影响。）； 利 用 虚 假 文 件 融 资 的 风 险 ； 盲 目 扩 大 投 资 导 致 资 金 链 断 裂 的 法 律 风险。
房地产交楼法律风险指引
A、交楼条件应满足国家及地方法律法规的 强制性要求。《建设工程竣工验收备案表》 作为交楼条件。
根据的《建设工程质量管理条例》 、《房屋 建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备 案管理暂行办法》等要求。
《住宅建筑规范》（GB 50368—2005） 11．0．1 规定：住宅应满足下列条件，方可交 付用户使用：
2、在与业主签订《商品房买卖合同》时， 应严格按照： （1）项目公司在与业主签订《商品房买卖合 同》时，应认真填写商品房的基本情况、 交楼时间、配套设施情况等内容，并准确 粘贴《房屋平面图》、《交楼标准》等内 容，切勿出错，避免今后出现货不对板的 情况； （2）如业主提出更改《商品房买卖合同》条 款时，尽量避免修改，如若修改应报公司 审批同意后执行。
“本公司有权根据实际情况利用同等质量的 材料或设备代替以上交付标准的权利”；
（3）交楼时间应根据具备以上交楼条件和 交楼标准所需的时间来确定，但时间上仍 需留有一定的余地； （4）配套设施内容应根据已经批准的报建 文件来确定； （5）关于交楼责任、退楼责任等法律条款， 应尽量取消业主的退楼权利，违约金比例 尽量低并在可控范围内。 （6）合同中对送达方式应尽量明确，在送 达不能时，责任规避。
2、为明确公司对外发布的销售广告或宣传 资料的性质，避免因对外发布的广告或宣 传资料如发生内容不实或夸大给公司造成 法律风险，在销售广告或宣传资料中在合 适位置注明：“本资料为邀约邀请，买卖 双方的权利义务以签订的《商品房买卖合 同》为准”。为确保公司对外发出的销售 广告或宣传资料按照前述要求进行标注， 公司应在销售广告或宣传资料发出前将资 料交由公司法务人员进行审核。
三、签订《商品房买卖合同》后交 楼前阶段的风险防范措施：